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1、第第 四四 章章机器设备机器设备 第第 一一 节节 机器设备的特点及其评估基本程序机器设备的特点及其评估基本程序一、机器设备的特点一、机器设备的特点一、机器设备的特点一、机器设备的特点1.1.单位价值量大，使用寿命长，流动性差单位价值量大，使用寿命长，流动性差单位价值量大，使用寿命长，流动性差单位价值量大，使用寿命长，流动性差2.2.工程技术性强工程技术性强工程技术性强工程技术性强3.3.价值补偿与实物更新周期不一致价值补偿与实物更新周期不一致价值补偿与实物更新周期不一致价值补偿与实物更新周期不一致4.4.涉及专业面广涉及专业面广涉及专业面广涉及专业面广二、机器设备评估的基本程序二、机器设备评
2、估的基本程序二、机器设备评估的基本程序二、机器设备评估的基本程序一般说来，机器设备评估大致经历以下几个阶段：一般说来，机器设备评估大致经历以下几个阶段：一般说来，机器设备评估大致经历以下几个阶段：一般说来，机器设备评估大致经历以下几个阶段：一评估准备阶段一评估准备阶段一评估准备阶段一评估准备阶段二现场工作阶段二现场工作阶段二现场工作阶段二现场工作阶段1.1.逐台件核实评估对象。逐台件核实评估对象。逐台件核实评估对象。逐台件核实评估对象。2.2.按照评估重点或人员安排，对待评估设备进行按照评估重点或人员安排，对待评估设备进行按照评估重点或人员安排，对待评估设备进行按照评估重点或人员安排，对待评估
3、设备进行分类。分类。分类。分类。3.3.设备鉴定。设备鉴定。设备鉴定。设备鉴定。1 1对设备技术状况的鉴定主要是对设备满对设备技术状况的鉴定主要是对设备满对设备技术状况的鉴定主要是对设备满对设备技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。种消耗和污染情况的鉴定。种消耗和污染情况的鉴定。种消耗和污染情况的鉴定。2 2主要了解设备是处在在用状态还是闲置主要了解设备是处在在用状态还是闲置主要了解设备是处在在用状态还是闲置主要了
4、解设备是处在在用状态还是闲置状态。状态。状态。状态。3 3了解设备的制造，设备所处环境、条件了解设备的制造，设备所处环境、条件了解设备的制造，设备所处环境、条件了解设备的制造，设备所处环境、条件对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和内部结构情况等。内部结构情况等。内部结构情况等。内部结构情况等。4 4对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌握设备的有形损耗。握设备的有形损
5、耗。握设备的有形损耗。握设备的有形损耗。三确定设备评估用技术参数阶段三确定设备评估用技术参数阶段三确定设备评估用技术参数阶段三确定设备评估用技术参数阶段 四评估估算阶段四评估估算阶段四评估估算阶段四评估估算阶段 五馔写评估报告及评估说明阶段五馔写评估报告及评估说明阶段五馔写评估报告及评估说明阶段五馔写评估报告及评估说明阶段 第第 二二 节节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法一、成本法的基本思路一、成本法的基本思路一、成本法的基本思路一、成本法的基本思路 机器设备的评估的价值机器设备的评估的价值机器设备的评估的价值机器设备的评估的价值=重置成本重置成本重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬
6、值实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值经济性贬值经济性贬值二、机器设备重置成本的构成二、机器设备重置成本的构成二、机器设备重置成本的构成二、机器设备重置成本的构成 重置成本一般包括重新购建或建造与评估对重置成本一般包括重新购建或建造与评估对重置成本一般包括重新购建或建造与评估对重置成本一般包括重新购建或建造与评估对象成效相同的全新资产所需的一切合理的直接费象成效相同的全新资产所需的一切合理的直接费象成效相同的全新资产所需的一切合理的直接费象成效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用。用和间接费用。用和间接费用。用和间接费用。对于单台机器
7、设备，不需要安装的，重置成本仅对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。一进口机器设备重置成本的计算一进口机器设备重置成本的计算一进口机器设
8、备重置成本的计算一进口机器设备重置成本的计算1 1、物价指数法、物价指数法、物价指数法、物价指数法例题：例题：例题：例题：ABCABC公司公司公司公司19981998年从国外进口一条汽车配件生年从国外进口一条汽车配件生年从国外进口一条汽车配件生年从国外进口一条汽车配件生产线，其进口总价为产线，其进口总价为产线，其进口总价为产线，其进口总价为200200万美元，国内运杂费为万美元，国内运杂费为万美元，国内运杂费为万美元，国内运杂费为1010万万万万元人民币。元人民币。元人民币。元人民币。20032003年该生产线进行评估，评估人员通过年该生产线进行评估，评估人员通过年该生产线进行评估，评估人员通
9、过年该生产线进行评估，评估人员通过市场调查获知该类设备目前在国外市场上的销售价格市场调查获知该类设备目前在国外市场上的销售价格市场调查获知该类设备目前在国外市场上的销售价格市场调查获知该类设备目前在国外市场上的销售价格比比比比19981998年增长了年增长了年增长了年增长了12%12%，国内运杂费上涨了，国内运杂费上涨了，国内运杂费上涨了，国内运杂费上涨了30%30%，评估，评估，评估，评估基准日美元对人民币的汇率为基准日美元对人民币的汇率为基准日美元对人民币的汇率为基准日美元对人民币的汇率为1 1：8.28.2，该类设备的进，该类设备的进，该类设备的进，该类设备的进口关税为口关税为口关税为口
10、关税为20%20%，增值税为，增值税为，增值税为，增值税为17%17%，则该进口生产线的重，则该进口生产线的重，则该进口生产线的重，则该进口生产线的重置成本为：置成本为：置成本为：置成本为：200200X X1+12%1+12%X X 8.2 8.2 X X1+20%1+20%X X 1+17%1+17%+10 X+10 X1+30%1+30%=2591=2591.87 87万元万元万元万元l2、直接核算法l进口设备重置成本=到岸价到岸价X现行外汇汇率现行外汇汇率+进进口关税口关税+增值税增值税+银行及其他手续费银行及其他手续费+国内运杂国内运杂费费+安装调试费安装调试费l例题：某企业从国外进
11、口的设备需进行评估，例题：某企业从国外进口的设备需进行评估，经过调查了解到评估基准日该设备从国外进口经过调查了解到评估基准日该设备从国外进口的离岸价为的离岸价为100万元，境外运杂费需万元，境外运杂费需3万美元，万美元，保险费为保险费为FOB的的4，该设备现行进口关税税，该设备现行进口关税税率为率为25%，增值税税率为，增值税税率为17%，银行手续费约，银行手续费约占占离岸价的离岸价的6。国内运杂费及安装调试费需。国内运杂费及安装调试费需3.4万元人民币。评估基准日美元同人民币的比万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为价为1：8.2，则该进口设备重置成本如下：，则该进口设备重置成本如下：F
12、OB=100万元万元保险费保险费=100 X 4=0.4万美元万美元CIF=100+0.4+3=103.4万美元万美元进口关税进口关税=103.4 X25%=25.85万美元万美元增值税增值税=103.4+25.85 X17%=21.9725万美元万美元银行手续费银行手续费=103.4 X6=0.6204万美元万美元进口设备重置成本进口设备重置成本=103.4+25.85+21.9725 0.6204X8.2+3.4=1248.5118万元万元 二国产机器设备重置成本的测算二国产机器设备重置成本的测算二国产机器设备重置成本的测算二国产机器设备重置成本的测算 1.1.物价指数法。物价指数法。物价
13、指数法。物价指数法。机器设备重置成本机器设备重置成本=机器设备原始成本机器设备原始成本机器设备原始成本机器设备原始成本 评估时该类设评估时该类设评估时该类设评估时该类设备价格指数备价格指数备价格指数备价格指数/购置时价格指数购置时价格指数购置时价格指数购置时价格指数例：例：例：例：某型号压力机，某型号压力机，19851985年购置。评估基准日为年购置。评估基准日为19951995年。年。该设备帐面原值该设备帐面原值365000365000元，其中：设备购价元，其中：设备购价310000310000元，基础及安装费元，基础及安装费5000050000元，运杂费元，运杂费50005000元。：元。
14、：19851985年和年和19951995年该类设备的定基物价指数分别为年该类设备的定基物价指数分别为120%120%和和180%180%，基础及安装费的定基物价指数为，基础及安装费的定基物价指数为150%150%和和200%200%，按基准日价格标准重置，运杂费为，按基准日价格标准重置，运杂费为1200012000元。元。计算该压力机的重置成本。计算该压力机的重置成本。1.如何理解资产评估行为的复杂性与综合性2.如何理顺资产评估机构与委托单位之间的关系根据上述公式：根据上述公式：根据上述公式：根据上述公式：重置成本重置成本重置成本重置成本=310000=310000X180%/120%+50
15、000X200%/150%+12X180%/120%+50000X200%/150%+12000000=465000+66667+12000=465000+66667+12000=543667=543667元元元元2 2、功能比例法、功能比例法、功能比例法、功能比例法机器设备评估价值机器设备评估价值机器设备评估价值机器设备评估价值=参照物设备的现行价格参照物设备的现行价格参照物设备的现行价格参照物设备的现行价格X X被评估设被评估设被评估设被评估设备功能备功能备功能备功能/参照物设备功能参照物设备功能参照物设备功能参照物设备功能例题：现对企业的例题：现对企业的例题：现对企业的例题：现对企业的A
16、 A机器设备进行评估，其年生产能机器设备进行评估，其年生产能机器设备进行评估，其年生产能机器设备进行评估，其年生产能力为力为力为力为8080吨，由于市场上吨，由于市场上吨，由于市场上吨，由于市场上 没有与没有与没有与没有与A A设备完全相同的设备，设备完全相同的设备，设备完全相同的设备，设备完全相同的设备，所以选择了与所以选择了与所以选择了与所以选择了与A A设备具有相同性质和用途的全新机器设备具有相同性质和用途的全新机器设备具有相同性质和用途的全新机器设备具有相同性质和用途的全新机器设备设备设备设备B B作为参照物，其年生产能力为作为参照物，其年生产能力为作为参照物，其年生产能力为作为参照物
17、，其年生产能力为100100吨，参照物机吨，参照物机吨，参照物机吨，参照物机器设备器设备器设备器设备B B的现行成本为的现行成本为的现行成本为的现行成本为200000200000元，试评估元，试评估元，试评估元，试评估A A设备重置设备重置设备重置设备重置成本。成本。成本。成本。A A设备重置成本设备重置成本设备重置成本设备重置成本=200000=200000 X X 80/100=160000 80/100=160000元元元元3 3、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法RC1=RC2RC1=RC2A1/A2A1/A2X X例：计算某化工设备的重置成
18、本例：计算某化工设备的重置成本例：计算某化工设备的重置成本例：计算某化工设备的重置成本 某被评估的化工设备，生产能力为月产某被评估的化工设备，生产能力为月产某被评估的化工设备，生产能力为月产某被评估的化工设备，生产能力为月产2020吨某吨某吨某吨某化工产品，现在，市场上已没有相同生产能力的化工产品，现在，市场上已没有相同生产能力的化工产品，现在，市场上已没有相同生产能力的化工产品，现在，市场上已没有相同生产能力的设备。生产能力为月产设备。生产能力为月产设备。生产能力为月产设备。生产能力为月产3030吨的同类型设备，市场吨的同类型设备，市场吨的同类型设备，市场吨的同类型设备，市场售价售价售价售价
19、150150万元。经测算，该类型设备的规模指数万元。经测算，该类型设备的规模指数万元。经测算，该类型设备的规模指数万元。经测算，该类型设备的规模指数为为为为0.650.65。则，。则，。则，。则，被评估设备重置成本被评估设备重置成本被评估设备重置成本被评估设备重置成本=被评估设备的能力被评估设备的能力被评估设备的能力被评估设备的能力/参照参照参照参照物的能力物的能力物的能力物的能力x x 参照物重置价参照物重置价参照物重置价参照物重置价=20/3020/30 x x150=115150=115万元万元万元万元l4、重置核算法l三、机器设备各项贬值的估算l一实体性贬值l1、年限法成新率=设备尚可
20、使用年限/设备已使用年限+设备尚可使用年限例题：2003年3月20日对甲企业的一台数控机床进行评估。该机床已使用年限为4年，评估人员经调查发现，该类机床为10台，其中有2台的使用寿命为12年；有2台的使用寿命为13年；有3台的使用寿命为14年；有1台的使用寿命为15年；有1台的使用寿命为16年；有1台使用寿命为17年。则该类机床的平均使用寿命为：l12 2/10+13 2/10+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=14年年 尚可使用年限为尚可使用年限为10年年l成新率成新率=10/14=71.43%2、修复费用法成新率=1-修复费用/重置成本例题：A评估事务所接受B
21、发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。该锅炉的重置成本为100万元，已使用6年，现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换管道以及维修附属设备需20万元，经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用10年。1重置成本：100万元2可修复局部磨损引起的贬值：20万元3不可修复局部的重置成本：100-20=80万元4不可修复局部贬值率=6/16=37.5%5不可修复局部的贬值额：80 37.5%=30万元万元6该锅炉的全部贬值额：该锅炉的全部贬值额：20+30=50万元万元7该锅炉的综合贬值率：该锅炉的综合贬值率：50/100=50%成新率为成新率为50%3、技术鉴定法全部按技术鉴定结果确定设备的成新
22、率将技术鉴定结果确定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的权重比例计算综合成新率例题：锅炉成新率确实定以10吨以上水管式蒸汽动力锅炉为例第一，锅炉筒体及水管35分1、锅炉内壁有无腐蚀点蚀及片蚀及水垢以近期定期检查记录为准。12分2、锅炉炉墙有无变形或破损。10分3、水冷壁及对流管有无变形。5分4、炉条运行机构包括炉片是否掉落及加煤机构运行是否正常。8分第二，仪表检查一次与二次仪表数值是否相符。仪表是否按规定要求定期检验，锅炉安全阀是否按规定定期校验。15分第三，鼓、引风机及出渣、除尘系统35分1、鼓、引风机在运行中机体有无异常振动，轴承有无异常发热，锅炉炉膛负压是否因鼓、引风机的正、负压力
23、值未到达规定值而异常。18分2、出渣机出渣是否连续，机构运行是否正常。5分3、除尘器是否堵塞、泄漏、器体有无破损锈蚀。检查烟囱烟色度是否正常。12分第四，锅炉出口气压是否稳定，省煤器是否泄漏，给水系统的水泵出口压力是否到达预定值，水处理离子交换系统工作是否正常，除氧系统工作是否正常。15分二功能性贬值例题：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。1、分析被评估机器设备的超额运营因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老机器比新机器多耗电6000度。2、确定被评估设备的尚可使用寿命
24、，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000度*0.5=3000元3、计算净超额运营成本：如所得税按33%计算，则税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本*1-33%=2010元4、确定折现率：10%净超额运营成本的折现值=2010*6.145=12350元三经济性贬值例题：某发动机专用生产线，原设计生产能力为25000台/年。该生产线至今已经使用10 年，根据实体状况判断尚可使用5年。目前，由于新发动机产品的出现，市场对老产品的需求下降，造成开工缺乏，现在生产线的实际产量为15000台。使用规模经济效益指
25、数法求其经济性贬值率。根据统计数据，该发动机专用生产线的规模经济效益指数为0.68。则：经济性贬值率=1-15000/250000.68=0.71第三节 机器设备的现行市价法机器设备评估价值=参照物市场交易价格+被评估机器设备与参照物差异量化额合计一、评估步骤1、确定评估对象，搜集所需资料2、选择参照物3、比较待评估设备与参照物并将二者差异量化1交易日期的调整调整为评估基准日的参照物价格=参照物在交易日的成交价格评估基准日价格指数/交易日价格指数2品牌、质量与结构差异调整3新旧程度差异调整新旧程度差异调整=参照物的价格参照物的价格被评估设备被评估设备成新率成新率/参照物设备成新率参照物设备成新
26、率4、确定评估值、确定评估值二、案例：二、案例：对企业一台使用了对企业一台使用了5年的设备进行评估，评估人年的设备进行评估，评估人员经过考察，选择了三个近期成交的类似设备员经过考察，选择了三个近期成交的类似设备作为参照物，有关资料如下表：作为参照物，有关资料如下表：1、生产能力的差异调整参照物1的调整系数=1-6400/6000 0.6=-0.039参照物2的调整系数=1-6600/6000 0.6=-0.059参照物3的调整系数=1-5000/6000 0.6=0.104生产能力差异额为：参照物1=200000-0.039=-7800元参照物2=300000-0.059=-17700元参照物
27、3=220000 0.104=22880元2、运营费用差异调整参照物1=90000-86000 P/A，10%，5 1-33%=1167.2元参照物2=94000-86000P/A，10%，6 1-33%=28595.0元参照物3=80000-86000 P/A，10%，8 1-33%=-21446.3元3、价格变动因素调整参照物1=200000 10%=20000元元参照物2=300000 6%=18000元元参照物3=220000 2%=4400元元4、新旧程度差异调整、新旧程度差异调整参照物1=60%/50%=1.2参照物2=60%/60%=1参照物3=60%/70%=0.865、初评价
28、值初评价值1=20000-7800+1167.2+20000 1.2=268646.4元元初评价值2=30000-17700+28595.0+18000 1=58895元元初评价值3=22000+22800-2144.3+4400 0.86=47055.7元元6、最终评估价值、最终评估价值 268646.4+58895+47055.7/3=124865.7元元第四节 机器设备成新率的技术鉴定法1、全部按技术鉴定结果确定设备的成新率2、将技术鉴定结果确定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的权重比例计算综合成新率一、锅炉成新率确实定以10吨以上水管式蒸汽动力锅炉为例一锅炉筒体及水管35分1、
29、锅炉内壁有无腐蚀点蚀及片蚀及水垢以近期定期检查记录为准。12分2、锅炉炉墙有无变形或破损。10分3、水冷壁及对流管有无变形。5分4、炉条运行机构包括炉片是否掉落及加煤机构运行是否正常。8分二仪表检查一次与二次仪表数值是否相符。仪表是否按规定要求定期检验，锅炉安全阀是否按规定定期校验。15分三鼓、引风机及出渣、除尘系统35分1、鼓、引风机在运行中机体有无异常振动，轴承有无异常发热，锅炉炉膛负压是否因鼓、引风机的正、负压力值未到达规定值而异常。18分2、出渣机出渣是否连续，机构运行是否正常。5分3、除尘器是否堵塞、泄漏、器体有无破损锈蚀。检查烟囱烟色度是否正常。12分四锅炉出口气压是否稳定，省煤器
30、是否泄漏，给水系统的水泵出口压力是否到达预定值，水处理离子交换系统工作是否正常，除氧系统工作是否正常。15分二、汽车成新率确实定一分部件鉴定法1、发动机及离合器总成 汽缸压力是否符合规定值，机油有无泄漏，冷却系统是否漏水，燃油消耗是否在正常范围见各型汽车标准。发动机点火后，不管在何速度均不应有断火现象，也不应有活塞缸或曲轴轴承、连杆轴振动异常现象。35分2、前桥总成工字梁应无变形，转向系统操作应轻便灵活。8分3、后桥总成圆锥主动齿轮在14001500转/分时，各轴承温度不应高于60度，差速器及半轴的齿轮不允许有敲击声或上下变化响声，各结合部位不允许漏油。10分4、车架总成应无变形，各焊口应无裂
31、纹及损伤，各铆接件应齐全，无松动现象。液压减速器不应有漏油现象。14分5、变速器总成在运行中，齿轮在任何档位均不应有脱档、跳档及异常声响。变速杆不应有明显抖动，所有密封局部不应漏油。变速时变速杆操作应轻便。8分6、车身总成 车身有无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如为货车，则车厢应完好无损伤。驾驶室仪表能正常工作。15分7、轮胎依磨损量确定成新率。2分8、其他制动系统，气压制动的储气筒及制动筒不应漏气。如为液压制动，各部位不得漏油，且液压制动系统不得进入空气。电路的电源、点火、信号、照明等应工作正常8分9、较高级客车应评定空调系统及音响的技术状态。评分时将空调系统及音响归入
32、车身总成，将车身总成的评分增为25分，再适当调减其他总成的评分。二综合鉴定法1、外观检查20分 汽车外部有无碰伤、划痕、脱漆及锈蚀。车身及驾驶室的门窗是否完好，密封是否良好，驾驶室仪表是否完好。10分 发动机及变速器箱体、后桥结合部等不得漏油，冷却系统不得漏水，转向系统及变速器操作应轻便灵活。10分2、行驶检查20分加速性能：货车从20公里/时加速至40公里/时不应超过25秒，小客车不应超过10秒。二运输设备评估实例汽运公司某型大拖拉汽车价值的评估汽车名称：大拖拉，某规格型号，载重量40吨，1993年购入后即交付使用，已使用4年，已行驶80988公里。重置成本确实定：依据该公司1996年购入同
33、型号815大拖拉，其原值为606132元，该原值已包含了应交纳的各种税费，载重汽车近期价格没有变化，仍以原值606132元作为重置成本。成新率确实定：与工程技术人员一起在现场采用分部件鉴定的方法进行鉴定。该设备综合成新率确定为70%。其详细鉴定见附表。评估值=重置成本综合成新率 =606132 70%=424292元 汽车车辆鉴定表序号工程鉴定标准鉴定情况实际分数2、前桥总成工字梁应无变形和裂纹，转向系统操作轻便灵活，转向节不应有裂纹 8分符合要求8分3、后桥总成圆锥主动齿轮轴在14001500转/分时，各轴承温度不应高于60度，差速器及半轴的齿轮符合要求有敲击声或上下变化声响，各结合部位不允
34、许漏油10分有漏油，-5分5分4、车架总成车架应无变形，各焊口应无裂纹及损伤，连接件齐全无松动14分符合要求14分5、变速厢总成1变速箱在运转中，齿轮在任何档位均不应该有脱档、跳档及异常声响2变速杆不应有明显抖动，密封部位不漏油，变速操作杆操作失灵3箱体各孔圆度误差不大于00075mm 8分符合要求8分机器评估案例第五章第五章第五章第五章 土地使用权评估及建筑物评估土地使用权评估及建筑物评估土地使用权评估及建筑物评估土地使用权评估及建筑物评估l第一节 土地使用权概述l一、土地与土地使用权l二、土地的分类及其特性l一土地资产的分类l1、按社会经济用途l2、按经济地理位置l3、按所有权归属l4、按
35、利用程度l5、按开发程度与开发趋势l二土地资产的特性l自然特性：l1、土地面积的有限性l2、土地空间位置的固定性l3、土地使用价值的永续性和增值性l4、土地的不可替代性l经济特性：l1、用途多样性l2、经济地理位置的可变性l3、可垄断性三、地价的特征与种类一1、地价是地租的资本化2、地价是权益价格3、土地具有增值性4、地价与用途相关5、地价具有个别性6、地价具有可比性二1、基准地价2、标定地价3、交易底价4、市场交易价5、课税价格第二节 土地使用权评估程序和原则一、土地使用权评估的程序一明确委托工程的基本领项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、方案评估工作期日二制定评估作业方
36、案三现场勘察、搜集资料，选择评估方案四评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告二、地价评估的原则一替代原则二最有效使用原则三合法原则第三节 土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益四、操作步骤一计算土地取得费用二计算土地开发费用三计算投资利息四计算投资利润五土地增值收益确定五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报
37、率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均，可用成本法评估。1计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 2计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 3计算投资利息 土地取得费利息=150*1+6%2-1 =18.54元/平方米 土地开发费利息=200*35%*1+6%1.5-1+200*65%*1+6%0.5-1 =6.39+3.84=10.23元/平方米4 计算开发利润开发利润=1+2*10%=35元/平方米5 计算土地价格土地价格=1+2+3+4*1+15%=150+200+18.54
38、+10.23+35*1+15%=413.77元/平方米该宗地单价为413.77元/平方米,总价为6206550元。l9、静夜四无邻，荒居旧业贫。4月-234月-23Wednesday,April 19,2023l10、雨中黄叶树，灯下白头人。15:58:0415:58:0415:584/19/2023 3:58:04 PMl11、以我独沈久，愧君相见频。4月-2315:58:0415:58Apr-2319-Apr-23l12、故人江海别，几度隔山川。15:58:0415:58:0415:58Wednesday,April 19,2023l13、乍见翻疑梦，相悲各问年。4月-234月-2315:
39、58:0415:58:04April 19,2023l14、他乡生白发，旧国见青山。19 四月 20233:58:04 下午15:58:044月-23l15、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 233:58 下午4月-2315:58April 19,2023l16、行动出成果，工作出财富。2023/4/19 15:58:0415:58:0419 April 2023l17、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。3:58:04 下午3:58 下午15:58:044月-23l9、没有失败，只有暂时停止成功！。4月-234月-23Wednesday,April 19,2
40、023l10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。15:58:0415:58:0415:584/19/2023 3:58:04 PMl11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。4月-2315:58:0415:58Apr-2319-Apr-23l12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份缺乏，可得无限完美。15:58:0415:58:0415:58Wednesday,April 19,2023l13、不知香积寺，数里入云峰。4月-234月-2315:58:0415:58:04April 19,2023l14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。19 四月 20233
41、:58:04 下午15:58:044月-23l15、楚塞三湘接，荆门九派通。四月 233:58 下午4月-2315:58April 19,2023l16、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/4/19 15:58:0415:58:0419 April 2023l17、空山新雨后，天气晚来秋。3:58:04 下午3:58 下午15:58:044月-23l9、杨柳散和风，青山澹吾虑。4月-234月-23Wednesday,April 19,2023l10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。15:58:0415:58:0415:584/19/2023 3:58:04 PMl11、越是没有本领
42、的就越加自命非凡。4月-2315:58:0415:58Apr-2319-Apr-23l12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。15:58:0415:58:0415:58Wednesday,April 19,2023l13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。4月-234月-2315:58:0415:58:04April 19,2023l14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。19 四月 20233:58:04 下午15:58:044月-23l15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。四月 233:58 下午4月-2315:58April 19,2023l16、业余生活要有意义，不要越轨。2023/4/19 15:58:0515:58:0519 April 2023l17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。3:58:05 下午3:58 下午15:58:054月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉