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1、中国某某信息学校 学生毕业设计(论文)题 目： 长沙房地产的发展动态及趋势 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班00号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 2008-9-12 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日15目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-17答辩委员会表决意见18答辩过程记录表19课 题 论长沙房地产的发展动态及趋势 一、 课题(论文)提纲1近几年长沙房地产运行情况1.1 2007年一季度长沙房地产现状分析及特点1.2 2008年上半年长沙房地产发展趋势1.3 2
2、009年上半年长沙房地产发展趋势2长沙房地产市场发展分析及应对措施2.1 从各角度分析2.2 主要应对措施3结论二、内容摘要房地产业是国民经济的支柱产业，长沙市的房地产业为长沙市经济社会发展作出了积极贡献，2007年长沙市房地产业完成投资412.99亿元，约占全市固定资产投资的30%，约占全市GDP的15.99%，长沙市房地产业经过几年的快速发展，到2007年底，房地产投资额、开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均达到一个历史高位。本文从长沙房地产前几年的发展情况分析出长沙房地产市场现在的发展状况，了解到在2009年以后长沙房地产的发展趋势。本文将通过当前长沙市房地产产业的发展情况来找出以后
3、长沙市房地产业的发展趋势。三、 参考文献1长沙房地产市场发展现状与趋势展望分析报告20082 长沙楼市 2009.43论长沙房地产的发展动态及趋势000中文摘要房地产是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，房地产的发展影响着每一个普通市民的生活。近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。2007年长沙市房地产业完成投资412.99亿元，约占全市固定资产投资的30%，约占全市GDP的15.99%，到2007年底，房地产投资额、开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均达到一个历史高位。200
4、8年，长沙的房地产市场处于调整阶段。2009年后的长沙市房地产业将往何处发展史每一个市民都非常关心的问题。通过最近几年长沙房地产市场的情况，分析出以后长沙房地产市场的发展动态及趋势关键词：长沙;房地产市场；发展动态及趋势1.近几年长沙房地产运行情况1.1 2007年一季度长沙房地产现状分析及特点：长沙市商品房均价为3184元/，同比上涨14.86%。其中，商品住宅均价为2943元/，同比上涨19.02%；商品房非住宅平均售价为5057元/，同比下降10.29%。尽管总体销售价格一直处于上涨态势，但国家一系列宏观调控政策的出台，引导市场价格与社会消费心态趋向稳定，价格因素并未对供销两旺的势头形成
5、阻力。随着长株潭一体化的进程不断加强，株洲、湘潭两地与长沙的房价差距正在不断缩小。在株洲，2007年一季度，高档公寓平均价格2157元平方米，同比增长22；而在长沙，汽车南站附近、湘府路周边不少楼盘价格都在28003200元平方米（个别高端楼盘除外）。“城市近郊是长沙与株潭两市对接缓冲的地带。城市圈的融合，首先是城市郊区与城市郊区之间的对接，从目前的郊区楼盘均价与周边城市房价来看，株潭两地的价格与长沙城郊区域的差距正在缩减。在湘潭，商品房价格由2003年前后的700800元平方米，到目前很多新楼盘都达到了1500元平方米左右，甚至向长沙二环以外新楼盘均价持平，而同期，长沙周边的宁乡、望城，房价
6、也大体攀升到1000元平方米以上水平。2007年长沙经济适应房上市量将达到70万平方米，同时大量定向开发的商品房也将浮出水面。非市场化商品房对整个长沙地产市场发展的阻碍将集中突现，在开发商及消费者的口诛笔伐之下，针对性政策有望在2007年出台，但执行效果不会太乐观。由于可供开发用地极度有限，城市中心区域价格还将强劲上扬随着市中心可供开发的闲置土地开发完毕及城市拆迁难度的加大，市中心的商品房供应量将急剧减少，由于地段的稀有及供求缺口的进一步拉大，市中心区域的商品房价在2007年还将继续走高，小户型公寓毛坯房及精装房均价分别有望达到5000元/平方米和6000元/平方米。而其未来开发商将注重精装住
7、宅的确开发，毛坯房的开发量将逐步的减少，其中中国房地产第一强的万科放言，2008年以后万科将全面结束出售毛坯房，将更注重精装修的确楼盘的确开发。长沙的普通老百姓逐渐接受3000元/平方米商品房均价，而这一价格水平不再成为市场衡量豪宅和普通住宅的价格标准，而将成为衡量中档住宅与低档住宅的价格标准。买自己需要的房子将成为一种潮流和时尚，房地产市场真正进入由买方向卖方的转变过程，随着中生代及新生代购房人群的增加，个性和需求成为影响购房的第一因素，消费市场愈发理性。对大盘的盲目崇拜逐渐弱化，而能够体现精品意识和个性追求的产品将成为市场主流。随着宏观调控将进一步细化和深入，地产政策年在2007年继续前行
8、，行业洗牌加速，市场竞争加剧，中小开发商接连退出市场，随着资金门槛的提高、拿地过程的规范、专业化要求的越来越高，在一线城市进行开发的难度也在水涨船高。而相较于一线城市，二、三线城市无论在土地成本、消费理念、需求特点及房价空间上，都存在着一定的差距。越来越多的外来地产品牌进入长沙，区域竞争升级成为全国性竞争，外来豪强抢滩长沙早已不是什么新鲜事了，但随着数量越来越多，个头越来越大，不但本土品牌已经失去了防守阵地，外来品牌之间的竞争也愈发激烈，各方在产品、概念、文化、营销手段等方面展开全方位的竞争，随着长沙外来品牌浙派、京派及南派三足鼎立格局的形成，区域性竞争将演变成为全国性竞争。因此，未来长沙房地
9、产市场的发展将更趋向于理性，长沙房价将像2006年末有关专家的预测的那样，增长比将在5到10中间徘徊。1.2 2008年上半年长沙房地产发展趋势长沙市的房地产业为长沙市经济社会发展作出了积极贡献，2008长沙市房地产业完成投资412.99亿元，约占全市固定资产投资的30%，约占全市GDP的15.99%，长沙市房地产业经过几年的快速发展，到2008年底，房地产投资额、开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均达到一个历史高位。2008年房地产项目进度表1-4月1-12月房屋施工面积（m2）17.886427.4同比增长（%）25.416新开工面积（m2）3.2979.8同比增长（%）20.42.3
10、商品住房竣工面积（m2）0.84485.9同比增长（%）20.2-3.5 2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%，商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。与1-4月相比，全国商品房销售面积的降幅明显增大，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。 截至4月末，全国商品房空置面积约1025亿平方米，同比回落109%。而截至12月末，全国商品房空置面积迅速升至1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-4月提高23.7个高分点。商品房销售和空置情况表1-4月1-12月销售面积
11、（亿平方米）1.36646.2同比增长（%）-4-19.7月底全国空置商品住房（亿平方米）1.24641.64同比增长（%）-1.921.81.3 2009年上半年长沙房地产发展趋势：2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11
12、位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长 63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品
13、住宅双双突破100万平方米。 2009年上半年长沙市新建商品房批准预售面积约为去年同期七成，销售面积为去年同期1.6倍,二手房交易面积同比增幅超过45%，其中内五区二手房交易连续4月回升，6月交易量更是达到2006年以来单月最高值。上半年长沙市共办理抵押登记手续84082起，抵押面积1639.41万，贷款金额达306.74亿元。从内五区个人抵押来看，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大，这也反映了上半年房地产市场形势已经好转。截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万。上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23，同比增
14、大2.25%。从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90、120-144是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。 6月长沙内五区住宅供应套均面积为122.55，环比缩小8.64%。90以下中小户型批准预售占批准预售总量的14.74%，比例环比减少了9.57个百分点（不含经适
15、等非市场定价类住宅）。从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/、3000-3500元/价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。与去年同期对比来看，3000元/以下、4000元/以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙
16、商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得房价上涨压力得到普遍抑制，多数楼盘开始回归主流价位，这在一定程度上促进了房价进一步向全市均价靠拢，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/价位段住宅销售独占鳌头的局面。 上半年长沙市二手房成交面积179.22万、成交套数为15847套、成交金额为33.82亿元、成交均价为1887元/，同比分别增长45.33%、75.32%、28.47%、-11.60%。其中，二手房住宅成交均价为1829元/，同比上涨7.26%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交
17、均价为2111元/，同比上涨8.37%；二手房非住宅成交均价为3253元/，同比下跌8.72%。从成交面积上看，上半年长沙市内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：1，比2008年全年比值增大0.42。从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/，环比上涨2.01%。其中，纯住宅挂牌均价为4023元/，环比上涨2.13%。商住两用房挂牌均价为3603元/，环比下跌4.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/，环比下跌36.98%；门面挂牌均价为6015元/，环比下跌39.06%。从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/，环比下跌2
18、.76%。6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。 本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、长沙市统计局、长沙市国土资源局、长沙市房产管理局、长沙市房地产经纪协会、长沙房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了长沙市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了长沙及长沙主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金
19、融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了长沙土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为长沙房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。2. 长沙房地产市场发展分析及应对措施2.1 从各角度分析长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3
20、。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目
21、前通过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07。从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、
22、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。2.2、主要应对措施 坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各项具体政策措施，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场
23、和租赁市场，发挥存量和增量住房联动效应，增强和带动居民住房消费的积极性。根据住房市场化进程的要求，市计划、建设、国土、规划、房产、财政、物价等各职能部门相互配合，坚持以需求为导向，认真分析市场需求，加强宏观调控和政策指导，合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅结构，注重加强住宅建设，控制写字楼建设规模，特别是高档写字楼、高档商品房营业用房，严格控制别墅、高档公寓和大户型建设项目，防止出现新的空置。重点发展中低价位的普通商品住房，增加中低价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体标准和范围，强化住房
24、保障职能，切实做好住房供应保障工作。 鼓励开发企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强，支持具有资质和品牌优势得企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，提高产业的集中度；鼓励和支持新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用，努力提高住宅产业的科技含量和住房质量。要结合我市创建园林城市工作，对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，注重小区生态环境建设，搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设，创造舒适、优美、安全的生活环境，认真贯彻落实物业管理条例，切实改善城市住房消费环境。3. 结论 无论房地产产业是支柱产业还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。长沙房地产市场短期还处于调整阶段，政府一方面要继续规范房地产市场秩序，有节奏的控制好商品房上市速度，另外，继续做好住房保障工作，加快解决低收入家庭住房困难问题，我们相信长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控和引导下，仍将保持较快的增长速度。4 参考文献1长沙房地产市场发展现状与趋势展望分析报告20082 长沙楼市 2009.43