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1、 设计主线:商业项目定位产品策划(设计之前)_物业经理人 设计主线：商业工程定位、产品筹划（设计之前） 地产六年，这三年在埋头干工程，主要精力放在施工图、前期报建、工程协作等详细工作上，哈哈，想当年，进房地产前三年，我们也是处处访问设计大师、与国际闻名的设计院合作，邀请五星的酒店治理公司参加工程，四处考察新型商业工程业态； 回忆一下产品的筹划布局过程吧（以下分析是工程视角，不仅是设计角度）： 作为房地产人员，我们工作的开头是：当我们拿到一块地，我们要。 作为设计院的设计人员，工作的开头是：当我们拿到甲方的设计任务书，我们要。 大家从这里就能看出明显的区分了吧，作为开发公司的一员，考虑产品是从工
2、程最原始动身点开头； 那么，当我们拿到一块地，要干什么呢？ 一.打算主力产品方向； 首先，产品有哪些？ 商业：盒子商业（大盒子-综合mall、小盒子-专业mall）、商铺（商业街、沿街网点）、办公、公寓、酒店； 住宅：高层、中高层、多层、花园洋房、叠拼、别墅（联排、双拼、别墅）； 其次，哪些因素打算产品？（排序不分先后） 1、这块地在城市里的位置（现实条件）： 我们做的工程就犹如我们个人一样，再厉害的个人也不过是茫茫人海里的其中一个而已；所以一个工程拗不过大市场，也拗不过城市大格局（实力雄厚的公司创城除外）； 比方我们拿到市政府边上的地块，能不作成高档办公楼+豪宅吗？做刚需简直辜负了政府的信任
3、； 比方拿到一块荒郊野外的地，风景好交通差，往别墅、改善、其次第三居所方向考虑，地块够大够廉价，可以往低价刚需规模化走，创出一个青年城也ok. 2、公司战略（战略打算方向）； 公司战略打算大方向，往前面说，打算地拿不拿，拿了打算做商业还是做住宅，如何配比，商业自营还是销售，套现还是留资产运营，敢不敢作酒店，商场等； 3. 规划条件（政府对这块地的展望）； 价值好些的土地，政府控规根本已经控住大的方向，容积率、限高、商住比等条件已限制得七七八八，而且作为政府角度，盼望有高档酒店、办公、大型商业这些又有政绩又有税收的工程，有个市委书记说，要是光开发住宅，我们还需要你们来开发吗？也有消失，不报酒店，
4、不受理住宅单体报建工作的指示；所究竟，政府才是最大的土地开发商。 4. 市场承受度（现实条件）； 现在的开发商越来越不易，拗不过政府，拗不过市场，也拗不过业主；本地市场只承受2万的豪宅，你非得做4万的，只能像汤臣一品渐渐熬。本地的小微企业进展缓慢，你非得做大量的100-200的办公，也是困难。 最终，主力产品做什么？ 1.依据上述分析，先确定是否留自营资产？自营资产以前的文章分析过，假如靠工程自平衡，顶多能留20%的面积，再多资金就断掉了；自营资产做什么？自持商业产品：酒店、办公、商场、商业街。 (酒店产品慎用，按其投资本钱及运营的状况，加上酒店治理公司的苛刻条件，除非大把钱可以烧，或者公司转
5、型的战略需要，轻易不要碰，干房地产最郁闷莫过于，辛辛苦苦几年，全为拆迁户和酒店打工了) 2.销售产品：确定商业和住宅的配比。实际状况更多的是拿到政府的商住比，考虑商业要怎么安排，销售商业产品：沿街网点、办公、公寓。住宅没什么悬念，现在产品及配置都太成熟了，定个位、找个对标工程，销售摸摸市场，根本八九不离十。 3.综合体：几年前我们花了半年时间，专项讨论各种综合题、旅游综合体、商业综合体、产业综合体等，总结为“1+X模式“，即以一个突出的优势业态，带若干个常规业态的产品； 二、确定产品配比； 一般销售提的筹划报告里，重要的一环就是产品配比。 举个例子：10万的工程，容积率2.0，5：5的商住比，
6、全部销售。 即：5万的住宅+5万商业： 1. 按容积率根本推断以18层为平均数的住宅；存在以下选择： 假如商业让出一局部土地（商业容积率调到2.2，住宅1.8），更为舒适，层数以11-18层为主； 可选配：小高层/花园洋房+高层/别墅+高层（由损益测算和市场承受度联合打算） 多数配置：常规户型面积区间占60-70%，小户型5-10%，大户型10-20%，超大户型5%；（十份里有八份销售筹划报告都是这么给出结论的） 2.商业：既然是销售，产品相对简洁：商铺（沿街网点/商业街）、办公、公寓； 网点利润最高，优先布置，以面积最大化，低总价为根底，开内街、加连廊，托二楼、多样化都是常见的手法； 公寓：
7、我们是二线城市，办公类不是特殊兴旺，低总价的公寓，能提高去化速度，主力面积一般在30-40平方，少数边角、顶层户型加大；客户以青年自主和投资客为主： 卖点一：投资回报率； 卖点二：销售返租，连锁酒店经营模式； 卖点三：针对自住型的客户，设计运营上做好充分的效劳配套； 办公：以70-200为主的分户，零售销售速度慢，要做好2-5年销售周期的预备； 商业销售已大客户为先，低售价打包卖，避开库存积压，以基金和私人大户为主力；大型商场和超市，压价太厉害，不是特别状况，一般不会与之交易； 三、找卖点（查找一切让客户觉得物超所值的点）： 1.大环境优势： 交通便利性、周边景观资源、周边的商业及生活配套资源
8、等； 2.小环境优势： 是否引入城市级配套：美术馆、国学馆； 是否引入优质生活配套：医院、小学、幼儿园； 是否自营商业配套； 是否造景：做不做大规模景观水系，户户临水亦是提高售价的卖点； 3.单体建筑标准： 确定产品后，我们一般确定找1-2个对标，按集团同类工程标准，结合当地对标工程重新梳理一遍建筑标准；先保持全都，再提炼卖点；（固然卖点必需已可成交的售价进展支撑） 比方门窗：本区域同类竞品别墅工程，均采纳铝合金窗，我们也采纳，这是保持全都，假如采纳铝木复合，这是卖点； 刚需盘：其他工程南向起居室开2100*1500mm窗，我们做2700*1800也是卖点； 4.设计方案（平面及立面风格）； 比方花园洋房：电梯入户、采纳子母门，加大厨卫空间等； 开敞阳台赠送面积，凸窗设计，顶层赠送露台或闷顶，一层赠送贮存室，二楼独立入户等； 在前期这个阶段，开发公司的设计部门起着尤为重要的作用，从开发角度，与战略、销售、本钱、财务各部门之间无缝对接，把各部门的想法最快速最直接的落到图纸上，出具多种必选方案，探讨实施的可行性。，最终确定出合理的设计方向。 当开发团队梳理好前期的定位和产品之后，接下来进入总图方案等和设计单位对接的阶段，设计单位接到我们的任务书时，拿到的是开发公司前期一系列的分析和比选出来的结果。假如没有前期这项工作，开发公司及设计单位均会陷入一个苦痛的试错阶段。/P