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1、房地产本钱构成房地产本钱构成引引 子子我们常常听到这样一句话：我们常常听到这样一句话：XX的本钱就的本钱就是周边楼盘的是周边楼盘的售价售价究竟有多少最后能被客户认同？究竟有多少最后能被客户认同？又有多少本钱需要我们自己买单？又有多少本钱需要我们自己买单？引引 子子也听到过有人这样说：也听到过有人这样说：本钱增加多本钱增加多少就在售价少就在售价中提高多少中提高多少!我们还有多少底气敢说我们还有多少底气敢说这句话？这句话？宏观调宏观调控形势控形势下下引引 子子可我们却从未听到过这样的话：可我们却从未听到过这样的话：我们的本钱在本我们的本钱在本 行业中占有优势行业中占有优势!目目 的的1、普及本钱知
2、识、普及本钱知识2、了解房地产本钱基本组成、了解房地产本钱基本组成3、增强本钱意识、增强本钱意识题题 纲纲一、前言一、前言 二、本钱八大类二、本钱八大类三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成五、光明与赛纳丽舍五、光明与赛纳丽舍六、天津六、天津 XX与顺驰与顺驰一、前言一、前言开标前：测算、开标前：测算、预算、主体招标预算、主体招标交房前：动态本钱、变更签证、材料招标、询价交房前：动态本钱、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算本钱结算完：工程及材料结算、分析、结算本钱其它：其它：本钱软件、数据库等本钱软件、数据库等 30%50%10
3、%10%30%50%10%10%本钱工作三大块：事前本钱工作三大块：事前-事中事中-事后事后二、本钱八大类二、本钱八大类每类可分为二每类可分为二-四级科目四级科目 共约共约500行子目行子目约约2000组数字组数字二、本钱八大类二、本钱八大类三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介三、光明城市本钱简介四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成本钱部与财务部的分工本钱部与财务部的分工 本钱有哪八大类？本钱有哪八大类？四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获
4、得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开辟前期准备费二、开辟前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备
5、及安装费 3、弱电工程、弱电工程四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外上下压线路、室外上下压线路2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所
6、、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开辟间接费八、开辟间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目光明比宝
7、山费用高在哪里？高多少？光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成二、开辟前期准备费二、开辟前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等道设计、小区配电
8、工程设计、环境设计等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、工程环境影材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、工程环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等积测量等等四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业
9、住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4
10、、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、多媒体、多媒体箱箱四、本钱科目基本
11、组成四、本钱科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水室外给水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统管道系统调压站调压站 室外电器及上下压设备室外电器及上下压设备 上下压配电设备及安装上下压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统停车管理系统小区闭路监控系统小区闭路监控系统周界红外防越周界红外防越 小区门禁系统小区门禁系统电子巡更系统电子巡更系统电子信息公告系统电子信息公告系统 前景音乐播送系统前景音乐播送系统人工湖电子提示系统人工湖电子提示系
12、统四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程基础工程结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修 铝铝合金门窗合金门窗外墙装修外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人
13、防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开辟间接费八、开辟间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费平安监督费平安监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费四、本钱科目基本组成四、本钱科目基本组成八、开辟间接费八、开辟间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费接待厅
14、及销售办公室装修费样板间费用样板间费用示范景观带费示范景观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费光明的建筑工程费为何比金色廉价？光明的建筑工程费为何比金色廉价？五、五、光明与赛纳丽舍本钱比照光明与赛纳丽舍本钱比照光明与赛纳丽舍经济指标比照光明与赛纳丽舍经济指标比照序号序号指标名称指标名称中海指标中海指标 XX XX指标指标 XX-XX-中海中海1总占地面积总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积总建筑面积230902276066451643计容积率面积计容积率面积168238214004457664总可售面积总可售面积165993211262452695住宅可售面
15、积住宅可售面积162105205262431576配套面积配套面积2245.52000-245.5-245.57地下室面积地下室面积62663.762062-601.7-601.78地下车位地下车位102812792519总户数总户数1298151121310户均面积户均面积(M2/(M2/户户)125 136 11 11车位面积车位面积(M2/(M2/个个)61 49-12-12 光明与赛纳丽舍单价比照光明与赛纳丽舍单价比照 六、天津六、天津 XX工程与顺驰本钱比照工程与顺驰本钱比照一、顺驰工程简介指标：一、顺驰工程简介指标：各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体
16、本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱单位：元/M2顺驰土地费用：顺驰土地费用：顺驰 XX830773加权平均结论：顺驰在土地获得本钱上并不占优势单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱 XX XX土地费用：土地费用：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱顺驰前期费用：顺驰前期费用：单位：元/M2顺驰 XX160177加权平均前期本钱有差异？各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本
17、钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱 XX XX前期费用：前期费用：1-11-1、顺驰设计费用：、顺驰设计费用：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱1-21-2、设计费用比照：、设计费用比照：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，XX的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计本钱较高；3、需设计工程过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项本钱比照各项本钱比照 土地
18、本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱2-12-1、人防费用：、人防费用：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱2-22-2、人防费、人防费用比照：用比照：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县工程及早期工程人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库工程较多，导致人防费较高结论：天津市工程的人防费用交纳存在可协调空间，天津 XX可在此方面加强协调力度。各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本
19、钱3-13-1、小配套费用：、小配套费用：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱3-23-2、小配套费、小配套费用比照：用比照：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县工程及早期工程小配套费经协调不发生费用，近两年开辟工程均已标准交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐标准，天津市内工程的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱顺驰主体本钱：顺驰主体本钱：单位：元/M2各项本钱比照各项本
20、钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱单位：元/M2顺驰 XX11531329简单算术平均结论：XX建安本钱较高各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱 XX XX主体本钱：主体本钱：顺驰区内配套本钱：顺驰区内配套本钱：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱单位：元/M2顺驰 XX247408简单算术平均区内配套本钱差异很大？各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本
21、钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱 XX XX区内配套本钱：区内配套本钱：1-11-1供热：供热：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱1-21-2、供热费、供热费用比照：用比照：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：XX以往工程交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个工程中，有九个工程未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费工程上，明显有本钱优势。（2）区内费用：XX以往工程本钱在25-60元之间，而顺驰此项本钱 平均只有22元/M2，
22、也具有本钱优势。（3）没有单独的热力入口装置各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱2-12-1、气源基金：、气源基金：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱2-22-2、气源基金、气源基金比照：比照：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，XX以往工程从未协调下浮过；而顺驰在此收费工程上，仅支出了10元/M2，有本钱优势。各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本
23、钱环境本钱3-13-1、智能化：、智能化：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱3-23-2、XX XX智能化：智能化：单位：元/M2顺驰 XX1719加权平均本钱相当各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱顺驰环境本钱：顺驰环境本钱：单位：元/M2各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱 XX XX环境本钱：环境本钱：单位：元/M2顺驰 XX71179加权平
24、均环境本钱差异很大？各项本钱比照各项本钱比照 土地本钱土地本钱 前期本钱前期本钱 主体本钱主体本钱 区内配套区内配套 环境本钱环境本钱顺驰销售费用单位本钱：顺驰销售费用单位本钱：单位：元/M2销售本钱销售本钱比照：比照：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元元。而天津 XX销售本钱一般为售价的售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开辟单位本钱：顺驰开辟单位本钱：单位：元/M2 XX XX开辟本钱：开辟本钱：单位：元/M2顺驰 XX26253141简单算术平均开辟本钱差异约500元顺驰总本钱：顺驰总本钱：单位：元/M2平均毛利21%三、主要差异比照：三、
25、主要差异比照：单位：元/M2总结：总结：1、设计费、设计费:根据工程定位合理选择设计师档根据工程定位合理选择设计师档次（国内一般设计师、国内知名设计师、次（国内一般设计师、国内知名设计师、港港台设计师和国际台设计师和国际 著名设计师）。著名设计师）。2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，有下调空间，XX应加强此方面的协调力度应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。（此费用降低不会影响产品的品质）。3、主体、环境与顺驰本钱差异较为突出，主、主体、环境与顺驰本钱差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增要由于产品品质的
26、提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。加对售价的影响比例。本钱的价值理论本钱的价值理论房地产工程投资一般符合价值性能比的关系房地产工程投资一般符合价值性能比的关系：价值功能价值功能/本钱本钱保持房地产价值增长有以下五种方式：保持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值第一种：价值功能功能/本钱本钱；第二种：价值第二种：价值功能功能/本钱本钱；第三种：价值第三种：价值功能功能/本钱本钱；第四种：价值第四种：价值功能功能/本钱本钱第五种：价值第五种：价值功能功能 /本钱本钱本钱的金科玉律本钱的金科玉律本钱一定消耗资源，不消耗资源的本钱不存在本钱一定消耗资源，不消耗资源的本钱不存在本钱一定在过
27、程中发生本钱一定在过程中发生本钱低并不意味着低本钱本钱低并不意味着低本钱利润的最大化，一定是本钱的最小化利润的最大化，一定是本钱的最小化本钱管理是本钱管理是360度的管理，本钱核算只占本钱度的管理，本钱核算只占本钱管理的百分之一管理的百分之一 微利时代的竞争一定是本钱的竞争微利时代的竞争一定是本钱的竞争 本钱的金科玉律本钱的金科玉律70%90%的本钱由设计阶段确定，本钱操作的本钱由设计阶段确定，本钱操作的重心应尽量前移的重心应尽量前移 采购本钱的操作与所能够掌握的资源密切相关采购本钱的操作与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的本钱远小于开辟新客户的本钱维持现有客户的本钱远小于开辟新客户的本钱
28、本钱的金科玉律本钱的金科玉律亨利福特悬赏亨利福特悬赏2.5万元，征求有方法让他在每万元，征求有方法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人 今天学到了什么？今天学到了什么？对本钱八大类有基本了解了吗？对本钱八大类有基本了解了吗？明白光明与金色的本钱差异了吗明白光明与金色的本钱差异了吗？明白南京与上海、天津地区的本钱差异了吗？明白南京与上海、天津地区的本钱差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的本钱差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的本钱差异了吗？如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你收获就是我的成功收获就是我的成功!谢谢 谢！谢！谢谢观看/欢送下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH