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1、目 录1 总论1.1 项目案名及承办单位1.2 主要技术经济指标2 工程概况1.1 建设背景及概况1.2 建设场址选择1.3 对环境的影响3 立项的必要性2.1 建设的目的、意义2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较4 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.2 销售对象定位及住宅性能等级5 总体规划4.1 规划设计4.2 建筑设计4.3 市政基础设施条件6 物业管理 物业管理措施7 技术方案7.1 工程中采用的成套新技术（1）住宅结构体系承重结构体系围护结构体系隔断结构体系（2）建筑节能（3）厨卫体系（4）设备体系（5）管网体系（6）小区现代化管理（7）居住区环境质量保障（8
2、）建筑防水及饰面（9）建筑施工（10）资源优化配置、集成管理（11）住宅建设中关键新技术及新型住宅设计（12）其他类型住宅7.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平7.3 新型住宅部品的应用和开发（1）重点产品的采用及理由（2）重点产品的标准化程度和配套供应情况7.4 国际合作与技术交流前景8 工程项目财务经济7.1 总投资估算7.2 资金筹措及计划7.3 经营成本和收入7.4 利润及利润率、收益率9 综合评价8.1 对产业化技术推广应用的综合评价1 总 论1.1 项目案名及承办单位项目名称：*开发商：*房地产开发投资商：*国际投资1.2 主要技术经济指标规划用地： 建设用地： 城市道
3、路用地： 居住用地： 商业用地： 规划建筑面积： 10.2万其中11层住宅： 2.38万 242户17层住宅： 1.2万 136户28层住宅： 5.62万 468户商业建筑： 9600配套公建： 4002 工程概况2.1 建设背景及概况 政策背景尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，同时房地产价格一度上涨也很快。国家针对不同时期房地产市场的情况曾多次实行宏观调控，2005年上半年，又出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。至目前，这一次的宏观调控措施已出现明显成效，房价上涨幅度开始放慢。由于房地产经济在国民经济发展
4、中所起到的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供
5、求矛盾依然是决定价格的主要因素，而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面：一是城市化进程加快。2004年山东城镇化率达到43.5%，比2000年扩大了个百分点，新增城镇人口560万人，按当前平均居民水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房，而同期山东商品住宅竣工面积只有亿平方米，供求差距相差一倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与房屋租赁价格指数的相关性较低（见下表）。这也说明，山东城镇化的迅速
6、发展对住房（包括新建商品房、二手房）、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的上升。数据还表明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响，房屋租赁市场需求不足，价格总水平低迷。表：2000-2004年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数指 标相关系数房屋销售价格总指数商品房销售价格指数#住宅销售价格指数写字楼价格指数商业用房价格指数二手房价格指数房屋租赁价格指数土地交易价格指数区域市场概况2006年，是济宁市发展史上不平凡的一年，经济发展效益提升、速度加快、实力增强，社会繁荣进步、平安稳定，人民生活改善，呈现又好又快的发展态势，实现了“
7、十一五”良好开局。国民经济平稳较快增长。完成地区生产总值1456.1亿元、增长16.4%。规模以上固定资产投资491.2亿元、增长17.6%。地方财政收入81.6亿元、增长23.3%。新农村建设扎实推进，农民收入大幅度提高，生活水平明显改善。全社会消费品零售总额499.6亿元、增长16.3%。市区城市居民人均可支配收入 11995元，比上年增长11.7%。城市居民人均消费支出7125元，比上年增长5.34%。年末市区居民人均居住使用面积20.88平方米。2007上半年济宁市GDP预计增长率为16%，受公务员工资改革等政策的落实，全市城镇居民人均可支配收入增长17.3%，超过了GDP 增长幅度。
8、GDP增长与城乡居民收入增长对照表年份GDP增长城镇居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长07年上半年16%（预计）17.3%15.1%06年16.4%11.5%11.2%05年17.3%12.3%13.2%04年17.2%14.8%14.8%03年16.7%15.0%6.9%02年14%14.1%5.3%房地产开发建设保持健康、快速、持续发展，全市开发建设始终坚持可持续发展战略，贯彻节约用地、节约能源和综合利用资源的开发建设方针，建设管理和商品房开发的功能质量、环境质量一直处于山东省较高水平。2006年市中区万平方米，商品房屋销售额8.02亿元。2007年上半年房地产开发平稳发展。1-
9、5月，房地产开发投资完成19.4亿元，增长5.8%；其中商品房建设投资9.4亿元，下降3.2%；土地开发投资额2.15亿元，下降45.3%；房屋施工面积611.3万平方米，增长9.9%；竣工面积65.7万平方米，下降7.1；房屋销售面积57.2万平方米。销售主要集中于住宅，共销售住宅54.1万平方米，占全部销售面积的94.6%。2007年，济宁市调整、实施城市发展规划，拉开城市建设布局框架，提升承载能力和品位形象。依据“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居城市”新一轮发展定位，以中心城区建设为突破口，强力推进“东拓、西跨、南联、北延”，力争城市规划建设多出亮点、上新水平。对于我们整合利用城市
10、资源、实现又好又快发展，提供了十分难得的机遇。为进一步发展城市建设，改变部分欠改造地段脏、乱、差的社区面貌，市中区把城市区域内的“城中村”改造工作作为今年的城建工作重点，力求尽快改变“城中村”群众生活环境质量、推动城市协调发展，今年务求实现大的突破和进展。按照“改出一片新民居、改出一批新产业、改出一片新景观”的总体要求，整体谋划，综合开发，年内要有10个以上片区正式进入实施阶段。加快建设新型社区。以建设“居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和”的和谐社区为目标，全面推进新型社区建设。深入开展“星级社区”创建活动，年内30以上的社区要达到星级标准。推动绿色社区、绿色校园建设，
11、积极建设资源节约型、环境友好型社会，促进生态城区建设。“*”的建设基地正是处于上述急待改造的区域内。由于社区内建筑年久失修，配套设施落后，已远远不能满足居民现代化生活和工作的需要，尽快改造的呼声强烈。2.2 建设场址选择 “*”建设用地位于济宁市城区东南部，市中区*街道东发社区，与市中区经济开发区比邻，火炬路和*路两条城市交通主干道从这里贯穿而过，区位优越，交通便捷。开发区已建成区面积3平方公里，分为南北两区，区内坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理。实施了供水、排水、电力、通讯、煤气、热力等工程，基础设施已达到“七通一平”。 2.3 对环境的影响“*”定位为健康、节约、现代化高尚生活社区，
12、项目严格按照建设部住宅性能认定标准进行投资建设。她的建设，将彻底改变目前脏、乱、差的局面3 立项的必要性3.1 建设的目的、意义及产业现代化目标建设的目的“*”规划总用地，总建筑面积约10.2万、绿地率38.5%。项目的立意是“健康、舒适、节约”。项目规划、建筑由国际著名设计公司担纲设计。高舒适度的居住功能、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，使项目建成后成为济宁市一道宏伟亮丽的风景线。充分体现了项目开发与城市建设的协调性、一致性。项目的建设坚持以为人本的原则，树立全面、协调、可持续发展观，积极采用当地新型墙改节能材料和相关成套技术，达到节地、节能、节水和节材的目的。项目
13、建筑设计、景观绿化及设施配置均考虑市场消费者需求，通过住宅性能认定，提高住宅整体产品质量，为社会奉献精品小区。项目的建设，可以实现品牌效应，提升企业社会形象，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。3.1.2建设的意义开发建设该项目对旧城改造，绿化、美化济宁市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区住房压力，有着极为重要的意义。把“*”项目建成节能型建筑，科学使用成套新技术，带动济宁市住宅建设真正实现低投入、高产出，低消耗、少排放，高质量、长寿命，适应经济和社会发展的需要。不仅要有较好的经济效益，也有较好的环境效益和社会效益。“*”项目保证达到AA标准，争取接近或达到AAA标准采用的墙体
14、节能技术，与济宁市丰富的地方资源相结合，广泛使用当地煤矸石多孔烧结砖，彻底淘汰粘土砖的使用，同时通过外墙及门窗保温技术可实现建筑节能要求，达到国家提倡的技术要求。项目的实施可以推进当地住宅建设相关产业的发展。大大提高集中太阳能热水系统、中空玻璃、新材料管线、多孔烧结砖、厨卫电器等部品的应用，这些部品涉及的门类都是山东省住宅建设配套部品的强势产业，大规模的应用必将推动这些住宅部品质量提高和更新换代，促进产业的发展。“*”项目的实施结合地方实际情况，采用墙体节能保温、太阳能集中供热和地板辐射采暖等先进适用的成套技术，实现加快住宅技术、部品的更新换代。结合济宁实际情况积极采用符合国家标准的节能、节材
15、、节水的新型材料和部品，带动济宁市住宅产业现代化的发展，提高全市住宅质量层次，实现可持续健康发展。带动济宁地区以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。4 市场预测4.1 当地经济状况和住宅需求预测社会经济环境*街道位于区境东南部，面积9.6平方公里，辖19个居（村）委员会，有15457户，4.24万人，人口自然增长率4.8。2005年，全街道完成地区生产总值3.48亿元，增长32%；固定资产投资完成4.84亿元，增长45%；财政总收入4272.5万元，增长24%；地方财政收入2093.3万元，增长24%。全街道325家民营企
16、业，形成了机械制造、精细化工、纺织服装、乳品加工、建材装饰、饲料兽药等6大工业门类，有纺织品批发、琵琶山百货、家具服装、鞋帽批发等9个专业市场。先后被市、区授予经济强乡镇、市级文明单位、五好街道党工委、税收贡献功勋单位和招商引资先进单位等荣誉称号。市中区经济开发区截止2005年底，累计引进项目106个，已建成96个，在建项目10个，累计完成合同引资额17亿，固定资产总投资13亿元。区内有以恒松、东宇为龙头的大型工程机械配套加工群，现拥有机械加工中心、激光切割机、焊接机器人、数控切割机等30余台（套）先进加工设备，是鲁西南工程机械加工基地，还有全国最大的特种钉生产企业樱花五金集团，全国大型纺织器
17、材生产企业金梭集团等一批全省乃至全国行业龙头企业，已基本形成以工程机械配套加工、五金制造、纺织服装为主导的产业格局。2005年度，全区实现业务总收入12.4亿元，工业总产值11.7亿元，产品销售收入11.2亿元，税收4413万元，成为中区工业经济发展的新的亮点和支撑点。济宁市房地产开发分析2007年上半年济宁市房地产开发施工面积万平方米，同比增长；其中市中区施工房屋面积万平方米，同比增长。经过一段时间的徘徊，今年济宁市区再次成为房地产市场热点。2007年上半年，济宁市房地产开发累计完成投资亿元，同比增长，其中市区完成房地产开发投资亿元，同比增长；全市房地产开发施工房屋面积万平方米，同比增长，其
18、中市区施工房屋面积万平方米，同比增长；由于房地产市场需求旺盛，上半年全市共销（预）售商品房万平方米，同比增长，其中市区销（预）售商品房万平方米，同比增长；受土地成本的增高及住宅建设科技含量不断提高等因素的影响，全市住宅销售价格保持稳步上扬趋势。业内人士解释，济宁市区房地产开发曾一度低迷，之所以掀起新的开发建设热潮，房价一路走高，是因为“东拓、西跨、南联、北延”城市发展战略已经定位，加之投资环境的不断优化，济宁市政府着力做活土地文章，对土地的调控能力大大增强，投资吸引力进一步增强。在西至古槐路，南至太白路、北至国道、东至火炬路的范围内，房地产市场成交量迅速放大，成交价格一路攀升。目前市区部分小区
19、楼盘开盘价已突破元平方米。同时，越来越多的开发企业也意识到公建配套设施和物业管理对商品房销售所带来的好处，用于这方面的投资明显增加，这也是房价持续上涨的原因之一。 4.2 销售对象定位及住宅性能等级生活方式济宁是中国儒家思想的发源地，属典型北方城市，人们的生活方式比较传统，日常工作起居较有规律，家庭是人们重要的生活场所。党政、机关人员现住房多数为福利分房，教育、卫生经济效益较好的企业单位虽多数职工已有住房，但其中约30为旧房或楼房顶，只能是过渡用房，将面临重新购房。随着济宁市居民经济收入稳步提高，消费者住房理念由“居住型”向“舒适型”过渡，人性化、生态化和智能化的小区受到青睐。2006年以前本
20、市开发建设的住宅以大于100的中大户型为主，随着政府的引导和需求的自然回归，结合市场的欠缺，本片区主力户型定位在100左右，适当增加90的中小户型。潜在消费对象*街道东发社区。社区内建筑陈旧，配套设施落后，不能适应居民现代化生活的需要，急需改造，已纳入市中区旧村改造范围。这一部分居民成为本案第一潜在客户。中区经济开发区。大量高新技术产业的科技人员及企业管理者会优先选择本项目作为居住区。边缘人群。近年来我市城市化进程不断加快，发展水平逐年提高，到2005年，济宁全市城镇总人口达到400万人，城市化水平达到45。到2010年，济宁组群结构大城市总人口会达到150万人，建设城区面积达到150平方公里
21、，成为鲁西南地区中心城市，城镇人口达到500万人，城市化水平达到50。越来越多的劳动力向中心城市聚集，在这里工作、学习和安家，在这里寻找发展和成功的机会。根据我们对项目区域经济和房地产市场的了解分析，区域房地产市场需求量大，中产阶级成为市场的绝对购买力。火炬是中产阶级的首选购房区域。总需求量120万左右，而区域目前的上市量仅为35万，存在90万的缺口。现有中档标准的楼盘只有3个，且房型和社区规划也不尽人意，这就为本案塑造高品质楼盘提供了良好的契机，在加上本案得天独厚的地理位置，为销售成功提供了有力保证。住宅性能等级性能认定可以将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素如适用性、安
22、全性、耐久性、环境性和经济性集中反映出来，能够对住宅做一个较为科学、完整、公正的评价。对消费者而言，性能认定制度将为消费者带来品质保证的住宅；对开发企业而言，可以按照科学的标准供应符合市场需求的住宅，同时可以以高品质的住宅赢得消费者和社会的信任；对社会而言，通过推行性能认定制度，使住宅的生产科学化、标准化、信息化，推动住宅产业现代化，规范住宅市场。“*”项目可以通过开展性能认定工作来提高住宅品质。性能认定对住宅的功能品质、环境品质有定性和定量的规定，把提高居住水平落实到居住建筑每一条指标上。性能认定使住宅更好地满足人们现代居住生活行为及现代居住生理的要求，建筑更为安全、耐久，提高了室内、室外的
23、物理和生理环境质量，同时要求建筑的建造成本和日常使用成本更加经济合理。根据国家住宅性能认定规定和标准, “*”项目保证达到2A(舒适型住宅)住宅等级，争取达到或接近3A住宅等级。5 总体规划5.1 规划设计设计依据1、中华人民共和国城市规划法 2、城市居住区规划设计规范 3、济宁市城市总体规划 4、有关法律法规、技术规范及标准设计指导思想严格执行国家和地方有关法律规定和城市总体规划要求，力求通过规划促进该片区改造，合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一。彻底改造旧区面貌，为公众创造一个环境优美、舒适、方便、安全的生活环境。规划方案项目用地北起*路，与*游
24、乐场比邻，规划总用地（55.35亩），规划建筑10.2万，其中住宅9.2万，846户，居住人口约计3000人。“*”项目规划、建筑设计由国际知名设计公司担纲设计，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。“*”生活片区住宅由11层、17层、28层多种楼盘组成，空间上错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度的高档住宅区。“*”以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园
25、林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。高层住宅采用11层、17层、28层多种高度，公建以现代建筑风格为主流，部分建筑增设屋顶花园。底下停车场充分利用土地，又增加了公共绿地的透视性，提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本，体贴民
26、意，建设标准定位在中、高档次。住宅面积从80平方米至150平方米，满足多层次用户的需要。住宅配套设施齐全，户型开间、进深尺度适宜，采光通风良好。根据北方地区夏季炎热，冬季寒冷、漫长的气候特点，住宅设计注重节能，大力推广“四新”技术的应用。注重室内环境、室外环境和小区环境的协调一致。楼盘设计突出个性，注入精品意识，努力为居民营造一个温馨、优美、舒适的生活环境。 高层住宅抗震性能好，使用寿命长，一般在80100年（住宅用地使用年限为70年）。抗震（安全）系数高，可达8度。高层的隔音、隔热、防潮、防水性能相对于多层要好。住高层光线好，视野开阔，空气清新，8层以上无灰尘污染，且私密性较好。高层的消防、
27、监控系统更齐全。高层的楼间距大，因而绿地及景观面积会相对较多。入住高层住宅更是身份的象征，引导时尚新生活。在平面设计中突出对入住者的尊重，体现真正的人性化，个性化的满足。为住户提供一个灵活的平台，使入住者有充分的想象空间及发挥余地，套内动静分区、部分套型的错层变化，体现了开发理念与设计成果的完美结合。本项目平面设计对电梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，入户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡，让人对家的感觉会更为亲切。“*”项目标准户型为板式小高层户型，充分体现了国家康居住宅示范工程对建筑平面设计的要求，做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。立面设计从建
28、筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感，区域性及独特的个性。景观设计充分考虑入住者的参与性，设计中以两条空间为主导景观带，以水为主题的景观体现，为居民提供回归自然的意念。组团之间的走廊，结合住宅底层架空安排更近人的景观体系，使人感到出门即花园，步移景异，真正感受到现代生活的全方位关怀。5.3 市政基础设施条件该项目市政基础设施配套完善，220千伏变电站、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下。供水、排水、供电、供暖、燃气等根据相应部门提供的基
29、础资料,可满足项目要求。另外，项目周边有19路、33路和36路等多路公交线路通过，交通便利。6 物业管理树立一个良好的品牌并在市场上形成一定的规模效应是每一个发展商共同的目标。优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，他具有提高房地产开发商声誉的作用。光大先锋物业管理为从事物业管理的专业公司，主要经营各类楼宇、小区之物业管理及物业管理顾问，提供与物业相配套的维修、保养、安保、清洁、家政、休闲健身等一系列常规性、兼营性之优质、高效、经济的全方位综合服务，已形成物业管理、中介代理、网络信息“三位一体”的房地产综合服务构架。公司集管理、服务、经营为一体；实行专业化、社会化、市场化的运行机制；借鉴国
30、内外先进经验，结合本地情况，建立起了一整套符合国际惯例的物业管理机制和动作体系，并不断拓展物业管理新领域。高素质的专业管理人才、现代化的管理模式使公司“星级管理、超值服务”的经营理念得以恒久 贯彻，并成为业主获得舒适温馨的优质服务之可靠保证。物业公司严格遴选、培训保安员，为各类物业提供二十四小时保安服务，并由公司专职主管经常性地于夜间深入小区巡察，以监督各保安措施能确切执行。小区的环境整洁有助于物业的增值、保值和业主的身心舒适。公司规定除由每日驻守该物业的管理人员巡视外，公司的行政人员亦常到各区抽查督察，使管辖之楼宇经常保持良好的清洁标准。制订周详的维修养护计划，聘用专职技术人员及专业维修工程
31、公司定时检查、维修设施设备，如电梯、消 防、电气供应系统、水泵、排水管及保安设施等。物业公司采用先进的财务管理软件，灵活有效地控制各项收支，妥善分配资源，节省开支。每月呈交财政报告，精确详列各类帐目，制订每年每季的管理预算。“*”会所、托幼、地下停车场等公共设施配套齐全，直饮水系统直达用户终端；全天候智能化物业服务为业主创造安全、舒适、便捷的生活条件。项目建成后将成为建设达标、居防达标、物业管理达标、智能化达标的示范小区。7 技术方案7.1 工程中采用的成套新技术序号类 别项目名称技术特点应 用覆盖率1住宅结构体系（一）住宅结构体系成套技术框架剪力墙大开间体系利用框架与剪力墙的抗震优势，采用现
32、浇板，达到无梁或少梁，便于分隔的大空间。小高层及18层高层住宅采用100%剪力墙结构28层高层住宅采用100%框架结构多层公建采用100%（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术）非粘土多孔烧结砖(1)具有轻质、高效保温、隔热性能(可选用济宁张山新型建材厂粉煤灰多孔烧结砖)；（2）满足节能要求的墙体及屋面，具有良好的防水、防冲刷性能；（3）建筑节能达到65%。100%防水层下设保温隔热层技术用憎水性珍珠岩水泥砂浆做保温层，上面再作防水层。100%（三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分隔等技术）轻质隔墙板（1）具有轻质、隔音良好、适用多种饰面材料特点(可选用济
33、宁鸿顺新型建材厂GRC隔墙板)；（2）满足灵活分隔，配套齐全，方便施工的要求。100%2建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、分散式采暖、利用太阳能等技术）塑钢中空玻璃门窗、保温、隔音、防盗用户门重量轻、气密性、水密性隔声性较好，中空玻璃增强了保温性能，导热系数小。100%双管接户水平管系统每户为一个系统，每户设热表。100%外墙外保温隔热技术将聚苯乙烯板粘结于基层墙体外侧，上抹聚合物砂浆，内满铺耐碱玻璃纤维网布增强(或设钢丝网骨架)。建筑节能达到65%。100%太阳能供热水技术采用集中式玻璃真空管集热器。100%3住宅厨卫体系成套技术厨房整体标准化技术（1）采用标准化设计，按照模数原
34、则，优化参数，确定厨房定型设计（2）考虑厨房电器设备的配置和插座位置。100%卫生间整体标准化技术（1）采用标准化系列设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计。（2）设置管道井（3）水平或竖向排风管道设计。100%厨房卫生间一次装修厨卫地面和墙面砖铺设完成，通风道安装到位，管线封闭不外露。100%厨房烟气集中排放系统(1) 竖向系统 排放系统由脱排油烟机、变压止逆阀、排烟气道、屋顶风帽等四部分组成。（2）水平系统 排放系统由脱排油烟机、水平排气风道、墙体风口砌块、外墙风帽等四部分组成。100%4住宅设备成套技术电器多回路配线技术综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座设置满足电
35、器增加要求。管线集中、隐蔽。每户回路数应大于6个。100%地板辐射采暖管线敷设成套技术地板辐射采暖采用PEX系列管材排列在楼面面层内(主要用于公寓楼)。热源(蒸汽)由济宁热力公司提供。20%空调室外机隐蔽安装技术空调室外机标准化设计，隐蔽安装。采用空调管槽。100%5住宅管网体系成套技术管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐蔽暗藏。设置管道井。100%6小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、家庭现代通讯等技术）安全防范系统技术（1）区域周界防范系统。（2）楼房单元安全门对讲或可视对讲。（3）实现对住宅火灾、燃气泄漏的紧急呼叫报警。（4）实现区域联网。（5）巡更保安系统100%智能
36、化计量收费技术（1）将住户的水、电、燃气消耗数据自动采集并传送到管理部门的计算机中。（2）实现分户计量计费（采用IC卡等）。100%家庭现代通讯技术利用小区信息中心实现小区内外信息互通，资源共享；通过家庭电脑可阅览各图书馆内的电子书籍和出版物。100%7居住区环境质量保障技术（包括污水处理、垃圾收集等技术）水压保障技术带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能。100%垃圾袋装、分类收集技术用垃圾袋分装垃圾，上门收集。100%小型垃圾收集、转运站技术小型固定的垃圾站，服务范围内的垃圾倒入后，由垃圾装置送入配套的垃圾箱，垃圾箱由拖车送处理场。100%8建筑防水及饰面成套技术(
37、包括涂料、防水卷材等技术）防水卷材成套技术使用高分子卷材防水材料(可选用曲阜海盾防水建材厂TS高分子防水卷材)。100%防水涂料成套技术使用聚胺酯等防水涂料。100%防水密封成套技术使用非煤焦油类防水油膏。100%外墙面砖防污染，防脱落技术、外墙涂料成套技术外墙涂料使用水性涂料和环保型溶剂涂料。外墙面砖粘贴牢固。100%9建筑施工成套技术高效钢筋应用技术新级钢、冷轧带肋钢筋应用(可选用济宁市冷轧钢筋厂产品)。80%新型模板应用技术使用新型模板。30%10汽车停放成套技术（包括地下车库以及车库现代化管理等）地下车库现代管理成套技术地下车库无人管理，采用磁卡、IC卡控制，自动计费。100%11住宅
38、建设中关键新技术及新型住宅设计居住平面功能及空间设计1、平面功能分区明确，动与静、洁与污合理的分离。2、住宅建筑设计与结构布置结合紧密。3、设置套内贮藏空间。4、设置必要的入户过渡空间。5、空间利用充分，交通组织清晰流畅。6、垂直公共交通（包括电梯）位置合理，面积足够，符合规范要求。100%结构体系与建筑墙体结构体系有利于降低自重和提高面积使用系数。便于灵活分隔和空间利用，室内梁、柱等不影响装修。100%设备及管线竖向管线/集中设置不影响室内空间，利于设备布置。专用设备的位置选择恰当，空调室外机做到隐蔽设计。100%12其他类型住宅及无障碍设计多空间、跃层式、错层式住宅设计技术住宅室内空间有所
39、变化，丰富人的视觉感觉，功能分区设在不同层面上，加强私密性。20%无障碍设计小区内考虑残疾人通行专用设施。60%7.2关键技术的突破和预期成果水平说明。小区智能化系统.1建设原则为适应信息社会的生活方式,提高住宅功能质量，“*”项目按照二星级标准配置智能化系统。系统的规划、设计、建设与土建工程的规划、设计、建设同步进行，实行严格的质量监控，达到国家规定的验收标准。小区智能化系统总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足居民现代居住生活的需求。.2系统技术要点“*”项目以信息传输通道为物理平台，联结
40、各个智能化子系统，通过物业管理中心向住户提供多种功能服务。小区智能化系统分安全防范子系统、管理与监控子系统和信息网络子系统；采用宽带接入网、控制网、有线电视网、 网融合技术，充分考虑系统软、硬件的扩容性和技术升级性。.3系统技术细则1、安全防范子系统（1）住宅报警装置户门安装防盗报警装置；厨房安装燃气泄露自动报警装置;客厅、主卧安装呼救按钮；底层、二层、顶层阳台外窗安装报警装置。（2）访客对讲装置访客对讲装置采用联网型可视对讲装置，居住小区主要出入口安装访客对讲装置。（3）周界防越报警装置小区物业管理中心采用电子地图指示报警区域，并配置声、光提示。小区周界防越报警装置与闭路电视监视装置联动。留
41、有对外报警接口。（4）闭路电视监控小区主要通道、停车场等部位适当地设置摄像机，达到有效的监视目的。（5）电子巡更装置 巡更站点与小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。2、管理与监控子系统（1）自动抄表装置住宅内安装水、电、气、热等具有信号输出的表具，并将表具计量数据远传至居住小区物业管理中心，实现自动抄表。上述表具也可采用IC卡表具。（2）车辆出入与停车管理装置停车出入口车辆管理装置与小区物业管理中心计算机联网使用。（3）紧急广播与背景音乐小区内安装有线广播装置，播放背景音乐，发生紧急事件时可以作为紧急广播强制切换。（4）物业管理计算机系
42、统系统设计配置计算机信息管理系统，集成停车收费和水电气暖抄表收费、催缴等功能。（5）设备监控装置在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：1）变配电设备状态显示、故障警报；2）电梯运行状态显示、查询、故障警报；3）场景的设定及照明的调整；4）对园林绿化浇灌实行控制；5）对监控设备的等待运行维护进行集中管理；6）公共设施监控信息与相关部门或专业维修部门联网。3、信息网络子系统控制网中有关信息，通过小区宽带接入网传输到小区物业管理中心计算机系统中，用于统一管理。太阳能集中供热.1太阳能集中供热工艺利用太阳能，不但可以解决一次性能源短缺的问题，同时又可以保护环境、造福人类。“*” 项目拟采
43、用的集热器是LPC47-1550工程型集热器，该集热器配有50支直径47MM，长度1500MM的全玻璃真空管。这种集热器没有普通太阳能热水器的水箱，而是通过联箱将真空管有效地组合在一起，结构非常紧凑，便于安装，同时运行相当可靠，集热效率较高。这种集热器可以保证春秋季节每日晴好天气下每台每天提供350升热水，全年平均温升30。本项目太阳能系统按照每户120升热水设计，跃层住户由于其卫生间多一倍，人口会相对较多，为便于计算，每个跃层的水量按两户计算。由于大部分11层楼房都为2个单元的设计，每楼设计了1套太阳能系统；18层楼房每个单元的设计1套太阳能系统，因此从用水量方面分析，太阳能系统大体有两种规
44、格：楼层数系统供应单元数系统供应户数户均用水量单个系统日均产水量集热器用量A型11层2个44户120升5280升16台B型18层2个72户120升8640升25台系统安装：A型系统安装面积约110平方米,B型系统安装面积约180平方米，均可根据楼顶设计进行布置。工作原理： (1)集热循环 每日太阳辐射达到一定强度时，集热器温度开始上升，当温度达到控制器的设定温度时，集热器循环水泵开始启动，将储热水箱的水输送到集热器阵列，同时太阳能集热器的热水流回储热水箱，这样可以保证在太阳能工作的第一时间系统就可以得到恒定的热水，经过一天的循环水箱的水温即可达到或超过正常的使用温度。(2)辅助热源 我们为系统
45、提供燃气锅炉辅助加热设备，加热器设置在储热水箱上，用于保证加热水箱始终有恒定的热水供应。加热可以实现和太阳能的自动切换，当太阳能工作时加热会自动停止；同时加热具有温控功能，即低于控制器的设定值时，自动启动，达到设定值+5时自动停止。(3)自动上水 系统的上水采用定时、定温设计，在设定的上水时段（大体为太阳能工作时段），系统处于温控上水过程，系统低于高水位而高于设定温度时开始上水，达到高水位或低于设定温度时上水停止；在设定的上水时段之外（基本上是用水高峰和加热可能的工作时段），上水不受温度控制只维持中水位，这样可以减少加热可开启时间，同时减少由于上水而引起的水温波动。(4)供水循环 为保证用户随时都能迅速达到恒定的热水，同时使用时不至于排放大量冷水，我们在供水管道上设置了循环水泵，并且具有定时设置，即在全天设定10个时段，规定在每个时段工作1015分钟，用于保证管道内时刻都有热水供应。.2太阳能热水系统运行效益分析（一）基本参数：1、国内平均电价为0.7元/千瓦时；3、国内集中供热蒸汽价为85元/立方米；4、每千瓦时电量理论可转化热能q1=860大卡，效率按90%计算；5、每立方米城市煤气的燃烧值为q2=3200大卡，效率按70%计算；6、每立方米蒸汽的载热量约为q2=178000 大卡（受蒸汽压力