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1、社区建设项目项目申请报告目 录第一章 申报项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况11.2.1 项目基本情况11.2.2 工程设计方案51.2.3 配套工程方案201.2.4 组织机构及物业管理321.2.5 项目实施进度341.2.6 投资规模和资金筹措34第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析392.1 发展规划分析392.2 产业政策分析402.3 行业准入分析42第三章 建设项目市场及SWOT分析443.1 动态市场分析443.2 项目SWOT分析473.3 目标客户群定位分析493.4 项目营销策略52第四章 节能方案分析544.1 用能指标和节能规范544.2 节能合
2、理性分析574.3 能耗总量分析63第五章 建设用地及主要建设条件695.1 项目建设用地选址695.2 自然条件695.2 配套条件72第六章 环境和生态影响分析746.1 环境和生态现状746.2 环境保护标准746.3 生态环境影响分析及保护措施75第七章 财务评价83第八章 社会影响分析898.1 社会影响效果分析898.2 社会适应性分析89 附件一、企业法人营业执照二、税务登记证三、组织机构代码证四、资质证书五、用地证六、规划审批意见七、总平面图第一章 申报项目概况 第一章 申报项目概况1.1 项目申报单位概况XX市XX区城市建设综合开发有限公司成立于1996年10月，公司住址位于
3、XX市XX区XX号，法定代表人XX，注册资金XX万元。该公司的经营范围为XXXXXXX。公司企业注册号XX，企业组织机构代码号XXXX。1.2 项目概况1.2.1 项目基本情况一、项目建设背景及意义（一）项目建设的背景城市是现代经济发展的主要载体。城市化是社会经济发展的必然结果，城市化已经成为推动经济和社会发展的世界性潮流。加快城市建设，完善城市功能，有利于促进城市经济、社会、环境更好地发展。XX市的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速，位于XX市区内的XX批发城的规模和年成交额已位居全国十大市场第三位，其功能和辐射作用不断增强，有力地带动了周边经济的迅速发展，为中心城
4、市的建设和发展提供了动力。为此，XX市政府提出加快城市化进程，突出中心城市的作用，进一步强化XX城的辐射带动功能，规划到2015年使XX市城镇化水平达到55%以上，中心城区人口超过220万，建成区面积达200平方公里，成为鲁南经济文化中心和鲁南苏北区域性特大中心城市。随着经济增长和社会发展，该区GDP和人均GDP呈现平稳上升趋势，居民收入逐年增加，对城市建设的要求越来越高；同时，XX市的城市化进程的加快和外地来该区经商、工作人员不断增多，住房需求以及城镇居民住房升级的需要较快速度增长，这就需要开发建设大量的住宅以满足居民需求。2013年XX政府工作报告中指出：坚持建新城带老城、建商城活水城，加
5、快北城新区、涑河片区、滨河景区及机场片区、西部新城等规划建设，有序铺开老城区13个片区改造，鲁南苏北区域性特大中心城市框架逐步拉大，城区人口和建成区面积分别达到185万人、186平方公里，“水之城、商之都、文之邦”特色更加鲜明。根据XX市城市总体规划，XX区作为XX市主城五大功能片区之一，是XX市发展的重点地区之一。区政府把城乡建设作为经济发展的基本载体，以新一轮城镇规划修编为引领，加快推进中心城区、小城镇和农村社区“三点对接”，实施行政中心北移，扩张城区规模，加快新型小城镇和农村社区建设，努力构建基础设施完善、空间布局合理、宜居宜业的城镇发展格局。到2016年，全区城镇化率达到64%,城市建
6、成区面积达到50平方公里，城区常驻人口达到30万人。本项目位于XX市XX区，是该区域内十分具有开发优势的地块，市场发展前景良好。XX市第十一次党代会确立了“以河为轴，跨XX区进”，把XX区打造成与河西相对应的“半壁江山”的战略目标，把XX区推向了XX发展的战略主战场，使XX区迅速成为XX市经济发展的热点区域。本项目的建设一方面可作为XX市的配套设施，满足区域内的居住需求，另一方面可推动城市化进程的发展，促进“大XX、新XX”的建设。随着新的城市规划的逐步实施，XX区将迎来新的发展，本项目的市场前景很好。（二）项目建设的意义本项目属于房地产项目，房地产业横跨投资、生产、消费三大领域，一方面激活最
7、终消费，带动中间需求；另一方面能够改善民生，能够拉动经济增长。1、本项目的建设，可加快XX市XX区的城市化进程，完善城市功能提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业,房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在城市的发展中具有重要地位。本项目的建设，可加快XX市XX区城市化发展，提升该区域的城市形象，促进该区域经济的发展。2、本项目的建设，可为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的生活和工作观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、配套完善、智能化管理、服务完美的高品位居住空间。本项目的
8、地理位置优越，环境优美，是理想的生活场所。项目的建设充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现了人文与自然的和谐统一生活场所。3、带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。二、项目建设地点本项目建设地点位于XX市XX区凤凰大街西段南侧，东至XX路，南至XX街，西XX，北至XX。三、建设内容及规模项目用地
9、面积143060.4平方米，总建筑面积464332.93平方米，地上建筑面积396642.93平方米（高层住宅建筑面积193030平方米，多层住宅建筑面积114475.48平方米，商业建筑面积82357.63平方米，配套建筑面积6779.82平方米），地下车库建筑面积67690平方米。项目容积率2.77，绿化率35.5%，建筑密度24.9%，规划居住户数2321户，停车位3606辆（地面停车位594辆，地下停车位3012辆）。本项目建设内容为16栋6+1层住宅楼、1栋12层住宅楼、1栋13层住宅楼、2栋16层住宅楼、3栋19层住宅楼、2栋22层住宅楼、4栋24层住宅楼、3栋26层住宅楼、1栋2
10、8层住宅楼、2栋12层酒店式商务楼、1栋14层酒店式商务楼、1栋16层酒店式商务楼、1栋20层酒店式商务楼、1栋22层酒店式商务楼、10栋3层商业裙楼、1栋3层公建及幼儿园裙楼等。表1-1主要建设指标一览表序号名称单位数量1规划总用地面积平方米143060.42地上建筑面积平方米396642.932.1住宅建筑面积平方米307505.482.1.1高层住宅建筑面积平方米1930302.1.2多层住宅建筑面积平方米114475.482.2酒店式商务楼建筑面积平方米82357.632.3公建及幼儿园建筑面积平方米6779.823地下建筑面积平方米676904容积率2.775建筑密度%24.96绿地
11、率%35.57规划户数个23218规划停车位个36068.1地上停车位个5948.2地下停车位个30129项目建设期年21.2.2 工程设计方案一、规划设计1、规划设计依据城市居住区规划设计规范（GB50180-2002）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2008）；民用建筑设计规范（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑抗震设计规范(GB50011-2010)住宅建筑规范（GB50368-2005）；屋面工程技术规范（GB50345-2004）；砌体结构设计规范（GB50003-2011）；建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）；建筑
12、地基基础设计规范（GB50007-2011）；建筑结构荷载规范（GB50009-2011）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；岩土工程勘察规范（GB50021-2001）（2009年版）；XX市规划管理部门有关批文。2、规划指导思想（1）坚持以人为本的原则，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。（2）坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件，规划在满足近期发展的前提下兼顾远期的建设和发展，使规划具有
13、弹性，做到宏观可控，微观可调。（3）整体性原则，以环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富有地方地域特色的片区整体形象。二、规划设计分析1、建筑竖向设计要求：合理利用地形地貌，减少土石方工程量；满足各种管线的埋设要求；有利于建筑布置和空间环境设计；对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接；当自然地形坡度大于8%。地面连接形式宜选用台地式，台地之间应用挡土墙或护坡连接。地面水排水应采用暗沟（管）排除地面水；建筑退让距离：多层住宅楼后退兰亭路红线30米，后退9号街红线20米；高层住宅楼后退滨河大道红线60米，后退凤凰大街60米。2、交通组织根据地形、用地规模和用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的
14、出行方式，应选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式；充分考虑人流、车流、物流等各种流线安排及各类静态停车空间，充分考虑建筑寿命期内交通发展变化需求。小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车及垃圾车等的通行；有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；3、消防设计本项目建筑的消防道路坡度小于8%，登高面处道路坡度小于3%，消防登高面长度满足要求。4、绿化景观设计绿化景观设计兼顾自然景观与人工景观相结合，突出“轻巧、灵秀”的氛围，使环境融于自然与建筑之间。建筑室外空间开放的大片广场和绿地
15、，呼应周边环境，为城市景观作出配合和贡献，创造怡人舒适且实用的室外与室内空间。5、日照、通风与居住健康日照经计算，均满足规范要求。同时在规划布局、户型选型及户型设计各阶段，均注意研究其通风、视觉卫生等各方面的问题，最大限度实现居住健康。6、造型设计本项目结合一些现代建筑元素，建筑立面设计主要以色彩组合的方式分割建筑体量来表现现代、简约、整洁的形体、同时注重材料表现和比例关系，强调纯粹的都市精神，形成独具一格的居住风格。7、户型设计户型设计贯彻“以人为本”的原则，结合使用功能以及人的居住习惯，兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性等几个方面居住要求。三、建筑工程设计建筑分类和耐火等级：建筑类
16、别为三类，耐火等级设计为二级。建筑设计使用寿命为50年。建筑抗震设防烈度为7度。屋面防水等级为II级。防水层耐用年限为15年。1、墙体非承重墙体以及围墙禁止使用粘土砖0.00线以上的承重墙体，禁止使用实心粘土砖。本工程墙填充部分采页岩烧结多孔砖（非承重），100厚内墙为120厚加气混凝土砌块。外墙保温墙体的施工必须严格按照有关规程或技术要求进行，防止保温层及粉刷出现空鼓和裂缝，保温层的钢丝网应有防雷接地措施。底层室内相邻地坪有高差时，在高差处墙身的侧面加设防潮层。当墙身一侧设有花坛和覆土时，相邻外侧设防潮层。2、楼地面室内外回填土分层夯实，并按规范要求控制含水量。回填时不得使用工程垃圾、块状物
17、、过湿土、淤泥、腐植土等。室内地面的混凝土垫层，均设置纵、横向伸缩缝，纵向伸缩缝采用平头缝或企口缝；横向伸缩缝宜采用假缝，缝内填水泥砂浆。阳台、外廊、室外楼梯平台、厨房、卫生间的楼地面标高低于相邻房间及走道的楼地面标高20mm。厕浴、厨房等有防水要求的地面，当房间采用轻质隔墙或空心砌块墙体时，墙底部应设置高度为180，C20细石混凝土地垄（地梁）宽度同墙厚。3、屋面（1）屋面防水等级为II级，2道防水设施，防水层耐用年限15年。（2）平屋面排水坡度为2%，建筑找坡（找坡层可与保温层合二为一），建筑找坡使用憎水膨胀珍珠岩。（3）卷材防水屋面，卷材采用TS（或PVC）合成高分子防水卷材，所用粘结剂
18、、嵌缝胶、保护层应与所选卷材匹配。连接出以及基层的转角处均应做成圆弧。屋面天沟、檐沟纵向排水坡度为1%。泛水及落水管处均附加防水卷材一层。（4）高低跨卷材防水屋面，当高跨屋面为无组织排水时，低跨屋面受水冲刷的部位应加铺一层整幅卷材，再铺设板材加强保护；当有组织排水时，水落管下应加设C20钢筋混凝土水簸箕。（5）保温层采用憎水膨胀珍珠岩。（6）屋面为有组织排水时，外落水管采用UPVC管。4、门窗（1）其门窗的强度设计、构造设计、防雨、密闭构造、防烟等均应满足规范要求。（2）门窗立面均表示洞口尺寸，门窗加工尺寸要按照装修面厚度由承包商予以调整。同时应考虑墙体装饰面层厚度，当采用块材饰面时，应复核门
19、窗的净尺寸与洞口尺寸的相互关系，确保配合无误。（3）门窗立樘：除设计有具体要求外，双向平开门立樘墙中，单向平开门立樘开启方向墙面平。（4）外门窗与四周墙体连接处应严格按有关技术规范施工，做到密闭防渗。（5）铝合金及塑钢门窗安装应采用弹性连接，与墙体及砂浆接触处应做好表面的防腐处理。（6）门窗的玻璃除特殊说明外，均采用双层中空玻璃。5、防火构造所有墙壁留洞穿管后用非燃料材料堵塞；楼面用细石砼，墙身与周边标高相同的砖砌体。所有露明木件均做防火处理。管道穿过隔墙、楼板时，应采用不燃烧材料将其周围的缝隙填塞密实。6、防水设计防水砼如出现离析，必须进行第二次搅拌，当塌落度损失后不能满足施工要求时，加入原
20、水灰比的水泥浆或二次掺加减水剂进行搅拌，严禁直接加水。防水砼结构底板连续浇筑，不得留置施工缝，在墙体上的水平施工缝留在高出底板不小于200mm及顶板底部，若留置垂直施工缝应留在结构变形缝处。7、楼梯、电梯（1）合理安排电梯间、楼梯、公共走道和各种管道井，提高每平方米建筑空间的“功效”，达到交通流线明晰、简捷通达、安全可靠。（2）每部疏散楼梯和消防电梯有不小于4.5的独立前室或不小于6的合用前室，以满足消防安全疏散要求。（3）尽量争取自然采光和通风，节省照明及设备能耗，节约投资和减少设备成本。（4）楼梯是高层建筑安全疏散的主要通道，也是接近地面几层和上部楼层相近层间的垂直交通工具。对楼梯设计的要
21、求首先是通行顺畅、行走舒适、坚固、耐久、安全。一个梯段地踏步数量最多不超过18级,最少不小于3级。在梯段及平台边缘上设置保护构件,即栏杆和扶手，保障行走安全。（5）本项目高层建筑中安装电梯。电梯是高层建筑的主要垂直运输工具，但不能作安全疏散用；电梯井道处于高层建筑标准层平面层的核心，电梯的结构采用单层轿厢电梯。8、地下室防水设计（1）设计依据地下工程防水技术规范（GB50108-2008）地下防水工程施工质量验收规范（GB50208-2002）地下建筑防水构造（国家建筑设计标准图集02J301）（2）防水设计本工程防水等级为一级，要求不允许渗水，围护结构无湿泽，因此必须由专业资质施工单位进行施
22、工，除以本设计外均以地下工程防水技术规范（GB50108-2008）为准。0.000标高以下的钢筋混凝土结构底板、楼层板、混凝土墙体、柱及侧墙等均采用加HLC-1膨胀剂的自防水混凝土，要求防水剂供厂家必须保证产品质量，提供可靠的质量检测证明，施工单位必须严格按自防水混凝土的工艺造作要求施工，质检监察部门必须现场全程监测，成品质量检测数据必须全面完整。除钢筋混凝土自防水外，根据地下防水原则，采用2道设防，外侧防水层采用两层4+3厚SBS聚脂胎改性沥青防水卷材或1.5+1.2自粘橡胶加三元乙丙橡胶防水卷材。卷材防水层至地下室外地面标高以上0.3米，涂膜防水层外用120厚砖墙做保护层地下室外墙表面做
23、防水砂浆至楼下一层楼板下。凡转角处，施工缝、变形缝、后浇带、穿管墙、孔口、坑地等部位均为地下工程防水薄弱环节，应做好细部构造处理，施工单位必须严格按工艺操作以确保防水工程质量。四、结构设计建筑结构的安全等级为二级本项目高层建筑采用框架剪力墙结构，多层建筑采用框架结构。1、上部结构高层建筑地上部分采用框架剪力墙体系。位于平面核心的楼、电梯间及管井布置剪力墙，其余部分为现浇梁柱框架，剪力墙和部分柱直落底板，采用高标号混凝土以减小梁柱断面。内外墙采用轻质材料，以减轻结构自重，防止主体结构变形。主入口上方雨棚采用透光轻钢网架。多层建筑地上部分均为框架结构，拟采用新型轻质环保块砖，外墙保温采用符合结构，
24、内侧贴保温层，可满足建筑节能要求。厨房、卫生间隔墙采用GRC圆孔隔墙板，由GRC层（双面）与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。起居室等大开间采用120厚现浇板，其余房采用预制空心板。楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。2、基础（1）复合地基方案本项目高层建筑推荐采用砂石桩与CFG桩结合法。针对场地工程条件和地下水条件，拟建场地可选取砂石桩与CFG桩组合复合地基方案，基础埋深按原设计2.50-4.00m考虑（或根据室内外高差适当提高），这样基底面可控制在地下水位面以下深度较小，可减少地下水降排工作，有利于工程的具体实施。根据场地工程地质条件，桩端宜进入第（10）层中风化安山岩，预
25、计桩长15m（自然地面下计），实际有效桩长约1314m；采用砂石桩挤密桩间土，消除地基液化土，考虑砂石桩的渗水性强，加速了地基土的固结，采用CFG桩不仅增加了对碎石桩的侧限约束，减少了散体桩顶部的压涨变形，而且提高了复合地基的承载力，减少了复合地基的变形。CFG桩的设计、施工与检验应严格按照建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002，J220-2002）有关规定执行。（2）条形基础、独立基础方案本项目多层建筑采用条形基础和独立基础。从场地工程地质条件分析，场地上部第四系地层分布相对较为稳定，厚度较大，力学性质相对较好，下伏为石灰岩地层，埋深大，分布稳定，力学性质较好，强度较高。结合拟建筑物的特
26、点，并结合当地建筑经验，建议采用天然地基，可以第（4）层粉质粘土作为基础持力层，基础型式可以采用条形基础和独立基础。3、现浇板设计板的底部钢筋伸入支座长度应大于等于5d,应伸入到制作中心线。板的边支座和中间支座定高不同时，负筋在梁或墙内的锚固应满足受拉钢筋最小锚固长度。双向板的底筋：短向筋放在底层，长向筋放在短向筋之上。当板底与梁平时，板的下部钢筋伸入梁内须弯折后置于梁的下部纵向钢筋之上。当洞宽D300mm时，可不设附加筋，板中钢筋饶过洞边不切断。当洞宽300mm时应在洞边加筋，加筋的长度为单向板受力方向或双向板的两个方向沿跨度通长，并锚入支座大于等于5d，且应伸入到制作中心线，单向板非受力方
27、向的洞口加筋长度为洞口宽加两侧各40d，且应放置在受力钢筋之上。4、梁柱梁、柱采用全高加密箍筋，当hW450mm时，在梁的两侧面应沿高度配置纵向构造钢筋，纵向构造钢筋间距Q200mm，当梁宽350mm时，拉筋直径为6mm,梁宽350mm时，拉筋直径为8mm。拉筋间距为非加密区间距的两倍，当设有多排拉筋时，上下两排拉筋竖向错开设置。梁上开洞应尽可能设置在拉力、剪力较小的跨中1/3区段内，且应避开框架梁箍筋加密区。洞口补强筋均距洞边50处设置，间隔50。5、砌体与混凝土墙、柱的连接及圈梁、过梁、构造柱的要求与后砌隔墙连接的钢筋混凝土墙、柱，应按建筑施工图在墙柱相应位置预留窗台板、过梁、圈梁钢筋；每
28、隔500高预留26拉结筋、锚入柱墙内不小于200mm。与圈、过梁连接的钢筋混凝土墙柱，应于圈、过梁纵向钢筋处预留插筋，锚入墙柱内不小于35d，伸出墙柱外不小于700mm，后与圈、过梁钢筋搭接。隔墙长大于5米时墙顶与梁宜有拉结，或设置构造柱使墙长不超过5米；墙长超过层高2倍时，宜设置构造柱；窗洞口宽2米时两端及单片墙端部应设置构造柱；墙高超过4米时，墙体半高或门窗顶宜设置与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土水平系梁。当系梁为洞切断时，应在洞顶设置一道不小于被切断的系梁断面和配筋的钢筋混凝土附加系梁，其配筋尚应满足过梁要求，其搭接长度应不小于1000mm；当两系梁高差不大于500mm时，系梁也可沿洞
29、口垂直拐弯与过梁连成框架。门框要求：轻质墙体门洞边除施工图中注明外，应设置钢筋混凝土边框；当采用钢筋混凝土门框时，其混凝土强度等级为C20。门窗过梁：墙砌体上门窗洞口应设置钢筋混凝土过梁；当洞口上方有承重梁通过，且该梁底标高与门窗洞顶距离过近，放不下过梁时，可直接在梁下挂板。对于外露的现浇钢筋混凝土女儿墙、挂板、拦板、檐口等构件，当其水平直线长度超过12m时，应设置诱导缝；诱导缝间距12m。砌体结构女儿墙宜采用页岩多孔砖（MU10、M5混合砂浆）。五、防震设计要点建筑结构的安全等级： 二级设计使用年限： 50年建筑抗震设防类别： 标准设防类（丙类）本项目的抗震设计遵循以下的设计要点：1、建筑场
30、地选择在有利地段，避开不利地段和危险地段。同一结构单元设置在性质相同的地基土上，采取措施加强基础的整体性和刚性。2、建筑体型和平、立面处理要求规则、对称。建筑的质量分布和刚度变化均匀，建筑体型规则、对称；建筑平、立面避免高低错落、突然变化。在实际设计中要求将建筑平面布置成不规则时，应用沉降缝（或防震缝）将建筑物分割成若干结构单元，使每个单元体型规则、平面规整、结构体系单一。3、抗震结构体系合理。建筑的抗震体系具有合理的地震作用传递途径；具有多道抗震防线，避免因部分结构和构件破坏而导致整个体系丧失抗震能力或对重力的承载能力；建筑整个抗震结构体系具有必要的强度、良好的变形能力和耗能力。4、加强结构
31、的整体刚度和强度。从抗震要求出发，合理选择结构类型，合理布置墙和柱，加强构件和构件连接的整体性，设圈梁和构件柱等；对可能出现的薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。5、处理好非承重结构和主体结构的关系。抗震设计中，对非承重的附属结构构件，与主体结构有可靠的连接或锚固，避免倒塌伤人，考虑围护墙和隔墙对结构抗震的不利或有利影响，避免了不合理的设置而导致主体结构的破坏。对于装饰贴面或悬吊较重的装饰物应有可靠的防护或锚固措施。六、装修设计1、门窗外窗及敞开式阳台门应具有良好的密闭性能。本项目属寒冷地区16层的外窗及敞开式阳台门的气密性等级不应低于国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB
32、/T 7106-2008）中规定的4级, 7层及7层以上不应低于6级，单位缝长空气渗透量控制在1.50m/(mh)以下，单位面积空气渗透量控制在4.50m/(m2h)以下。公共建筑的外窗及敞开式阳台门的气密性等级不应低于国家标准中规定的4级。本项目外窗传热系数应控制在1.5W/(K)以下，楼梯间窗户的传热系数控制在2.8W/(K)以下。选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材；成窗必须要做到真正隔热；尽可能加大中空镀膜玻璃空气层厚度。外门窗框与门窗洞口之间缝隙，应采用高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。外门窗洞口周边侧墙应进行保温处理。不采暖楼梯间单元门应能自动关闭，透明部分
33、传热系数不应大于4.0W/（m2K），不透明部分传热系数不应大于2.0 W/（m2K）。变形缝处屋面、外墙的缝口处，应填塞一定厚度的聚苯板等轻质保温材料，变形缝两侧墙体的传热系数不应大于1.70 W/（m2K）。保温使用年限为25年。2、装修内装修工程执行建筑内部装修设计防火规范（GB50222-1995，2001年版）。墙体装饰材料使用面砖，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。室内墙、柱、门窗、洞等阳角均做20厚1：2水泥砂浆护角线，其高度不低于2m，每侧宽度不小于50mm，内窗台均做1：2水泥砂浆粉面，并做50mm宽护角线。外墙窗台、阳台、
34、压顶和突出的腰线等处均在上面做流水坡度，下面做滴水线，滴水线宽度不小于10mm，且平整光滑。建筑物楼层的外窗台，离楼面高度不足0.8m（住宅不足0.9m），在室内靠窗一侧应设置防护栏杆，栏杆应坚固耐久，能承受规范规定的水平荷载，栏杆高度不小于1.05m。所有钢制构建件，配件不露面部分需刷防锈底漆二度，露面部分经除锈后刷防锈底漆二度，面漆二度。所用面漆为调和漆，底漆与面漆应匹配。木制构件，配件均刷亚光清漆二度，不露面木制品与砌体接触部分均满涂防腐油。木门窗为本色，铝合金门窗为银白色，塑钢门窗为白色，栏杆为不锈钢本色，扶手为栗壳色。建设中选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生产的建筑材料或产品；选
35、用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。1.2.3 配套工程方案一、给排水工程1、设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009年版）；室外给水设计规范（GB500132006）；室外排水设计规范（GB500142006）；建筑中水设计规范（GB 503362002）；建筑给水排水及采暖工程施工及质量验收规范（GB50242-2002）；给水排水构筑物施工及验收规范（GB50141-2008）；山东省建筑标准设计图集建筑给水与
36、排水设备安装（L03S001-2003）；国家现行有关给水、排水、消防和卫生等设计规范及规程。2、给水方式本项目地块附近市政自来水管网已铺设齐全，根据周围现状，从市政给水管引入DN300供水管进入小区后构成环状供水管网。本项目拟采用竖向分区给水的供水方式。5层及以下为低区系统，由小区环状供水管网直接供给；高建筑6-15层为中I区，16-24层为中II区，分别设置无负压变频调速设备供水。3、排水设计采用室内废污水分流，室外废污水合流、雨污水分流，废水送入中水处理站，污水经生化处理达标后排入附近污水处理站。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。4、雨水部分屋面雨水采用重力流或压力流排
37、水系统，排入室外雨水管网。小区雨水集中收集，排入市政雨水管网。二、电气工程1、设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008供配电系统设计规范GB50052-2009低压配电设计规范GB50054-1995建筑照明设计标准GB50034-2004民用建筑设计通则GB50352-2005智能建筑设计标准GB/T50314-2006民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-1994有线电视系统工程技术规范GB50200-1994建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2007建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范GB/T50312-2007建筑物电子信息系统防雷设计规范GB
38、50343-2004有线电视广播系统技术规范GY/T106-1999国家及地方有关规范2、电力、电源（1）本工程其主要用电负荷为三级负荷；消防设备用电负荷为一级负荷，采用双电源供电。（2）项目区内设所需电源由XX供电公司XX区供电部提供，采用双电源引入，放射式供电，供电电源线路均采用电缆埋地敷设。3、配电（1）各住宅楼住户计量采用一户一表，电表箱集中设在各层的公共部位。（2）住宅配电干线采用电缆或电线穿钢管敷设。（3）住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。 （4）住户内配电照明与插座回路分回路设计，空调、卫生间、厨房电源插座设置独立回路，除空调和照明外，插座回路均设置漏电保护，
39、并采用安全型插座。（5）住宅楼梯间公共照明设置专用配电回路供电。4、低压照明设计（1）设计照度：起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。（2）光源：有装修要求的场所视装修要求确定，一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或者其他节能型灯具。光源显色指数Ra80，色温应在3500K-5000K之间。（3）照明、插座分别有不同的支路供电，照明为单相二线制，（ZR-）BV-22.5mm2；插座为单相三线制，（ZR-）BV-32.5mm2，所有插座回路（分体空调插座除外）均设漏电断路器保护。（4）出口指示灯，疏散指示灯采用交直流两用型，内设可浮蓄电池，（或
40、者采用集中式供电应急照明系统，）持续供电时间大于20min。灯具厚度宜在70mm以内。（5）有吊顶的场所，选用嵌入式格栅荧光灯（反射器为雾面合金铝贴膜）或稀土节能荧光灯；其他无吊顶的场所选用控罩式（或盒式）荧光灯，链吊式安装。灯管为节能型细灯管，光通量3000Lm以上，电感式镇硫器加电容补偿，cos0.90。5、电缆、导线的选型及敷设（1）高压电缆选用YJV10KV交联聚氯乙烯绝缘, 聚氯乙烯护套铜芯电力电缆。（2）压出线电缆和消防配线选用（ZR-）YJV-T-1KV交联聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯绝缘护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度：90。（3）所有支线除电力双电源互投箱出线选用（NH-）BV-
41、500聚氯乙烯绝缘(耐火型)导线，至污水泵出线选用VV39型防水电缆外，其它均选用（ZR-）BV-500聚氯乙烯绝缘(阻燃)导线，穿钢管（SC）暗敷。在电缆桥架上的导线应按回路穿塑料管或采用（ZR-）BV-500型导线。（4）设备控制线为（ZR-）KVV型阻燃型电缆，与消防有关的控制线为NH-KVV耐火型电缆。（5）应急照明支线应穿钢管按敷在楼板或墙内，由顶板接线盒至吊灯具一段线路穿钢质（耐火）波纹管或普利卡管，普通照明支线穿钢管暗敷在楼板或吊灯内；机房内管线在不影响使用及安全的前提下，可采用钢管、金属线槽或电缆桥架明敷设。6、防雷与接地本建筑群为三类防雷建筑，屋顶周边设避雷带，引下线利用建筑
42、物柱主筋连接焊接引下。本工程接地装置采用人工接地极做接地体，接地电阻不应大于1欧姆，工作零线在进户动力配电箱处进行重复接地，之后工作零线与保护零线分别敷设，进出本建筑的所有金属管线均应进行总等电位联结。7、电话、宽带网设计由电信局、宽带网公司分别引来电话线路和光纤，住宅内设电话、计算机插座。电话线采用RVV-4*0.4线，数据线采用超五类UTP-4*2电缆穿PVC钢性塑料管沿竖井、地面、现浇板敷设。8、有线电视设计由有线电视网引来，设有前端箱，在住宅室内设有电视插座，干线采用SYV757型电缆，支线采用SYV7551型电缆，均穿PVC管沿竖井、地面、现浇板敷设。9、安全防范系统（1）可视对讲系
43、统可视对讲系统由管理机、围墙机、单元门口主机、室内分机及电控门锁等设备组成，主要用于防止非本小区及本楼人员在未经允许的情况下进入小区或楼内，充分保证小区住户的人身和财产安全。本项目在小区安保中心设置管理机一台，非可视；在小区出入口设门口机一台，非可视；各住户单元底层入口配置可视对讲机主机，每户住宅内安装可视对讲机分机。各室内机连接到门口机、门口机通过系统切换器与安保中心的管理机相联，组成整个小区联网的访客对讲系统，实现住户、访客、管理中心三方通话。（2）电视监控系统电视监控系统监察现场情况和记录事件事实，及时发现并避免可能发生的突发性事故，为商场的安全与管理提供有益的监察作用。（3）入侵报警系
44、统根据物业管理的安全防范需要，对设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等，进行实时有效的探测和报警。（4）巡更系统保证巡逻措施的落实，并把巡逻值班过程中发现的问题及时反映至控制中心，巡更点分布于整个项目内的主要走廊、梯间、重要场所等地方附近，以及在闭路电视监控系统之盲区设置。三、暖通、燃气设计1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年版）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）；居住建筑节能设计标准（DBJ-14-037-2006）；城市热力网设计规范（CJJ34-2
45、002）。全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调.动力2009）2、采暖工程（1）采暖热源本项目拟采用热水供热采暖，热力管网由市政热力管网就近引入。小区内规划主干道路下DN300供热管供应热源，引入换热站。经热力站换热后，向各建筑以DN200-DN250热水管供热，沿组团道路埋设。（2）采暖系统户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯管，埋地敷设，热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀；管道井内共用立管及室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接，采暖入口前室外直埋部分采用焊接钢管。3、通风、防排烟设计各单体工程底层设机械通风系统，火灾时转换为防排烟系统，排除烟气，补进室外风，保证
46、人员撤离。表1-2 房间及部位通风参数表序号房间名称排风量（次/h)补风量（次/h）1公共卫生间10/2车库653水泵房664弱电机房15155配电室、变压器室20204、空调系统设计（1）住宅区按分体预留空体用电电源及插座、穿墙套管，分体式空调由用户自选、安装、空调凝结水有组织集中排放。（2）消防中心、弱电机房等采用分体式空调器。5、燃气本项目燃气由室外市政燃气管网接入小区燃气调压站，经调压后通过小区环状供气管网向各住宅用户供气。每户设2.5m3燃气表一只于厨房内。市政燃气管网已铺设至拟建场址。四、消防工程1、设计依据建筑给水排水设计规范(GB50015-2003,2009年版)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)建筑设计防火规范(GB50016-2006)住宅建筑规范（GB50368-2005）高层民用建筑设