某楼盘开盘执行方案.pptx

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1、 XX金碧天下开盘执行方案2023.8.2023.8.23.23.XX XX金碧天下开盘执行方案金碧天下开盘执行方案目 录第一局部：现场工程状况第一局部：现场工程状况第二局部：工程核心卖点第二局部：工程核心卖点第三局部：开盘总体部署第三局部：开盘总体部署第四局部：第四局部：外展场外展场蓄客方案蓄客方案蓄客通路蓄客通路第五局部：广告设计第五局部：广告设计第六局部：开盘前重大营销事件第六局部：开盘前重大营销事件第七局部：销售物料第七局部：销售物料第八局部：永久售楼部及现场包装第八局部：永久售楼部及现场包装第九局部：定价推货策略第九局部：定价推货策略附：工作方案、培训方案、媒体方案附：工作方案、培训

2、方案、媒体方案第十局部：第十局部：全球盛大开盘活动全球盛大开盘活动第一局部：现场工程状况标志塔工程目前工程进度次入口岗亭次入口道路中心园林销售中心销售中心内部装修销售中心外立面样板房外立面样板房室内装修第二局部：工程核心卖点一、自然生态环境：大京津唯一国家5A级山水旅游景区二、区位价值：京津唐腹心地带三、交通条件：45分钟高速直达城市中心四、工程规模：万亩湖山，超大规模生态别墅城 五、规划设计：北高南低 大吉 格局 祥瑞宝地 千年龙脉六、建筑特色：欧陆新古典主义建筑七、园林环境：世界级皇家园林 八、产品特色：产品形态丰富，18种经典户型九、品质：满屋名牌9A精装十、配套：国际级航母配套 十一、

3、物业管理：戴德梁行24小时英式管家服务十二、品牌实力：XX地产，精品领袖，中国十强十三、性价比：性价比高，价格低十四、文化：历史悠久，文化深厚，人杰地灵十四大主力卖点十四大主力卖点7 7大核心卖点大核心卖点9 9月月2929日全球盛大开盘日全球盛大开盘京津唯一国家京津唯一国家5A5A级风景区级风景区性价比高性价比高 价格低价格低世界级皇家园林世界级皇家园林 国际级航母配套国际级航母配套满屋名牌满屋名牌 9A9A精装精装历史悠久历史悠久 文化深厚文化深厚 人杰地灵人杰地灵第三局部：开盘总体部署时间时间8 8月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9

4、月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月3131日日1 1日日2 2日日3 3日日4 4日日5 5日日6 6日日7 7日日8 8日日9 9日日1010日日1111日日1212日日1313日日1414日日1515日日周日周日周周一一周周二二周周三三周周四四周周五五周六周六周周日日周周一一周周二二周周三三周周四四周周五五周六周六周周日日周周一一开盘开盘时间时间现场现场环境环境现场开盘现场开盘园区园区包装完包装完成成 样板样板房呈现房呈现外展外展场场蓟县外蓟县外展场展场收筹收筹收筹收筹活动活动报广报广首期软广首期软广第二期软广第二期软广首次首次硬广硬广短信短信短短信信电视电视

5、电台电台电电台台短信短信短短信信时间时间9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月9 9月月1010月月1616日日1717日日1818日日1919日日2020日日2121日日2222日日2323日日2424日日2525日日2626日日2727日日2828日日2929日日3030日日1 1日日周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日周一周一周二周二周三周三开盘开盘时间时间开盘开盘现场现场环境环境外展外展场场现场销售中心现场销售中心收筹

6、收筹收筹收筹活动活动活动活动报广报广首次首次硬广硬广开盘报广开盘报广短信短信短信短信电视电视电视电视电台电台电台电台电台电台短信短信短信短信短信短信短信短信第四局部：外展场蓄客方案蓄客通路蓟县渔阳宾馆外展场平面布置图蓟县渔阳宾馆外展场平面布置图蓟县渔阳宾馆外展点卖点展示蓟县渔阳宾馆外展点卖点展示序号序号卖点全展示卖点全展示展示载体展示载体展示方式展示方式尺寸（单位：米）尺寸（单位：米）1 1自然环境自然环境区域展板摆放3.5*2.82 2区位价值区位价值区域展板摆放3.5*2.83 3交通交通区域展板摆放1.93*1.24 4工程规模工程规模总体规划模型摆放5*65 5规划设计规划设计总体规划

7、模型摆放5*66 6建筑特色建筑特色单体模型摆放1.1*1.3、1.1*1.57 7皇家园林皇家园林园林模型摆放3.5*4.5序号序号卖点全展示卖点全展示展示载体展示载体展示方式展示方式尺寸（单位：米）尺寸（单位：米）8 8产品特色产品特色单体模型摆放1.1*1.3、1.1*1.59 9品牌材料展示品牌材料展示材料展示区摆放1.93*1.21010六大中心、酒六大中心、酒店店六大中心、酒店单体升降模型摆放2.2*1.3、2.2*1.5、2.2*2.2、1.3*1.2展板悬挂1*0.61111物业管理物业管理展板摆放1.93*1.21212品牌实力品牌实力3D宣传片播放展板摆放1.93*1.21

8、313性价比高性价比高材料设备性价比展示区摆放/悬挂展板悬挂1.93*1.21414文化文化展板悬挂2.8*3.5蓟县渔阳宾馆外展点实景照片蓟县渔阳宾馆外展点实景照片各外展点准备工作汇报展场选址情况目前进展情况包装及物料完成情况备注展板物料模型卖点展板交通、生态展板六大中心+酒店展板满屋品牌展板楼书户型手册海报VI系统蓟县渔阳宾馆8月31日开放8月22日8月22日8月22日8月22日8月30日8月22日9月6日8月20日8月30日北京富尔大厦已撤场完成完成完成完成完成易居建议要有展场阵地 双卡联动蓄客方案 制造一个获利点 引导目标客户群执行目的执行目的制造一个话题,产生全城热点效应.为工程的长

9、期作战埋下伏笔以售卡送卡的明确数字为销售蓄水和执行作出清楚的判断和依据为定价作出依据提高工程开盘的认筹率以卡为纽带,增加客户信心,降低客户流失提高客户的满意度蓄客方案蓄客方案 优惠卡设计方案金卡蓄客方案：金卡蓄客方案：n金卡300张；n蓟县当地蓄客，XX提供相关贵宾 并自蓟县外展场开放 之日起免费发放金卡；n金卡赠送贵宾 仅限于关系单位及客户，且限于关系单位的部门副职以上；n每人派送金卡两张左右。银卡蓄客方案：银卡蓄客方案：n银卡1000张；n以各外展场开放之日起免费发放银卡，客户以相关证件在外展现场即可领取；n意向客户领取银卡的有效证件：银行金卡、车辆行驶证、各高级俱乐部会员卡等；n每人每日

10、限领1张，并填写购房信息意向表；n各接待点每日限送10张。当日超出限量需经营销部负责人 确认方可执行。意向客户确认及登记流程意向客户确认及登记流程：外展场开放，客户缴付5000元（最低2000元）购房诚意金（刷卡和现金均可），由开辟商财务开具收款收据，作为客户缴款凭证，同时配合金、银卡的组合使用。A、原持有金卡客户确认后即可享受购房优惠折扣93折，同时再赠送优惠金卡一张。B、未持有金卡客户或持有银卡客户确认后即可享受金卡购房优惠93折，同时每天前 5名客户赠送优惠金卡一张,6名以后的客户再赠送优惠银卡一张。缴付诚意金意向客户至工程现场接待中心补足2万元购房诚意金，根据金、银卡的优惠升级方案明确

11、优惠额度。成功选房客户除享受原意向阶段的优惠外还可享受开盘折上折优惠。已大定客户持认购协议至现场接待中心进行选房，选房形式就实际蓄客情况再决定采取排队或摇号方式，签定购房协议。体验区开放至开盘日开盘当日 优惠方案（金卡升级公示）优惠方案（金卡升级公示）金卡初始面值：5000元/张同时享受：购房优惠93折时间：体验区开放面值：8000元/张第一次升级公示购房优惠9折第二次升级公示时间：正式认购或开盘时间面值：10000元/张+备注：n金卡客户在开盘当天最高享受总房款减10000元优惠，同时享受9折优惠；n附加值：享受免费一次盘山游，至09年8月31日止。+优惠方案（银卡升级公示）银卡初始面值：2

12、000元/张意向登记确认后同时享受：购房优惠96折时间：体验区开放面值：4000元/张第一次升级公示购房优惠93折第二次升级公示时间：开盘前一周面值：6000元/张+备注：n二次升级的具体时间和增值额度以一次升级实际蓄客情况而定；n银卡客户在开盘当天最高享受总房款减6000元的优惠，同时享受93折优惠；n附加值：享受免费一次盘山游，至08年10月31日止。优惠卡使用说明：n缴纳购房诚意金意向客户可享受金或银卡优惠，两卡不可同时使用；n以上优惠方案与开盘当日活动的优惠可同时享受n购一套房仅限使用一张卡，一张卡不限购房套数n本卡最终解释权归 XX地产集团天津蓟县所有 蓄客方案蓄客方案n战略思考 农

13、村包围城市，星星之火可以燎原n战略布置 启动蓟县，引爆周边市场 建立北京外展场，开展客户渠道营销 持销期现场成熟，开始正式拓展城市n战略第一步：积极准备蓟县渔阳宾馆外展开放工作n实施论据：蓟县当地房地产市场竞品分析表蓄客方案战略实施蓄客方案战略实施工程工程名称名称地址地址开辟商开辟商规规模模产品产品类型类型价格价格客群分析客群分析去化分析去化分析远景远景城城蓟县兴华大街与康平路交口(网通大厦东侧)天津中节投节能投资11万平米24、26层高层 90二室4800元/客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差目前剩余100多套，多为楼层不佳或面积偏大户型。热销户型以16-22层80-90两室为主

14、。山水山水颐城颐城蓟县宝塔路与迎宾路交口天津市浩地实业35万平米11层板式高层 68-1304400元/客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差一期余房剩余10%，目前二期已经开始认购。热销户型以6-10层120以下两室为主。幸福幸福时代时代花园花园蓟县燕山东路与宝塔路交口天津市中龙新创房地产营销筹划20万平米5、6层洋房、高层（未建）一室68、二室894200元/客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差1-3期已经售罄，目前在售4-1期洋房，4-2期高层未建。首期热销户型以5层以下68一室和87-89两室为主n实施方案实施方案1 1户外抢占 蓟县当地户外广告位分布津蓟高速：5块户

15、外大牌；蓟平省道：12块户外大牌 实施方案实施方案2 2 事件营销 联系县政府官员、当地名流参与外展开放 剪彩活动 实施方案实施方案3 3 定向直投 政府机构、事业机关、厂矿企业DM直投方案 实施方案实施方案4 4 媒体配合 电视滚动字母配合、短信覆盖n现阶段准备情况说明：现场布局面演示展示效果n战略第二步：积极展开北京渠道拓展工作，同时 加快北京外展准备工作n实施论据：盘龙谷及京津新城在京开设外展点蓄客方案战略实施蓄客方案战略实施盘龙谷蓟县津蓟高速至蓟平高速文化产业园出口，盘山国家5A级风景区西坡五盆沟景区，盘山国家5A级风景区西坡五盆沟景区 北京外展点北京外展点：北京西大忘路温特莱B座京津

16、新城天津宝坻区沿津蓟高速往蓟县方向3号出口北京外展：北京西大忘路珠江帝景n实施方案实施方案1 1 事件营销 针对北京东区高端客户群进行点对点的活动营销宣传;在北京高端消费场所：如高档商场、星级酒店及高级俱乐 部等进行活动营销;通过易居会的高端客户资源积累意向客户;蓟县盘山一日游活动来吸引客户到现场参观。实施方案实施方案2 2 定向直投 针对北京CBD区域进行资料派发 实施方案实施方案3 3 媒体配合 网络、短信覆盖n现阶段准备情况说明：（1）北京外展场富尔大厦撤场工作 （2）易居会会员的渠道拓展情况 （3）北京外展选址建议n战略第三步：积极准备现场展示工作，组织带客活动n实施论据：体验式营销成

17、功案例 慢城26岛与 XX 西山林语两个工程均采用体验式营销方式，现场实景全部呈现，客户亲身感受环境与配套。蓄客方案战略实施蓄客方案战略实施慢城26岛位于北京六环外中国影视城路北侧中央电视台影视城基地对面 XX 西山林语海淀区 西北旺镇冷泉村，北临安阳路，东至冷泉路，南至冷泉规划5号街，西至六二一和三0四所东围墙。n实施方案1 成功渠道方式；京津蓟三地油站纸巾盒广告投放 实施方案2 事件营销 2023年中国十大超级豪宅评选新闻发布会；天津看楼巡展带看 实施方案3 媒体配合 开盘两周前媒体全面推广蓄客方案战略实施：京津蓟三地油站纸巾盒广告投放n目的：工程预期目标消费群体普遍为较高消费群体，同时拥

18、有座驾，到达 展示工程形象，传达工程信息的效果，对点邀约行动吸引大量目标 群体十一黄金周前 前往工程现场参观。n针对人群：拥有轿车的较高端消费群体；n内容：向消费150元消费额度以上客户免费赠送形象纸巾盒和邀请函；n目标地点：京津蓟三地加油站；n投放数量：纸巾盒103万盒，邀请函48万份。纸巾盒设计方案n现阶段准备情况说明：（1）媒体合作情况说明 （2）工程进展落定时间北京区域蓄客通路目标客户：目标客户：易居会、北京东CBD区域高端客户群、高级俱乐部会员。媒体渠道：媒体渠道：1、利用北京区域内的小众传媒（如安家新地产杂志、短信）进行圈层营销宣传。2、群众媒体（如北京青年报京华时报）进行全面覆盖

19、。3、北京写字楼内的分众楼宇广告。营销渠道：营销渠道：1、针对北京CBD区域进行资料派发。2、针对北京东区高端客户群进行点对点的活动营销宣传。3、在北京高端消费场所：如高档商场、星级酒店及高级俱乐部等进行活动营销。4、通过易居会的高端客户资源积累意向客户。注：建议以蓟县盘山一日游活动来吸引客户到现场参观。蓄客通路蓄客通路目标客户：目标客户：针对高级车友俱乐部会员、银行金卡会员等高端圈层人士。媒体渠道：媒体渠道：1、通过小众传媒（如楼市杂志、短信）进行圈层宣传。2、群众媒体（如每日新报今晚报）进行全面覆盖。营销渠道：营销渠道：1、在高端圈层人士聚集区（如奥城商业街、梅江家世界超市）组织蓟县盘山一

20、日游活动来吸引客户到现场参观。2、为来盘山旅游的游客免费提供午餐为条件与旅行社合作增加“到本案现场参观”一个环节。3、通过与旅游局的合作，“本工程业主享有免费游盘山的特权”为亮点进行蓄客。天津区域蓄客通路目标客户：目标客户：采用地毯式营销，从而引发羊群效应，并重点针对当地高端消费群体，如蓟县县城政府官员、村委会领导、民营及私营企业主等进行点对点宣传。媒体渠道：媒体渠道：1、利用当地电信局、移动、联通的高端客户资源进行短信精确覆盖。2、利用当地电视媒体，在黄金时间进行播放。3、利用当地报广（如蓟州报）进行全面覆盖。营销渠道：营销渠道：1、针对当地高档社区、高级酒店宾馆、政府机关进行DM直投。2、

21、在当地高端人群聚集地（如渔阳宾馆、鼓楼商业中心）进行路演。3、在当地高档餐饮、娱乐场所设立宣传点。4、针对当地拥有价格在20万以上汽车的车主进行定向宣传。蓟县当地蓄客通路第五局部：广告设计9月11日 1/3软文版1/3软文版备选设计方案9月15日入市包报9月15日入市包报9月28日开盘包报9月28日开盘包报9月29日开盘整版第六局部：开盘前重大营销事件营销事件一营销事件一 双卡联动蓄客方案n形式：发放金、银购房优惠卡n目的：以售卡送卡的明确数字为销售蓄水和执行作出清楚的判断和依据，并为定价作出依据，提高工程开盘的认筹率，为工程的长期作战埋下伏笔。n优惠卡数量：银卡1000张（通过各销售展场免费

22、发放给客户），金卡300张（根据 XX提供的贵宾 进行免费发放）。n时间：2023年8月31日起n地点：工程各展场及活动现场营销事件二营销事件二 2023中国十大超级豪宅评选新闻发布会n形式：新闻发布会+酒会n主题：XX金碧天下工程入围“2023中国十大超级豪宅”，以此为噱头举 行新闻发布会，借以进行 XX集团和工程宣传推广；n预期效果：提高集团和工程的知名度和美誉度，扩大意向客户群体，争取 更多目标客户；n邀请单位：主办方：世界经理人周刊、大中华地产网，其它嘉宾：媒体、意向客户群体；n时间：2023年9月15日n地点：北京新世界大酒店营销事件二营销事件二 盘山风光和品牌展览n形式：盘山旅游风

23、光和国际著名品牌展位展览n主题：以展位巡展形式进行盘山自然风光和工程品牌宣传推广；n预期效果：提高工程知名度，吸引更多意向客户，争取更多目标客户。n参加展览单位：盘山旅游局、戴德梁行、西门子、多乐士、TOTO、亚细亚、摩恩、欧普、松下等国际著名品牌公司n时间：2023年9月16日9月17日n地点：北京新世界大酒店营销事件三营销事件三9月月29日盛大开盘活动日盛大开盘活动明星邀请建议:英皇明星 谢霆锋 房祖名 容祖儿注：注：通过通过“排队排队”形式开卖，集中引爆前期大量认筹客户；形式开卖，集中引爆前期大量认筹客户；通过通过“开盘当日采用开盘当日采用VIPVIP优惠优惠”手段，促进新客成交。手段，

24、促进新客成交。通过盛大开盘活动“超人气巨星亲临金碧天下”吸引社会各界关 注，为本工程开盘造势。形式：明星演艺表演。主题：以明星效应引爆工程盛大开盘仪式。预期效果：提高社会本工程各界关注度，从而吸引更多意向客户。参加人员：XX集团领导、蓟县当地政府官员、演艺明星、天津及北京 地区主流媒体、意向客户。时间：2023年9月29日。地点：工程销售现场。第七局部：销售物料户型手册封面封底下拉页户型手册总规展示户型手册A户型户型手册B户型户型手册C户型户型手册认购须知户型手册贷款须知、装修标准销售折页正面销售折页反面开盘请柬请柬封套第八局部：永久售楼部及现场包装销售中心功能分区销售中心功能分区签约区洽谈区

25、自然资源及交通展示图洗手间影视体 验区后台服务区材料设备性价比展示区单体模型项目卖点展示区六大中心酒店展示区六大中心酒店展示区六大中心单体升降模型总规模型现场销售中心卖点展示现场销售中心卖点展示序号序号卖点全展示卖点全展示展示载体展示载体展示方式展示方式尺寸（单位：米）尺寸（单位：米）1 1自然环境自然环境区域展板悬挂3.5*2.82 2区位价值区位价值区域展板悬挂3.5*2.83 3交通交通区域展板悬挂3.5*2.84 4工程规模工程规模总体规划模型摆放7.6*95 5规划设计规划设计总体规划模型摆放7*96 6建筑特色建筑特色单体模型摆放1.2*1.57 7皇家园林皇家园林工程现场实景展现

26、现场销售中心卖点展示现场销售中心卖点展示序号序号卖点全展示卖点全展示展示载体展示载体展示方式展示方式尺寸（单位：米）尺寸（单位：米）8 8产品特色产品特色展板悬挂1.5*0.69 9品牌材料展示品牌材料展示品质体验区摆放1.2*1.9*16个1010六大中心、酒六大中心、酒店店六大中心、酒店单体升降模型摆放2.2*1.3展板悬挂2*0.81111物业管理物业管理展板摆放2*11212品牌实力品牌实力3D宣传片播放4.5分钟展板摆放2*11313性价比高性价比高材料设备性价比展示区摆放/悬挂 1.2*1.9*16个展板悬挂2*11414文化文化展板悬挂2*1工程现场地盘包装方案道旗设计样式围挡设

27、计示意导示设计样式户型展板设计样式酒店、六大中心展示展板园区及内部导示设计样式第九局部：定价推售策略核心价格策略核心价格策略品质形象、升值潜品质形象、升值潜力与价格的落差赢得力与价格的落差赢得客户，保障首开成功客户，保障首开成功低价入市，逐步提升低价入市，逐步提升价格。价格。快速回款快速回款价格策略价格策略核心价格策略核心价格策略低价入市，小幅拉升低价入市，小幅拉升定价前提定价前提 基于工程目标任务；维持 XX金碧天下首期的品质形象。定价依据定价依据市场比较法市场比较法京津新城京津新城野三坡花园野三坡花园 本案本案盘龙谷文化城盘龙谷文化城北京北京世外桃源世外桃源 联排：6000联排：6400联

28、排：6500联排：6000竞争市场状况区域 选择工程产品类型价格水平 北京 世外桃源 联排 联排 6400（精装）野三坡花园独体 联排 6000独体 7500以北京客群 为主导的天津别墅大盘京津新城 独体、联排、双拼 独体：11000（精装）联排：6500盘龙谷文化城联排、独体 联排：6000重要比照竞争工程针对性价格重要比照竞争工程针对性价格系数计算价格 考虑到竞争市场与本案的主力别墅形态；本次加权平均计算法首先对于对联排别墅的价格进行判断，进而再通过定性条件的参考与别墅形态间特性的差异，提出全部类型产品价格建议。京津新城世外桃源野三坡花园盘龙谷文化城本工程概况分值概况分值概况分值优缺点描述

29、分值概况分值地理位置8位于宝坻，沿津蓟高速7位于北京平谷 7位于北京野三坡7蓟县盘山西麓，与北京东部平谷地区接壤5天津蓟县盘山脚下5交通7离津蓟高速公路仅200米.7京平高速 7临近高速，便利 6临津蓟高速公路和建设中的宝平公路。5南靠津蓟延长线高速公路5自然环境8潮白河畔自然景观,6临近潮白河、山地生态环境 6野三坡风景区域8天津蓟县盘山国家5A级风景区内8天津蓟县盘山国家5A级风景区内8市政配套7缺乏2缺乏2相对缺乏，3缺乏2缺乏2工程规模占地面积81446万635.71万431.8万5878万866.8万5建筑面积405万50万30万650万31.4万容积率0.281.41.190.74

30、0.47园林景观13绿化率75%，高尔夫球场11绿化率40.5%，西式园林景观 9绿化率41%，野三坡自然风光10人工景观区、山地高尔夫景观区、果树园林景观、生态自然景11绿化52.3%10配套设施11配套极为完善，具有高尔夫、酒店温泉度假酒店等9一栋4星级酒店和商业街7酒店、商业等6配套极为完善具有影视相关产业配套，并符高尔夫、观礼剧院、各类商务酒店、11五星级酒店与六大中心8物业类型小高层876877高层高层独立别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅4+1花园洋房多层洋房洋房户型设计(按产品类型)12户型设计合理，院落宽敞9户型

31、设计合理10户型设计合理10未知9户型设计合理9住宅公共装修6一般4一般4一般4未知4一般4物业管理5南方物管，服务水平一般3聘请国际知名物管公司5当地不知名的物管公司2未知4聘请国际知名物管公司5开辟商全国范围品牌影响力7全国性大企业6中小开辟商5中小开辟商5全国性大企业6全国性大企业6合计1007772748074近三个月成交均价(毛坯)小高层高层独立别墅110007500双拼别墅6500联排别墅6400600060004+1花园洋房装修标准独体1000元/平米由此，本案联排别墅产品加权平均计算法的结果由此，本案联排别墅产品加权平均计算法的结果别墅开盘均价为别墅开盘均价为7957.9779

32、57.97元元/平方米平方米 根据市场比较法的开盘价格定价建议为：根据市场比较法的开盘价格定价建议为：联排别墅：联排别墅：7312.287312.28 元元/平方米平方米双拼别墅：双拼别墅：7959.927959.92 元元/平方米平方米独体别墅：独体别墅：20833.6920833.69元元/平方米平方米注：双拼别墅价格水平较联排别墅产品价格的最大上浮为注：双拼别墅价格水平较联排别墅产品价格的最大上浮为9 9%；独体别墅独体别墅 主要考虑到其稀缺性，建议可高出京津新城产品主要考虑到其稀缺性，建议可高出京津新城产品定价结论定价结论产品套数总量(平米)独栋6820982.1双拼564119971

33、.6联排45084474.7合计1082225428.4备注：实际体量为1024套，其中有59套缓建推售策略推售策略一、整体产品盘点E ED DG GF FHI首期上市量首期上市量445套D区独栋5套H区联排220套F、G区双拼220套二期上市量二期上市量293套D区独栋5套I区联排120套E、F区双拼168套三期上市量三期上市量291套D区独栋5套H、I区联排110套E区双拼176套总体可售量总体可售量1029套独栋15套0.01%联排512套46.7%双拼552套53.2%整体产品分布及推盘方案E ED DG GF FHI1、考虑到工程产品特点和前期客户蓄水情况采取小体量出货，多频次推售的

34、模式。2、依靠独栋产品的稀缺特点，合理利用价格杠杆，掩护双拼和联排产品的出货。3、在不同批次的推售中，利用产品差异和位置差异，有比例的操作去化情况。二、推案策略说明首首期期上上市市量量445445套套 独栋独栋（D D区）区）123#-127#5 5套套 联排联排（H H区）区）1#-12#、13#-24#、25#-35#220220套套 双拼双拼（F F、G G区）区）384#-419#、346#-383#、226#-245#、313#-328#220220套套三、推售产品分布区位D DF FG GH H第第一一批批次次开开盘盘1 14949套套 独栋独栋（D D区）区）123#-127#5

35、 5套套 联排联排（H H区）区）1#-12#、7272套套 双拼双拼（G G区）区）384#-419#、7272套套首期第一批次开盘推量D DG GH H第第二二批批次次开开盘盘1 15050套套 独栋独栋（D D区）区）0 0套套 联排联排（H H区）区）13#-24#7474套套 双拼双拼（G G区）区）346#-383#、7 76 6套套首期第二批次开盘推量G GH H第第三三批批次次开开盘盘1 14646套套 独栋独栋（D D区）区）0 0套套 联排联排（H H区）区）25#-35#7 74 4套套 双拼双拼（F F、G G区）区）226#-245#313#-328#7272套套首期

36、第三批次开盘推量F FG GH H第十局部：全球盛大开盘活动 通过盛大开盘活动“超人气巨星亲临金碧天下”吸引社会各界关 注，为本工程开盘造势。形式：明星演艺表演。主题：以明星效应引爆工程盛大开盘仪式。预期效果：提高社会本工程各界关注度，从而吸引更多意向客户。参加人员：XX集团领导、北京及天津地区主要领导、演艺明星、北京及天津 地区主流媒体、意向客户（全家）。时间：2023年9月29日。地点：XX金碧天下销售现场。9月月29日全球盛大开盘活动日全球盛大开盘活动明星邀请建议明星邀请建议:英皇明星英皇明星 谢霆锋 房祖名 容祖儿观景台 中央湖区 停车场开盘活动现场分区开盘活动现场分区停车区 考虑到现

37、场客户前来的方向，建议除了在蓟平高速 延长段方向的集中大停车场设置充分的引导系统及安保 人员外，所有车辆有序进入停车场，保证当天停车方面的井然有序。签到区入口大门一侧设置签到台,所有来宾经我方礼仪人员引导 依次进入签到，配置签到用品二份，（一份为各级领导及新闻单位，一份为业主及大、小定客户），签到同时为签到者佩戴鲜花饰品，（男士佩戴胸花，女士佩戴手环或者花环），并同时发放印有本工程LOGO的纪念礼品。舞台区 舞台区四周悬拉氢气球，并安排礼炮鸣放区及气球放飞区 建议1：将盘山停车场作为舞台表演及观看区 建议2:工程中央湖区观景台（约200平方米）观众区设置广场遮阳伞、桌椅，方便客人随意休息 （随

38、时为客户提供冷饮）建议1：盘山停车场 建议2：工程中央湖区周围 销售区建议活动当天以销售中心为集中认购区域，结合具体场地分 别设置展示区品牌区认购区洽谈区 冷餐自助区。（具体位置参照销售中心布置图进行布置）开盘活动流程方案10：40 来宾陆续抵达现场，意向客户从天津、北京乘大巴统一前往现场 （客户到达现场后，在销售中心设置休息区及冷餐自助区，3D宣传片循环播放）10：4010：45 集团领导车辆到达11：0011：10 工程代言人乘房车到达现场11：1011：13 迎接仪式11：1311：15 工程代言人、XX集团及天津公司领导合影11：1511：20 嘉宾走星光大道11：1511：25 安排

39、到场客户入座观众区，同时嘉宾及领导入座11：2511：30 主持人开场白11：3011：35 司仪介绍到场嘉宾11：3511：50 XX地产集团领导致辞11：5012：15 XX地产集团介绍金碧天下工程12：1512：25 开盘启动仪式，工程代言人开香槟并留影纪念12：2512：35 醒狮表演、燃点鞭炮12：3513：40 群星表演13：4013：50 嘉宾领导参观样板房及售楼中心13：58 工程开售（鸣放礼炮，放飞气球）14：00 客户进行认购 （活动期间由服务人员为客户随时提供冷饮）人员配备总指挥开辟商；副总指挥易居中国工程负责人活动总负责易居 XX工程负责人；销售负责人易居 XX工程销售

40、总监演出负责人活动公司领导来宾组负责人 XX天津公司副总现场工程负责人 XX天津公司工程部经理（确保水电及工地相关管理）现场平安负责人直接指挥安保 武警 部门消防等部门的协调现场医疗救护负责人负责由于天气炎热或其他原因引起的疾病等防护和救助现场交通协调人主要负责车辆的疏导与管理销售认购组（名）销售接待组（名）保安队（约4名）负责车辆的引导和停放，以及进入会议场地的指引，保证平安和秩序（建 议与专业保安公司，最好是退伍 人）物业服务组（名）负责来宾的餐饮等方面服务礼仪小姐（3名）专业公关礼仪公司提供，引导来宾工作人员（2名）负责签到管理、发放礼品及各项后勤管理公司其他人员。附：工作方案、培训方案

41、、媒体方案工作方案工作方案开盘前重点营销筹划及准备工作执行表开盘前重点营销筹划及准备工作执行表 序号序号工作内容工作内容主要工作主要工作细项工作细项工作1前期工作确定销售代理公司完成确定广告代理公司完成开盘前重点营销筹划方案完成卖点提炼、核心卖点、广告语确定完成第一局部第一局部 售楼中心、样板房及开放园区售楼中心、样板房及开放园区2 北京外展场 按文件执行 撤场3天津外展场 按文件执行 9月13日4蓟县外展场 按文件执行 8月31日5现场销售中心 按文件执行 9月20日6样板房9月13日7工程开放园区9月6日第二局部第二局部 平面设计和内容确认平面设计和内容确认8 广告设计报纸广告已完成 物料

42、设计名片、纸袋、信封、信纸、纸杯、胸牌、手提袋、资料8月20日楼书8月30日户型手册8月22日效果图8月22日海报已完成工程现场 包装设计户外广告8月22日主干道路旗8月22日路线指示牌8月22日工程内道旗8月22日小区内景点标识牌8月22日看楼通道包装、层牌、栋牌8月22日样板房指示牌，样板房户型水牌，样板房内温馨提示8月22日 天津外展场 （按文件执行）展板设计8月22日包装设计8月24日 蓟县外展场 （按文件执行）展板设计8月22日包装设计8月22日销售中心内部 包装设计8月26日展板设计8月26日第三局部第三局部 销售物料制作销售物料制作 9物料制作名片、纸袋、信封、信纸、纸杯、胸牌、

43、手提袋、资料9月6日楼书9月6日户型手册9月6日效果图9月6日海报9月6日其他 9月6日103D宣传片脚本确认及签定合同已完成成片完成8月24日第四局部第四局部 户外交通及内部包装制作户外交通及内部包装制作11指示系统制作户外广告9月13日主干道路旗路、路线指示牌9月13日 工程内指示系统9月13日12工程开放园区包装制作工程内道旗9月13日小区内景点标识牌9月13日看楼通道包装、层牌、栋牌9月13日样板房指示牌，样板房户型水牌，样板房内温馨提示9月13日第五局部第五局部 开盘活动及通路营销开盘活动及通路营销13开盘活动活动公司选定9月6日活动方案确定9月6日14营销通路活动活动公司选定8月2

44、4日活动方案确定8月24日15交通车看房车9月6日电瓶车9月18日第六局部第六局部 媒体宣传方案媒体宣传方案16媒体宣传综合投放方案及费用预算审批8月30日17报纸、杂志合作合同签定/方案确定8月30日18电视合作合同签定/方案确定8月30日19短信及其它媒体合作合同签定/方案确定8月30日20 网络广告合作合同签定/方案确定8月30日第七局部第七局部 销售组织及培训销售组织及培训21销售必读外展场用已完成工程现场用已完成接待客户标准已完成接 应答标准已完成22销售人员组建销售团队组建完成已完成销售人员培训及考核8月30日23销售内勤9月6日培训方案培训方案 XX XX金碧天下工程销售培训方案

45、表金碧天下工程销售培训方案表8 8月月1414日销售必读正下发，现制作培训方案如下：日销售必读正下发，现制作培训方案如下：类别类别培训内容培训内容时间时间主题主题负责培训负责培训部门部门协助培训部协助培训部门门销销售售必必读读 培培训训工程区域价值工程区域价值8.148.14上午上午区域规划及板块价值，区域交通、人文环境、配套区域规划及板块价值，区域交通、人文环境、配套设施、区域群体等设施、区域群体等代理公司代理公司工程概况培训工程概况培训下午下午工程总体介绍、经济指标、物业形态等工程总体介绍、经济指标、物业形态等代理公司代理公司工程规划工程规划8.158.15上午上午规划理念及特点等规划理念

46、及特点等代理公司代理公司 XX XX总工室总工室建筑特色建筑特色下午下午建筑风格理念、建筑立面、结构特点建筑风格理念、建筑立面、结构特点代理公司代理公司 XX XX总工室总工室园林环境园林环境8.168.16上午上午园林设计理念，主题园林介绍，植物种类、特色、园林设计理念，主题园林介绍，植物种类、特色、分布等分布等代理公司代理公司园林公司园林公司户型特色户型特色下午下午户型设计理念、户型特点解析、比照分析户型设计理念、户型特点解析、比照分析代理公司代理公司 XX XX总工室总工室阶段考核阶段考核8.17.8.17.全天全天代理公司代理公司产品品质、工程配套产品品质、工程配套8.18-218.1

47、8-21全天全天装修标准、配套设施及功能介绍等装修标准、配套设施及功能介绍等代理公司代理公司 XX XX总工室总工室阶段考核阶段考核8.228.22全天全天代理公司代理公司物业管理物业管理8.238.23下午下午物业公司简介、服务理念及内容物业公司简介、服务理念及内容代理公司代理公司物业公司物业公司销售销售必读必读 培训培训开辟商品牌及合作开辟商品牌及合作单位单位8.248.24上午上午集团简介及以往业绩、品牌合作单位介绍集团简介及以往业绩、品牌合作单位介绍代理公司代理公司 XX XX销售部销售部高性价比分析高性价比分析下午下午工程装修标准市场价值、开盘期间优惠政策及价格走势工程装修标准市场价

48、值、开盘期间优惠政策及价格走势代理公司代理公司阶段考核阶段考核8.258.25全天全天代理公司代理公司销售说辞及答客问销售说辞及答客问8.26-278.26-27全天全天工程相关统一说辞及客户问答工程相关统一说辞及客户问答代理公司代理公司阶段考核阶段考核8-288-28上午上午销售必读相关内容综合考核评定销售必读相关内容综合考核评定代理公司代理公司总体复习总体复习8-298-29全天全天销售必读全面总结销售必读全面总结代理公司代理公司考试考试8-308-30销售必读销售必读 XX XX营销部营销部销售销售相关相关知识知识及技及技巧篇巧篇商品房买卖合同商品房买卖合同9-19-1上午上午买卖合同相

49、关条款解释买卖合同相关条款解释 XX XX销售部销售部贷款及权证相关知贷款及权证相关知识识下午下午贷款政策培训贷款政策培训考核考核9-29-2上午上午销售综合考核评定销售综合考核评定代理公司代理公司备注备注考核内容包括工程销售必读相关知识考核、销售流程、签约及按揭知识等；由代理公司对销售人员进行开盘前上岗考核。对不符合要求的，予考核内容包括工程销售必读相关知识考核、销售流程、签约及按揭知识等；由代理公司对销售人员进行开盘前上岗考核。对不符合要求的，予以停岗一周处理，待重新考核合格前方予允重新上岗。如销售人员考核三次不合格者，予以辞退处理。以停岗一周处理，待重新考核合格前方予允重新上岗。如销售人

50、员考核三次不合格者，予以辞退处理。北京北京9 9月月4 45 51111121215151616181819192222232325252626272728282929金额金额四四五五四四五五一一二二四四五五一一二二四四五五六六日日一一北京青年报北京青年报头版双报尾头版双报尾头版双报尾头版双报尾315900315900包报包报包包报报整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版新京报新京报头版头版1/31/3版版头版头版1/31/3版版326128326128包报包报包包报报整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版整整版版京华时报京华时报包报包报包包报报80