农村房买卖合同15篇.docx

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1、 农村房买卖合同15篇农村房买卖合同1 内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地治理法的规定和合同标的履行不能动身，否认此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔标准与效力标准的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的简单，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的根本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此根底上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合

2、同，集体土地，合同效力，利益衡量 随着经济的进展，我国社会整体进展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢送。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些缺乏，尤其是从司法解释序言中所表达的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土

3、地范围内的商品房买卖合同进展规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，盼望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即

4、国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联系在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者，依高级汉语大词典之解释，意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定，本文要争论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换

5、，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中消失的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比拟二者在全部权移转方面的差异。 通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义”，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产治理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，19

6、98年8月土地治理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。 但是，在当前相当一局部地区消失了利用尚未收归国有的集体土

7、地开发商品房、规模建立新型人口聚拢区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中消失了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的消失有其必定缘由。随着城乡产业构造的升级和经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚拢功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经受了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建立的深入进展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土

8、地本钱过高。在土地补偿水平与用地本钱比拟利益的巨大反差下，农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四，我国土地治理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推动，相当一局部村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进展“土地经营”。可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的消失就成为不行避开的现象。 除此以外，在中小城市消失的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为进展中国家走城市化、现代化道路的进展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求

9、上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断进展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对比，“集体建立用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年月初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用治理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的规划经济时代颜色。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是无视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。 三、病态契约与无效合同 争论在集体土地上所建

10、商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约缘由合法；契约的标的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或商定。假如将符合这些要件的契商定义为安康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立

11、的合同；在订立合同时显失公正的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不非常严峻而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，马上契约是否生效的打算权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权打算其命运，各国法一般规定其为肯定无效。 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。

12、笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公 共秩序与和善风俗。对于第一方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；必需是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性规定中的效力性规定。对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会

13、生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。但凡违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认为，由于房地产治理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而土地治理法中又规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”、“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。 （一）合同无效论的依据 在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观

14、点的依据概括起来主要有以下两点： 1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产治理法明确规定房屋全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必需使在集体土地上所建房屋的全部权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在土地治理法里却明确规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指土地治理法）的强制性规定。依据合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要

15、件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋全部权。但在现实生活中，由于房产治理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法根据商定进展全部权的移转，由于依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必需以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使情愿履行也不履行的状态。基于这一缘由，也可以确定此类合同无

16、效。 （二）合同有效论的依据 与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点： 1、虽然土地治理法中规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进展移转，但依照法律解释学的体系解释方法，依据该条的上下文意来推断，这里所称的法律应当是对转让的程序进展标准和调整的法律，而不包括实体上的限制。由于该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体全部土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对

17、国有土地和集体全部土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，固然是包括国有土地使用权与集体全部土地使用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以，土地治理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的根本原则和立法法第78条的规定，应当认为农夫集体全部的土地的使用权是可以转让的。 2、暂且不虑及上述对宪法和土地治理法的学理解释，单从由于违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律标准可以区分为任意法规和强

18、行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和制止规定二种。强制规定，指命令当事人应为肯定行为的法律规定。制止规定，指命令当事人不得为肯定行为的法律规定。但是，假如再进一步细分，制止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反制止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必需是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观土地治理法的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，属于典型的仅取缔违反之行

19、为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，依据王利明教授“无效一般只限于违反效力性标准的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必定无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必定及于私法。 （三）笔者的观点 笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进展界定，必需放在一个更高的、全局的视野上进展端详，不能单就某一部法律为推断，“法规章只有参照它们所效劳的目的始能被理解”，确定一项法律规章的存在是否合理，必需首先探究其目的何在，只有在此根底上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。 土地治理法规定集体土地的

20、使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地治理，维护土地的社会主义公有制，爱护、开发土地资源，合理利用土地，切实爱护耕地，促进社会经济的可持续进展，依据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建立用地和未利用地。严格限制农用地转为建立用地，掌握建立用地总量，对耕地实行特别爱护。”依据这些规定，我们可以较为清晰的熟悉到，土地治理法不允许集体土地使用权出让、转让，其目的主要是爱护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断削减而影响粮食安全和国计民生。应

21、当说，这种立法意图是非常正确的，整个社会经济的进展，是以农业的稳定为根底的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定安康进展，社会也才能保持稳定。但是，假设商品房的开发是在现有建立用地上进展的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否认。 法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。法律的正式渊源并不能够掩盖司法活动的全部领域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来打算，在这种领域中，法官必需发挥其制造精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满意当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“熟悉所涉及的利益、评价这些利益各自的份

22、量、在正义的天枰上对它们进展衡量，以便依据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终到达最为可欲的平衡”。 让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经根本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以掌握土地用途，爱护耕地，稳定国计民生。固然，除此以外，由于土地治理法已经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。 与此对应的，假如确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的状况看，在集体土地上进展商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此根底上，村民

23、的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有力量进展居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农夫收入是确认合同有效的第一点好处。其次个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力进展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执法乏力，在集体土地上进展的商品房开发已经在全国各地广泛消失，成为一种普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益，就成为

24、一个直接关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必定导致退房退款，而农村集体经济组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出，不行能退还出如此巨大的一笔款项，买房者关怀的更是有房住，如此一来买 者与卖者都将患病巨大损失。那么，国家假如调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必需征用后由使用者支付出让金才能用于商品房建立，这一前提是国家要向集体经济组织支付征地补偿费，假如补偿费高于出让金，则国家就会患病损失，如此一来国家就要“赔钱”；假如补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也就是农夫处获得了额外的利益，农夫就患病了“盘剥”。也就是说，补偿费无论是高是低，都缺乏合理的依据

25、。而假如确认合同有效，开发商品房使用集体土地而支付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的消失，国家只要加强对土地用途的监管就可以了。目前实践中消失的障碍主要是无法为在集体土地上建立的商品房办理权属证书，而这完全是由于国家法律政策造成，对国家而言轻而易举毫无损失，对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国家法律上存在障碍，而实践中有大量消失的根本缘由。 从法律演化的历史缘由看，国家之所以调整土地治理法，制止集体土地使用权流转，主要是为了有力遏止1992年之后消失的开发区热、房地产热对新兴土地市场的过度冲击，转变耕地大量闲置、用地构造失衡的恶性局面。但是，“社会现象日新月异

26、，立法者有非万能，苟发生立法当时所未料及之大事，自须衡量现行环境及价值推断之各种变化，以探求立法者于今日立法时，所可能表示之意思，始能把握法律的一般妥当性”。经济的进展，现实的需要，都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今日看上去一如几千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。婚姻、家庭、国家、财产经受了最多种多样的形态。”假如一味地因循守旧固守现有法律不变，实在不是明智之举。 最终还有一个因素，但并非是最不重要的，就是假如确认合同无效，其规律的必定结果是退房退款，而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民个人、城市居民卷入到此类合同中来，退

27、房退款必将极大影响他们的切身利益，极易造成社会的不稳定。在这种状况下，与其硬性取缔，不如调整政策而疏导之，究竟国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。 综上，基于对上述两种观点的利益衡量，笔者认为，确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。 五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理 基于对上述分析，笔者认为，应当可以实行一种更加敏捷务实的策略来对待这一日益突出的问题，详细的可以实行以下处理方法： 第一，修改土地治理法，在爱护根本农田的前提下，使农村集体土地使用权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最直接、最简洁的方法。宪法的原则性规定看，全部的土地使用权都是可

28、以依法转让的，修改土地治理法只是使详细法律与宪法的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论是作为国有土地全部者的国家，还是作为农村集体土地全部者的农村集体经济组织，在法律性质上，都是土地这种特别财产的财产全部人，它们在私法上的地位应当是公平的，全部权详细权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、使用、收益、处分四项权能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食安全，对土地的用途应从法律上作出统一规定，但是在合理使用土地和确保耕地数量的根底上，应当允许土地全部人享有其他财产的全部人所能享有的财产权内容一样的权利，其中固然包括用益物权的设立，此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝本。 其次，贯彻

29、两权分别，标准集体土地使用权流转市场。要坚持和维护国家就土地全部制问题上的根本原则不动摇，确保土地全部制上的公有制度，在此根底上实现全部权与使用权的分别，使土地使用权作为资源在市场上合理流淌。在这一过程中，要时刻保持糊涂的头脑，从土地用途治理和国家总体规划入手，爱护耕地、节省耕地，通过集体存量用地的流转削减建立用地增量的增加，削减闲置土地数量。目前，广东在这一方面进展了有益的探究，正式出台了集体全部建立用地使用权流转治理暂行方法，允许在土地总体规划中确定并经批准为建立用地用途的集体土地进入市场，从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村集体土地市场，在我国集体土地治理改革进程中迈出了实质

30、性的一步，被称为土地治理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实爱护耕地，全面进展农村土地产权登记调查，建立土地交易信息效劳系统及建立以农村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量根底性工作，为农村集体土地这一“农夫的资产”正式进入可经营范围供应了坚实的保障。 第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是需要一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中消失的在农村集体土地上所建商品房买卖合同案件，是司法实践中亟需解决的迫切问题，这也是我们司法实务工义不容辞的义务。 依据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一个大胆的处理意见，仅供参

31、考，即确认此类合同有效，但给予购房者以选择权。这里的选择权的详细内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选择连续履行合同，维持使用房屋的现状，假如购房者要求办理相关证件，则可以办理“村镇房屋全部权证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再作出进一步处理。 下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。 1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于目前实践中的现状，比方产权证照办理不能，对购房者权利的爱护措施仍旧不健全，其权利处于一种不能完全行使的状态，因此，应当设立一种相应的救济途径以示公正。同时，由于目前经济的持续进展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升，而这

32、种房屋的购置者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的状况下，也不宜给予开发商以解除权，由于那样一来，对开发商有利而对购房者不利，简单助长开发商追赶利益的恣意行为。需要指出的是，在解除合同、退房退款的状况下，所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。 2、履行合同。在购房者未选择解除合同的状况下，由于合同具有法律效力，则双方就应当根据合同的商定履行各自义务，购房者交纳购房款，开发商交付房屋。只是在这种状况下，由于目前体制上和行政治理上的问题

33、，可能在房屋全部权证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等方面，但这是一个需要协调各方面的”系统工程，又涉及到前文对立法方面的建议了。 农村房买卖合同2 出卖方： 姓名：_国籍： 地址： 邮政编码：_联系电话： 托付代理人：_国籍：_电话： 地址：_邮政编码： 买受方： 姓名：_国籍： 地址： 邮政编码：_联系电话： 托付代理人：_国籍：_电话： 地址：_邮政编码： 第一条 房屋的根本状况 出卖方房屋坐落于_;位于第_层，共_，房屋构造为_，建筑面积_平方米，房屋用途为_; 该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;为_。 其次条 房屋面积的特别商定

34、 本合同第一条所商定的面积为面积。 如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的_%时，房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的_%时，甲乙双方同意按下述第_种方式处理： 1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_天内将买受方已付款退还给买受方，并按_利率付给利息。 2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 第三条 土地使用权性质 该房屋相应的土地使用权取得方式为_; 土地使用权年限自_年_月_日至_年_月_日止。 以划

35、拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_; 该房屋买卖后，根据有关规定，买受方补办土地使用权出让手续。 第四条 价格 按计算，该房屋售价为每平方米_元，总金额为_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 第五条 付款方式 买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整，并应于本合同生效之日起_日内将该房屋全部价款付给出卖方。 详细付款方式可由双方另行商定。 第六条 交付期限 出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_日内，将该房屋付给买受方。 第七条 买受方逾期付款的违约责任 买受方如未按本合同第四条规定

36、的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。 自本合同规定的应付款限期之其次天起至实际付款之日止，月利息按 _计算。 逾期超过_天后，即视为买受方不履行本合同。 届时，出卖方有权按下述第_种商定，追究买受方的违约责任。 1.终止合同，买受方按累计应付款的_%向出卖方支付违约金。 出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由买受方据实赔偿。 2.买受方按累计应付款的_%向出卖方支付违约金，合同连续履行。 第八条 出卖方逾期交付房屋的违约责 任 除人力不行抗拒的自然灾难等特别状况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已

37、交付的房价款向出卖方追究违约利息。 按本合同第十一条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，月利息在_个月内按_利率计算; 自第_个月起，月利息则按 _利率计算。 逾期超过_个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按以下第_种商定，追究出卖方的违约责任。 1.终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_%向买受方支付违约金。 乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由甲方据实赔偿。 2.出卖方按买受方累计已付款的_%向买受方支付违约金，合同连续履行。 第九条 关于产权登记的商定 在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方帮助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房

38、地产产权登记机关办理权属登记手续。 如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的_%赔偿买受方损失。 第十条 出卖方保证 在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。 交易后如有上述未清事项，由出卖方担当全部责任。 第十一条 因本房屋全部权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳; 其他房屋交易所发生的税费除另有商定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。 第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议

39、定，并签订补充协议。 出卖方： 买受方： 日 期： 农村房买卖合同3 卖方：_ 国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 托付代理人：_ 国籍：_ 电话：_ 地址：_ 邮政编码：_ 买方：_ 国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 托付代理人：_ 国籍：_ 电话：_ 地址：_ 邮政编码：_ 第一条房屋的根本状况。 甲方房屋坐落于_;位于第_层，共_，房屋构造为_，建筑面积_平方米，房屋用途为_;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;为_。 其次条房屋面积的特别商定。 本合同第一条所商定的面积为面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面

40、积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的_%时，房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的_%时，甲乙双方同意按下述第_种方式处理： 1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_天内将乙方已付款退还给乙方，并按_利率付给利息。 2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 3._。 第三条土地使用权性质。 该房屋相应的土地使用权取得方式为_;土地使用权年限自20xx年_月_日至20xx年_月_日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_;该房屋买卖后，根据有关规定，乙方补办土地使用

41、权出让手续。 第四条价格。 按计算，该房屋售价为每平方米_元，总金额为_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 第五条付款方式。 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整，并应于本合同生效之日起_日内将该房屋全部价款付给甲方。详细付款方式可由双方另行商定。 第六条交付期限。 甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_日内，将该房屋付给乙方。 第七条乙方逾期付款的违约责任。 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之其次天起至实际付款之日止，月利息按_

42、计算。逾期超过_天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第_种商定，追究乙方的违约责任。 1.终止合同，乙方按累计应付款的_%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由乙方据实赔偿。 2.乙方按累计应付款的_%向甲方支付违约金，合同连续履行。 3._。 第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。 除人力不行抗拒的自然灾难等特别状况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，月利息在_个月内按_利率计算;自第_个月起，月利息则按

43、_利率计算。逾期超过_个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按以下第_种商定，追究甲方的违约责任。 1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的_%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由甲方据实赔偿。 2.甲方按乙方累计已付款的_%向乙方支付违约金，合同连续履行。 3._。 第九条关于产权登记的商定。 在乙方实际接收该房屋之日起，甲方帮助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_%赔偿乙方损失。 甲方：_ 乙方：_ 签订地点：_ 签订地点：_ 20xx年_月_日20xx年_月_日 农村房买卖合同4 卖方： (以下简称甲方)，身份证号： 买方： (以下简称乙方)，身份证号： 甲、乙双方在公平、自愿、协商全都的根底上，就乙方向甲方购置私有住房，达成如下协议： 第一条 甲方自愿将其房屋