《深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页中原出品71258.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页中原出品71258.pptx（93页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导户型规划推导分析点分析点:深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究本项目自身条件的研究 客户群体研究客户群体研究目的目的:最终推导出面积比例和面积建议最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/红树林红树林/华侨城华侨城/香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例:依依照
2、照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三
3、三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例推导过程推导过程分析过程分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征考
4、虑年限的变化特征,寻找之间的规律寻找之间的规律;选取选取03-0603-06年年，同质片区同质片区的共的共1919个典型项目进行分析个典型项目进行分析;目的要求目的要求:由同质片区分析由同质片区分析,找出基本变化规律找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场数据库中原三级市场数据库1 1:样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准21319个个3年年深圳关内高端住宅项目深圳关内高端住宅项目片区片区:蛇口蛇口/华侨城华侨城/红树林红树林/香蜜湖香蜜湖同质片区03-06年已/在/
5、近期销售项目分析 选取案例四大片区选取案例四大片区:蛇口蛇口 华侨城华侨城 红树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在的片区以及本项目所在的片区片区片区/项目项目0303年已售项目年已售项目0404年已售项目年已售项目0505年已售项目年已售项目0606年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区兰溪谷兰溪谷半岛城邦半岛城邦1 1期期花园城花园城3 3期期2 2号号华侨城片区华侨城片区红树东方红树东方天鹅堡天鹅堡2 2期期红树林片区红树林片区中信红树湾中信红树湾1 1期期中信红树湾中信红树湾2 2期期御景东方御景东方(在在)浅水湾浅水湾(在在)香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都水榭花都2 2期期国际公馆国际
6、公馆1 1期期熙园熙园香域中央香域中央国际公馆国际公馆2 2期期水榭花都水榭花都3 3期期本片区本片区天骄华庭天骄华庭海月海月3 3期期后海花半里后海花半里(在在)东海湾豪园东海湾豪园(10(10月月)1.03-061.03-06年面积和比例统计年面积和比例统计0303年年0404年年0505年年0606年年项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式水榭花都水榭花都2 2期期121-130121-130占占25%25%171-203171-203占占75%75%中旅国际公馆中旅国际公馆1 1期期9494 占占4%4%116-164116-164 占占50%50%165-185165-18
7、5占占39%39%185185以上以上 占占7%7%熙熙 园园125125161161 占占41.841.8177-20377-203 占占32.9%32.9%215-330215-330 占占9%9%209-244209-244 16.3%(16.3%(跃跃)红树东方红树东方103-125103-125 占占29%29%155-220155-220 占占69%69%267-276267-276 占占1.2%1.2%天骄华庭天骄华庭4343 占占17%17%120120 占占23%23%150150 占占53%53%225225占占6%6%320320 占占2%2%中信红树湾中信红树湾1 1期
8、期91-9891-98 占占15.4%15.4%154-173154-173占占35%35%164-266164-266 占占44%44%主力主力160-170160-170，202-208 202-208 270379270379占占5.6%5.6%兰溪谷兰溪谷1 1期期123123133133 占占1717140140180180 占占2525190320190320占占8%8%香域中央香域中央130130160160 占占1818167167209209 占占5252190190220220 占占2727230-260230-260 占占2020招商海月招商海月3 3期期114-1281
9、14-128 占占42%42%136-152136-152 占占45%45%210210占占11%11%230230占占2%2%水榭花都水榭花都3 3期期147-166147-166 占占2222190-204190-204 占占7171270-308270-308占占6 6中旅国际公馆中旅国际公馆2 2期期105-127105-127占占51%51%153-187153-187占占49%49%主力主力120-127120-127主力主力150-160150-160天鹅堡天鹅堡2 2期期2 2区区150150以上占以上占10%10%160160180180占占70%70%占占20%20%中信红
10、树湾中信红树湾2 2期期144-193144-193占占38%38%176-255176-255占占57%57%主力主力220-250220-250289-458289-458占占5%5%花园城花园城3 3期期2 2号地号地50-7050-70占占15%15%9812098120占占35%35%主力主力110110140-170140-170，占，占45%45%主力主力160-170160-170210210占占5%5%半岛城邦半岛城邦1 1期期77-8777-87占占21%21%101-136101-136占占41%41%主力主力122-136122-136147218147218占占35%
11、35%主力主力147-164147-164 220 220 260260占占3%3%御景东方御景东方119119占占17%17%149-235149-235占占83%83%主力主力149-151149-151186-197186-197225-235 225-235 后海花半里后海花半里70707575占占24%24%8181124124 占占76%76%主力主力110-124 110-124 浅水湾浅水湾157-280157-280占占100%100%主力主力160-190 160-190 东海湾豪园项目东海湾豪园项目90-10090-100占占35%35%140-160140-160占占6
12、0%60%200200以上占以上占5%5%通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房三房、四房户型在户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，中，五房五房比例明显较大。比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。区间及面积比例
13、的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾中信红树湾1 1期期半岛城邦半岛城邦1 1期期约约152期期现象一：参考项目一期有，二期均没有。现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/；后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;现象现象二：二：现象三：现象三：0关于两房关于两房现象四：现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42。关于两房关于两房结论：综合以上现象可以发现：综合以上现象可以发现：n 高档次住宅项目，普遍不设置两房
14、，高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；的比例，并且都是弥补较差的位置；n 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期取消了一期中的两房以提升项目的整体档次中的两房以提升项目的整体档次；n 两房在项目中的两房在项目中的单价单价由于位置、总价的关系，由于位置、总价的关系，普遍低于大户型普遍低于大户型；n 片区中片区中容积率偏低，规模较大的项目容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。，普遍都不设置两房单位。03-0603-0
15、6年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此据此线性趋势预测线性趋势预测，0707年本项目可以参考主力房型比例为年本项目可以参考主力房型比例为三房约为三房约为3434左右，四房约为左右，四房约为5858左右，五房约为左右，五房约为8 8左右左右;2.2.整体三房、四房供应比例分析（新）整体三房、四房供应比例分析（新）0303年下旬至今，年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显
16、放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究我们的研究将从这些区间中研究03-0603-06年面积区间的畅销段年面积区间的畅销段;3.3.各户型基本面积区间分析各户型基本面积区间分析单位0303年年0404年年0505年年0606年年1-51-5月月()上限130130220220360360173173266266326326193193255255384384136136280280378378下限10310315015021921995951361362302301051051531532362368181140140254254弹性区间2727707014114178781301309696
17、88881021021481485555140140124124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130120-130154-173154-173、114-128114-128、89-9389-93145-165145-165110-125110-125170-200170-200136-152136-152，160-170160-170，202-208 202-208 150-180150-180，190-204190-204，220-250220-250140-170140-170，190-220190-220三
18、房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在三房户型区间设置在110110125125 、130-150130-150之间；之间；四房户型区间设置在四房户型区间设置在170170185185、200 220220之间；之间；五房户型区间设置在五房户型区间设置在250-320250-320之间；之间；结论：结论：4.03-064.03-06各户型畅销区间分析各户型畅销区间分析五房含复式230-280230-280227-276227-276、267-334267-334268-320268-320初步推导户型面积
19、和比例初步推导户型面积和比例结论一结论一:说明说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-12513015017
20、0-185200-220250-320 面积面积比例比例32-3632-3655-6155-615-115-11意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区区域域特特点点 蛇蛇口口/红红树树林林/华华侨侨城城/香香蜜湖蜜湖 代代表表案案例例:依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发展年限选取发展年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间和比例进行系统分析间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出
21、同同质质片片区区同同类类项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修正本项目的修正本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型区间调整项目的型区间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求户型系统分析求户型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行项目修正行项目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项目的项目的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策
22、略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行项目修正行项目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积比例积比例分析过程分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析通过同质片区潜在竞争项目进行分析;选取选取0606年年-07-07年的共年的共4 4个项目进行分析个项目进行分析;目的要求目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例面积比例进行修正进行修正;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场
23、数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程2 2:选取案例来自蛇口以及本项目所在片区选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析片区片区/项目项目06-0706-07年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区半岛城邦半岛城邦2 2期期本片区本片区宝能项目宝能项目皇庭项目皇庭项目海月海月4 4期期本本案案半岛城邦半岛城邦2 2期期海月海月4 4期期宝能宝能项目项目皇庭项目皇庭项目1.071.07年潜在竞争项目面积和比例统计年潜在竞争项目面积和比例统计项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式招商海月招商海月4 4期期40-5040-50(1(1房公寓房公寓)-110
24、110120120160-165160-165225225-320-320约约500500套套17%17%约约8585套套-25%25%约约125125套套50%50%约约250250套套8%8%约约4040套套宝能项目宝能项目-75-8575-85100-135100-135140-187140-187225-270225-270约约10131013套套-15%15%约约151151套套48%48%约约466466套套32%32%约约334334套套5%5%约约5353套套半岛城邦半岛城邦2 2期期-125-160125-160 180-250180-250 300300约约900900套套
25、-40%40%约约360360套套50%50%约约440440套套10%10%约约9090套套 皇庭项目皇庭项目-120-130120-130140-150140-150-约约322322套套-60%60%约约193193套套40%40%约约129129套套-合计合计约约27352735套套约约8585套套约约151151套套约约11441144套套约约11531153套套约约183183套套合计比例合计比例3 36 6424242427 7三房四房是主力户型，五房均不超过三房四房是主力户型，五房均不超过1010二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式区间区间75-8575-85-110-
26、120 110-120 120-140120-140140-160140-160160-185 160-185 250-300250-300比例比例6 6424242427 7潜在竞争项目主力户型区间和比例统计潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一结论一主力户型区间和比例统计主力户型区间和比例统计分析原则分析原则:为合理规避竞争，修正比例为合理规避竞争，修正比例.三房在三房在110-120110-120之间存在竞争之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例建议适当缩减三房的比例;四房四房170-220170-220为非直接竞争区间为非直接竞争区间,建议保持目前比例建议保持目前比例;五房含复式以上竞
27、争空白点五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大建议本项目比例适当增大;二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式区间-110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 比例比例-32-3632-3655-6155-615-115-11第一次修正面积比例第一次修正面积比例结论二结论二:三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 面积面积比例比例30-3430
28、-3455-6155-617-137-13通过潜在竞争修正套数比例0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130150170170-185-185200200-220-220250-320 250-320 套数比例套数比例32-3632-3655-6155-615-
29、115-11结论一结论一结论二结论二意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/红树林红树林/华侨城华侨城/香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例:依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2
30、2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研
31、研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例分析过程分析过程:通过同质片区三级市场成交和需求进行分析通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;选取各片区典型案例进行鉴别分析选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求目的要求:第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积对本项目进行面积区间面积区间修正修正;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场数据库中原三级市场数据库/中原四片区地铺中原四片区地铺推导过程推导过程3 3:选取案例四大片区选取案例四大片区:
32、蛇口蛇口 华侨城华侨城 红树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在片区以及本项目所在片区同质片区03-06年三级市场整体及个案分析片区片区个案项目个案项目本片区本片区天骄华庭、海月花园天骄华庭、海月花园蔚蓝海岸蔚蓝海岸蛇口片区蛇口片区花园城、兰溪谷花园城、兰溪谷华侨城片区华侨城片区波托菲诺波托菲诺天鹅堡天鹅堡红树林片区红树林片区红树湾红树湾1 1期期香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都、香域中央水榭花都、香域中央蛇口蛇口片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型户型成交比例成交比例面积区间面积区间（）（）主力面积主力面积平均总价平均总价（万元）（万元）平均单价平均单价（元（元/）一房一房两房两房7
33、.1%7.1%75.03-87.6375.03-87.6380.57 80.57 818110053 10053 三房三房42.9%42.9%97-176.4897-176.48130.48 130.48 15615611956 11956 四房四房35.7%35.7%145.58-223.7145.58-223.7185.39 185.39 25325313645 13645 五房五房14.3%14.3%170.61-247.96170.61-247.96209.29 209.29 24424411659 11659 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高
34、，约占总比例的三房四房比例较高，约占总比例的7878；本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为三房平均面积约为130130平平,四房平均面积四房平均面积约为约为185185平平.1.1.蛇口片区三级市场成交分析蛇口片区三级市场成交分析三房户型面积明显较低，与四房相差约15由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。华侨城华侨城片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型成交比例面积区间（）主力面积平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房10.9%55.81-83.6379.28 8510711 三房三房42.2%42.2%113-219.72113-219
35、.72152.25 152.25 19319312701 12701 四房四房31.3%31.3%168-330168-330215.06 215.06 33733715649 15649 五房五房15.6%15.6%145.12-334.66145.12-334.66237.45 237.45 39839816777 16777 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达三房四房比例稍低，但比例仍然高达7373；本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为三房平均面积为152152平平,四房平均面积四房平均面积为为215215平平,户均面积居
36、四大片区之首;与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。2.2.华侨城片区三级市场成交分析华侨城片区三级市场成交分析房型成交量排名房型成交量排名:三房三房 四房四房 五房五房13019345246.3-301.22656五房12576 12576 243243166.37-265.5166.37-265.5193.61 193.61 57.1%57.1%四房四房10949 10949 169169102-183102-183154.09 154.09 32.1%32.1%三房三房11183 10478.5
37、1-88.7293.00 3.6%两房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均单价（元/）平均总价（万元）面积区间（）主力面积成交比例户型环红树湾环红树湾片区三级市场成交资料（05.1006.3）原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近三房四房为主，比例接近9090；由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大；三房四房平均面积较大；三房平均面积为三房平均面积为154154平平,四房平均面积为四房平均面积为193193平平;本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。
38、3.3.环红树湾片区三级市场成交分析环红树湾片区三级市场成交分析房型成交量排名房型成交量排名:四房四房 三房三房 五房五房户型上的分布十分集中，户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达三房四房的比例高达8383；虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平三房四房平均面积较小；三房平均面积为均面积为129129,四房平均面积为四房平均面积为178178;统计结果显示，统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2 2万万/。环香蜜湖环香蜜
39、湖片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型户型成交比例成交比例面积区间面积区间（）（）主力面积主力面积平均总价平均总价（万元）（万元）平均单价平均单价（元（元/）一房一房2.6%2.6%48-53.0348-53.0350.52 50.52 616112105 12105 两房两房3.8%3.8%80.84-90.6380.84-90.6385.18 85.18 10210211644 11644 三房三房47.4%47.4%94.2-219.8194.2-219.81129.13 129.13 17017013160 13160 四房四房35.9%35.9%140.13-239.571
40、40.13-239.57178.50 178.50 26326314763 14763 五房五房10.3%10.3%118-350118-350227.24 227.24 4514511985319853原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部4.4.环香蜜湖片区三级市场成交分析环香蜜湖片区三级市场成交分析本片区平均价格在四大片区中最高本片区平均价格在四大片区中最高四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，整体仍以三房四房为主，其中其中三房主力需求面积为三房主力需求面积为130-150平平,四房主力需求面积为四房主力需求面积为
41、170-190平平;根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，遍反映，五房的客户诚意度较高；五房的客户诚意度较高；5.5.四片区三级市场需求分析四片区三级市场需求分析原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房120 120 1238760 1238760 10323 10323 四房四房151 151 1762623 1762623 11673 11673 五房五房230 230 23
42、43240 2343240 10188 10188 两房成交极少，三房成交两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。手成交明显呈大户化特征。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部天骄华庭天骄华庭四房平均单价最高；三房单元及五四房平均单价最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低；的成交极少而且价格最低；从各户型面积来看，天骄华庭的户从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。型面积较大。6.6.各片区典型各片区典型个案三级市场分析个案三级市场分析成交
43、以三房为主，二房和成交以三房为主，二房和四房居其次四房居其次;原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部招商海月招商海月从价格来看，由于户型景观好，四从价格来看，由于户型景观好，四房单元的价格最高；三房单元价格房单元的价格最高；三房单元价格也比较坚挺；而五房单元由于集中也比较坚挺；而五房单元由于集中于一期，价格比四房稍低，两房成于一期，价格比四房稍低，两房成交相对活跃交相对活跃.仅次于三房仅次于三房.成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1101101155000 1155000 1050010500四房四房14014015883001588300113451134
44、5五房五房208208234728023472801128211282成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房105 105 1181880 1181880 11256 11256 四房四房163 163 2228210 2228210 13670 13670 五房五房180 180 2358360 2358360 13102 13102 蔚蓝海岸二手房成交蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过中，三房的比例超过一半，二房、五房比一半，二房、五房比重较低，四房比例不重较低，四房比例不足三成。足三成。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蔚蓝海岸蔚蓝海岸从价格来看，蔚
45、蓝海岸的二手成交从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均，但四房五房的价格价格比较平均，但四房五房的价格偏高；偏高；从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。面积较大。大户成交以四房最多，大户成交以四房最多，三房的成交比例最低。三房的成交比例最低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部从面积来看，三房面积很小从面积来看，三房面积很小,价格价格也最低；也最低；从价格来看，几种户型的差异不大。从价格来看，几种户型的差异不大。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房90909450
46、00 945000 1050010500四房四房170170197200019720001160011600五房五房240240288720028872001203012030蛇口蛇口-花园城项目花园城项目成交以四房最多，成交以四房最多，五房占一定比例。五房占一定比例。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部该项目从三级市场成交量来看三房该项目从三级市场成交量来看三房和四房的表现最为活跃和四房的表现最为活跃.尤其是尤其是160平左右的四房平左右的四房,其次是大三房其次是大三房成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1301302340000 2340000 1800
47、018000四房四房160160304200030420001800018000五房五房190190380000038000002000020000蛇口蛇口-兰溪谷兰溪谷1 1期项目期项目花园城三级市场成交统计成交以四房五房为主，成交以四房五房为主，三房成交比例较低。三房成交比例较低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区属传统典型豪宅片区本片区属传统典型豪宅片区,客户需求也已非常鲜明客户需求也已非常鲜明,对于四房对于四房以上的需求和成交特点明显以上的需求和成交特点明显.尤以尤以四五房最为活跃；四五房最为活跃；本项目项目成交户型面积非常大。本项目项目成交户型面积非常大。成交户型成交户型平均
48、面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房165 2724975 16515 四房四房252 4104324 16287 五房五房345 5866035 17003 华侨城华侨城-波托菲诺波托菲诺天鹅堡项天鹅堡项目目成交以三房四房为主，成交以三房四房为主，五房成交高于二房五房成交高于二房.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已属性典型豪宅片区本片区目前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化客户需求也已偏向成熟化,对于三对于三房以上的需求和成交特点明显房以上的需求和成交特点明显.尤尤以三房最为活跃以三房最为活跃.五房面积明显增大。五房面积明显增大。成交户型成交户型平均面积
49、平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1351351626750 1626750 1205012050四房四房155155195610019561001262012620五房五房278278295596029559601485214852红树林红树林-中信红树湾项目中信红树湾项目成交以四房五房为主，成交以四房五房为主，三房需求未能得到满足。三房需求未能得到满足。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已成为平均价格最高的本片区目前已成为平均价格最高的豪宅片区豪宅片区,价格已经冲到一个阶段价格已经冲到一个阶段高位；高位；客户需求也非常成熟，对于四房以客户需求也非常成熟，对于四房以
50、上的需求和成交非常畅旺。上的需求和成交非常畅旺。项目面积基本以舒适型为主。项目面积基本以舒适型为主。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房145 145 3098215 3098215 21367 21367 四房四房176 176 4199536 4199536 23861 23861 五房五房236 5865780 24855 环香蜜湖环香蜜湖-水榭花都项目水榭花都项目成交以三房四房为主，成交以三房四房为主，五房成交较少五房成交较少.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本项目成交价格处于片区中高价位本项目成交价格处于片区中高价位水平；水平；户型面积也基本相