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1、第第2 2章章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.1 成本法2.2 收益法2.3 市场法北京物资学院商学院 12.12.1成本法成本法n2.1.1 成本法的基本含义n2.1.2 成本法的基本前提n2.1.3 成本法的基本要素n2.1.4 成本法中各个参数的评估方法北京物资学院商学院 2p成本法的基本含义成本法的基本含义n是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。p基本公式可表述为：基本公式可表述为：n资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值北京物资学院
2、商学院 32.1.1 2.1.1 成本法的基本成本法的基本含义含义p被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态p被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值北京物资学院商学院 42.1.2 2.1.2 成本法的成本法的基本前提基本前提资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值p资产的重置成本p资产的实体性贬值p资产的功能性贬值p资产的经济性贬值北京物资学院商学院 52.1.3 2.1.3 成本成本法的法的基本要素（基本要素（1 1）l资产的现行再取得成本。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值p资产的重置成本p资
3、产的实体性贬值p资产的功能性贬值p资产的经济性贬值北京物资学院商学院 62.1.3 2.1.3 成本成本法的法的基本要素（基本要素（2 2）l资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值p资产的重置成本p资产的实体性贬值p资产的功能性贬值p资产的经济性贬值北京物资学院商学院 72.1.3 2.1.3 成本成本法的法的基本要素（基本要素（3 3）l由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值p资产的
4、重置成本p资产的实体性贬值p资产的功能性贬值p资产的经济性贬值北京物资学院商学院 82.1.3 2.1.3 成本成本法的法的基本要素（基本要素（4 4）l由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值重置成本估算方法p重置核算法p价格指数法p功能价值类比法北京物资学院商学院 92.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（1 1）重置核算法重置核算法p是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后
5、累加得到资产的重置成本。n购买型n自建型北京物资学院商学院 102.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（2 2）重置核算法重置核算法p例：例：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。请问该机器设备重置成本为多少？ 直接成本：50000+1000+800=51800(元) 间接成本为：400元 重置成本=51800+400=52200（元）北京物资学院商学院
6、 112.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（3 3）v北京物资学院商学院 122.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（4 4）价格指数法价格指数法p例：例：某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。请问被评估资产重置成本为多少？ 被评估资产重置成本=100000150%/130%=138460（元）北京物资学院
7、商学院 132.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（5 5）价格指数法价格指数法p例：例：某被评估资产历史成本（账面价值）为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产的环比价格变动指数分别为：1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%。请问被评估资产重置成本为多少？ 被评估资产重置成本 =200000(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%) =382000（元）北京物
8、资学院商学院 142.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（6 6）v北京物资学院商学院 152.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（7 7）功能价值类比法功能价值类比法p例：例：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件。请问被评估资产重置成本为多少？ 被评估资产重置成本 =500004000/5000=40000（元） 北京物资学院商学院 162.1.4 2.1.
9、4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（8 8）功能价值类比法功能价值类比法p例：例：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7。请问被评估资产重置成本为多少？ 被评估资产重置成本 =50000(4000/5000)0.7=42769（元） 北京物资学院商学院 172.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的重置成本估算方法（资产的重置成本估算方法（9 9）资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资
10、产功能性贬值-资产经济性贬值p实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值p实体性贬值的估算方法n观察法n使用年限法n修复费用法北京物资学院商学院 182.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的实体性贬值的估算方法（资产的实体性贬值的估算方法（1 1）观察法观察法p指具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从
11、而估算资产的实体性贬值。p计算公式： 资产实体性贬值重置成本实体性贬值率 或 资产实体性贬值重置成本（1-实体性成新率）北京物资学院商学院 192.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值的估算方法（2 2）v北京物资学院商学院 202.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值的估算方法（3 3）l由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限资产实体贬值率年限法年限法p例：某资产于1985年2月购进
12、，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。计算该资产的利用率为多少？ 资产利用率=103607.5（103608）100% =93.75% 由此可确定其实际已使用年限为9.4年 北京物资学院商学院 212.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值的估算方法（4 4）修复费用法修复费用法p修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。 北京物资学院商学院 222.1.4 2.1.4 成本法中
13、各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产的实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值的估算方法（5 5）p功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。p功能性贬值的估算步骤：n第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。n第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。n第三，估计被评估资产的剩余寿命。n第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值。 计算公式为： 被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数） 北京物资学院商学院 232.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法
14、成本法中各个参数的评估方法 - -资产资产的功能性贬值的的功能性贬值的估算方法估算方法（1 1）例：例：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表： 北京物资学院商学院 242.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产资产的功能性贬值的的功能性贬值的估算方法估算方法（2 2）项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额4000元年工资成本超支额48000元减：所得税（税率25%）12000元年净超额工资36000元资产
15、剩余使用年限5年折现率10%3.7908功能性贬值额136468.80元v北京物资学院商学院 252.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产资产的经济性贬值的的经济性贬值的估算方法估算方法（1 1）p例：例：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，功能价值指数取0.6。根据上述条件。该生产线的经济性贬值率为多少？ 经济性贬值率=1-(20000-6000)20000 0.6100% =（1-0.81）100%=19% 北京物资学院商学院 262.1.4 2.1
16、.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产资产的经济性贬值的的经济性贬值的估算方法估算方法（2 2）p例例：假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额为多少？ 经济性贬值额=(6000100)(1-25%)(P/A,10%,3) =4500002.4869=1119105（元） 北京物资学院商学院 272.1.4 2.1.4 成本法中各个参数的评估方法成本法中各个参数的评估方法 - -资产资产的经济性贬值的的经济性贬值的估算方法估算方法（3 3）2.2
17、2.2 收益收益法法n2.2.1 收益法的基本含义n2.2.2 收益法的基本前提n2.2.3 收益法的基本程序和基本参数n2.2.4 收益法中的主要技术方法北京物资学院商学院 28v北京物资学院商学院 292.2.1 2.2.1 收益法收益法的的基本基本含义含义p收益法的基本收益法的基本前提前提n被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的n资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的n被评估资产的未来收益期限是能预测出来的北京物资学院商学院 302.2.2 2.2.2 收益法收益法的基本前提的基本前提p收益收益法评估基本程序：法评估基本程序：n收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料n分
18、析测算被评估对象的未来预期收益n分析测算折现率或资本化率n分析测算被评估资产预期收益持续的时间n用折现率或资本化率评估对象的未来预期收益折算成现值n分析确定评估结果p基本参数基本参数n收益额、折现率和收益期限北京物资学院商学院 312.2.3 2.2.3 收益法收益法的基本程序和基本参数的基本程序和基本参数v北京物资学院商学院 322.2.4 2.2.4 收益收益法中的主要技术方法（法中的主要技术方法（1 1）收益年期无限收益年期有限为np例例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表 评估值283+356+167.9806.9
19、（万元）北京物资学院商学院 332.2.4 2.2.4 收益收益法中的主要技术方法（法中的主要技术方法（2 2）收益额折现率折现系数 收益折现值（万元）（万元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.89356第三年2006%0.8369167.9p例：例：某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该企业在持续经营下和50年收益的评估值。北京物资学院商学院 342.2.4 2.2.4 收益收益法中的主要技术方法（法中的主要技术方法（3 3）v北京物资学院商学院 3
20、52.2.4 2.2.4 收益收益法中的主要技术方法（法中的主要技术方法（4 4）2.3 2.3 市场市场法法n2.3.1 市场法的基本含义n2.3.2 市场法的基本前提n2.3.3 市场法的基本程序与有关指标n2.3.4 市场法中的具体评估方法北京物资学院商学院 36p市场法的基本含义市场法的基本含义n是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 北京物资学院商学院 372.3.1 2.3.1 市场法的市场法的基本基本含义含义p市场法的基本前提市场法的基本前提n需要有一个活跃的公平市场 n公开市场上要有可比的资产及其交易活动 北京
21、物资学院商学院 382.3.22.3.2市场法的基本前提市场法的基本前提p运用市场法进行评估，基本程序基本程序如下：n选择参照物n在评估对象与参照物之间选择比较因素n指标对比，量化差异n在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异n综合分析确定评估结果l运用市场法评估单项资产应考虑的科比因素：资产的功能，资产的实体特征和质量，市场条件，交易条件。北京物资学院商学院 392.3.3 2.3.3 市场法的基本程序及有关指标市场法的基本程序及有关指标p间接法间接法n是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的
22、分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。p直接法直接法n是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象的一类方法。北京物资学院商学院 402.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1 1）v北京物资学院商学院 412.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（2 2）直接法直接法p当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上n现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等p当
23、参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上n市场售价类比法、价值比率法北京物资学院商学院 422.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（3 3）直接法直接法-参照物与评估对象差异仅仅体现在某一基本特征(1)p现行市价法现行市价法n当评估对象具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值北京物资学院商学院 432.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（4 4）直接法直接法-参照物与评估对象差异仅仅体现在某一基本特征(2)p市价折扣法市价折扣
24、法n是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。n计算公式： 资产评估价值=参照物成交价格(1-价格折扣率)北京物资学院商学院 442.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（5 5）直接法直接法-参照物与评估对象差异仅仅体现在某一基本特征(3)p市价折扣法市价折扣法n例例：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现折扣率应为40%。问拟快速变现资产价值为多少？ 资产评估价值=10(1-40%)=6（万
25、元）北京物资学院商学院 452.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（6 6）v北京物资学院商学院 462.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（7 7）v北京物资学院商学院 472.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（8 8）v北京物资学院商学院 482.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（9 9）北京物资学院商学院 492.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1010）运用定基指数修正运用环比指数修正vv北京物资学院商学院 502.3.
26、4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1111）v北京物资学院商学院 512.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1212）直接法直接法- -参照物与评估对象差异不仅仅体现在某一基本特征(1)p市场售价类比法市场售价类比法n是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。n计算公式 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数n例题请参阅课本p39-p42北京物资学院
27、商学院 522.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1313）v北京物资学院商学院 532.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1414）以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值主要用于企业价值的评估直接法直接法- -参照物与评估对象差异不仅仅体现在某一基本特征(3)p价值比率法价值比率法n例：例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。问该商品住宅评估价值为多少？ 资产评估价值=20150%=30（万元）n例例：某被评估企业的年净利润为1000万元
28、，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍。问该企业的评估价值为多少？ 企业评估价值=100020=20000（万元）北京物资学院商学院 542.3.4 2.3.4 市场法中的具体评估方法（市场法中的具体评估方法（1515）p清算价格法，是以清算价格作为被评估资产估价标准的一种评估方法。由于资产清偿变现的原因不同，变现时限不同，资产变现的自身条件也不同，从而使清算价格又有了强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格三种不同的形式。北京物资学院商学院 55补充补充-清算价格法（清算价格法（1 1）n强制强制清算价格清算价格是指资产所有者在短期内就会推动对资产的控制和支配权，按快速迫售变现的办
29、法清偿债务。这种强制既有来自法律和合同的强制约束力要求变现清偿的压力，又有快速变现的时间压力。在快速变现条件下，资产公平市场是不存在的，因而，强制清算价格与现行市价有很大的数量差距。n有序有序清算价格清算价格，指资产所有者允许有一个适当的时限，将资产进行清算整理，宣传推销，选择买主变现资产的价格。因此其资产价格可能比强制迫售条件下的清算价格略高些，但同样低于资产公平市场的现行市价。n续续用清算价格用清算价格是指整体资产完整保存下来，作为生产盈利能力出售的清算价格。这是由于整体资产本身具有继续使用的价值，清算出售的原因并不是因为整体资产不具有适当的盈利潜力，而是由于其他原因引起的，如因失去融资支
30、持和暂时经济困难而破产，因管理不力造成经营失败等。这时的清算价格实际上是整体资产处于本金市场的价格，因而在本质上与收益现值概念有一致之处。但是由于清算本身具有某种强制性，本金流动的公平市场条件不具备，因而续用清算价格时显低于收益现值，但通常高于有序清算价格。北京物资学院商学院 56补充补充-清算价格法（清算价格法（2 2）p清算清算价格法进行评估的前提条件价格法进行评估的前提条件n具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据n资产在市场上可以快速出售变现n所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额p清算价格法评估资产的清算价格法评估资产的方法方法n现行市价折扣法n模拟拍卖法n竞价法
31、北京物资学院商学院 57补充补充-清算价格法（清算价格法（3 3）p现行现行市价折扣市价折扣法法n指对被清理的资产，首先在市场上寻找一个相适应的参照物；然后根据快速变现原则估定一个折扣率并据以确定其清算价格。n例：例：一辆旧桑塔纳轿车，经调查在旧机动车市场上成交价为4万元，根据销售情况调查，折价20%可以当即出售，则车辆清算价格为4（1-20%）=3.2 万元。北京物资学院商学院 58补充补充-清算价格法（清算价格法（4 4）p模拟拍卖法模拟拍卖法n这种方法是根据向被评估资产的潜在购买者询价的办法取得市场信息，最后经评估人员分析确定其清算价格的一种方法。n 例：例：有大型拖拉机一台，拟评估其拍卖清算价格，评估人员经过对三个农场主、两个农机公司经理和三个农机销售员征询，其估价分别为：6万元、7.3万元、4.8万元、5万元、6. 5万元和7万元，平均价为 6.1万元。考虑目前年关将至和其它因素，评估人员确定清算价格为5.8万元。北京物资学院商学院 59补充补充-清算价格法（清算价格法（5 5）p竞价法竞价法n是由法院按照法定程序（破产清算）或由卖方根据评估结果提出一个拍卖的底价，在公开市场上由买方竞争出价，谁出的价格高就卖给谁。 北京物资学院商学院 60补充补充-清算价格法（清算价格法（6 6）