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1、商业银行贷款业务管理商业银行贷款业务管理11 商业银行贷款业务分类商业银行贷款业务分类商业银行贷款业务分类商业银行贷款业务分类期限：期限：期限：期限：（活期、定期）贷款（活期、定期）贷款（活期、定期）贷款（活期、定期）贷款保障：保障：保障：保障：（信用、（信用、（信用、（信用、担保（抵押）担保（抵押）担保（抵押）担保（抵押）、票据贴现）贷款、票据贴现）贷款、票据贴现）贷款、票据贴现）贷款对象：对象：对象：对象：（公司、消费公司、消费公司、消费公司、消费）贷款）贷款）贷款）贷款用途：用途：用途：用途：（流动资金、固定资金、不动产）贷款（流动资金、固定资金、不动产）贷款（流动资金、固定资金、不动产
2、）贷款（流动资金、固定资金、不动产）贷款偿还方法：偿还方法：偿还方法：偿还方法：（一次偿还、分期偿还）贷款（一次偿还、分期偿还）贷款（一次偿还、分期偿还）贷款（一次偿还、分期偿还）贷款利率确定方式：利率确定方式：利率确定方式：利率确定方式：（固定利率、浮动利率）贷款（固定利率、浮动利率）贷款（固定利率、浮动利率）贷款（固定利率、浮动利率）贷款贷款质量：贷款质量：贷款质量：贷款质量：（正常、关注、次级、可疑、损失正常、关注、次级、可疑、损失正常、关注、次级、可疑、损失正常、关注、次级、可疑、损失）贷款）贷款）贷款）贷款第1页/共53页NoteNote：关于个人消费贷款：关于个人消费贷款：关于个人
3、消费贷款：关于个人消费贷款1.1.1.1.个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款2.2.2.2.汽车消费贷款汽车消费贷款汽车消费贷款汽车消费贷款第2页/共53页2 2 商业银行抵押贷款商业银行抵押贷款商业银行抵押贷款商业银行抵押贷款一、内涵和特征一、内涵和特征一、内涵和特征一、内涵和特征1.1.抵押和抵押贷款抵押和抵押贷款抵押和抵押贷款抵押和抵押贷款 抵押为一种民事担保制度。债务人提供一定抵押为一种民事担保制度。债务人提供一定抵押为一种民事担保制度。债务人提供一定抵押为一种民事担保制度。债务人提供一定的财产作为履行债务的担保的财产作为履行债务的担保的财产作为履行债务的
4、担保的财产作为履行债务的担保 银行以抵押方式发放的贷款，称为抵押贷银行以抵押方式发放的贷款，称为抵押贷银行以抵押方式发放的贷款，称为抵押贷银行以抵押方式发放的贷款，称为抵押贷款款款款第3页/共53页2.2.2.2.抵押权及其特性抵押权及其特性抵押权及其特性抵押权及其特性 法律规定的抵押权人对于抵押物行使的权利法律规定的抵押权人对于抵押物行使的权利法律规定的抵押权人对于抵押物行使的权利法律规定的抵押权人对于抵押物行使的权利 即：对于债务人不转移占有、继续使用而供即：对于债务人不转移占有、继续使用而供即：对于债务人不转移占有、继续使用而供即：对于债务人不转移占有、继续使用而供担保债权之用的财产（抵
5、押物），在债务人不履行或担保债权之用的财产（抵押物），在债务人不履行或担保债权之用的财产（抵押物），在债务人不履行或担保债权之用的财产（抵押物），在债务人不履行或没有能力偿还债务时，抵押权人可将该财产折价或拍没有能力偿还债务时，抵押权人可将该财产折价或拍没有能力偿还债务时，抵押权人可将该财产折价或拍没有能力偿还债务时，抵押权人可将该财产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿的担保物权。卖、变卖后的价款优先受偿的担保物权。卖、变卖后的价款优先受偿的担保物权。卖、变卖后的价款优先受偿的担保物权。抵押物抵押权的设定是抵押贷款的核心抵押物抵押权的设定是抵押贷款的核心抵押物抵押权的设定是抵押贷款的核心抵押物抵
6、押权的设定是抵押贷款的核心第4页/共53页抵押权特性抵押权特性抵押权特性抵押权特性物权性物权性物权性物权性权利人直接支配标的物并享受其利益的权利权利人直接支配标的物并享受其利益的权利权利人直接支配标的物并享受其利益的权利权利人直接支配标的物并享受其利益的权利从属性从属性从属性从属性抵押权之存在、转移和消失，均从属于主债权抵押权之存在、转移和消失，均从属于主债权抵押权之存在、转移和消失，均从属于主债权抵押权之存在、转移和消失，均从属于主债权 不可分性不可分性不可分性不可分性抵押权及于抵押物整体抵押权及于抵押物整体抵押权及于抵押物整体抵押权及于抵押物整体抵押权效力及于受担保债权全体抵押权效力及于受
7、担保债权全体抵押权效力及于受担保债权全体抵押权效力及于受担保债权全体第5页/共53页追及性追及性追及性追及性不论抵押物落入何处，抵押权人得追及该财产行不论抵押物落入何处，抵押权人得追及该财产行不论抵押物落入何处，抵押权人得追及该财产行不论抵押物落入何处，抵押权人得追及该财产行使权利使权利使权利使权利物上代位性物上代位性物上代位性物上代位性抵押权的效力及于抵押物的代替物抵押权的效力及于抵押物的代替物抵押权的效力及于抵押物的代替物抵押权的效力及于抵押物的代替物优先受偿性优先受偿性优先受偿性优先受偿性抵押权的核心，对用作抵押物的特定财产所享有抵押权的核心，对用作抵押物的特定财产所享有抵押权的核心，对
8、用作抵押物的特定财产所享有抵押权的核心，对用作抵押物的特定财产所享有的优越于一般债权人的权利的优越于一般债权人的权利的优越于一般债权人的权利的优越于一般债权人的权利 案例案例案例案例 1-11-1、1-21-2第6页/共53页案例一案例一案例一案例一 关于抵押权的特性关于抵押权的特性关于抵押权的特性关于抵押权的特性1-11-1：20112011年年年年4 4月月月月1 1日，某市日，某市日，某市日，某市阳光经贸公司阳光经贸公司阳光经贸公司阳光经贸公司因资金短缺，因资金短缺，因资金短缺，因资金短缺，向本市向本市向本市向本市啤酒厂啤酒厂啤酒厂啤酒厂借款。由于两企业间有经常性的业务关系，借款。由于两
9、企业间有经常性的业务关系，借款。由于两企业间有经常性的业务关系，借款。由于两企业间有经常性的业务关系，加上阳光经贸公司的多次请求，啤酒厂答应借款。加上阳光经贸公司的多次请求，啤酒厂答应借款。加上阳光经贸公司的多次请求，啤酒厂答应借款。加上阳光经贸公司的多次请求，啤酒厂答应借款。4 4月月月月6 6日，双方签订了借款合同书，合同约定：日，双方签订了借款合同书，合同约定：日，双方签订了借款合同书，合同约定：日，双方签订了借款合同书，合同约定：啤酒厂借给经贸公司现金啤酒厂借给经贸公司现金啤酒厂借给经贸公司现金啤酒厂借给经贸公司现金5050万元，借款期限为万元，借款期限为万元，借款期限为万元，借款期限
10、为1 1年，利息年，利息年，利息年，利息总计总计总计总计6 6万元。同时，应啤酒厂的要求，经贸公司又拉出其万元。同时，应啤酒厂的要求，经贸公司又拉出其万元。同时，应啤酒厂的要求，经贸公司又拉出其万元。同时，应啤酒厂的要求，经贸公司又拉出其业务客户业务客户业务客户业务客户三水服装厂三水服装厂三水服装厂三水服装厂为其借款提供为其借款提供为其借款提供为其借款提供不可撤销抵押担保不可撤销抵押担保不可撤销抵押担保不可撤销抵押担保，用，用，用，用三水服装厂的厂房为其作抵押，并办理了抵押登记。后因三水服装厂的厂房为其作抵押，并办理了抵押登记。后因三水服装厂的厂房为其作抵押，并办理了抵押登记。后因三水服装厂的
11、厂房为其作抵押，并办理了抵押登记。后因经贸公司未能按期还本付息，啤酒厂提起诉讼，要求三水经贸公司未能按期还本付息，啤酒厂提起诉讼，要求三水经贸公司未能按期还本付息，啤酒厂提起诉讼，要求三水经贸公司未能按期还本付息，啤酒厂提起诉讼，要求三水服装厂以其厂房承担还款责任。服装厂以其厂房承担还款责任。服装厂以其厂房承担还款责任。服装厂以其厂房承担还款责任。第7页/共53页1-21-2：20112011年年年年5 5月月月月2626日，日，日，日，华光经贸有限公司华光经贸有限公司华光经贸有限公司华光经贸有限公司与与与与石桥信石桥信石桥信石桥信用社用社用社用社签订借款合同一份，约定石桥信用社贷给华光公司签
12、订借款合同一份，约定石桥信用社贷给华光公司签订借款合同一份，约定石桥信用社贷给华光公司签订借款合同一份，约定石桥信用社贷给华光公司人民币人民币人民币人民币6060万元，期限自万元，期限自万元，期限自万元，期限自20112011年年年年5 5月月月月2626日至日至日至日至20112011年年年年1111月月月月2626日，日，日，日，月利率为月利率为月利率为月利率为0.80250.8025。同时合同还约定，华光公司以其所。同时合同还约定，华光公司以其所。同时合同还约定，华光公司以其所。同时合同还约定，华光公司以其所有的有的有的有的“奔驰奔驰奔驰奔驰”豪华轿车豪华轿车豪华轿车豪华轿车一部作抵押，
13、如到期不能还款，一部作抵押，如到期不能还款，一部作抵押，如到期不能还款，一部作抵押，如到期不能还款，石桥信用社可以将该汽车拍卖或变卖所得价款受偿。石桥信用社可以将该汽车拍卖或变卖所得价款受偿。石桥信用社可以将该汽车拍卖或变卖所得价款受偿。石桥信用社可以将该汽车拍卖或变卖所得价款受偿。20112011年年年年1111月月月月1919日，华光公司因公出车，途中日，华光公司因公出车，途中日，华光公司因公出车，途中日，华光公司因公出车，途中“奔驰奔驰奔驰奔驰”轿车被另一汽车追尾，造成汽车基本毁坏。石桥轿车被另一汽车追尾，造成汽车基本毁坏。石桥轿车被另一汽车追尾，造成汽车基本毁坏。石桥轿车被另一汽车追尾
14、，造成汽车基本毁坏。石桥信用社到期未收回欠款，遂以华光公司为被告提起诉讼。信用社到期未收回欠款，遂以华光公司为被告提起诉讼。信用社到期未收回欠款，遂以华光公司为被告提起诉讼。信用社到期未收回欠款，遂以华光公司为被告提起诉讼。后经查：华光公司汽车毁坏后，其后经查：华光公司汽车毁坏后，其后经查：华光公司汽车毁坏后，其后经查：华光公司汽车毁坏后，其保险赔偿金保险赔偿金保险赔偿金保险赔偿金为为为为4545万元，万元，万元，万元，石桥信用社向保险公司要求受偿。石桥信用社向保险公司要求受偿。石桥信用社向保险公司要求受偿。石桥信用社向保险公司要求受偿。第8页/共53页二、业务要点二、业务要点二、业务要点二、
15、业务要点1.1.1.1.抵押物的选择和估价（案例二）抵押物的选择和估价（案例二）抵押物的选择和估价（案例二）抵押物的选择和估价（案例二）可以抵押的财产可以抵押的财产可以抵押的财产可以抵押的财产 建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物 正在建造的建筑物、交通运输工具正在建造的建筑物、交通运输工具正在建造的建筑物、交通运输工具正在建造的建筑物、交通运输工具 建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地以招
16、标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地 承包经营权承包经营权承包经营权承包经营权 依法可以抵押的其他财产依法可以抵押的其他财产依法可以抵押的其他财产依法可以抵押的其他财产不得抵押的财产不得抵押的财产不得抵押的财产不得抵押的财产第9页/共53页不得抵押的财产不得抵押的财产不得抵押的财产不得抵押的财产 土地所有权土地所有权土地所有权土地所有权 耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权 学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团
17、体学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 所有权、使用权不明或有争议的财产所有权、使用权不明或有争议的财产所有权、使用权不明或有争议的财产所有权、使用权不明或有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产 禁止流通的财产禁止流通的财产禁止流通的财产禁止流通的财产 国家机关的财产国家机关的财产国家机关的
18、财产国家机关的财产 违法、违章的建筑物违法、违章的建筑物违法、违章的建筑物违法、违章的建筑物 依法不得抵押的其他财产依法不得抵押的其他财产依法不得抵押的其他财产依法不得抵押的其他财产第10页/共53页案例二案例二 关于抵押标的的设定问题关于抵押标的的设定问题 20102010年年年年6 6月，月，月，月，祥龙房地产开发股份有限公司祥龙房地产开发股份有限公司祥龙房地产开发股份有限公司祥龙房地产开发股份有限公司为建设资为建设资为建设资为建设资金融资的需要，以自己金融资的需要，以自己金融资的需要，以自己金融资的需要，以自己正在建设的的明光大厦的第正在建设的的明光大厦的第正在建设的的明光大厦的第正在建
19、设的的明光大厦的第1515层层层层作为抵押物作为抵押物作为抵押物作为抵押物，向，向，向，向京港城市商业银行京港城市商业银行京港城市商业银行京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款申请抵押贷款，贷款申请抵押贷款，贷款申请抵押贷款，贷款金额金额金额金额10001000万元人民币，期限万元人民币，期限万元人民币，期限万元人民币，期限1 1年。经有关登记机关登记生年。经有关登记机关登记生年。经有关登记机关登记生年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。20112011年年年年
20、1 1月，明光大厦竣工。同年月，明光大厦竣工。同年月，明光大厦竣工。同年月，明光大厦竣工。同年3 3月，祥龙公司在通月，祥龙公司在通月，祥龙公司在通月，祥龙公司在通知京港城市商业银行后开始售楼。其中将知京港城市商业银行后开始售楼。其中将知京港城市商业银行后开始售楼。其中将知京港城市商业银行后开始售楼。其中将1515层层层层A A座以座以座以座以4040万万万万元售与刘先生，并告知刘先生该楼已被抵押的情况。刘元售与刘先生，并告知刘先生该楼已被抵押的情况。刘元售与刘先生，并告知刘先生该楼已被抵押的情况。刘元售与刘先生，并告知刘先生该楼已被抵押的情况。刘先生在办理相关产权证后，以该套房产作抵押向先生
21、在办理相关产权证后，以该套房产作抵押向先生在办理相关产权证后，以该套房产作抵押向先生在办理相关产权证后，以该套房产作抵押向建设银建设银建设银建设银行京港分行行京港分行行京港分行行京港分行申请贷款，期限申请贷款，期限申请贷款，期限申请贷款，期限1010年，抵押合同亦经登记。年，抵押合同亦经登记。年，抵押合同亦经登记。年，抵押合同亦经登记。第11页/共53页 20112011年年年年8 8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中，额，京港城市商业银行提起诉讼。在
22、诉讼过程中，额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中，额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中，刘先生向法院反映，要求维护自己的权益；建设银刘先生向法院反映，要求维护自己的权益；建设银刘先生向法院反映，要求维护自己的权益；建设银刘先生向法院反映，要求维护自己的权益；建设银行京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚行京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚行京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚行京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的未形成，用在建工程作抵押是无效的未形成，用在建工程作抵押是无效的未形成，用在建工程作抵押是无效的。提示：提示：提示：
23、提示：考虑两个问题：考虑两个问题：考虑两个问题：考虑两个问题：一是在建工程能否用作抵押物；一是在建工程能否用作抵押物；一是在建工程能否用作抵押物；一是在建工程能否用作抵押物；二是在建工程的重复抵押问题如何处理。二是在建工程的重复抵押问题如何处理。二是在建工程的重复抵押问题如何处理。二是在建工程的重复抵押问题如何处理。第12页/共53页 2.2.2.2.抵押率的确定抵押率的确定抵押率的确定抵押率的确定 抵押率贷款本息之和抵押率贷款本息之和抵押率贷款本息之和抵押率贷款本息之和 /抵押物估价抵押物估价抵押物估价抵押物估价*100%100%考虑因素：考虑因素：考虑因素：考虑因素：贷款风险贷款风险贷款风
24、险贷款风险 借款人信誉借款人信誉借款人信誉借款人信誉 抵押物品种抵押物品种抵押物品种抵押物品种 贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限 3.3.3.3.抵押物的产权设定和登记（案例三）抵押物的产权设定和登记（案例三）抵押物的产权设定和登记（案例三）抵押物的产权设定和登记（案例三）银行为证实并取得处分抵押物以作抵偿债务的权利，银行为证实并取得处分抵押物以作抵偿债务的权利，银行为证实并取得处分抵押物以作抵偿债务的权利，银行为证实并取得处分抵押物以作抵偿债务的权利，要求借款人将财产契约交指定机构登记过户，明确银要求借款人将财产契约交指定机构登记过户，明确银要求借款人将财产契约交指定机构登记过户，明确银要求
25、借款人将财产契约交指定机构登记过户，明确银行为产权所有者和保险受益人。行为产权所有者和保险受益人。行为产权所有者和保险受益人。行为产权所有者和保险受益人。第13页/共53页案例三案例三 关于不动产抵押登记的效力研究关于不动产抵押登记的效力研究 20112011年年年年5 5月月月月8 8日，日，日，日，某商业银行宝河支行某商业银行宝河支行某商业银行宝河支行某商业银行宝河支行同同同同坤轩房地坤轩房地坤轩房地坤轩房地产开发股份有限公司产开发股份有限公司产开发股份有限公司产开发股份有限公司签订借款合同一份。约定由宝河支签订借款合同一份。约定由宝河支签订借款合同一份。约定由宝河支签订借款合同一份。约定
26、由宝河支行向坤轩公司贷款行向坤轩公司贷款行向坤轩公司贷款行向坤轩公司贷款150150万元，期限自万元，期限自万元，期限自万元，期限自20112011年年年年5 5月月月月8 8日至日至日至日至20112011年年年年1111月月月月8 8日，月利率为日，月利率为日，月利率为日，月利率为0.8910.891，借款利息自借款转存到，借款利息自借款转存到，借款利息自借款转存到，借款利息自借款转存到坤轩公司账户之日起计算。同一天，宝河支行按借款合坤轩公司账户之日起计算。同一天，宝河支行按借款合坤轩公司账户之日起计算。同一天，宝河支行按借款合坤轩公司账户之日起计算。同一天，宝河支行按借款合同付给坤轩公司
27、同付给坤轩公司同付给坤轩公司同付给坤轩公司150150万元。万元。万元。万元。此前于此前于此前于此前于20112011年年年年5 5月月月月7 7日，宝河支行曾与坤轩公司签订日，宝河支行曾与坤轩公司签订日，宝河支行曾与坤轩公司签订日，宝河支行曾与坤轩公司签订一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，坤轩公司愿以其拥有的某城市花园三栋坤轩公司愿以其拥有的某城市花园三栋坤轩公司愿以其拥有的某城市花园三栋坤轩公司愿以其拥有的某城市花园三栋商住楼
28、中的商住楼中的商住楼中的商住楼中的200200万万万万元权益作抵押。元权益作抵押。元权益作抵押。元权益作抵押。第14页/共53页 担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之（包括诉讼费、
29、律师费等）；抵押期间为主合同生效之（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届满之日后两年止。日至主合同履行期限届满之日后两年止。日至主合同履行期限届满之日后两年止。日至主合同履行期限届满之日后两年止。抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，双方未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不双方未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不双方未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不双方未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不能按期
30、归还借款，宝河支行于能按期归还借款，宝河支行于能按期归还借款，宝河支行于能按期归还借款，宝河支行于20122012年年年年1 1月月月月6 6日以坤轩公司日以坤轩公司日以坤轩公司日以坤轩公司为被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但坤为被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但坤为被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但坤为被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但坤轩公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不轩公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不轩公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不轩公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不准备承担担保责任。准备承担
31、担保责任。准备承担担保责任。准备承担担保责任。提示：提示：提示：提示：物权公示的方法有两种，即动产交付和不动产登物权公示的方法有两种，即动产交付和不动产登物权公示的方法有两种，即动产交付和不动产登物权公示的方法有两种，即动产交付和不动产登记记记记第15页/共53页 4.4.4.4.抵押物的占管和处分（抵押物的占管和处分（抵押物的占管和处分（抵押物的占管和处分（案例四）案例四）案例四）案例四）占管方式占管方式占管方式占管方式处分条件处分条件处分条件处分条件处分方式处分方式处分方式处分方式所得价款分配所得价款分配所得价款分配所得价款分配第16页/共53页案例四案例四 关于抵押权实现的方式关于抵押权
32、实现的方式 20112011年年年年1010月月月月2 2日，日，日，日，A A房地产开发有限公司房地产开发有限公司房地产开发有限公司房地产开发有限公司（以下简（以下简（以下简（以下简称称称称A A公司）向当地公司）向当地公司）向当地公司）向当地信用社信用社信用社信用社申请流动资金借款。信用社信申请流动资金借款。信用社信申请流动资金借款。信用社信申请流动资金借款。信用社信贷人员依照有关规定要求贷人员依照有关规定要求贷人员依照有关规定要求贷人员依照有关规定要求A A公司提供担保。后双方达成公司提供担保。后双方达成公司提供担保。后双方达成公司提供担保。后双方达成协议：由信用社向协议：由信用社向协议
33、：由信用社向协议：由信用社向A A公司提供公司提供公司提供公司提供300300万元人民币贷款，期限万元人民币贷款，期限万元人民币贷款，期限万元人民币贷款，期限1 1年，年息年，年息年，年息年，年息7.0357.035。A A公司以其所有的公司以其所有的公司以其所有的公司以其所有的某处房产作为抵押某处房产作为抵押某处房产作为抵押某处房产作为抵押物物物物。信用社领导知道信用社领导知道信用社领导知道信用社领导知道A A公司的房地产质量优良，又恰逢该公司的房地产质量优良，又恰逢该公司的房地产质量优良，又恰逢该公司的房地产质量优良，又恰逢该信用社正在为内部员工购买商品房，遂指令信贷人员与信用社正在为内部
34、员工购买商品房，遂指令信贷人员与信用社正在为内部员工购买商品房，遂指令信贷人员与信用社正在为内部员工购买商品房，遂指令信贷人员与A A公司在抵押合同中进一步约定：如公司在抵押合同中进一步约定：如公司在抵押合同中进一步约定：如公司在抵押合同中进一步约定：如A A公司不能到期还本公司不能到期还本公司不能到期还本公司不能到期还本付息，由付息，由付息，由付息，由A A公司公司公司公司以总价以总价以总价以总价300300万元的价格将抵押物卖给信用万元的价格将抵押物卖给信用万元的价格将抵押物卖给信用万元的价格将抵押物卖给信用社抵债社抵债社抵债社抵债。后借款期限届满，由于后借款期限届满，由于后借款期限届满，
35、由于后借款期限届满，由于A A公司未能还清本息，公司未能还清本息，公司未能还清本息，公司未能还清本息，信用社要求其办理相关手续。而信用社要求其办理相关手续。而信用社要求其办理相关手续。而信用社要求其办理相关手续。而A A公司则以房价上涨，公司则以房价上涨，公司则以房价上涨，公司则以房价上涨，现抵押物价值已达现抵押物价值已达现抵押物价值已达现抵押物价值已达350350万元为由拒绝其请求。万元为由拒绝其请求。万元为由拒绝其请求。万元为由拒绝其请求。第17页/共53页33商业银行贷款管理商业银行贷款管理商业银行贷款管理商业银行贷款管理一一一一 、贷款流程、贷款流程、贷款流程、贷款流程 1.1.贷前贷
36、前贷前贷前 调查、评估、信用分析调查、评估、信用分析调查、评估、信用分析调查、评估、信用分析 2.2.2.2.贷时贷时贷时贷时 审查、谈判、文件起草、贷款发放审查、谈判、文件起草、贷款发放审查、谈判、文件起草、贷款发放审查、谈判、文件起草、贷款发放 3.3.3.3.贷后贷后贷后贷后 日常管理、应变、贷款收回日常管理、应变、贷款收回日常管理、应变、贷款收回日常管理、应变、贷款收回第18页/共53页二二二二 、贷款政策与管理制度、贷款政策与管理制度、贷款政策与管理制度、贷款政策与管理制度 1.1.贷款审批制度（审贷分离、分级审批）贷款审批制度（审贷分离、分级审批）贷款审批制度（审贷分离、分级审批）
37、贷款审批制度（审贷分离、分级审批）2.2.贷款规模和比率控制贷款规模和比率控制贷款规模和比率控制贷款规模和比率控制 贷款余额限制贷款余额限制贷款余额限制贷款余额限制 流动资产余额限制流动资产余额限制流动资产余额限制流动资产余额限制 对同一借款人贷款限制对同一借款人贷款限制对同一借款人贷款限制对同一借款人贷款限制 中长期贷款限制中长期贷款限制中长期贷款限制中长期贷款限制 3.3.贷款品种和结构贷款品种和结构贷款品种和结构贷款品种和结构 4.4.贷款担保贷款担保贷款担保贷款担保第19页/共53页贷款政策与管理（续）贷款政策与管理（续）贷款政策与管理（续）贷款政策与管理（续）5.5.5.5.关系人贷
38、款政策（关系人贷款政策（关系人贷款政策（关系人贷款政策（案例五案例五案例五案例五）6.6.6.6.贷款定价贷款定价贷款定价贷款定价 7.7.7.7.贷款档案管理贷款档案管理贷款档案管理贷款档案管理 8.8.8.8.贷款的日常管理和催收制度贷款的日常管理和催收制度贷款的日常管理和催收制度贷款的日常管理和催收制度 关键：贷款整体质量评估关键：贷款整体质量评估关键：贷款整体质量评估关键：贷款整体质量评估 9.9.9.9.不良贷款管理与呆账准备金政策不良贷款管理与呆账准备金政策不良贷款管理与呆账准备金政策不良贷款管理与呆账准备金政策第20页/共53页案例五案例五 关于贷款管理关于贷款管理 201020
39、10年年年年2 2月某商业银行与某房地产开发公司共同开发月某商业银行与某房地产开发公司共同开发月某商业银行与某房地产开发公司共同开发月某商业银行与某房地产开发公司共同开发某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司投资投资投资投资1.01.0亿元人民币。同年亿
40、元人民币。同年亿元人民币。同年亿元人民币。同年6 6月房地产开发公司以该公司月房地产开发公司以该公司月房地产开发公司以该公司月房地产开发公司以该公司的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行经审核后，向其发放了经审核后，向其发放了经审核后，向其发放了经审核后，向其发放了2.02.0亿元抵押贷款。该行当月资本亿元抵押贷款。该行当月资本亿元抵押贷款。该行当月资本亿元抵押贷款。该行当月资本余额为余额为余额为余额为17.917.9亿元人民币。亿元人民币。
41、亿元人民币。亿元人民币。20112011年年年年7 7月房地产开发公司因经月房地产开发公司因经月房地产开发公司因经月房地产开发公司因经营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。20112011年年年年底该商业银行被人民银行决定接管。底该商业银行被人民银行决定接管。底该商业银行被人民银行决定接管。底该商业银行被人民银行决定接管。第21页/共53页问题：问题：问题：问题：（1 1 1 1）商业银行能否向项目公司投资？为什么？）商业银行能否向项目公司投资？为什么？）商业银行能
42、否向项目公司投资？为什么？）商业银行能否向项目公司投资？为什么？（2 2 2 2）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款？为什么？为什么？为什么？为什么？（3 3 3 3）商业银行向房地产开发公司发放）商业银行向房地产开发公司发放）商业银行向房地产开发公司发放）商业银行向房地产开发公司发放2.02.0亿元人民币亿元人民币亿元人民币亿元人民币贷款是否合法？为什么？贷款是否合法？为什么？贷款是否合法？为什么？贷款是否合法？为什么？（4 4 4 4）人民银行对该商业银行的接
43、管决定是否正确？）人民银行对该商业银行的接管决定是否正确？）人民银行对该商业银行的接管决定是否正确？）人民银行对该商业银行的接管决定是否正确？为什么？为什么？为什么？为什么？第22页/共53页4 4 商业银行贷款定价商业银行贷款定价商业银行贷款定价商业银行贷款定价一一一一 、贷款价格构成、贷款价格构成、贷款价格构成、贷款价格构成 1.1.贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率 2.2.贷款补偿余额贷款补偿余额贷款补偿余额贷款补偿余额 应银行要求，借款人保持在银行的一定数量的应银行要求，借款人保持在银行的一定数量的应银行要求，借款人保持在银行的一定数量的应银行要求，借款人保持在银行的一定数量的活期存款
44、和低利率定期存款活期存款和低利率定期存款活期存款和低利率定期存款活期存款和低利率定期存款第23页/共53页 3.3.3.3.贷款承诺费贷款承诺费贷款承诺费贷款承诺费 银行对已承诺贷给客户而客户又没有使用的那银行对已承诺贷给客户而客户又没有使用的那银行对已承诺贷给客户而客户又没有使用的那银行对已承诺贷给客户而客户又没有使用的那部分资金收取的费用部分资金收取的费用部分资金收取的费用部分资金收取的费用 4.4.4.4.隐含价格隐含价格隐含价格隐含价格 贷款定价中的一些非货币性因素贷款定价中的一些非货币性因素贷款定价中的一些非货币性因素贷款定价中的一些非货币性因素第24页/共53页二、影响贷款定价的因
45、素二、影响贷款定价的因素二、影响贷款定价的因素二、影响贷款定价的因素 1.1.存款及其它资金来源的成本存款及其它资金来源的成本存款及其它资金来源的成本存款及其它资金来源的成本 2.2.贷款费用贷款费用贷款费用贷款费用 3.3.贷款预期收益水平贷款预期收益水平贷款预期收益水平贷款预期收益水平 4.4.贷款风险程度贷款风险程度贷款风险程度贷款风险程度 5.5.其它因素其它因素其它因素其它因素第25页/共53页三、贷款定价法三、贷款定价法三、贷款定价法三、贷款定价法 1.1.成本加成定价法成本加成定价法成本加成定价法成本加成定价法 表达式：表达式：表达式：表达式：贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率 可
46、用资金的边际成本可用资金的边际成本可用资金的边际成本可用资金的边际成本 +非资金性营业成本非资金性营业成本非资金性营业成本非资金性营业成本 +风险补偿比例风险补偿比例风险补偿比例风险补偿比例 +预期利润预期利润预期利润预期利润第26页/共53页 举例：举例：举例：举例：假设银行准备发放一笔假设银行准备发放一笔假设银行准备发放一笔假设银行准备发放一笔1000100010001000万元的贷款，资金的边际万元的贷款，资金的边际万元的贷款，资金的边际万元的贷款，资金的边际成本为成本为成本为成本为10101010，在贷款初审时将贷款利率定为，在贷款初审时将贷款利率定为，在贷款初审时将贷款利率定为，在贷
47、款初审时将贷款利率定为12121212，即银行，即银行，即银行，即银行的目标收益率为的目标收益率为的目标收益率为的目标收益率为2 2 2 2。贷款正式审批时，根据银行全年利润。贷款正式审批时，根据银行全年利润。贷款正式审批时，根据银行全年利润。贷款正式审批时，根据银行全年利润目标具体分解到该笔贷款的目标收益，认为目标具体分解到该笔贷款的目标收益，认为目标具体分解到该笔贷款的目标收益，认为目标具体分解到该笔贷款的目标收益，认为2 2 2 2偏低，必须偏低，必须偏低，必须偏低，必须把该笔贷款目标收益率定为把该笔贷款目标收益率定为把该笔贷款目标收益率定为把该笔贷款目标收益率定为3 3 3 3才能完成
48、全部利润目标。才能完成全部利润目标。才能完成全部利润目标。才能完成全部利润目标。问题：问题：问题：问题：银行通过什么途径方能使目标收益达银行通过什么途径方能使目标收益达银行通过什么途径方能使目标收益达银行通过什么途径方能使目标收益达3 3 3 3？第27页/共53页解答：解答：解答：解答：（1 1）降低资金成本降低资金成本降低资金成本降低资金成本 （2 2）直接提高贷款利率直接提高贷款利率直接提高贷款利率直接提高贷款利率 （3 3）采取贷款补偿余额采取贷款补偿余额采取贷款补偿余额采取贷款补偿余额 假设：假设：假设：假设：借款人实际借款额为借款人实际借款额为借款人实际借款额为借款人实际借款额为
49、x x 万元；万元；万元；万元；补偿余额为补偿余额为补偿余额为补偿余额为 y y 元；元；元；元；补偿余额可用于贷款，年利率为补偿余额可用于贷款，年利率为补偿余额可用于贷款，年利率为补偿余额可用于贷款，年利率为1212 银行对补偿余额部分支付利息银行对补偿余额部分支付利息银行对补偿余额部分支付利息银行对补偿余额部分支付利息4 4；对补偿余额再运用时不再考虑补偿余对补偿余额再运用时不再考虑补偿余对补偿余额再运用时不再考虑补偿余对补偿余额再运用时不再考虑补偿余 额要求。额要求。额要求。额要求。第28页/共53页 （4 4）收取承诺费收取承诺费收取承诺费收取承诺费 假设：假设：假设：假设：银行核定借
50、款人在银行核定借款人在银行核定借款人在银行核定借款人在10001000万元范围内可随时使用借款。万元范围内可随时使用借款。万元范围内可随时使用借款。万元范围内可随时使用借款。目前借款人首期使用贷款目前借款人首期使用贷款目前借款人首期使用贷款目前借款人首期使用贷款600600万元，银行收益除按约定万元，银行收益除按约定万元，银行收益除按约定万元，银行收益除按约定利率利率利率利率1212收取利息外，由于承担随时借款责任还向借款收取利息外，由于承担随时借款责任还向借款收取利息外，由于承担随时借款责任还向借款收取利息外，由于承担随时借款责任还向借款人未使用部分收取承诺费。人未使用部分收取承诺费。人未使