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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目 ： 长沙市房地产发展趋势研究姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000 000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 0000 开题时间： 2008-6-4 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-6答辩委员会表决意见7答辩过程记录表8课题： 长沙市房地产发展趋势研究 一、 课题（论文）提纲0. 引言1 2009年上半年长沙房地产业市场发展状况1.1 开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积有不同程度增长1.2 新建商
2、品房累计供应和销售总量及供销对比1.3 房地产一、二级市场发展不平衡，二手房市场短期内仍维持 在低位运行 2 长沙市购房者特征研究2.1 2009年上半年商品房消费行为特征2.2 从购房者年龄来看，25岁以下年轻人购房者比重继续增加，25-35岁购房者比重有所下降2.3 本省其他户籍购房者比例最大，本市城区购房者次之2.4 首次置业者比例呈下降趋势，二次及以上置业者比例相对上升 2.5 三环以内、新南城板块购房热情较高，雨花区是当前住房消费热点2.6 三居室仍是上半年我市购房者首选户型，其次为两居室2.7 住宅、商业用房平米单价涨幅大幅减缓，办公用房平米单价出现负增长2.8 采用银行按揭还款方
3、式明显下降，其他各还款方式比例均有增加，特别是一次性付款方式增幅较大3 2009年后长沙房地产市场的发展趋势3.1 货币政策将适度放松3.2 财税体制将迎来新的变革3.3 供销结构将逐渐趋于平衡3.4 行业洗牌将加快3.5 安居工程将激活市场刚性需求3.6 两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力4.结论二、内容摘要受到全球金融风暴以及美国次贷危机的影响，2008年的中国房地产行业风起云涌，北京、深圳、上海、广州、大连等大城市的房价在大幅度的缩水，而处在中等城市水平的长沙，房价不仅没有缩水，还有小幅度的上涨。长沙房地产市场短期还处于调整阶段，价格的下降空间有限。本文从长沙房地产前几年的发展的情
4、况来研究，分析出长沙房地产市场现在的发展现状，了解到在2009年以后长沙房地产市场的发展趋势。本文将通过对当前长沙市房地产业的发展情况来找出以后长沙市房地产业的发展趋势。三、参考文献1沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议J.中国房地信息,2009,(07).2朱延福.宏观经济学M.北京,中国统计出版社,2008年.3杨韬,皱高禄.论房地产过高的危害J.决策咨询通讯,2008,(01).4饶高营,影响房地产价格因素的研究J.中国住宅设施,2008,(03).5曹洪.对房地产价格评价指标的思考J.价格月刊,2009,(08).6石长松.长沙楼市J.价格趋势分析,2009,(04).长沙市房地
5、产发展趋势研究0000中文摘要受到全球金融风暴以及美国次贷危机的影响，2008年的中国房地产行业风起云涌，北京、深圳、上海、广州、大连等大城市的房价在大幅度的缩水，而处在中等城市水平的长沙，房价不仅没有缩水，还有小幅度的上涨。长沙房地产市场短期还处于调整阶段，价格的下降空间有限。本文从长沙房地产前几年的发展的情况来研究，分析出长沙房地产市场现在的发展现状，了解到在2009年以后长沙房地产市场的发展趋势。本文将通过对当前长沙市房地产业的发展情况来找出以后长沙市房地产业的发展趋势。关键词： 长沙；房地产市场；现状；研究；发展趋势0 引言 房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，是与每一个市民
6、的生活都息息相关的产业，是关系到国家稳定、繁荣的产业。房地产的发展影响着每一个普通市民的生活。2008年的长沙楼市遭遇寒冬，长沙的楼市有停滞不前的趋势。09年，房市正处在一个成交量回落、价格也有所回落（促销）、市场观望心里浓厚的多空博弈氛围中。价格持续上涨，至少是持续快速上涨已基本没有可能。产生过长沙房地产市场短期还处于调整阶段，价格的下降空间有限。2009年后长沙市房地产业将往何处发展是每一个市民都十分关心的问题。通过最近几年长沙房地产市场的情况，分析出09年以后长沙市房地产市场的发展趋势。1 2009年上半年长沙房地产业市场发展状况1.1 开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面
7、积均有不同程度增长 2009年上半年，中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施已经初见成效，从今年上半年各月情况来看，商品房、二手房成交量连续四月保持高速回升，6月份内五区商品房、二手房更是双双突破历史最高水平，市场回暖态势明显。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资214亿元，同比减少2%，占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积4484万，其中新开工面积643万，竣工面积527万，与去年同期比分别增长36%、-38%、67%。上半年我市（含郊县）累计批准预售592万，同比减少29%；实现商品房销售面积772万，销售金额268亿元，与去年同期相比分别增长63%、56
8、%。1.2 新建商品房累计供应和销售总量及供销对比 上半年全市新建商品房累计批准预售591.92万，同比减少28.95%，其中住宅批准预售535.67万，同比减少29.45%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售380.50万，同比减少32.37%，其中住宅批准预售345.49万，同比减少31.84%；四县市新建商品房累计批准预售211.42万，同比减少21.82%，其中住宅批准预售190.18万，同比减少24.64%。同期全市新建商品房累计销售772.25万，同比增长62.82%，其中住宅销售728.31万，同比增长76.76%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售498.44万，同比增
9、长43.34%，其中住宅销售462.84万，同比增长58.81%；四县市新建商品房累计销售273.81万，同比增长116.34%，其中住宅销售265.47万，同比增长120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.57：1。其中，内五区比值为13.00：1，四县市比值为31.83：1。上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1。1.3 房地产一、二级市场发展不平衡，二手房市场短期内仍维持在低位运行 从成交面积上看，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.31：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：1，比200
10、8年全年比值增大0.42；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为4.15：1。其原因：目前市场上拆迁找房、购婚房、新定居长沙等原因带来的对二手房的刚性需求仍然存在，但由于部分新楼盘打折促销，给二手房市场造成了两类影响：一是，促使相当部分的购房者选择持币待购。这部分人期望新房价格的下降将带动二手房价的下跌。二是，随着部分新楼盘的降价，分流一批二手房市场的客户。此外，位于优越区位的二手房因易于保值升值，一些业主转而采取了“转售为租”的方式来经营。全市二手房的成交量持续萎缩，前景不甚明朗。2 2009年上半年长沙市购房者特征研究 研究的基本背景研究目的2009年上半年，全国房地产市场普遍由2007年
11、的火爆转为相对平淡的2008，而长沙房地产市场也经历了由2007年的供不应求，到2008年下半年供过于求，在发展到2009年上半年的供求趋于平衡。那么，究竟是什么导致了当前的市场现状？当前购房者的消费趋势如何？本文试从当前购房者的基本特征角度探寻相关市场规律，为政府、开发商、中介、市民等提供决策参考。数据来源本研究所用数据来源于长沙市房地产市场预警预报系统，选取2009年上半年长沙市区成交的所有楼盘客户数据进行研究（包含各种用途房屋）。经过整理，最终总样本量为23930户，总户室面积238万平方米。数据取自签约数据库，不含经济适用房等非市场定价类住宅，均为期房交易；同时，为统计方便，本研究涉及
12、户籍、年龄、性别等的数据均依身份证进行判断，故此类研究中并非对单位或以其他证件购房者的相关数据进行分析（注：以前购房者特征研究采用的是备案数据，此次数据全部修正为签约数据，数据结果可能与以前不同）。研究方法本研究主要采用实证分析法，统计工具为excel,统计方法为使用excel的数据统计功能进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。2.1 2009年上半年商品房消费行为特征概况：购房者套数与去年同期相比有一定落差，但上半月购房套数自2月逐不恢复2005年来逐渐加强的房地产宏观调控政策，到现在已经对全国房地产产生了巨大的影响。自2007年末起，全国房地产市场均出
13、现不同程度的萎缩，长沙房地产市场也经历了这一过程。供应总量的不断增大和销售量的地位徘徊，形成了巨大的反差，一时间“观望”成为市场上任梦常常听到的字眼。但庆幸的是，长沙的市场情况远没有想象中糟糕。从此次调研的数据来看，2009年上半年月均购房套数为3988套，相对2008年上半年、下半年月均数分别降低13.46%、25.45%；但从趋势来看，自2月后购房套数呈逐月增长趋势。表明在目前房地产市场普遍较为低迷的形势下，市场的确已不如07年到08上半年般火爆；但2009年上半年楼市仍呈现缓慢回升态势，表明购房者虽有观望情绪，但随着更多优良楼盘逐渐推出，以及价格开始回归心理价位，购房者信心逐步恢复。2.
14、2 从购房者年龄来看，25岁以下年轻人购房者比重继续增加，25-35岁购房者比重有所下降从购房者年龄来看，25-35岁购房者数量仍居于首位，占总量的37.78%，分别比上、下年比例减少5.69、5.26个百分点；其次为35-45岁购房者，占总量比例的30.77%，比例分别比去年上、下年增加0.25、-0.24个百分点；再次为25岁以下购房者，占总量的16.19%,分别比去年上、下半年比例增加3.48、2.53个百分点，而45-55岁购房者比例、55岁以上购房者也相对有所增加，这小名随着去年长沙房价的逐月上涨，25-35岁购房者的购房支付压力逐渐增大，潜在需求开始受到一定抑制；而小于25岁购房者
15、基本属于依赖父母、家庭支持，与35岁以后能购房者一样，对价格承受力相对较强，父母、家庭较高的经济能力以及对价格持续上扬的预期，使得25岁以下购房者比例持续增加。从购房者性别来看，男性购房者比例明显高于女性，比例约为1.121.2.3 本省其他户籍购房者比例最大，本市城区购房者次之从购房者来源来看，个人购房者中本省其他地区购房者比例最大，占总量的38.48%，本市城区购房者比例居于次席，占总量的32.55。与2004-2006年各地购房者比例比较来看，本省其他、外省市户籍购房者比例大幅增长，本市城区购房者比例缩减，这一方面体现了长沙作为省会，对外地购房者吸引力正日益增长，另一方面也 表明在长株潭
16、建设“两型社会”的前提下，长沙城区正快速扩张，人口的机械增长加速必然会带来外地户籍购房者的大量增加，而本市户籍购房者比例因而相对减少；这也是诚实发展所带来的必然现象（这里的户籍是指原籍）。其他：59.03% 包括：本省其他38.48% 外省市20.36% 境外0.18%2.4 首次置业者比例呈下降趋势，二次及以上置业者比例相对上升从购房者置业次数来看，2009年上半年首次置业者占总量的61%，二次置业者占总量的21%，三次置业者占总量的6%，三次以上置业者占总量的12%。从购房者置业次数比例上来看，首次置业者比例呈下降趋势，而二次、三次、三次以上置业者比例均呈逐级上扬，但07年下半年相对07年
17、上半年、08年上半年相对07年下半年比例变动的原因却各有不同：07年现半年相对07年上半年比例变化的原因，主要是因为07年下半年房地产市场火爆，从而购买多套房用做投资的比例上升，属投资增长引起；而08年上半年相对07年下半年比例变化，主要是因为房地产市场转入低迷，市场上观望气氛浓烈，而首次购房者更甚，导致首次置业者比例下降、购买多套房者比例相对提高而形成的，属“惜购”增加引起。2.5 三环以内、新南城板块购房热情较高，雨花区是当前住房消费热点从购房者选择的购房板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要为于二环以内（二环线围合区域除去一环以内区域），三环以内（三环线围合区域除去二环以内、
18、一环以内区域），分别占总购房量的41%、50%；购房所处板块以新南城板块居首，约占总购房量的34%；购房所处区域首要的是雨花区，约占总购房量的36%，这一方面见证了城市的扩张，二环以内，三环以内成为我市居民主要的购房地点；别一方面三市融城、城市南拓也让购房者热情南移，新南城板块、雨花区域等城市南部区域已成为购房热点区域。2.6 三居室仍是上半年我市购房者首选户型，其次为两居室 2009年上半年我市商品住宅销售套均面积为106平米。三居室仍是我市购房首选，约占住宅总销量的36.54%，套均面积126平米；其次为二居室，约占住宅总销量的28.07%，套均面积87平米；再次为一居，约占住宅总销量的2
19、0.22%台军面积51平米；大户型中，四居室仍是我市重点选择户型，才、约占住宅总销量的11.40%套均面积为161平米。对比去年来看，套均面积90平米以下一居室、二居室住宅销售比例头所增加，约占总量的48.29%，比2007年增加4.3个百分点；同时，一居室、二居室驻扎销售比例也发生了变动，由07年的一居室销售量比例略高于二居室，演变为08年上半年的二居室销量比例高于一居室7.85个百分点，这表明由于“90/70”政策的影响，住宅功效结构发生变化，90平米一下啊特别是接近90平米住宅逐渐成为当前开发商供应、购房者消费的理想选择。2.7 住宅、商业用房平米单价涨幅大幅减缓，办公用房平米单价出现负
20、增长 2009年上半年所购房屋中，办公类物业的套均成交面积为118.79平米，成交金额约59.73万元/套，折合单位面积价格为5028元/平米。商业类物业的套均成交面积为52.55平米，成交金额约54.25万元/套，折合面积单位价格为10323元/平米。住宅类物业的套均成交面积为106.30平米，成交金额约44.11万元/套，折合单位面积成交价格为4150元/平米。与去年对比来看，去年现半年办公、商业、住宅均价相对去年上半年均有大幅度上涨，特别是商业涨幅超过30%、住宅涨幅超过20%；而08年上半年相对07年下半年均价涨幅均大大减小，商业均价涨幅降至14.5%，住宅涨幅仅2.2%办公甚至出现负
21、增长（-1.8%），这表明住宅价格在经历07年下半年疯狂上涨之后，今年上半年已经出现理性回调；而从商业用房来看，上半年价格涨幅仍然较大，但均套面积相对07年下半年缩小了25.76%，这表明就投资历代看，迫于价格上涨压力，面积小、总价低的投资型物业已经开始成为当前的主要投资需求。表3 2008年上半年主要物业成交价格情况项目物业办公商业住宅套均面积（平米/套）118.7952.55106.30套均价格（万元/套）59.7354.2544.11平米单价(元/平米)50281032341502.8 采用银行按揭还款方式明显下降，其他各还款方式比例均有增加，特别是一次性付款方式增幅较大 2009年上半
22、年我市购买的住宅中，银行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付方式，分别占总量的44.30%、42.50%，比较已经基本接近。对比07、08年来看，采用银行按揭还款方式的明显下降，二采用其他还款方式的比例均有所增加，特别是一次性付款方式增长幅度最大，这表明由于自07年以来的连续加息，使得部分购房者不得不放弃银行按揭没转向以一次性付款、分期付款、公积金等其他付款方式；同时。银行按揭利率的逐渐抬高，打击了部分投资性购房者，但同时也将对房价、利率敏感的中、低收入者拒之门外，使得他们不得不寻求其他付款方式，甚至暂缓购房，这也可能是今年上半年销售量下降的重要原因。3 2009年后长沙房地产市场的发展趋势基
23、于2008年长沙的房地产业和房地产市场的发展状况，结合全国的经济形势、政策背景以及长沙经济环境与政策调整的基本面，2009年长沙的房地产业及房地产市场将面临新的机遇与挑战。具体表现在以下几个方面；3.1 货币政策将适度放松在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济 的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，2009年我国还将进一步放松货币政策，继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足众多开发企业融资的需要，预计2009准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策
24、信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。3.2 财税体制将迎来新的变革鉴于目前严峻的经济形势，中央已开始调整对房地产业和房地产市场的收缩型指导政策，有限度地允许各级地方政府根据当地的实际情况调整对房地产业的财税政策。未来，为实现我国经济发展方式的快速转变，将不排除中央从源头上对财税体制进行改革的可能，通过税费的统一调整和减免，或财税模式的创新，刺激消费，拉动需求增长，以对抗金融危机的风险。3.3 供销结构将逐渐趋
25、于平衡鉴于2008年的商品房供销比例关系及市场反应，预计2009年的商品房供应总量比2008年会有所减少，总量在1000万平方米左右；市场需求在2008年的基础上将有一定程度的回升。但由于2008年的积压、待销量过大，商品房供销结构在短时期内难以达到平衡。短期内，不排除房价面临进一步回调的可能。但从长期来看，长沙房地产市场向好发展的基本面没有改变，各项保增长、扩需求的措施将组合发力。预计市场在2009年下半年将逐步回暖，从而促使市场供销关系逐渐趋于平衡。3.4 行业洗牌将加快面临销售和融资的双重压力，房地产行业的“洗牌”速度将加快。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的
26、中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。从而实现市场本身所需要的优胜劣汰、适者生存的自然规律，优化行业发展的主体，提升其抗风险的能力。3.5 安居工程将激活市场刚性需求2008年，长沙全面实施安居工程动员大会的召开，住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系的建立，经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，激活市场刚性需求。此外，从26届房交会安居房源的实际成交上来看，成交套均建筑面积9
27、0.87平方米。可见，成交的保障房源多为中小户型，这将有助于消化目前市场上的中小户型房源存量。随着2009年，住房保障覆盖面的扩大，经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多，户区改造的进一步深入，市属企业危旧房的全面改造，将进一步刺激市场的刚性需求。3.6 两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系和谐。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。由于中央，省政府出台了系列新政，尤其是二成首付
28、。七折利率，公积金等新政的推出，减轻了百姓贷款买房的压力，增强了市场信心，2008年1月份以来商品房销售也出现了一定程度的放量，价格也出现了稍微的上浮。因此，从中长期来看，时常向好的态势更加清晰，住房消费潜在需求将被诼步释放，市场将更加成熟和理性。综合以上各方面因素的影响，对于2009年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2009年长沙的房地产业和长沙的房地产市场将逐步走出调整期，但房地产投资、房地产价格将相对稳定，不排除2009年下半年有逐步回升的可能。从市场规模来看，2009年的市场供应预计将维持在1000万平方米左右；市场总需求在2008年的基础上会有一定程度的上升，预计将达到800万
29、至900万平方米。同时，随着安居工程和旧城棚户区改造的全面铺开，中、长期的市场供求关系将随着需求的明显增加而渐渐趋于平衡，市场供应结构将得以改善，中小户型、普通商品房的供应比例将有望提高，长沙房地产业和房地产市场向好的基本面没有改变。4 结论无论房地产产业是支柱产业，还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国民计的产生。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产业的发展方向将是关系到国家健康稳定的因素。长沙市政府结合本地区实际，推出的一系列新政策对促进该地区房地产业的发展。长沙房地产市场短期还将处于调整阶段，价格的下降空间有限，中长期向好的趋势没有改变。政府一方面要继续做
30、好规范房地产市场秩序，有节奏的控制好商品房上市速度；另外，继续做好住房保障工作，加大住房保障力度，切实加快解决低收入家庭住房困难问题，早日实现“住有所居”的梦想。我们相信，在正常有序的市场经济的发展态势下，在国家的宏观调控下，在长沙市政府的宏观调控下，长沙市房地产市场将在有序中规范，在调控中发展，在规范中发展。参考文献：1沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议J.中国房地信息,2009,(07).2朱延福.宏观经济学M.北京,中国统计出版社,2008年.3杨韬,皱高禄.论房地产过高的危害J.决策咨询通讯,2008,(01).4饶高营,影响房地产价格因素的研究J.中国住宅设施,2008,(03).5曹洪.对房地产价格评价指标的思考J.价格月刊,2009,(08).6石长松.长沙楼市J.价格趋势分析,2009,(04).19