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1、报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、战略采购、战略采购房地产企业的利润=土地溢价+销售溢价+品牌溢价+管理溢价土地溢价：低成本拿地、土地升值、一、二级开发联动等方式降低土地成本。销售溢价：通过营销策划，不断提高销售价格，提高销售收入。品牌溢价：品牌认可度、忠诚度高，销售价格相对较高，提高销售收入。管理溢价：房地产企业内部管理规范，流程清晰，成本管理水平较高，直接降低开发成本
2、和管理费用。利润=收入本钱p 土地溢价状态不可持续；随着房地产行业逐渐标准和竞争加剧，房地产企业开始重视内部资源的整合p 品牌溢价、销售溢价提升有瓶颈；p 管理溢价将成为房地产企业提高利润的重要途径，向管理要效益势在必行。财务管理人力资源管理风险管理管理模块项目拓展定位策划设计管理工程管理营销管理客户服务计划管理业务模块采购管理成本管理房地产工房地产工程管理的程管理的关键就是关键就是在质量、在质量、本钱和进本钱和进度方面获度方面获得最正确得最正确组合组合明确本钱管理“三全”：全过程、全方位、全员p 从房地产开辟价值链来看：本钱管理贯穿着从工程拓展到产品实现的全过程；p 从本钱构成来看是从拓展到
3、营销所有本钱，是全方位；p 从操作本钱的开辟公司的人员来看是全员。本钱管理是全过程、全方位、全员的管理房地产开辟价值链模型房地产价值链分析：利润奉献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程（成本管理）项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开辟工程的利润奉献越高，管控的重点关注风险操作和本钱的操作（论证、筹划、设计流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）价值链中段是整个房地产开辟工程的质量和本钱操作区间，决定了利润的最终
4、实现大小，管控重点关注质量和动态本钱的操作（工程管理、本钱管理流程）132关注指标A C R关注指标 Q C T关注指标Q T C：cost（本钱）本钱管理贯穿从工程拓展到产品实现的全过程！工程本钱是房地产企业在工程开辟过程中本钱操作的重点 土地本钱、管理本钱和财务本钱可控性较小，而工程本钱可控性较强，因此成为工程本钱操作中的重点。有效的工程本钱管理将成为房地产企业内部管理水平的重要标志之一。房地产企房地产企业成本费业成本费用组成用组成6-7%6-7%30-35%30-35%2-5%2-5%50-55%50-55%2-3%2-3%2-3%2-3%占总本钱比例占总本钱比例总体优化思路：强化前端，
5、加强中端，完善后端概念/方案初设施工图工程管理销售管理售后服务定位筹划工程拓展战略采购全本钱管理体系健全工程实施阶段的本钱管理一般采购中端中端后端后端前端前端动态本钱监控（预警、强控、无效本钱）动态本钱监控（预警、强控、无效本钱）本钱后评估本钱后评估本钱信息库本钱信息库工程本钱管理工程本钱管理方案版目标本钱方案版目标本钱基础管理基础管理战略采购战略采购本钱科目、合约规划、目标本钱测算模型本钱科目、合约规划、目标本钱测算模型限额设计限额设计重点强化目标本钱管理，加强动态本钱监控、标准战略采购，落实本钱责任。重点强化目标本钱管理，加强动态本钱监控、标准战略采购，落实本钱责任。设计优化评审设计优化评
6、审责任本钱责任本钱可研版目标本钱专业管理（日常管理）项目节点（时序型）完善并形成系统化、标准化的本钱管理体系，实现PDCA闭环管理，并具有可实施性定位版目标本钱方案版目标本钱施工图版目标本钱限额设计战略采购本钱对标设计本钱评审招标管理合同管理变更签证本钱管理动态本钱记录与月报本钱预警与强控无效本钱管理本钱结算管理本钱档案管理本钱后评估本钱信息库责任本钱管理工程合约规划统一本钱科目标准合约规划原有局部完善优化局部新增局部说明：PPDCDA工程工程拓展拓展工程工程筹划筹划方案方案设计设计招标招标采购采购销售销售交付交付建安建安本钱本钱工程工程周期周期100%100%目标本钱目标本钱合约规划合约规划
7、70%-80%70%-80%20-30%20-30%本钱形本钱形成曲线成曲线本钱发本钱发生曲线生曲线强化目标本钱管理：是本次优化的重点，通过增设方案版目标本钱，加强工程前期的本钱预控设计阶段已经形成工程本钱的70%-80%，是成本管理的关键阶段扩初及施扩初及施工图设计工图设计工程工程施工施工统一本钱科目、统一本钱科目、统一合约规划、统一合约规划、统一本钱测算模型统一本钱测算模型本钱科目本钱科目增设方案版目增设方案版目标本钱，并作标本钱，并作为操作基准为操作基准12从专业角度进行精细化设计，以期为开展全员本钱管理提供一套可实施落地的方法和工具Y：九阶段X：九专业Z：业务流程体系采购管理阶段采购管
8、理阶段施工图设阶段施工图设阶段工程论证阶段工程论证阶段建建筑筑设设计计景景观观设设计计室室内内设设计计工工程程管管理理营营销销筹筹划划采采购购管管理理本本钱钱管管理理财财务务管管理理报报建建管管理理一级：本钱流程总图一级：本钱流程总图/总论总论二级：本钱管理流程二级：本钱管理流程三级：操作指引三级：操作指引/标准标准四级：模型四级：模型/模板模板/表表格格规划方案阶段规划方案阶段初步设计阶段初步设计阶段竣工验收阶段竣工验收阶段工程筹划阶段工程筹划阶段工程施工阶段工程施工阶段结算阶段结算阶段本钱管理体系实施安排类别分类原则实施内容A类尚未制定费用预算表的在建工程1、目标本钱：开展目标本钱测算，形
9、成工程目标本钱2、合约规划：编制工程合约规划3、设计本钱管理：开展限额设计及设计本钱评审4、动态本钱管理：开展动态本钱报表编制、预警与强控、无效本钱管理5、责任本钱：签订本钱管理责任书，开展责任本钱考评6、本钱后评估：开展工程本钱后评估7、本钱信息库：建设本钱信息库B类已制定费用预算表，年内不交付的在建工程1、目标本钱：将预算费用表转化成为目标本钱表。2、合约规划：基于已签订的合同，和规划合同，编制工程合约规划；3、动态本钱管理：开展动态本钱报表编制、预警与强控、无效本钱管理4、责任本钱：基于预算费用表转换成的目标本钱，签订本钱管理责任书，开展责任本钱考评5、本钱后评估：开展工程本钱后评估6、
10、本钱信息库：建设本钱信息库C类今年已交付或年内交付的工程1、目标本钱：将预算费用表转化成为目标本钱表,进入本钱信息库。2、本钱后评估：开展工程本钱后评估3、本钱信息库：建设本钱信息库本钱管理体系实施安排7 7月月1 1日前完成第一阶段培训；日前完成第一阶段培训；7 7月月1 1日至日至1515日完成第二阶段培训；日完成第二阶段培训；7 7月月1515日后至日后至1111月月1515日为实施的第一阶段日为实施的第一阶段1111月月1515日至日至1212月月1 1日，局部工程回访日，局部工程回访1212月月1 1日至日至1515日文件再次修订日文件再次修订1212月月16-3016-30日第二阶
11、段实施准备日第二阶段实施准备20232023年年1 1月月1 1日第二阶段实施开始日第二阶段实施开始赛普后续跟踪服务赛普后续跟踪服务6 6个月，协助进行文件的推广实施。个月，协助进行文件的推广实施。赛普工程组赛普工程组7-127-12月每月下旬集中几天现场办公，收集意见，反响处理结果；月每月下旬集中几天现场办公，收集意见，反响处理结果；报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、战
12、略采购、战略采购本钱科目主要优化点及价值说明（1）序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值1 1本钱科目完善并统一本钱科目，同时建立与财务科目的对应关系。基于绿城产品特点及历史情况梳理并完善本钱科目，突出绿城工程本钱优化重点，如精装修、景观及外墙等。本钱科目设置原则适应成本监控的要求适应成本监控的要求便于成本费用的归集便于成本费用的归集利于成本的对比分析利于成本的对比分析满足成本核算的需要满足成本核算的需要成本科目设置成本科目设置原则原则本钱科目分类集团统一设置十一项一级本钱科目：集团统一设置十一项一级本钱科目：土地费用：为取得土地开辟使用权而发生的各项费用；前期费用：工程开辟前期的水文地
13、质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；主体建安工程费：主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱电工程费用；室外管网工程费：室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工程费用；室外环境工程费：园林景观工程营造费用；公共配套设施费用：产权及收益权不属于开辟商，开辟商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；工程间接费：与工程开辟直接相关、但不能明确属于特定开辟环节的本钱费用性支出，包括工程营销设施建造费；工程不可预见费：工程营造过程中不可预见的费用；酒店开办费：酒店开办相关费用支出；开辟间接费：工程开辟过程中工程人员职工薪酬、行政管理费、前期接入费
14、、保险费等；期间费用：工程开辟过程中的管理费用、营销费用及财务费用。职责分工本钱科目管理本钱科目管理造价咨询公司总部编制工程类统一本钱科目集团财务部编制非工程类统一本钱科目集团财务部聚集形成集团统一本钱科目并下发。工程公司原则上不得修改集团统一本钱科目因特殊情况需要做修订的，工程公司将修订情况报造价咨询公司总部及集团财务部审批本钱科目成果报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、
15、战略采购、战略采购合约规划主要优化点及价值说明（2）序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值1 1合约规划结合绿城产品特点系统梳理并形成标准合约清单。合约规划为动态本钱管理提供载体；本钱科目、财务核算科目和合约规划统一，为加快信息化系统的实施创造条件。合约规划：根据集团工程的常规做法和普遍经验，对工合约规划：根据集团工程的常规做法和普遍经验，对工程工程工作范围内和工程开辟周期内的工程业务分判，程工程工作范围内和工程开辟周期内的工程业务分判，形成标准合同结构，明确合同范围，并与集团本钱科目形成标准合同结构，明确合同范围，并与集团本钱科目对应，形成工程合约规划，以利于工程采购、本钱管理对应，形
16、成工程合约规划，以利于工程采购、本钱管理和工程管理工作开展。和工程管理工作开展。标准工程合约规划的工作意义目标本钱和动态本钱管理目标本钱和动态本钱管理建立标准工程合约规划，将本钱科目对应工程工程作业内容，相对固化，利于提高目标建立标准工程合约规划，将本钱科目对应工程工程作业内容，相对固化，利于提高目标本钱分解的准确性本钱分解的准确性。工程合约规划作为动态本钱管理的载体，实现动态本钱管理的有序性。采购筹划与方案采购筹划与方案基于标准工程合约规划形成工程工程合约规划，提前预判合同，有利于采购筹划、采购方案、招标等工作的开展。工程现场管理工程现场管理通过工程工程合约规划，划分合同范围及管理边界，防止
17、合同的缺项漏项，并减少工程建设期间临时调整合同范围的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率，优化工程现场管理和工程经营风险的操作。标准工程合约规划制定原则1 1常规性原则常规性原则标准工程合约规划的合同划分，应为公司常规状态下的普遍合同划分方式。2 23 34 4全面性原则全面性原则标准工程合约规划的合同清单及范围应包含通用工程工程的可形成合同的各作业事项，尽可能做到不遗漏且不重复。通用性原则通用性原则标准工程合约规划应具备参照性，可指导各工程工程合约规划的开展。参照性原则参照性原则标准工程合约规划应能够满足各工程不同业态产品的分判需要。标准工程合约规划的制定与管理造价咨询公司总部牵头，总师
18、办及相关专业公司参与，按照集团工程的常规做法，对地产工程工程建设工作分类成标准合同清单，并对每一合同包括的内容进行明确，建立合同结构清单。造价咨询公司将合同结构中各合同列入集团统一本钱科目中，建立工程合约规划与本钱科目的对应关系，形成工程标准合约规划。工程标准合约规划下发各工程参照执行。造价咨询公司总部应根据标准工程合约规划应用情况，及时修订标准合同规划。完善集团标准合约规划，并与本钱科目和财务核算科目对接工程工程合约规划制定原则1 1参照原则参照原则工程工程合约规划应参照集团标准工程合约规划制定2 23 34 4适用性原则适用性原则工程工程合约规划应根据工程实际，调整工程合约规划，使其与工程
19、特点相适用全面性原则全面性原则对于工程工程合约规划与标准工程合约规划有差异的，将差异情况进行说明并报批差异报批原则差异报批原则工程工程合约规划应包含工程工程可预见的各工程相关事项工程合约规划的流程工程工程合约规划于方案确定后制定。工程公司工程部组织工程本钱管理部、材料设备部（组）基于集团工程合约规划和工程实际情况开展工程工程合约规划。工程工程合约规划内容分工工程公司工程本钱管理部及工程部负责工程局部，成果由工程本钱管理部完成；材料设备部负责材料设备合同。各职能部门的负责范围见标准工程合约规划。工程公司工程本钱管理部聚集材料设备部（组）合约规划成果，形成工程工程合约规划，并注明与标准合同规划差异
20、。工程合同规划编制完成后，与方案版目标本钱评审会一并评审，评审后成果报工程公司、造价咨询公司总部审核，片区执行总经理审批。工程工程合约规划报批通过后，工程公司各部门需依此开展相关合同及本钱管理工作，造价咨询公司总部将对工程公司执行情况进行不定期检查。合约规划编制培训课件报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、战略采购、战略采购目标本钱分解至合同目标本钱目标本钱（可研版）（可研版
21、）目标本钱目标本钱（定位版）（定位版）目标本钱目标本钱（方案版）（方案版）目标本钱目标本钱（施工图版）（施工图版）结算本钱测结算本钱测算算统一本统一本钱科目钱科目本钱信息库本钱信息库工程合约规划工程合约规划动态本钱管理动态本钱管理基于合同开展动态本钱管理提供测算数据参照不超3%测算基础规划指标及建造标准规划指标及建造标准测算依据责任本钱责任本钱目标本钱分解至责任主体目标本钱前置，多阶段制定目标本钱，方案版作为基准版，并设定管理目标，同时为后续设计及采购本钱管理提供参考集团标准合集团标准合约规划约规划概念/方案初设施工图工程管理销售管理售后服务定位筹划工程拓展战略采购全本钱管理体系健全工程实施阶
22、段的本钱管理一般采购目标本钱形成过程定位策划定位策划新项目发新项目发展展施工图设施工图设计计竣工交付竣工交付方案设计方案设计实施阶段实施阶段可研版目标本钱可研版目标本钱可研版目标本钱可研版目标本钱方案版目标本钱方案版目标本钱方案版目标本钱方案版目标本钱动态本钱动态本钱动态本钱动态本钱结算版目标本钱结算版目标本钱结算版目标本钱结算版目标本钱目标本钱形成目标本钱形成目标本钱执行目标本钱执行定位版目标本钱定位版目标本钱定位版目标本钱定位版目标本钱执行版目标本钱执行版目标本钱执行版目标本钱执行版目标本钱目标本钱主要优化点及价值说明（3）序号序号优化内优化内容容完善点完善点价值价值1 1目标本钱完善目标
23、本钱编制模型及方法。设置方案版目标本钱为基准版，指导后续设计和采购。目标本钱前置，为各阶段本钱管理给出指导意见，以确保工程经营收益保持在合理的水平。目标本钱定义及编制时间目标本钱目标本钱（可研版）（可研版）目标本钱目标本钱（定位版）（定位版）目标本钱目标本钱（方案版）（方案版）目标本钱目标本钱（施工图版）（施工图版）竣工本钱测竣工本钱测算算方案设计后15日施工图后60日工程交付前2日本钱结算本钱结算定位后一周内原为施工图后三个月且在销售前一个月。定义：基于市场状况，并结合工程的经营方案，根据预期售价和目标利定义：基于市场状况，并结合工程的经营方案，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力
24、所要实现的本钱目标。润进行预先确定的、经过努力所要实现的本钱目标。目标本钱目标本钱依据依据输出输出作用作用可研目标本钱期间费用指标土地基本信息、工程预案市场信息、本钱信息库目标本钱测算表（可研版）预测工程本钱判断收益情况为拿地提供决策依据定位阶段目标本钱工程定位报告筹划版工程规划指标筹划版工程建造标准市场信息、本钱信息库目标本钱测算表（定位版）确保收益目标指导产品方案经济比选指导限额设计（层高及造指导限额设计（层高及造价指标）价指标）方案阶段目标本钱上一版目标本钱多产品筹划方案（建议在可研、定位阶段 既要开展）完整版工程规划指标完整版工程建造标准市场信息、本钱信息库目标本钱测算表（方案版/执行
25、版）限额设计的依据（其它技限额设计的依据（其它技术指标及造价指标）术指标及造价指标）产品方案经济比选的依据产品配置本钱标准采购的限制性本钱目标施工图阶段目标本钱上一阶段建安目标本钱工程施工图工程目标本钱测算表指导采购，管理变更、签指导采购，管理变更、签证证交付阶段本钱测算施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、结算书目标本钱测算表（交付版）预测工程结算本钱指导工程后评估各版目标本钱编制的条件及作用目标本钱管理原则1 1目标导向原则目标导向原则以产品品质为前提，保证工程经营目标，确保合理目标利润的实现。2 23 34 4准确严谨原则准确严谨原则目标本钱指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，
26、保证目标本钱的权威性。事前操作原则事前操作原则编制目标本钱的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。可追溯性原则可追溯性原则目标本钱管理贯穿于建设工程的每一阶段，凡事做到事先操作为主，事中事后操作为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效本钱。目标本钱编制要求目标本钱应采用集团统一的测算表格进行测算，其中可研阶段按照目标本钱测算（可研版）编制，其他阶段按照目标本钱测算表编制。定位版目标本钱可根据定位阶段规划指标和建造标准的完备程度选择适宜的科目测算目标本钱，方案版及施工图版目标本
27、钱均应按照目标本钱测算表进行全科目测算。目标本钱科目分类应与集团的本钱科目表统一。工程公司可对在集团科目表下按照测算习惯进行测算。目标本钱按工程开辟期分期编制。目标本钱测算应做到量价别离、分摊合理、测算精细、依据充分。各阶段目标本钱与上一阶段目标本钱的不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。可研版目标本钱由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，集团营销筹划公司提供营销费用数据，造价咨询公司总部并根据工程定位、工程预案、土地信息和周边配套等信息编制工程本钱测算，集团财务部聚集管理费、销售费用、工程间接费、财务费用等本钱数据后编制工程目标本钱测算表（可研版）、投
28、资分析表（可研版）。由片区或工程公司组织土地拓展时，片区或工程公司提供土地基本信息，并安排相应的工程本钱人员测算工程本钱，片区或工程公司财务部聚集管理费、销售费用、工程间接费、财务费用等本钱数据后编制工程目标本钱测算表（可研版）、投资分析表（可研版）。目标本钱测算表（可研版）、投资分析表（可研版）随可行性研究报告报集团审批，获批的目标本钱测算表（可研版）作为工程定位阶段的目标本钱编制的参照。定位版目标本钱工程产品定位及筹划阶段有多产品筹划方案比选时，工程公司工程本钱管理部应对多方案进行本钱测算，测算成果作为方案比选一局部，供筹划定位决策。产品定位及筹划确定后，工程公司建筑规划部（组）及工程部应
29、于3日内完成筹划阶段的工程规划指标表、建筑及室外管网建造标准，提交给工程公司工程本钱管理部。工程公司工程本钱管理部在产品定位及筹划确定后，应与相关部门就本钱数据进行充分讨论，并基于产品定位及筹划确定的景观造价标准、精装修造价标准，于7日内完成工程目标本钱测算表。工程公司财务部聚集营销费用、管理费、工程间接费、财务费用等本钱数据后，3天内编制目标本钱测算表（定位版）、投资分析表（定位版）。目标本钱测算表（定位版）、投资分析表（定位版）随工程定位筹划报告一并报批。审批通过的目标本钱测算表（定位版）作为限额设计的依据。方案版目标本钱工程建筑单体方案确定后，工程公司建筑规划部（组）、工程部、景观部（组
30、）、装饰部应于3日内完成完整版的工程规划指标表、建筑及室外管网建造标准、景观工程建造标准、公共部位精装修建造标准，提交给工程公司工程本钱管理部。工程公司工程本钱管理部在建筑单体方案确定的15日内，基于目标本钱测算表（定位版）、工程规划指标表、工程建造标准，在与相关部门充分沟通的情况下，完成工程目标本钱测算。方案阶段对于工程间接费、管理费、营销费用、财务费用与目标本钱测算表（定位版）有变化的，财务部聚集变化情况，编制目标本钱测算表（方案版）、投资分析表（方案版）。对于工程有户内精装修的，工程公司装饰部应在精装修方案图形成3日内完成户内精装修建造标准表，提交给工程本钱管理部。工程本钱管理部在收到户
31、内精装修建造标准表后7日内完成精装修目标本钱测算，修订目标本钱测算表（方案版）并报批。报批程序与原程序相同。方案版目标本钱目标本钱测算表（方案版）、投资分析表（方案版）编制完成后，工程公司总经理组织目标本钱评审会，对方案版目标本钱、工程合约规划进行评审。评审通过的成熟产品工程目标本钱测算表（方案版）报工程公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部、集团产品中心、总师办、集团材料设备部审核，其中各专业公司审核相关的建造标准及目标本钱，片区总经理审批。创新型产品工程由工程公司总经理组织评审会，片区总经理、工程公司总经理、集团产品中心、造价咨询公司总部、集团财务部、总师办、集团材料设备部参与评审。目标
32、本钱测算表（方案版）审批通过后，下发执行，作为限额设计及产品配置的依据，指导招标、设计、采购工作的开展。方案设计阶段开展多方案比选时，工程公司工程本钱管理部应对各方案进行本钱测算，供方案比选决策。审批与执行施工图目标本钱工程主体施工图完成后60天内，工程公司工程本钱管理部基于施工图对工程目标本钱进行修订，工程财务部修订非工程类目标本钱，汇总形成目标本钱测算表（施工图），报工程公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部、集团产品中心、总师办、集团材料设备部审核，各专业公司审核相关的建造标准及目标本钱，片区总经理审批。目标本钱测算表（施工图）与目标本钱测算表（方案版）总额不应超出3%。目标本钱测算表
33、（施工图）超出目标本钱测算表（方案版）3%时，工程公司说明超额原因及后续措施，一并报集团总经理或其授权人审批。目标本钱测算表（施工图）用于指导招标、采购及工程管理工作的开展。竣工本钱测算工程公司工程本钱管理部于竣工交付前2日内完成工程竣工结算本钱测算。工程竣工结算本钱测算以本钱科目对应的实体合同为测算单元，对动态本钱、合同已发生的本钱进行整理，并测算后续将发生的本钱，以相对准确的反映工程的实际本钱。工程公司工程本钱管理部完成工程竣工结算本钱测算后，将成果提交给工程公司财务部，财务部测算非工程本钱数据，形成竣工结算本钱测算表。竣工结算本钱测算表的科目应与目标本钱测算表保持一致。竣工结算本钱测算表
34、上报工程公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部审核，片区总经理审批。目标本钱修订修订原则：修订原则：不可预见或不可抗力引起的目标本钱变化。可预见的风险因素不在修订范围内。修订情况：修订情况：因规划调整、预售查账或竣工查账导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划指标变化导致可售面积单方本钱变化累计达1.5%及以上时，对目标本钱中相应规划指标进行调整，基于规划指标计算的目标本钱自动计算并调整。因政府政策变化(例如：实施90/70、节能环保政策等)使目标本钱发生变化。因集团战略要求（取消或增加精装修等）使目标本钱发生变化的，由董事长或其授权人审批方可调整目标本钱。公司开辟方案、方案重大调整（包括分期
35、面积、开辟周期调整、因销售调整精装修标准、外立面标准、景观标准等）导致工程目标本钱变化的，由董事长或其授权人审批方可调整目标本钱。招标采购过程中，因工程融资的需要，增加工程本钱但可降低总本钱。目标本钱调整审批：目标本钱调整审批：目标本钱修订须按方案版目标本钱审批流程进行审批并备案，修订情况中说明需到董事长或其授权人审批的，应报至董事长或其授权人。完善集团目标本钱测算模型，并已设定计算公式，方便各工程使用（供21张表，可根据工程情况选择）结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表
36、目标本钱编制培训课件工程目标本钱、合约规划评审会工程目标本钱、合约规划评审会会前准备资料会议输出成果报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、战略采购、战略采购目标本钱目标本钱动态本钱记录动态本钱记录预警及强控预警及强控分解工程合约规划工程合约规划合同合同变更指令变更指令现场签证现场签证动态本钱月报动态本钱月报集团统计分析集团统计分析无效本钱管理无效本钱管理合同签订2.加强动态本
37、钱监控：开展动态本钱预警及强控管理，无效本钱及动态本钱分析结算结算本钱测算合同录入原因分析变动超额集团标准合约集团标准合约规划规划本钱管理体系中端主要优化点及价值说明（4）序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值2 2动态本钱管理建立动态本钱预警和强控机制。完善无效本钱分析及改进机制。通过实施预警及强控，在工程实施过程中监控本钱变化情况并采取有效措施。通过无效本钱的管理，可减少本钱浪费和减少类似错误发生。合同签订、设计变更、工程变更审批时，记录合同金额，预估变更金额，计入动态本钱合约签订、变更签证相关本钱信息的及时录入合约签订、变更签证相关本钱信息的及时录入动态本钱记录动态本钱概念动态本钱
38、动态本钱=已发生本钱已发生本钱+预期发生本钱预期发生本钱乐观动态本钱：预期发生乐观估计乐观动态本钱：预期发生乐观估计悲观动态本钱：预期发生悲观估计悲观动态本钱：预期发生悲观估计科目规划余量：科目目标本钱减去科目下合同动态本钱之和科目规划余量：科目目标本钱减去科目下合同动态本钱之和合同规划余量：合同目标本钱减去合同发生金额之和，或直接合同规划余量：合同目标本钱减去合同发生金额之和，或直接计为零计为零规划余量的作用：计算预期发生，到达乐观与悲观的平衡。规划余量的作用：计算预期发生，到达乐观与悲观的平衡。动态本钱预警动态本钱预警动态本钱预警(两种方式）两种方式）动态本钱变化超过如下额度时（两者中的任
39、何一个），启动预警机制。动态本钱变化超过如下额度时（两者中的任何一个），启动预警机制。预警通知书与解除预预警触警触发发后，系后，系统统向向预预警警对对象自象自动发动发布布动态动态本本钱预钱预警通知警通知书书，该预该预警通知警通知书书包含包含预预警通知事警通知事项项及及预预警措施及跟踪。合同或警措施及跟踪。合同或费项责费项责任任主体填写原因及措施，主体填写原因及措施，经经集集团团本本钱钱督督导导部、工程部、工程总经总经理理审审核，核，执执行行总总经经理理审审批后，批后，该预该预警通知警通知书书消除。消除。预预警触警触发发后，原合同或后，原合同或设计变设计变更、更、工程工程变变更、合同更、合同结结
40、算流程仍可按照算流程仍可按照原定流程原定流程进进行。行。动态本钱强控动态本钱强控动态本钱强控(两种方式）两种方式）动态本钱变化超过如下额度时，在启动强控机制。动态本钱变化超过如下额度时，在启动强控机制。强控报告与解除强控触发后，原合同签订、设计变更、强控触发后，原合同签订、设计变更、工程变更、合同结算流程暂停，同时该工程变更、合同结算流程暂停，同时该合同的付款将无法发起；合同的付款将无法发起；当总科目动态本钱超额触发强控后，本当总科目动态本钱超额触发强控后，本工程所有合同付款无法发起。工程所有合同付款无法发起。强控发生后，系统发出强控发生后，系统发出动态本钱强控动态本钱强控报告报告，由责任部门
41、填写原因及措施，由责任部门填写原因及措施，集团本钱督导部核查动态本钱变化的原集团本钱督导部核查动态本钱变化的原因，填写原因核查情况、责任认定情况，因，填写原因核查情况、责任认定情况，并提出处理意见；并提出处理意见；造价咨询公司总部、集团财务部、执行造价咨询公司总部、集团财务部、执行总经理审核，总经理审批。总经理审核，总经理审批。审批通过后，强控状态解除。审批通过后，强控状态解除。动态本钱预警及强控科目费项及余量应用 集团推举的预警及强控的合同集团推举的预警及强控的合同或科目费项见或科目费项见集团标准预警或强集团标准预警或强控科目表控科目表。工程公司可根据工程。工程公司可根据工程特点，增加预警的
42、合同或科目，报特点，增加预警的合同或科目，报造价咨询公司总部审批。造价咨询公司总部审批。设定预警及强控的科目后，该设定预警及强控的科目后，该科目的下一级科目的规划余量在同科目的下一级科目的规划余量在同级科目间共享使用。级科目间共享使用。动态本钱变化原因设计变更：设计变更：主要指因为规划方案、建筑设计、结构设计等设计改变而引起本钱变化的原因，包括除建筑面积、占地面积与可售面积等变化外，其他规划指标变化引起本钱变化的原因。现场签证：现场签证：施工过程中，由承包人根据承包合同约定而提出的关于零星用工量、零星用机械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量确实认。市场价格：市场价格：主要指由于市场
43、变化而造成建筑材料、人工等的价风格整而引起本钱变化的原因；档次调整档次调整：由于调整开辟工程的档次而引起的本钱变化。无效本钱：无效本钱：房地产工程实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的本钱。面积变化：面积变化：指由于工程的建筑面积、占地面积、可售面积的变化而引起本钱变化的原因。分摊方式变化：分摊方式变化：由于制定目标本钱时确定的分摊方式在实际执行中改变而造成本钱变化的原因。预估偏差：预估偏差：由于编制目标本钱或者本钱预测时，预估缺乏或者过大而引起本钱变化的原因。结算调整：结算调整：由于施工过程中多种因素引起动态本钱与目标本钱发生偏差，在结
44、算阶段进行修正引起的本钱变化。政府政策及其他因素影响：政府政策及其他因素影响：由于政策因素或其他的影响。动态本钱月报和现金流量月报前提条件：合约签订、变更签证相关本钱信息的及时录入前提条件：合约签订、变更签证相关本钱信息的及时录入集团动态本钱分析处理机制 各工程工程工程动态本钱月报表上报完毕后，造价咨询公司总部对各工程上报的工程工程动态本钱月报表进行统计，2日内形成集团工程动态本钱分析报表，报集团董事长、总经理及分管领导。造价咨询公司总部基于集团工程动态本钱分析报表，对动态本钱变化的原因进行分析，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。设计变更设计变更现场签证现场签证市场价格市场价格档次调整档
45、次调整无效本钱无效本钱面积变化面积变化预估偏差预估偏差 结算调整结算调整政府政策及其他因素影响政府政策及其他因素影响集团动态本钱分析处理机制造价咨询公司总部汇总各工程动态月报，形成集团工程动态本钱分析报表，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。设计变更设计变更现场签证现场签证市场价格市场价格档次调整档次调整无效本钱无效本钱面积变化面积变化预估偏差预估偏差 结算调整结算调整政府政策及其他因素影响政府政策及其他因素影响无效本钱管理的作用培养、提高全员本钱意识；培养、提高全员本钱意识；分析工程本钱，找出本钱构成的有效和无效局部，形成合理本钱；分析工程本钱，找出本钱构成的有效和无效局部，形成合理本钱
46、；归纳、汇总无效本钱，分析无效本钱产生的原因，促进各部门专归纳、汇总无效本钱，分析无效本钱产生的原因，促进各部门专业能力和方案能力的提高；业能力和方案能力的提高；寻求减少无效本钱的途径并提供分析依据，对最终降低工程本钱寻求减少无效本钱的途径并提供分析依据，对最终降低工程本钱费用提供参考；费用提供参考；减少无效本钱，降低工程本钱费用，以最少的经济消耗取得最优减少无效本钱，降低工程本钱费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。的经济效益。无效本钱原因及分类无效本钱原因及分类无效本钱管理-无效本钱分类作作业环节业环节无效本无效本钱产钱产生原因生原因现现象表象表现现设计设计设计失误对设计效果把握不准撤
47、除和重建后期加固与补强资金浪费撤除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状招招标标招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用施工施工施工准备使用周期短的高标准临设临设撤除与重建施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善撤除与重建、返工导致费用大增合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总本钱增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销销售售销售承诺展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途撤除与重建预结预结算算预算失误合同价失实，工程款超付结算失误结算价不符，工程款超付付款付
48、款付款失误工程款超付无效本钱分析与考核工程公司工程本钱管理部通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性本钱进行分析，提炼无效本钱数据，记入无效本钱统计表；工程公司工程本钱管理部每月形成无效本钱月度统计表，向工程公司各专业部门和集团造价咨询公司通报无效本钱动态信息；工程公司各专业部门核实无效本钱月度统计表无效本钱认定情况，假设专业部门对无效本钱的责任部门、发生原因及金额有异议的，应与工程本钱管理部进行反响沟通，工程本钱管理部可基于反响意见修订无效本钱统计表；集团造价咨询公司本钱督导部统计各工程公司提交的无效本钱发生情况，每月通过督导简报向集团各专业公司和集团领导通告无效本钱发生情况，提出减少
49、无效本钱的建议；责任本钱考核时，工程公司按照工程本钱管理部统计的无效本钱金额及责任，将无效本钱计入各部门责任本钱考核；工程公司工程本钱管理部总结工程无效本钱经验，编写无效本钱案例进入本钱后评估报告。无效本钱措施设计方案优化加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更确定合理的施工技术方案(降低废品率)加强供给商考察严格执行现场签证制度加强培训，提高专业能力加强部门间信息沟通动态本钱编制课件思考题目标本钱、合约规划、动态本钱的关联关系是什么？目标本钱、合约规划、动态本钱的关联关系是什么？动态本钱预警和强控的差异是什么？动态本钱预警和强控的差异是什么？报告提纲一、本钱管理体系总体优化方案说明
50、二、本钱管理体系介绍1、本钱科目、本钱科目 2、合约规划、合约规划3、目标本钱、目标本钱4、动态本钱、动态本钱5、设计本钱管理、设计本钱管理6、责任本钱、责任本钱7、本钱后评估、本钱后评估8、本钱信息库、本钱信息库 9、战略采购、战略采购建议在保证产品品质的前提下，逐步开展限额设计、本钱对标分析和设计优化评审，以减少无效本钱限额对标三步法：限额对标三步法：1.1.确定限额对标指标；确定限额对标指标；2.2.下达限额对标指标表下达限额对标指标表（设计单位）；（设计单位）；3.3.本钱对标分析：对各工本钱对标分析：对各工程的指标完成情况进行比程的指标完成情况进行比照分析。照分析。设计阶段本钱优化评