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1、 2023年商品房营销策划方案(5篇)商品房营销筹划方案篇一 任何的筹划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”供应一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。 在对_房地产市场现状进展了深入细致的了解和讨论分析的前提下，找出“站前广场”工程的资源问题与时机，以到达或超出“站前广场”原定销售规划，并为_定兴房地产公司塑造品牌。 第一节 市场分析 一、_市房地产市产根本状况 (一)2022年以来房地产开发投资大幅增长。 2022年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。 (二)房地产业开发的三个组成要素即
2、房地产开发的土地、资金、市场同步增长。 1、土地前期投入增加。 2022年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。 2、开发规模扩大，开发投资高速增长。 2022年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。 全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长奉献率为2.1%。从投资用途
3、看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。 3、企业融资力量有所增加，资金到位状况较好。 2022年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。 4、住房销售高速增长。 今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数根底上，保持高增长势头，2022年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长
4、1.2倍。 5、房地产业的进展与城市化建立严密，城市化建立促进了房地产业的进展，我市北扩南移的外延式城市扩展建立促进了房地产业的快速进展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。 二、房地产进展所面临的困难和挑战 一是商品房空置面积增加。 今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了
5、企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。 二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发力量低，竞争力差。 近几年来城市化建立的进展推动了房地产开发的进展，存在一个工程孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。 2022年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金，有的开发工程
6、前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发力量。 三是物业治理落后，配套设施不全。 房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业治理，其配套设施不全，治理也不标准，一些零星插建开发的住房没有物业治理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购置欲望，影响了持续开发。 四是外部因素制约。 银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房
7、公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和标准：房地产开发贷款必需“取得国有土地使用权证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于工程总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主体构造封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费工程多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场进展，从而影响整个房地产业的进展。 总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，进展空间较大。 市委、市政府提出加快城市化建立步伐，城市化建立需
8、要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，2022年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际阅历说明：当一国人均gdp到达300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，2022年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速进展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的2022年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若到达这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的进展潜力非常巨大。2022年_市城建投资公司成立，_城市建立工程开
9、发实行市场化，通过工程招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了_市房地产业特殊是商业地产的进展。 三、_市同类产品调查统计 “同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将_市_开发区，_市城西区及娄星区进展大体比照分析如下： 1、_开发区。 由于_为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，_开发区地段房地产都在卖自然环境。 明源大酒店： 核心竞争力：五星级酒店标准概念 其周边自然环境好; 用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等; 其定位为社会高薪阶层。 2
10、、城西地带。以新开发的工程-城西农贸综合市场为主。 城西农贸综合市场： 核心竞争力：_市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。 规模大，规划齐全，有功能优势： 拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。 住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。 定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。 3、城区地带。 环球商业广场： 核心竞争力： 1.八万平方米湘中地区超大规模财宝街区; 2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。 有功能优
11、势： 总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米 住房均价500多元每平方米。门面20_元至11000元每平方米。 定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境标准化的超大型、多功能财宝街区。 国贸商城： 核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。 四、消费者分析 依据_房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产阅历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下： 1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特殊要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新奇，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住
12、全封闭式的治理; 2、住宅(办公楼)及其四周的配套设施的根本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等; 3、67%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价格相对高层住宅廉价。而且以后的治理费用也相对较低。有一局部消费者选择小高层住宅， 4、消费者对物业治理的要求 a、供应保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色效劳(如家政、订购车票、托儿、托老效劳等); b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。 其次节 “站前广场”工程分析 一、工程优势分析 1、环境：坐拥_火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、
13、西去重庆、昆明，北达首都北京。_火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南其次大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。 2、地段：位于火车站正对面，四周楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚拢相当的人气和居住知名度。接近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。 3、进展：据有关信息_火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、消遣业、旅游业、物流及零售业将飞速进展。 4、物管：智能化治理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。 5、住宅(办公楼)设计建
14、立：小区的设计以自然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。 6、配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。 7、_市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购置不动产保值是最好的选择。 8、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。 二、工程劣势分析 1)品牌号召力： _房地产市场起步较迟，开头有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开头形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的胜利，已积存了相当的阅历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有
15、太强的品牌号召力。 2)市场承受力量： 由于_市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未消失。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。 3)竞争因素： 由于近年来很多开发商为了赶上房地产加速进展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。 三、竞争对手分析 第三节 推广策略界定 一、目标消费群界定 从“站前广场”工程本身的定位和素养动身，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是： 1、目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区四周投资置业者;以及自身具有经济
16、力量较强的阶层。 2、年龄：年龄大约在35到55岁， 3、家庭构造已进入中年期，居住空间之消遣性与休闲性较大，对生活要求很有质感。 4、对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。 5、有剧烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，但喜爱附庸风雅，盼望通过外在条件来追求文化品位。 商品房营销筹划方案篇二 一、市场背景： _位于_东部_地区，是_新区的重要组成局部，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。 _是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合进展的工业体系，全区共
17、有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。_不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 _所在寨上街，其南部为_老牌化工企业天津化工厂，她曾为_区的进展立下了汗马功绩，但随着改革开放的进展及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了_区的进展。随着_新一届领导班子对当地经济构造的调整，将第三产业作为_区构造的补充体，使_成为一个经济构造多角化的地区，从而保证_区经济的安康、可持续进展。 二、竞争对手分析： 由于_房地产市场的进展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及
18、感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进展归纳与比拟，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 1.在_我们的直接竞争对手是谁呢? 2.在_我们的间接竞争对手? 在_市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，详细缘由我们分列如下： _处于天化的四周，滨河小区处于烈士陵园四周，他们都远离于城区中心相对的位置优势，缺乏以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威逼; 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比
19、拟仍不在同一层面，要落后与第壹城。 而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。 三、竞争工程根本信息： 分析： 从已销售的户型比来看，其中两室占了肯定的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，_市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需赐予足够的重视。 在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90100之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。 3.楼栋售出率分析 分析：在我们工程楼栋售出状况的分析中
20、我们可以看出，大量消费消失于临街与临学校的一面，而在景观中心区四周的楼栋销售状况一般。消失这种状况的缘由，一方面是现场销售掌握的缘由，一方面也与居住观念有关。但这样的销售状况也为工程后期景观节点释放后的销售，供应有力的产品支持。 4.已售出产品面积区间与总价格区间分析： 四、已购客户分析 1.付款方式分析： 分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费力量上虽有肯定的问题，但他们具有相当稳定和充分的还款力量，且在消费意识上较为超前，这固然也与客户的职业及受教育的程度有关。 2.年龄构造分析： 分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主
21、要可以得出的推断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的承受力量较强，具有肯定的购置力及资金支配力量，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比方：子女的教育问题、消遣问题、收入及职业状况问题等。由于_当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。 3.行业分析： 行业 累计销售套数 累计百分比 天化 58 30.05% 石化 5 2.59% 个体及私营 36 18.65% 银行 9 4.66% 学校 9 4.66% 医院 5 2.59% 盐场 6 3.11% 税务 5
22、2.59% 规划局 2 1.04% 保险 2 1.04% 其它 56 29.02% 总计 193 分析：从已购客户的行业特征来看，大局部的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大局部为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在_当地的数量较多，为我们供应了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。 4.居住区域分析： 分析：从工程已购客户现居住区域状况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以_城区四周的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。 五、产品前期市场推广简要分析： _在前期的媒介宣传过程中，主要是
23、对_区的进展、顺驰的品牌、工程质量、物业及局部户型进展了市场传达。其工程的促销活动，主要是结合工程的工程节点进展了一些老客户的维系活动。 在我们对宣传及活动的分析当中，发觉了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对工程主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄缺乏。 六、分析|总结： 1. 对市场、产品、消费者的总结： 我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进展了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下： 市场：在_的房地产市场中充满着大量的房地产工程，单从供给量上来
24、讲已根本上可以满意市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2022年的_房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个工程来说，_将是一个各工程进展快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各工程的销售状况来看，虽然_已经进入了买方市场，虽然各工程都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个工程成为市场追赶的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的工程。 在这样的市场状况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场时机，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及
25、将来工作中的跟进措施。假如我们能够在将来的工作中，准时总结我们的阅历教训，准时调整我们的营销战略，准时登上市场领军者的宝座，我们的工程明天将会特别光明。 产品：在_房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。 虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是外表现象，那只是由于我们没能在工程的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必定会放量，我
26、们的工程必定会成为市场关注的热点，我们的工程必定会成为市场的领跑者。 消费者：在_当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济构造所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购置房地产产品供应了物质根底。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新奇事物的承受力量也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。 商品房营销筹划方案篇三 一、工程简介： _工程位于_房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 _现有的物业形态由连排别
27、墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，消失了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成_下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证估计_年5月底办下。
28、由此可见，目前_的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及根本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 _房地产市场的东南板块主要由三局部组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。 _位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但_在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分
29、与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争特别剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是_二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和_一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。 自_年底时尚party介入_楼市以来，小户型这种物业形态快速进展起来。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“
30、市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地消失了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且熟悉到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。 这与我们的市调结果完全全都。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比拟，我们没有优势。 商品房营销筹划方案篇四 前言 一、_楼市分析 共性化、形象
31、化竞争日益剧烈，将成为_市地产进展的潮流。物业工程要取得优异的销售业绩，就必需把握时机，尽竭利用自身的共性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富共性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、工程物业概述(略) 三、工程物业的优势与缺乏 优势： 1、位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷： 公共交通比拟便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、消遣、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊 3、小户型 2房2厅、3房
32、2厅，面积68.79-106.92平方米之间的小户型，以及供应菜单式装修，对于事业有成、家庭构造简洁、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 缺乏： 1、环境建立缺乏吸引性景观 环境建立缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升hs花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满意区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满意居住的需要，还要满意居住者特别的心理需求) 2、物业治理缺乏特色效劳 物业治理方面未能依据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色效劳，使hs花园在效劳方面缺乏了应有的共性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35-60岁之间经济富有有投资意识或
33、有习惯在北城生活的中老年人。 家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28-45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的治理者或小私营业主 家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、工程物业营销阻碍及对策 阻碍： 1、hs花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特殊单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量出售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其缘由有二。 一是区内人气不旺，二是
34、hs花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售; 二、依据区内居民的职业特点、年龄构造、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品尝的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 依据物业工程的自身特点和目标购房群特别的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业工程定位为：凸显人生至高境地，完善人生超凡享受的特别住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 -hs花园供应的(给您的)不止是满意满足的住宅 辉煌人生 hs花园的目标购房群大局部是事业有成的中青年老板和治理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。 超凡享受
35、： 享受入住便利 享受交通便捷 享受特殊效劳 享受都市繁华 享受至尊荣誉 七、两点整体建议 1、建hs广场和寓意喷泉 针对hs花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建hs广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给工程周边居民添一处夜来休闲、漫步散心的好去处。 试想：当夜幕降落的时候，沿一路走来。远远的看到hs广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。 如此一来，一方面能够增加hs花园的吸引性，提高hs花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的
36、认同，满意区内居民的荣誉感。 2、物业治理方面供应特色家政效劳 hs花园的目标购房群大局部是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故hs花园在物业治理方面可以依据居民的实际需要供应_送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政效劳。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增加hs花园对目标购房群的吸引力。 八、广告宣传 hs花园的广告宣传要到达以下三个目的： 1、尽竭传达hs花园的优势与卖点; 2、尽快树立起hs花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象; 3、直接促进hs花园的销售。 基于以上三个目的和太原房地产市场始终以来的广告状况。我们建议把
37、锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广揭发展期。 在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达hs花园的优势与卖点; 在广揭发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造hs花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场pop直接促进楼盘的销售。 广告切入期(1-2个月) 1、报纸软文章 主题1：辉煌人生，超凡享受 -记“我”为什么选择hs花园 主题2：事业生活轻松把握 -记hs花园特殊的家政效劳 2、系列报纸硬广告 主题1：辉煌人生，超凡享受 -这里离购物休闲广场只有45分钟 主题2：辉煌人
38、生，超凡享受 -家里面的消遣休闲 主题3：辉煌人生，超凡享受 -hs广场就是我们家的后花园 3、网络宣传同样突出相应的主题，进展丰富多彩的小型的对工程的争论和发表文章，为硬广告的投放供应素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。 广揭发展期(3-4个月) 1、报纸 从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。 2、电视 协作促销活动和对开发公司的专访等形式对工程从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和工程的优势方面进展正面宣传，建立工程及开发商的良好口碑。 3、电台 通过电台协作_网的购房者俱乐部活动和协作工程的形象，给目标受众
39、以声音和感官的信息传达。 4、单张 通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大工程自身的影响范围。 5、户外广告 在工程周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告; 在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告; 在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌; 6、车身广告 工程 - 繁华地段 工程 - 购物中心 工程 - 火车站 7、公共活动 举办各种公共活动，树立hs花园美妙形象，快速提升hs花园的知名度、美誉度和记忆度。 hs广场落成剪彩仪式 邀请北城区各界知名人士及hs花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及消遣节目等) 寓义喷泉征名及题名
40、活动 以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集hs广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开呈现场题名活动。在题名现场向热心参加并支持征名活动的群众致以感谢并嘉奖(依据所供应的名称与所题名称的接近程度进展嘉奖)。 hs花园“文化活动月”活动 一方面丰富工程周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于快速树立hs花园美妙的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的留意，为新闻报道供应很好的素材，有利于大范围内提高hs花园的知名度，造成持续记忆。 1)向北城区各界人士赠送或优待供应当月影院大片入场券; 2)于各节假日及
41、工休日在hs广场举办各种歌舞表演、文化活动等; 3)在北城区范围内开展hs花园“文化活动月”万人签名活动。 8、网络 通过_搜房进展全面宣传，协作网络炒作和_市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一局部产品。 _市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费力量不行低估。) 工程网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台); 网站论坛同时进展争论，使开发商和将来业主进展全面沟通，以便于了解客户的根本状况，更好的拉动销售。 9、dm直投杂志 _市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进展宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表
42、现的淋漓尽致。 九、费用预算(略) 十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，相互供应新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以到达最正确宣传效果;共同筹划新节目、新栏目。 网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在肯定时间内可能制造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽一样，但若结合起来，其潜在受众将是非常巨
43、大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。 网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进展立体报道，到达舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的特长，使观众尽快得到初步的，鲜亮的，直观的感性熟悉;电台、报纸则克制电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思索;杂志的针对性强、生命周期长的特点。 这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的状况特点，选择适宜的信息传递给目标受众，同时保证广告简单被目标受众承受。媒体联动既发挥了各自的特长，又穿插互补，弥补了各自的缺乏和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。 我们秉承如下方面原则： 1、经济节省，最大限度为客户省钱。 2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进展很好地结合。 3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于群众媒体，通常可以有效地帮忙建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广