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1、 加强物业管理工作制度 一、高度重视，提高对加强物业治理工作的熟悉 物业治理是城市治理的重要组成局部，是与人民群众生产生活亲密相关的新兴效劳产业，随着城市化进程的不断推动，物业治理在城市治理中的重要作用日益显现。加强物业治理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境都具有非常重要的意义。各县（区）政府（含市开发区管委会、徐圩新区管委会、云台山景区管委会，下同）、市各有关部门要从落实科学进展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分熟悉加强物业治理工作的重要意义，创新行政监管手段和治理机制，坚持效劳与监管并重，积极化解冲突纠纷，合力推动物业治理工作安康
2、进展。 二、齐抓共管，构筑适合城市进展的物业治理框架 市、县（区）政府应根据“条块结合，以块为主”和“县（区）属地负责，乡镇政府（街道办事处）详细组织，社区居委会落实，住房主管部门监视指导，相关部门亲密协作”的原则，建立市、县（区）政府、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会“两级政府、三级治理、四级网络”的治理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业治理格局，共同推动物业治理工作。 （一）各县（区）政府负责本辖区的物业治理工作。负责组织所辖乡镇、街道办事处落实各项法规政策措施，全面开展物业治理工作；落实办事机构，建立县（区）、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会三级物业治理工作体系；
3、落实治理责任，抓好本辖区物业治理工作的部署检查、组织协调和监视指导。 （二）乡镇政府（街道办事处）负责组织开展本辖区物业治理工作。负责对辖区物业治理工作进展监视和检查；组织或参加物业效劳质量的检查考评；指导、监视辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作；监视、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动；参加物业治理工程有序交接；建立物业治理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业治理方面的投诉和信访工作；帮助综治、公安、工商、文广新、教育、卫生、环保、住房等相关部门开展小区综合整治工作。 （三）社区居委会受乡镇政府（街道办事处）的托付负责本辖区物业治理的落实工作。负责指导
4、和组织业主大会的成立和业主委员会的选举；指导业主委员会选聘物业效劳企业或建立自治性物业效劳组织；调解处理物业效劳中的冲突纠纷；对辖区内物业企业、物业工程经理考核提出初审意见；参加辖区内物业治理工程招标；对物业修理资金的使用提出初审意见。 （四）住房行政治理部门负责本辖区物业治理的监管和行业指导。负责讨论制定本辖区物业治理进展规划，制定相关配套政策和行业标准；负责辖区内物业效劳企业的资质审查；组织物业效劳行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监视选聘物业效劳企业的招投标工作；负责对住宅专项修理资金的使用进展审查；指导乡镇政府（街道办事处）加强物业效劳工作的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业治
5、理相关工作，依法查处物业治理违法行为。 （五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好物业治理相关工作。教育、公安、规划、建立、城管、工商、文广新、价格、卫生、环保、质监、消防等相关部门负责依法准时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、违章停车、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自转变房屋构造等违法行为，维护物业治理区域正常的公共治理秩序。 三、因地制宜，建立符合实际的物业治理模式 依据我市住宅小区物业治理工作实际，根据“区分对待、分层次治理”的原则，建立符合我市实际的物业治理模式。 （一）新建住宅小区治理。新建商品房住宅小区必需严格遵循规划设计方案，根据配套完善、环境美丽、交通安全等要求进展开发建立，
6、并通过招投标选聘符合资质的物业效劳企业实施物业治理。规划、建立、住房等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建立、物业效劳的监管力度。新建住宅小区必需严格落实公建配套交接制度，由乡镇政府（街道办事处）、社区居委会、前期物业效劳企业共同参与交接。开发建立单位要按前期物业治理的相关规定，建立完善物业治理移交手续，保证前期物业治理落实到位，同时要强化售后效劳，在保修期内担当物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建立单位、前期物业效劳企业、业主委员会三方要按规定做好物业治理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行标准的物业效劳。 （二）老旧住宅小区治理。老旧住宅小区应依据居民的需求及承受力量，把
7、物业治理同社区治理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业治理效劳区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业效劳企业或群众性物业效劳组织为载体，开展物业效劳活动。各县（区）政府要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决老旧住宅小区在居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业效劳企业按等级实施物业治理效劳；对不完全具备条件的老旧住宅小区，推行“准物业治理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区治理效劳中心（站），落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的根底性治理效劳，或者实行“楼幢治理”的模式，确保小区根底性效劳落
8、实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一治理、差异化效劳的物业治理模式。开展物业治理所需的经费由小区全体业主共同担当，经费的筹集、治理、使用需经业主大会或业主代表会议争论通过。经费的使用状况应定期以书面形式在物业治理区域内公示，承受全体业主监视。 四、创新举措，提升物业治理工作水平 （一）加强前期物业治理工作。住房行政治理部门要完善物业治理招投标制度，稳步推动房地产开发与物业治理的分业经营。开发建立单位应根据住建部前期物业治理招投标治理暂行方法的规定，实行招投标的方式，选聘具有相应资质的物业效劳企业，实施前期物业治理。开发建立单位在销售物业之前，要制定业主临时治理规约，并
9、将临时治理规约向物业买受人明示和说明，物业买受人应当在与开发建立单位签订物业买受合同时，对遵守临时治理规约做出承诺。开发建立单位在销售物业之前，应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同，并催促物业效劳企业严格执行。开发建立单位未选聘物业效劳企业，未签订前期物业效劳合同的，住房主管部门不予以办理商品房预售许可证。 （二）加强物业治理用房建立。新建物业在规划建立时，开发建立单位应当根据不低于规划总建立面积4的比例建立物业治理用房，无偿供应给全体业主。规划部门应在规划总平面图中明确标明物业治理用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业治理用房的面积。物业治理用房应当是独用成套房屋，
10、具有上下水、供电、通讯等根本设施，具备办公条件。物业治理用房位置应设置在开发工程中心区域或主出入口四周的房屋底层，便利业主使用的地方，不得设置在地下。设置在住宅楼内的物业治理用房，应当具有独立的通道。分期开发建立的工程，物业治理用房应设置在首期开发范围。 住房主管部门要对物业治理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业治理用房字样。物业治理用房全部权归物业治理区域内的全体业主全部，由物业效劳企业负责修理、养护和经营。物业治理用房应用于物业治理效劳活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业治理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。 （三）推动业主委
11、员会建立。各乡镇政府（街道办事处）应依据社区治理和业主自治相结合的原则，根据规定的程序，推动业主委员会建立。一个物业治理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业治理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推举人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业效劳企业、监视履行物业效劳合同、监视实施治理规约、帮助物业效劳企业对逾期不交纳物业效劳费的业主进展催促催交等工作，同时积极协作和支持社区居委会的工作。乡镇政府（街道办事处）应当支持业主委员会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由乡镇政府（街道办事处）指定社区居委会代行业主委员会的职责，确保
12、工作正常运转。引导和鼓舞业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业效劳企业实行物业治理。 （四）标准物业效劳收费。价格部门会同住房行政治理部门依照相关规定，讨论制定物业治理效劳收费方法，明确物业治理效劳收费的原则、收费治理形式和效劳费用构成，建立质价相符的物业治理收费机制。一般住宅物业效劳收费实行政府指导价，物业效劳等级标准、基准价及浮动幅度，由价格部门会同住房行政治理部门制定并组织实施。非住宅物业效劳收费实行市场调整价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监视物业效劳企业，也要催促业主按时交纳物业效劳费。各物业效劳企业要仔细落实物业效劳收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按
13、标准收费，按规定工程进展费用开支，自觉承受价格、住房主管部门及业主的监视。 （五）标准物业效劳行为。物业效劳企业要依据投标承诺和物业效劳合同，切实履行职责，提高效劳质量，维护业主权益，对超出效劳合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施。物业效劳企业应当制定物业治理相关工作制度，严格执行物业效劳行业标准、效劳标准；按规定收取物业治理效劳费用，定期公布物业治理公共效劳费和使用修理基金的收支账目，主动承受业主、业主委员会的监视；对物业治理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进展制止，并准时向有关行政治理部门报告。 各级住房行政治理部门要会同乡镇政府（街道办事处）加强对物业效
14、劳企业的监视，建立和完善物业效劳企业考核制度和物业工程经理责任制，加强对物业工程经理的培训考核，建立健全物业效劳企业和物业工程经理信用档案制度，仔细评定物业效劳企业和物业工程经理的效劳业绩和信用程度，并在资质评定和年度考核、物业治理招投标中作为重要条件；要建立健全物业效劳企业有序进入和退出机制，加强物业效劳企业退出工程监视治理，保持物业效劳平稳过渡。物业治理行业协会可以建立物业效劳行业履约保证金制度，在物业效劳企业接收住宅小区时，一次性缴纳履约保证金，用于对物业企业违约行为的惩罚和弃管小区的善后处理。 （六）标准市政公用设施设备的维护治理。 1供水设施治理。住宅小区应当根据“一户一表、计量出户
15、”的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行治理，城市供水企业担当分户计量装置以外设施设备的修理、养护、更新等责任及相关费用。 2供电设施治理。计费电度表出线开关处导线至住宅的用电设施由业主自行负责维护、治理；计费电度表以外的供电线路及设备由供电企业负责维护、治理。 3住宅区域供热设施治理。实行分户掌握的供热阀门及以外局部由供热单位负责治理维护；未实行分户掌握的串联并联供热设备，居民楼外(含入楼供热阀门)局部由供热效劳单位治理维护，楼内及户内的供热设备由业主治理维护。 4住宅区域燃气设施治理。管道燃气供气设备及供气管线(至煤气表)由燃气供给企业负责治理和维护，室内
16、燃气设施属于居民的个人财产由居民负责。 凡应由政府及职能部门担当的城市治理、规划治理、治安治理等责任，不得转由业主或物业效劳企业担当。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业治理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，不得向物业效劳企业强行托收；物业效劳企业承受托付代收代付的，托付单位应支付相应的费用。 五、加强领导，确保物业治理工作安康进展 （一）强化对物业治理工作的领导。市政府成立市物业治理工作领导小组，负责全市物业治理的组织协调工作。组长由分管副市长担当，副组长由市政府分管副秘书长、市住房局局长担当，成员由各县（区）政府、市住房、公安、民政、文明办、规划、建立、城管、卫生
17、、价格、环保、信访、工商等部门负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点设在市住房局。各县（区）政府要依据辖区的规模和任务明确相应的物业治理机构，加强对物业治理工作的组织协调和监视检查，确保社区物业治理组织领导到位，机构人员到位，推动措施到位。 （二）建立健全物业治理工作考核机制。市政府将住宅区物业治理工作纳入社会经济进展考核指标，对各县（区）政府物业治理年度工作状况进展考核。各县（区）政府负责对辖区内乡镇政府（街道办事处）、社区居委会住宅区物业治理工作的实施状况及冲突纠纷的处理状况进展检查考核。乡镇政府（街道办事处）、社区居委会负责对辖区内住宅区物业效劳企业和其他治理单位进展日常检查考核。
18、（三）加大对物业效劳行业的政策扶持。各县（区）政府、市各有关部门要根据财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（财税2023208号）的要求，对物业效劳企业招用下岗失业人员到达职工总数30%以上的，3年内免征营业税。对市区低保、双下岗、残疾、特困家庭，经批准减半收取物业效劳费。各县（区）政府要讨论出台扶持物业效劳行业进展的相关政策，鼓舞和引导物业治理向市场化、专业化、规模化方向进展，提高城市物业效劳水平。 （四）加强舆论宣传。要实行多种形式，大力宣传物业治理的相关政策法规，宣传物业治理工作的重要意义，让广阔市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业效劳是商品消费的观念，增加业主实行小区自治治理的自觉性，引导业主主动支持、参加物业治理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好气氛。