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1、 设计主线:规划设计(总图竖向)_物业经理人 设计主线：规划设计（总图、竖向） 规划设计：规划总图（含指标）、竖向图（含道路分析或单独出）、管线综合图、日照分析图（住宅相关）、绿化图、设计说明书; 各地规划部门，对规划设计报建文件要求不一样，总图、竖向、管线、日照是必有的； 一、总图： 1.指标：常规的指标表，数据必需严格掌握 地上建筑面积：规划阶段按容积率计算，方案阶段根本保持全都（略有不全都也按全都报，少了以后也不能加，多了以后可以少），规证阶段精确；关系利润，没有经过公司决策，设计不能轻易削减指标； 地下建筑面积：一般规划部门不太严格，满意车位状况下，可以调整；（前期预留人防增设的面积，
2、避开超出消失立项损益的地下面积）； 建筑密度/绿化率：一般控规指标已确定，后期调整要经过城规委会等重大会议决策；有些地方对绿化率的核算严格，要求供应pl线的绿化范围图； 车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限掌握，削减地下车库积压本钱； 配套面积：能放地下的不要放地上（换热站除外），能卡最低指标的绝不增加； 2.周边环境及交通条件 景观资源，如自然景观（海景山景），人工景观（公园）等，如何利用或改造提升，沿之布置优质产品； 商业交通资源，商业交通等吵杂环境，对居住为劣势，但对商业、办公、公寓等为优势；如需布置住宅，将
3、其楼栋的产品量降低，低价薄利销售； 市政设施：变电站、供热公司等劣势环境，布置产品量削减，产品类型及总价均削减； 即：好地方，多布楼，布好楼 ，反之亦然； 3.入口及周界布置 一般小区至少设置主次两个小区入口，主入口放在人流最多的道路上；大门能形成标识性；假如沿街的商业网点价值高，门可结合网点设计； 入口设计也要结合现场状况，假如周边道路未建，在交付时也可能无法建成，至少保证一处入口在交房时能便利使用； 车行入口：依据我们工程交付后，物业治理的反应，最好的车库入口位置是，直接面对小区外部，在岗亭一侧（另一侧设置小区消防车道和人行入口），这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。假如地下车库设
4、置在小区门内部，业主要打两次卡才能进入车库，物业也难以掌握车辆进入园区； 规划设计时，应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上； 4.产品布局： 一般住宅小区，常见类别：住宅、网点、配套用房（物业用房、幼儿园或小学、养老院）； 住宅产品：强排及损益阶段已经对产品的方向（层数、位置、面积等）确认，规划阶段结合初步选定的户型标准层布置，计算日照；（建筑外轮廓稍放一点，避开单体方案受限过多）； 网点：原则上利润最大化，总价低，一层沿街价值最高，一般网点进深16-24米； 配套用房：一般选用商业价值低的地方，也可集中设置重点打造，作为工程的卖点，对社区型商业有肯定的带动作用； 5、活动场地/配套：
5、 规划局作为政府掌握机构，对居民福利设施比拟重视，儿童活动老年活动场地要明确，物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注； 留意控规里是否有垃圾收集点等不利条件； 6、内部资源制造对产品价值的提升： 制造景观或商业资源，提升邻近住宅的附加值；比方别墅区，制造人工湖或人工水系，打造户户临水，临水别墅，比一般别墅单价至少可提高10%20%； 高层中心景观，核心景观周边楼栋价值高，其正北向的楼栋可作为楼王（南向大窗景观卖点）； 内部社区商业街区，网点以上的住宅比一般住宅单价贬值10%20%，但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错；出则繁华，入则安静也是不错的楼盘设计方式； 7.内部交通
6、组织： 比方别墅，一般采纳挂葡萄的布局方式，给每栋别墅独门独户之感；往细了说，对于山地别墅，上挂比下挂价值高，即路面低于住宅入口； 规划是个好玩的课题，以前大学时也做过小区规划的作业，但也不理解规划的价值，只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置； 8.消防系统：消防环道，扑救面、回车场；消防日渐严格，主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响，避开局部过多过近； 对规划的其他限制条件：限高/红线退道路/掌握线退红线 二、竖向： 1.周边道路标高与地块标高的关系： 地块周界与四边的关系，如何处理（是否要设挡土墙），较大的高差是否可以利用（如网点、半地下车库），对出入口的位置也有影响； 四周道
7、路本身高差较大，是否可采纳双首层的设计； 2.地块内部标高： 高差处理：各单体建筑0.00室内标高是否全都，地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域（削减土方）； 是否可以利用高差造景，设置半地下配套用房或地下室采光天井； 3.道路标高： 道路坡度：标准规定8%的坡度不超过200米，考虑北方冬季雪天，坡度最好不要超过6%； 对每段道路的坡度进展分析，均衡布置，不要消失局部陡坡现象；且道路坡度要解决路面雨水顺当排出小区，不应消失局部低点积水问题； 4.建筑室内外高差： 排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系，不要消失室外标高高于室内标高的状况，也不要消失单元入口区域消失较大高差；（后期景观设计阶段也要严格核查，避开微地形影响一层住户感受）；