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1、 XX工程本钱管理与操作工程本钱管理与操作n2023年年2月月9日日讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆届理事会常务理事；原重庆 XX地产开展总经济师；地产开展总经济师；12年年 XX工作经历，在本钱操作管理和合同、招工作经历，在本钱操作管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容 XX的工程本钱管理的工程本钱管理 XX的工程本钱操作的工程本钱操作 内容内容 XX的工程本钱管理的工程本钱管理 XX的工程本钱操作的工程本钱操作 XX本钱管理的目标本钱管理的目标本钱本钱经
2、营目标经营目标/盈利指标盈利指标工程筹划工程筹划销售定位销售定位工程设计工程设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响房地产本钱的因素影响房地产本钱的因素自身管理能力自身管理能力工程开辟节奏工程开辟节奏/现场施工现场施工 XX本钱管理的目的本钱管理的目的 本钱管理的目的是保证本钱的支出获得最大效益本钱管理的目的是保证本钱的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并形以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并形成行业本钱优势成行业本钱优势。价值工程价值工程数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划
3、设计合约规划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 本钱管理工作的重心提前本钱管理工作的重心提前准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反响、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反响、及时结算 XX本本钱管理体系思路管理体系思路目标：目标：建立目标本钱管理为导向的本钱管理体系建立目标本钱管理为导向的本钱管理体系 XX本钱管理的基本内容本钱管理的基本内容 -合理确定本钱与有效操作本钱合理确定本钱与有效操作本钱 目标本钱管理内容目标本钱管理内容 编制目标本钱编制目标本钱 分阶段对目标本钱进行检查、修正分阶段
4、对目标本钱进行检查、修正 目标本钱与实际本钱进行比较，对目标本钱进目标本钱与实际本钱进行比较，对目标本钱进行后评估行后评估l目标本钱管理有什么作用目标本钱管理有什么作用 目标本钱管理的作用在于心中有数；目标本钱管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标本钱管理原则目标本钱管理原则不仅限于本钱目标值本身、更要关注本钱背后的不仅限于本钱目标值本身、更要关注本钱背后的产品目标产品目标本钱管理未来本钱管理未来的的开展方向开展方向管理重心前移管理重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新 XX的工程本钱管理的工程本钱管理本钱管理局部管理制度本钱管理局部管理制度招标管理
5、方法招标管理方法合同管理方法合同管理方法材料设备供给、核价管理方法材料设备供给、核价管理方法预结算编制审核方法预结算编制审核方法设计变更、签证管理方法设计变更、签证管理方法工程款支付管理方法工程款支付管理方法本钱管理的管理体系本钱管理的管理体系 XX本钱管理体系本钱管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （工作指引、作业指导书）（工作指引、作业指导书）业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单本钱本钱管理管理目标本钱管理方法目标本钱管理方法目标本钱编制与审批流程目标本钱编制与审批流程工程筹划阶段本钱规划指引工程筹划阶段本钱规划指引工程目标本钱套表
6、模板工程目标本钱套表模板责任本钱管理方法责任本钱管理方法责任本钱分解与审批流程责任本钱分解与审批流程设计阶段本钱操作指引设计阶段本钱操作指引动态本钱报送套表动态本钱报送套表动态本钱管理细则动态本钱管理细则动态本钱信息报送流程动态本钱信息报送流程招标采购阶段本钱操作指引招标采购阶段本钱操作指引责任本钱分解套表责任本钱分解套表本钱绩效考核制度本钱绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任本钱月度评估表责任本钱月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引本钱月度分析报告模板本钱月度分析报告模板动态本钱信息归集指引动态本钱信息归集指引本钱预警通知书
7、本钱预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标本钱调整申报表目标本钱调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引本钱数据库模型本钱数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引工程本钱指标测算表工程本钱指标测算表本钱数据库编制指引本钱数据库编制指引市场本钱调研表市场本钱调研表专业端口责任本钱考核指引专业端口责任本钱考核指引工程本钱工程本钱-盈利动态测算表盈利动态测算表本钱部工作管理与考核指引本钱部工作管理与考核指引工程主要规划指标工程主要规划指标。工程产品建筑工程产品建筑/品质标准表品质标准表工程设计限额要求及本钱操作建议表工程设计限额要求及本钱操作建议表设计变更单设计变更单/签
8、证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供给计量与付款台帐材料供给计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表工程总包工程清算审批表工程总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。本钱管理局部制度流程体系本钱管理局部制度流程体系本钱模块：本钱模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具 XX工程主要本钱费项工程主要本钱费项序号序号一级本钱费项一级本钱费项二级本钱费项二级本钱费项三级本钱费项三级本钱费项1开辟本钱开辟本钱土地本钱土地本钱土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费报建费报建费 三通一平费等三通一
9、平费等 3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等6主体建安本钱主体建安本钱建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 7工程相关费用工程相关费用审计费审计费造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等
10、10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开辟工程经济评价方法房地产开辟工程经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开辟建设投资是指在开辟期内完成房地产产品开辟开辟建设投资是指在开辟期内完成房地产产品开辟建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开辟间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开辟间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开辟期税费、其他务费用、管理
11、费用、销售费用、开辟期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”本钱测算费项表比较本钱测算费项表比较l讨论：讨论：你所在企业有无本钱费项表，表格形式和费项顺你所在企业有无本钱费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同序有哪些不同，内容有哪些不同l结论：结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同同l以工程为管理对象以工程为管理对象l工程的完全直接本钱测算分解工程的完全直接本钱测算分解l间接本钱测算分摊间接本钱测算分摊 XX XX工程本钱管理的内容工程本钱管理的内容集团公司集团公司重庆公司重庆公司成都成都公司公司北京北京
12、公司公司工工程程2工工程程1工工程程2工工程程1工工程程2工工程程1工工程程N工工程程N工工程程NN公司公司工工程程N XX集团组织形式集团组织形式工工程程N XX工程管理组织形式工程管理组织形式营销部营销部本钱管理部本钱管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部方案财务部方案财务部总经理总经理研发专员研发专员工程负责人工程负责人工程研发经理工程研发经理工程工程经理工程工程经理工程本钱经理工程本钱经理工程营销经理工程营销经理工程财务经理工程财务经理专业工程师专业工程师本钱专员本钱专员营销参谋营销参谋财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监工程工程1项项目目2项项目目3项项目目N某公司某公司
13、 XX工程部主要职能工程部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n本钱测算和操作本钱测算和操作n营销筹划和销售营销筹划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证实行工程管理后公司和部门职能实行工程管理后公司和部门职能n公司公司土地竞拍、资金保障、人力资源土地竞拍、资金保障、人力资源n部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持工程工作，检查监督工程工作集公司资源协助支持工程工作，检查监督工程工作培训工程需要的合格的经理和专员培训工程需要的合格的经理和专员工程职能岗位工
14、程职能岗位工程本钱管理职能工程本钱管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品本钱操作设计优化产品本钱操作 5 5、设计费管理、设计费管理本钱管理本钱管理1 1、目标本钱测算和分摊、动态本钱跟踪操作、目标本钱测算和分摊、动态本钱跟踪操作 2 2、开辟本钱（包括建造直接本钱和间接本钱）管控、开辟本钱（包括建造直接本钱和间接本钱）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金方案汇总、资金方案汇总工程管理工程管理1 1、在本钱
15、操作下的进度、质量管理、在本钱操作下的进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控方案财务方案财务1 1、工程本钱财务指标的管控、工程本钱财务指标的管控 2 2、分摊本钱的管控、分摊本钱的管控 3 3、总体资金方案的管控、总体资金方案的管控 XX目标本钱管理三大工具目标本钱管理三大工具1、目标本钱测算与分解目标本钱测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史本钱数据库、历史本钱
16、数据库 XX工程目标本钱测算和分解工程目标本钱测算和分解目标本钱测算的条件和方法目标本钱测算的条件和方法 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）（规划指标表）整理建筑标准、产品配置整理建筑标准、产品配置 相应工程工程造价历史本钱数据相应工程工程造价历史本钱数据 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 参照本企业类似产品历史本钱、在建工程本钱、市参照本企业类似产品历史本钱、在建工程本钱、市场同类产品测算本钱场同类产品测算本钱l正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史本钱数据库历史本钱数据库）测算方式测算方式（估算、概
17、算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作l反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算本钱反推计算本钱目标本钱测算的方法目标本钱测算的方法l目标本钱是根据产品定位、产品预期售价和期望利目标本钱是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史本钱数据资润，结合目前市场价格情况，参考历史本钱数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争操料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争操作的产品本钱作的产品本钱l目标本钱作为产品未来本钱的操作依据，是产品设目标本钱作为产品未来本钱的操作依据，是产品设计、采购、施工等整个工程开辟
18、过程的指导和操作计、采购、施工等整个工程开辟过程的指导和操作性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品本钱的操作线施的努力，需要实现的产品本钱的操作线 XX目标本钱管理的阶段目标本钱管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目标本钱目标本钱(土地版土地版)工工程程启启动动阶阶段段目标本钱目标本钱(启动版启动版)方方案案设设计计阶阶段段目标本钱目标本钱(方案版方案版)初初步步设设计计阶阶段段目标本钱目标本钱(执行版执行版)工工程程实实施施阶阶段段目标本钱目标本钱(调整版调整版)竣竣工工阶阶段段工程竣工本钱工程竣工本钱目标本钱形
19、成目标本钱形成动态及责任本钱执行动态及责任本钱执行土地投资论证阶段本钱测算土地投资论证阶段本钱测算工程启动阶段本钱测算工程启动阶段本钱测算工程团队工程团队 确定产品定位和销售确定产品定位和销售价格、销售进度价格、销售进度研发部研发部根据规划条件根据规划条件 和市和市场定位进行预案的场定位进行预案的调整或重新考虑方调整或重新考虑方案（产品业态、标案（产品业态、标准）准）造价采购部造价采购部工程目标本钱测算工程目标本钱测算方案财务部方案财务部根据售价、销售进度、根据售价、销售进度、本钱测算、进行财务本钱测算、进行财务指标计算指标计算l拿地以后工程团队对拟建工程进行详细筹划，拿地以后工程团队对拟建工
20、程进行详细筹划，设定设定工程市场定位、产品定位，明确工程经济技术指标、工程市场定位、产品定位，明确工程经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供给方案，销或品牌、施工安排、工程进度，材料供给方案，销售筹划，销售进度等售筹划，销售进度等l工程启动阶段本钱测算是对土地投资论证阶段目标工程启动阶段本钱测算是对土地投资论证阶段目标本钱测算的细化本钱测算的细化l工程启动阶段本钱测算带入经济模型后应到达或超工程启动阶段本钱测算带入经济模型后应到达或超过土地版的收益指标；过土地版的收益指标；目的目的 对工程进行沙盘
21、推演，对工程进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品预见和决策未来，设定产品 定位，营销方案、实施方案，本钱操作，测算财务定位，营销方案、实施方案，本钱操作，测算财务 指标，识别工程风险，提出预案指标，识别工程风险，提出预案。工程团队明确工程成功标尺及具体指标，达成共识、工程团队明确工程成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺做出承诺工程启动阶段的成功标志工程启动阶段的成功标志 工程启动会工程启动会主要内容（成果）主要内容（成果）n工程定位工程定位n工程建造标准工程建造标准n体验区选址、定位及开放方案体验区选址、定位及开放方案n工程一二级方案工程一二级方案 工程分期、材料供给方式范围工程分期、材料
22、供给方式范围n工程目标本钱（启动）工程目标本钱（启动）工程合约规划工程合约规划n投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）n方案设计任务书方案设计任务书n景观方案设计任务书景观方案设计任务书n精装房定位、限价及建设实施方案（如有）精装房定位、限价及建设实施方案（如有）n工程的物业、商运的运营人力资源配置及运营本钱分析工程的物业、商运的运营人力资源配置及运营本钱分析工程投资经济分析模型工程投资经济分析模型设计阶段本钱分解设计阶段本钱分解工程部工程部提供现场布置方案提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临提供施工用水电以及甲方临设设置方案设设置方案初步施工方案及土石方平衡初步施工方案及土石方平衡比照
23、比照提供方案、初步设计图提供方案、初步设计图提供产品建造标准提供产品建造标准基础方案比照基础方案比照造价采购部造价采购部目标本钱分解目标本钱分解进行本钱敏感性分析进行本钱敏感性分析编制合约规划编制合约规划研发部研发部方案财务部方案财务部财务指标计算财务指标计算n设计阶段本钱分解主要是方案设计、初步设计阶段设计阶段本钱分解主要是方案设计、初步设计阶段的本钱测算和分解的本钱测算和分解n方案设计阶段是设计阶段本钱操作的重点方案设计阶段是设计阶段本钱操作的重点n初步设计阶段目标本钱经审批后，是工程的执行目初步设计阶段目标本钱经审批后，是工程的执行目标本钱标本钱l案例：案例：方案设计阶段本钱测算分解方案
24、设计阶段本钱测算分解方式之二，按工程实体分解方式之二，按工程实体分解方式之一，按合同方案分解方式之一，按合同方案分解方式之三，按考核责任分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联目标本钱的分解目标本钱的分解分解依据：分解依据：甲方的发包与采购方案甲方的发包与采购方案分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同方案分解：方式之一：按合同方案分解：目的目的l将各费项本钱对应分解成未来可执行的合同将各费项本钱对应分解成未来可执行的合同l随工程进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随工程进展，合约规划逐步变成真实的
25、合同和合同造价同造价方式之二：按工程实体分解方式之二：按工程实体分解分解依据：分解依据：工程建设内容（设计图纸及说明）工程建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分局部项工程目标；包括功总目标分解为分局部项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；可细到分栋分层分构件；方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位本钱管理职责及分解依据：部门或岗位本钱管理职责及考核方法考核方法分解内容：总目标分解为每个部门或岗分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的本钱管理指标位的本钱管理指标,以及辅
26、助管理的工作以及辅助管理的工作要求要求责任本钱考核责任本钱考核 序号序号一级本钱费项一级本钱费项二级本钱费项二级本钱费项三级本钱费项三级本钱费项责任部门责任部门1开辟本钱开辟本钱土地本钱土地本钱土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等开展部开展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费 研发部研发部 工程部工程部三通一平费等三通一平费等 工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 造价采
27、购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安本钱主体建安本钱建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费方案财务部方案财务部造价咨询费造价咨询费 造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等方案财务部方案财务部10管理费用管
28、理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部工程实施阶段本钱管理工程实施阶段本钱管理工程部工程部现场签证、技术核定的现现场签证、技术核定的现场操作、工程质量和进度场操作、工程质量和进度的管控、编制进度方案的管控、编制进度方案提供施工图提供施工图设计变更的操作、设计变更的操作、专项工程的优化专项工程的优化造价采购部造价采购部签证变更的费用审核、签证变更的费用审核、专项工程的本钱分析、专项工程的本钱分析、动态本钱的跟踪和回忆、动态本钱的跟踪和回忆、本钱调整本钱调整研发部研发部方案财务部方案财务部财务指标的动态跟进财务指标的动态跟进资金方案审核资金方案审核互动互动l动态本钱：是工程实施
29、过程中各个单项合同（费项）动态本钱：是工程实施过程中各个单项合同（费项）的实际本钱与目标本钱的操作结果的实际本钱与目标本钱的操作结果l在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标本钱进行调整造价对目标本钱进行调整l合同变更合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标本钱进行调整所产生的合同金额变化及时对目标本钱进行调整动态本钱管理动态本钱管理动态本钱的组成动态本钱的组成动态本钱动态本钱=已结算合同本钱已结算合同本钱+未结算合同本钱未结算合同本钱 +非合同性本钱非合同性本钱+
30、待发生本钱待发生本钱动态本钱动态本钱待发生本钱待发生本钱待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生本钱已发生本钱非合同性本钱非合同性本钱合同性本钱合同性本钱已结算合同本钱已结算合同本钱未结算合同本钱未结算合同本钱合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)n动态本钱管理的目的意义动态本钱管理的目的意义 保证本钱处于可控保证本钱处于可控 保证目标本钱实现保证目标本钱实现 提供本钱决策依据提供本钱决策依据月度本钱回忆月度本钱回忆l在目标本钱中对已发生、已结算的合同金额调整；在目标本钱中对已发生、已结算的
31、合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估对未发生合同费项进行清理、预估l在目标本钱中按已发生、已结算的费用金额调整；在目标本钱中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估对未发生费用进行清理、预估本钱动态重大事项及预警本钱动态重大事项及预警 本钱管理异常事项披露本钱管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标本钱、以及结算异常情况说明（超合同额及目标本钱、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）本钱目标评审本钱目标评审 本钱研究及其它测算本钱研究及其它测算动态本钱
32、月报内容动态本钱月报内容序序号号 工程名称工程名称 目标本钱目标本钱 (万元万元)20230630 20230630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标本钱相比本钱相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地本钱土地本钱 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420
33、.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.05
34、7,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,508.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态本钱月度状况表动态本钱月度状况表工程竣工阶段本钱管理工程竣工阶段本钱管理工程部工程部审核工程竣工资料审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对合同相关条款进行评估对供给商进行相关履
35、约评估对供给商进行相关履约评估设计总结设计总结造价采购部造价采购部与供给商进行竣工结算与供给商进行竣工结算（含材料供给结算）（含材料供给结算）编制竣工本钱并与目标编制竣工本钱并与目标本（执行版）比较本（执行版）比较研发部研发部方案财务部方案财务部财务决算财务决算核算最终的财务指标核算最终的财务指标l工程竣工本钱，是指在工程竣工验收时点上，工程工程竣工本钱，是指在工程竣工验收时点上，工程的全部本钱，包括确认（结算）的已发生本钱和预的全部本钱，包括确认（结算）的已发生本钱和预估（结算）的未发生本钱。其费项包括开辟本钱、估（结算）的未发生本钱。其费项包括开辟本钱、营销费用、管理费用、财务等全部本钱费
36、用。营销费用、管理费用、财务等全部本钱费用。l将工程竣工本钱与工程目标本钱（执行版）将工程竣工本钱与工程目标本钱（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因l按规定格式形成工程本钱总结和分析按规定格式形成工程本钱总结和分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要本钱目标的下达本钱目标的下达本钱目标的分解本钱目标的分解本钱目标的完成本钱目标的完成二、分解和完成的比照二、分解和完成的比照以费项为跟本、对各费项的结构分解、完成情况进以费项为跟本、对各费项的结构分解、完成情况进行比照分析行比照分析基本结论基本结论目标本钱和实际本钱的比照分析目标本钱和实际本钱的比照分析三、分析说明三、分析说明
37、ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好本钱管理如何做好本钱管理目前本钱管理的瓶颈和破解目前本钱管理的瓶颈和破解 XX XX的历史本钱数据库的历史本钱数据库 目标本钱编制的重要参考目标本钱编制的重要参考历史本钱数据库历史本钱数据库历史数据的来源历史数据的来源1、自身开辟工程的积累自身开辟工程的积累 内容完善、质量好、数量有限内容完善、质量好、数量有限2、同行业工程资料收集同行业工程资料收集 内容质量不容易准确内容质量不容易准确历史本钱数据库主要内容历史本钱数据库主要内容 包括：包括：包括：包括：本钱测算基础资料本钱测算基础资料开
38、辟本钱汇总表开辟本钱汇总表总体分项工程本钱指标总体分项工程本钱指标单位工程建安指标单位工程建安指标l本钱测算基础资料：本钱测算基础资料：搜集房地产工程（历史）已建工程规划指标，搜集房地产工程（历史）已建工程规划指标，已建工程概况指标以及已建工程各单位工程经已建工程概况指标以及已建工程各单位工程经济技术指标的实际记录济技术指标的实际记录 新建房地产工程的规划设计条件，拟建工程概新建房地产工程的规划设计条件，拟建工程概况指标况指标l开辟工程本钱汇总表：开辟工程本钱汇总表：是上述历史工程的实际本钱记录，包括工程是上述历史工程的实际本钱记录，包括工程各项本钱费项的竣工结算造价的总合。各项本钱费项的竣工
39、结算造价的总合。l各主要费项经济指标各主要费项经济指标 是上述历史工程的主要费项的经济指标，包括用是上述历史工程的主要费项的经济指标，包括用建筑面积计算的，土地面积计算的和按实施面积建筑面积计算的，土地面积计算的和按实施面积计算的实际本钱记录。计算的实际本钱记录。l单位工程建安指标：单位工程建安指标：按工程的单位工程编制，共分为五大局部：按工程的单位工程编制，共分为五大局部：1）、工程概况。、工程概况。2）、特征指数。、特征指数。3）、建设标准。建设标准。4）、经济指标、经济指标、5）、技术指标。技术指标。1 1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层
40、高工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。等。2 2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙窗面积窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周外墙面积（标准层外墙周长长 总高）一般总高）一般0.230.230.28 窗地比：外墙窗面积窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积建筑（地面）面积 体型系数：建筑物体积（标准层面积体型系数：建筑物体积（标准层面积总高）总高）/外外 外表积（标准层外墙周长外表积（标准层外墙周长总高）总高）面积系数：面积系数：=规划建筑面积规划建筑面积/造价计算建筑面积造价计算建筑面积 （规划面积（规划面积/建筑面积）建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则
41、不一样，造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数系数作为调整系数 （系数大于（系数大于1 1本钱指标乘以系数，系数小于本钱指标乘以系数，系数小于1 1本钱指标除以系数）本钱指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系经济指标和技术指标与面积系数的关系3 3）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的 基础；基础；结构及粗装修；结构及粗装修；主体设备安装工程；主体设备安装工程；公共部位精装修；公共部位精装
42、修；户内精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。等的主要材料做法进行描述。4 4）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程本钱分析表）、单位工程强电、弱电、装饰工程本钱分析表如何参考历史本钱测算新工程本钱如何参考历史本钱测算新工程本钱 基础数据（工程规划指标表）基础数据（工程规划指标表）确定产品交付标准确定产品交付标准 确定总体费项本钱确定总体费项本钱
43、 在历史本钱数据库中查找预设单位工程特征指数、在历史本钱数据库中查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定预设本钱体形系数，确定预设本钱 结合产品标准和当前市场情况对主要材料、人工费、结合产品标准和当前市场情况对主要材料、人工费、规费等进行调整规费等进行调整基础局部：基础局部：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号序号工程工程窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率1%1%-1%-1%1%1%-1%-1%1 1主体结构及主体结构及粗装修造价粗装修造价0.50%0.50%-0.50%-0.50%0.1
44、0%0.10%-0.10%-0.10%参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千千克、预拌砼克、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构时，主体结构及粗装修局部的造价基数约为及粗装修局部的造价基数约为1内容内容 XX的工程本钱管理的工程本钱管理 XX的工程本钱操作的工程本钱操作 工程本钱操作的要点工程本钱操作的要点本钱操作的目标原则不是最低而是合理本钱操作
45、的目标原则不是最低而是合理本钱操作的核心是合理的本钱获得最大效益本钱操作的核心是合理的本钱获得最大效益 本钱测算过程的操作分为：本钱测算过程的操作分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段操作设计阶段操作 执行过程的操作主要是施工阶段操作执行过程的操作主要是施工阶段操作 本钱操作本钱操作包括本钱测算过程的操作和执行过程的操作包括本钱测算过程的操作和执行过程的操作 土地投资论证土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的工程定位根据提供的土地信息，确定拟取得地块的工程定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 结合周边环境
46、、相邻工程售价、市场需求等情况论结合周边环境、相邻工程售价、市场需求等情况论 证工程投资可行性证工程投资可行性 参考类似业态工程工程历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程工程历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算操作土地本钱利用投资分析模型测算操作土地本钱投资论证阶段的操作投资论证阶段的操作l（概念设计）（概念设计）l方案设计方案设计l初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l施工图设计施工图设计工程设计阶段的操作工程设计阶段的操作l投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资操作的效果约为较，本阶段投资操作的效果约为75%75
47、%80%80%，操作，操作投资的阻力最小，操作投资需要的本钱最低投资的阻力最小，操作投资需要的本钱最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资操作的效果约为比较，本阶段投资操作的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资操作效果约为对施工方案的比较，本阶段投资操作效果约为5%5%以内，操作投资阻力较大，操作本钱较高以内，操作投资阻力较大，操作本钱较高 设计阶段投资操作效果设计阶段投资操作效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施
48、工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用操作的效果操作的效果操作的阻力操作的阻力操作的本钱操作的本钱主要主要操作操作价值区价值区93方案设计操作要点方案设计操作要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高确实定，土石方平衡方案竖向标高确实定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备综合管网的初步布置，水电设备房的位置房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策工程分局
49、部项工程及部品部件的价值判断工程分局部项工程及部品部件的价值判断94重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，基功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式停车方式及比率，小区供配电方式 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户
50、型和户型搭配从而摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积获得最大得房率和销售面积。在容积率指标操作面积，结合市场需求对在容积率指标操作面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的本钱比较高层与小高层的本钱案例：案例：某工程指标如下，方