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1、0房地产基金发展动态及创新案例分析 唐唐 琪琪 20112011年年6 6月月 上海上海1Contents 1.1.房地产基金发展动态房地产基金发展动态 3.3.房地产基金的未来发展路径房地产基金的未来发展路径 2.2.房地产基金创新案例分析房地产基金创新案例分析2基金的基本架构基金的基本架构3房地产基金的发展现状房地产基金的发展现状n房地产基金：推而广之即为房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品房地产投资金融产品”。4结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2 2号号5结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金百瑞宝
2、盈建业地产信托基金2 2号号一、收益条款：一、收益条款：固定固定+浮浮动收益收益。1 1、固定收益固定收益为8.5%/8.5%/年。年。2 2、如信托、如信托计划划优先受益人分配收益先受益人分配收益时，当期核算，当期核算现金收益率未达到金收益率未达到8.5%/8.5%/年的，由建年的，由建业集集团补足；足；3 3、信托、信托计划以非正常清算方式划以非正常清算方式退出退出项目公司目公司的，建的，建业集集团承承诺根据基金投根据基金投资期限，以期限，以不不低于低于15%/15%/年的溢价率收年的溢价率收购信托信托计划持有的划持有的项目公司的所有股目公司的所有股权；二、基金要点：二、基金要点：1 1、
3、股、股权投投资模式模式2 2、结构化信托：构化信托：优先先级与一般与一般级比例比例为3:13:1。3 3、信托期限、信托期限:3+1+1:3+1+1。4 4、信托、信托资金用途：主要以增金用途：主要以增资和新和新设公司形式公司形式组合投合投资于建于建业集集团下属下属项目公司。目公司。6结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金银泰零售业发展投资基金银泰零售业发展投资基金1 1期项目集合资金信托计划期项目集合资金信托计划7结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本8非结构化房地产信托基金非结构化房地产信托基金泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划泰发上元
4、基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划9非结构化房地产基金非结构化房地产基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本10非结构化房地产信托基金非结构化房地产信托基金平安信托同鑫平安信托同鑫1 1号、号、2 2号股权投资信托计划号股权投资信托计划期限期限为五年五年预期收益率：预期收益率：22%/22%/年年11非结构化房地产信托基金非结构化房地产信托基金复地天元一号股权投资信托计划复地天元一号股权投资信托计划12非结构化房地产基金非结构化房地产基金稳盈股权投资基金稳盈股权投资基金13非结构化房地产基金非结构化房地产基金有限保本有限保本保本措施：回购承诺保本措施：回购承诺14房地产基金收益率状况统计
5、分析房地产基金收益率状况统计分析15房地产信托关键要素分析房地产信托关键要素分析固固定定收收益益产产品品必必定定是是有有限限保保本本产产品品16信托信托-房地产基金的规模化募集路径房地产基金的规模化募集路径万达商业地产发展基金万达商业地产发展基金号、号、号号信托计划：信托计划：募集资金均达到募集资金均达到15亿元亿元17房地产信托的发展现状房地产信托的发展现状监管管层严控控 银监会会对房地房地产信托信托业务实施窗口指施窗口指导规模吃模吃紧融融资成本成本节节攀升攀升18净资本管理下信托公司的新挑战净资本管理下信托公司的新挑战n净资本管理的监管标准净资本管理的监管标准n净资本净资本2 2亿元亿元n
6、净资本净资本/各项业务风各项业务风险资本之和险资本之和100%100%n净资本净资本/净资产净资产40%40%19监管层的监管压力来自何方？监管层的监管压力来自何方？n出于房地产调控的原因？出于房地产调控的原因？OROR另有内情另有内情？n问题提出：问题提出：为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么房地产信托成为银监会的监管重点？为什么房地产信托成为银监会的监管重点？20信托产品与保本信托产品与保本n重要提示：重要提示：所有的房地产信托产品都是有限保本产品所有的房地产信托产品都是有限保本产品n非保本信托产品的
7、投资方向集中于证券市场非保本信托产品的投资方向集中于证券市场21信托产品与保本信托产品与保本22房地产信托的发展空间预测之一房地产信托的发展空间预测之一“刚性性兑付付”已已经成成为房地房地产信托信托发展的展的紧箍咒箍咒问题提出：提出：房地房地产信托的信托的发展取决于信托公司的展取决于信托公司的刚性性兑付能力而非管理能力？付能力而非管理能力？23房地产信托的发展空间预测之二房地产信托的发展空间预测之二“有限保本有限保本”已已经成成为房地房地产信托信托产品的品的标签回回购承承诺：最基本的房地：最基本的房地产信托信托“保本机制保本机制”问题：谁提供回提供回购承承诺？如何保？如何保证回回购承承诺的履行
8、？的履行？24房地产基金的背景之辩房地产基金的背景之辩n开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易25汉威资本收购第五广场项目汉威资本收购第五广场项目26基金管理方的信用放大基金管理方的信用放大稳实股权投资基金稳实股权投资基金n期限：期限：2 2年年n预期收益率：预期收益率：10%/10%/年年n特点：向金地集团体系特点：向金地集团体系外项目投资。外项目投资。n风险控制：风险控制：天津稳恒天津稳恒（金地关联企业）提供（金地关联企业）提供回购担保承诺回购担保承诺。27私募基金案例分析私募基金案例分析建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目建银精瑞投资基金之
9、稳健收益系列久隆项目28房地产基金的背景之辩房地产基金的背景之辩“有限保本有限保本”：对国内房地国内房地产基金影响甚大基金影响甚大“有限保本有限保本”的运作基的运作基础：1、股、股东或出或出资方背景支持方背景支持2、抵押、抵押、质押等押等风险控制措施控制措施29房地产基金的现实困境房地产基金的现实困境收益率收益率节节攀升已攀升已经成成为房地房地产基金基金难以承受之重以承受之重房地房地产基金如何走出收益率攀升之困境？基金如何走出收益率攀升之困境？30机构投资者的理财需求偏好机构投资者的理财需求偏好新的保本机制的引入新的保本机制的引入保保险公司的介入：公司的介入：为信托信托计划划兑付提供保付提供保
10、险服服务。海螺水泥于海螺水泥于20112011年年6 6月月1414日通日通过董事会决董事会决议，同意公司将，同意公司将总金金额为4040亿元的元的经营资金用于理金用于理财。其中与四川信托其中与四川信托设立信托立信托计划，划，信托信托资金金7.57.5亿元元，信托期限，信托期限为1 1年，年，预期年化期年化收益率收益率为8.5%8.5%。上述信托上述信托计划划设立之同立之同时，中国，中国银行行芜湖分行湖分行为该信托理信托理财计划在划在中中银保保险有有限公司安徽分公司限公司安徽分公司进行投保行投保，海螺水泥是被保海螺水泥是被保险人和受益人人和受益人。该信托理信托理财计划到期后，如被保划到期后，如
11、被保险人持有的信托理人持有的信托理财计划份划份额所所对应的信托理的信托理财计划划资产净值加上累加上累计分分红款款项之和，低于信托理之和，低于信托理财计划成立日本金与信托划成立日本金与信托理理财计划合同划合同约定的定的预期收益之和的，中期收益之和的，中银保保险将按照保将按照保险合同的合同的约定，定，负责向被保向被保险人人赔偿上述差上述差额。重要提示：重要提示：机构投机构投资者的理者的理财偏好：偏好：1 1、期限、期限1 1年之内年之内2 2、固定收益、固定收益31和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划32信托计划的流动性安排信托计划的流动性安排和泓和泓1
12、1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划n一、一、封闭期为封闭期为1 1年年。n二、其后二、其后每年可分两次赎回每年可分两次赎回。n每年每年6 6月月3030日，日，1212月月3030日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已经届满的信托单位。经届满的信托单位。n三、三、每年可分四次申购每年可分四次申购：n申购期为每季度末月第申购期为每季度末月第3030日（例如：日（例如：3 3月月3030日，日，6 6月月3030，9 9月月3030日，日，1212月月3030日）前日）前3030个工作日。个工作日。n33
13、结构化信托的财务杠杆结构化信托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限信托期限为1 1至至3 3年年信托公司收取年浮信托公司收取年浮动信托信托报酬酬为：劣后：劣后级本金本金（信托（信托计划回划回报-9%-9%）0.230.23。34结构化信托的财务杠杆结构化信托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限信托期限为3 3年（包含）至年（包含）至6 6年年信托公司收取年浮信托公司收取年浮动信托信托报酬酬为：劣后：劣后级本金本金（信托（信托计划回划回报-9%-9%）0.330.33。35结构
14、化信托的财务杠杆结构化信托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限信托期限为6 6年（包含）及以上年（包含）及以上信托公司收取年浮信托公司收取年浮动信托信托报酬酬为：劣后：劣后级本金本金（信托（信托计划回划回报-9%-9%）11。36信托计划的发行安排信托计划的发行安排和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划信托信托计划的投划的投资顾问公司北京上投柏金投公司北京上投柏金投资管理有限公司，与代管理有限公司，与代销本信托本信托计划的划的银行展开如下方式的合作：行展开如下方式的合作：按合作按合作银行在本信托
15、行在本信托计划的划的销售售额的的1:1.51:1.5配比存款。配比存款。(注：注：1 1，指，指银行行销售本信托售本信托计划的数划的数额；1.51.5，指上投柏金，指上投柏金为银行在已行在已销售售信托数信托数额的基的基础上配比的上配比的1.51.5倍存款倍存款)信信托托计划成立后，划成立后，10101515个工作日内，存款个工作日内，存款资金存入合作金存入合作银行；行；存存入入银行的行的资金按金按项目目进度使用；度使用；合合作按照作按照长期期滚动的原的原则进行，行，项目的目的销售回款同售回款同样按比例存入合作按比例存入合作银行；行；优先与合作先与合作银行开展按揭合作。行开展按揭合作。37房地产
16、基金的规模化发展路径房地产基金的规模化发展路径“结构化构化”财务杠杆所杠杆所带来的来的财务风险及杠杆效益？及杠杆效益？收益支付承收益支付承诺？回回购承承诺？流流动性安排？性安排？38房地产基金的未来发展路径房地产基金的未来发展路径39答疑与交流答疑与交流电话：电话：18601203470邮箱： 专注于信托、私募基金、财富管理等领域的研发培训及投融资咨询服务。专注于信托、私募基金、财富管理等领域的研发培训及投融资咨询服务。为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、中国投资担保有限公司等多华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、中国投资担保有限公司等多家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提供培训及咨询服务。供培训及咨询服务。