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1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/黄河路铸造厂项目定位方案黄河路铸造厂项目定位方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市背景SWOT分析房地产市场定位思路定位思路形象定位产品定位假设一：以自我为中心，打造城市综合体假设二：打造高端住宅，引领漯河住宅市场假设三：通过主力店招商，实现商铺溢价假设四：通过商业步行街销售，实现快速回现投资测算结论20122012房地产营
2、销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一部分第一部分 宏观分析宏观分析城市概况城市概况经济环境分析经济环境分析123城市规划分析城市规划分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市区位城市区位漯河漯河漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。河南食品工业基地豫中都市经济圈北距离郑州140KM，西距平顶山78KM南离驻马店66KM东离周口 5
3、5KM1.11.1城市概况城市概况20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河市综合交通条件漯河市综合交通条件京港澳高速京港澳高速南洛高速南洛高速京广铁路京广铁路漯阜铁路漯阜铁路郑漯轨道交通郑漯轨道交通石武客运石武客运专线专线沙河码头沙河码头20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/人口概况人口概况漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。总面积2617平方公里
4、。下辖三区两县。总计市村镇岁（%）17.0315.8617.5916.70岁（%）73.5176.5372.3573.75及以上（%）9.467.6210.069.55 各年龄组所占比例各年龄组所占比例1.11.1城市概况城市概况行政区划源汇区郾城区召陵区临颍县舞阳县面积（平方公里）人口（万人）202324134940551821737766020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 面积与全省各地市比较面积与全省各地市比较1.11.1城市概况城市概况漯河市面积2617平方公里，全省
5、排名第16位。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河市人口共约258万，全省排名第15位。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴人口与全省各地市比较人口与全省各地市比较1.11.1城市概况城市概况漯河市人口全省比较（柱状图）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）截止201
6、0年底，全省城镇化率为39.5%，漯河的城镇化率39.3%，基本与全省基本持平。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴1.11.1城市概况城市概况城镇化率与全省各地市比较城镇化率与全省各地市比较20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一部分第一部分 宏观分析宏观分析城市概况城市概况经济环境分析经济环境分析123城市规划分析城市规划分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/
7、http:/1.21.2经济环境分析经济环境分析GDPGDP与人均可支配收入与人均可支配收入在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。经济受到人口基数和面积的影响，GDP总量处于全省落后地位数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌
8、至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。GDP呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。GDPGDP与人均可支配收入与人均可支配收入1.21.2经济环境分析经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/GDPGDP与人均可支配收入与人均可支配收入通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。数据来源：河南省统计年鉴数
9、据来源：河南省统计年鉴1.21.2经济环境分析经济环境分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。1.21.2经济环境分析经济环境分析人均可支配收入人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴05-10年人均可支配收入（柱状图）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
10、http:/http:/人均可支配收入全省比较（柱状图）1.21.2经济环境分析经济环境分析人均可支配收入人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴漯河市人均可支配收入为14769元，处于全省中下游水平。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城镇固定资产投资投入城镇固定资产投资投入漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。1.21.2经济环境分析经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴
11、2005年至2010年漯河固定资产投资20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/固定资产投资全省比较城镇固定资产投资投入城镇固定资产投资投入1.21.2经济环境分析经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2010年第二产业的比例达到了6
12、9.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。三大产业占比三大产业占比1.21.2经济环境分析经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于
13、物价上涨的缘故，略有提升。1.21.2经济环境分析经济环境分析恩格尔系数恩格尔系数数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴05-10年恩格尔系数恩格尔系数（柱状图）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/恩格尔系数恩格尔系数全省比较（柱状图）恩格尔系数恩格尔系数1.21.2经济环境分析经济环境分析漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴20122012房地产营销策划大全房
14、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。1.21.2经济环境分析经济环境分析财政收入财政收入数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴05-10年财政收入财政收入（柱状图）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/财政收入财政收入全省比较（柱状图）财政收入财政收入由于漯河总面积和人口
15、较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴1.21.2经济环境分析经济环境分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。1.21.2经济环境分析经济环境分析城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴05-10年城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额（柱状图）20122012房地产营销策划大
16、全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴1.21.2经济环境分析经济环境分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1.21.2经济环境分析经济环境分析社会消费品零售额社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴数据来
17、源：河南省统计年鉴05-10年社会消费品零售额社会消费品零售额（柱状图）漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到2010年底，已达到216亿元人民币，人均达到近8300元，比去年增长1100多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20092009社会消费品零售额社会消费品零售额全省比较（柱状图）漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。社会消费品零售额社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴1.21.2
18、经济环境分析经济环境分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一部分第一部分 宏观分析宏观分析城市概况城市概况经济环境分析经济环境分析123城市规划分析城市规划分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/土地利用现状本案本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http
19、:/城市发展轴线本案本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市规划金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。一心、两轴、九片区一心、两轴、九片区1 1、总体布局、总体布局 一心一心是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。2 2、总体布局、总体布局 两轴两轴一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线；一为城市时代发展轴：即基于长江路人民路的城市功能轴线。3 3、总体布局、总体布局 九片区九片区即老
20、城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。本项目位于金山组团本项目位于金山组团20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/与优化老区功能相衔接与优化老区功能相衔接 新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。道，与老区实现高效对接。本案本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
21、淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东部召陵副中心居住、东部召陵副中心居住、食品加工、研发、物流、食品加工、研发、物流、交易和职业培训等交易和职业培训等城市核心区城市核心区商贸流通、行政办公、商贸流通、行政办公、商住休闲商住休闲与新一轮城市总体规划相衔接本案本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析区域市场发展区域市场发展住宅项目分析住宅项目分析123商业商业项目分析项目分析4意向客户访谈意向客户访谈
22、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万，金额6.56亿元。成交量（件）成交面积（万）成交金额（亿元）总量853297.1314.10新建商品房354540.397.54存量商品房498756.746.56区域房地产市场发展区
23、域房地产市场发展数据来源：房管局网站数据来源：房管局网站2011年1-6月漯河市商品房交易情况20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析区域市场发展区域市场发展住宅住宅项目分析项目分析123商业商业项目分析项目分析4意向意向客户访谈客户访谈20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2.3.12.3.1、住宅项目分布图住宅项目分布图昌
24、建外滩昌建外滩广弘花园广鑫帝景城森林半岛锦绣淞江康桥水岸坤恒金碧苑尾盘在售项目待售项目兰乔圣菲漯河新天地名士公馆天翼塞纳春天湾畔19号博睿国典建业壹号城邦蓝湖小区丽江花园苹果花样年华2期苹果眼光100上城公馆3期时代公寓舒漫财富中心双汇欧洲故事2期天明第一城2期泰威中央公园1期本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2.3.22.3.2、住宅区域项目一览住宅区域项目一览项目名称项目名称建筑形态建筑形态楼盘位置楼盘位置楼盘规楼盘规模模房型面积区房型面积区间间主力面积主力面积产品形产
25、品形态态房型排布房型排布所处所处阶段阶段现售价现售价昌建外滩6栋32层高层，3栋17层高层滨河路与交通路交汇处9栋40-45090-130平层1T1户/2T3户/2T4户认筹5000广鑫帝景城1栋28层；3栋22层索河路与唐王路交汇处7栋98-12098平层一层2梯2户在售3800建业森林半岛7栋18层，10栋11层，19栋多层淮河路与嵩山路交叉口36栋50-260140平层、复式一层1梯2户,2梯3户尾盘2000-4200锦绣淞江一期6栋6层多层，15栋叠加、联排别墅，9栋3层商铺，1栋12层高层嵩山东路与嫩江路交叉路东100米31栋53-217131平层、别墅一层1梯4户，1梯2户在售30
26、00康桥水岸5栋20层；3栋27层；3栋多层黄河路与燕山路交汇处黄河大桥东段11栋40-11060-90平层一层1梯2户，2梯3户，3梯14户在售均价3500坤恒金碧苑9栋多层，1栋高层汉江路与骊山路交口东南角10栋84-130120-130平层1梯2户在售3000兰乔圣菲15栋17层，1栋11层交通路与黄河路交叉口16栋98-146135平层1梯1户、1梯2户、2梯3户尾盘均价3900漯河新天地多层、小高层、商业、写字楼友爱街与马路街交叉口37栋35-693540m2平层2梯20户尾盘均价3800名士公馆5栋30层高层，1栋写字楼祁山路与沙北路交叉口6栋88-170120140m2平层2梯4
27、户在售均价3700天翼塞纳春天3栋，18-19层高层黄河路与舟山路交汇处3栋93-220110129m2平层2梯2户尾盘均价3500湾畔19号2栋17层，30栋多层，4栋别墅，4栋12层小高层金山路与黄河路交叉口40栋40-151101m2平层1梯1户，1梯2户在售均价350020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2.3.22.3.2、住宅区域项目一览住宅区域项目一览项目名称项目名称建筑形态楼盘位置楼盘位置楼盘楼盘规模规模房型面积区房型面积区间间主力面积主力面积产品产品形态形态房型
28、排布房型排布所处所处阶段阶段现售价现售价博睿国典1期10栋 6.5层汾河路与韶山路口10栋90-220110-130平层1梯2户，1梯3户在售预计3200建业壹号城邦1期11栋 11.5层淞江新区会展中心西侧11栋90-160110-140平层一层1梯2户，1梯3户在售4100蓝湖小区1期17栋6层五一路与柳江路17栋70-140110-130平层一层1梯2户,1梯3户，1梯4户尾盘3300丽江花园21栋6层，3栋11层五一路与银江路交汇处24栋81-15081-94平层一层1梯4户，1梯2户在售3000苹果花样年华2期1栋26层舟山路与辽河路1栋40-13040-60平层2梯9户待售均价37
29、00苹果眼光1002栋6层、4栋5层燕山路中段（旺旺家缘北）6栋81-13281-87平层1梯2户在售2700上城公馆3期3栋12层中山路与滦河路交叉口西100米3栋89-250114-125平层1梯2户、2梯3户在售均价3300时代公寓1栋21层泰山路南段（森林公园对面）1栋49-1206190m2平层2梯14户待售均价3700舒漫财富中心 1栋27层、2栋24层嵩山路与淞江路东南角3栋32-1503244m2平层2梯16户在售均价3600双汇欧洲故事2期1栋7层、2栋16层、2栋11层淞江新区科教文化艺术中心北临5栋90-170132m2平层1梯2户.1梯3户尾盘均价3800天明第一城2期
30、5栋11层、38栋6层淞江路与中山路交汇处东南角43栋95-14095m2平层1梯2户在售均价3600泰威中央公园1期6栋12层、7栋6层黄河黄河东东路与中山路交叉口路与中山路交叉口东东南南角角 一期13栋90-130133m2平层1梯3户咨询阶段未定20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/住宅在售项目总结住宅在售项目总结u热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热
31、点。厂项目周边已渐成开发热点。u类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。和高层。u户型：户型：80平米至平米至140平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。一。u价格：绝大多数项目包括召陵区基本在价格：绝大多数项目包括召陵区基本在3500元元/平方米左右，部分高端楼盘均价平方米左右，部分高端楼盘均价已在已在4000元元/平米以上。平米以上。u档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。档次：高端
32、产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。楼盘必不可少的配套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析区域区域市场市场发展发展住宅住宅项目分析项目分析123商业商业项目分析项目分析4意向客户访谈意向客户访谈20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升
33、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河商业现状漯河商业现状漯河商业板块划分中心区域中心区域开源区域开源区域郾城区域郾城区域东北区域东北区域本案本案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中心区域中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体，功能完善。区内有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大，交通状况较差，路网结构较差，配套落后。漯河商业现状
34、漯河商业现状漯河新天地20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开源区域开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加，开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。漯河商业现状漯河商业现状20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。漯河商业现状漯河商
35、业现状开源板块商业发展历程20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。u广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万。u包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。漯河商业现状漯河商业现状开源板块商业发展历程20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上
36、市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。漯河商业现状漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆自然博物馆河上街古镇河上街古镇迪士尼乐园迪士尼乐园20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/郾城商业板块u郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。漯河商业现状漯河商业现状201
37、22012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/郾城商业板块u郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。u丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。漯河商业现状漯河商业现状辽河路辽河路嵩嵩山山路路u项目总建筑面积4万，地下1层、地上5层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月
38、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东北商业板块u东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。漯河商业现状漯河商业现状20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东北板块黄河路商业现状u黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。u从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。u项目对面银河湾商业以社区配套为主。漯河商
39、业现状漯河商业现状本案黄河路黄河路20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/漯河商业市场总结漯河商业市场总结u随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。
40、丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。u根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析区域市场发展区域市场发展住宅住宅项目
41、分析项目分析123商业商业项目分析项目分析4意向意向客户访谈客户访谈20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。大商集团丹尼斯百货苏宁电器漯河商业市场总结漯河商业市场总结主力店商家20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹
42、尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场丹尼斯漯河店店长赵华u大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大大商拓展部经理郭金柱u苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店苏宁电器豫南地区开发经理杨骞漯河商业市场总结漯河商业市场总结主力店商家意见20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第三部分第三部分 项目定
43、位及投资测算项目定位及投资测算项目概况项目概况项目项目SWOT分析分析123项目定位项目定位4投资测算投资测算20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。u总占地114056，约171亩；其中道路占地7048，总用地约为160亩。u容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万，住宅占70%，约26.13万。u限高90米，绿化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。项目概况
44、项目概况本案本案项目区位及经济技术指标20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。项目概况项目概况地块现状20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地块价值分析项目概况项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。C、E区域西邻金山路，住宅价值仅次于D和F区域。A区域处于黄河路与金
45、山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。D、F区域处在项目内侧，不临路，较为安静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。ECDABF区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。黄河路金山路20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h
46、ttp:/第三部分第三部分 项目定位及投资测算项目定位及投资测算项目概况项目概况项目项目SWOT分析分析123项目定位项目定位4投资测算投资测算20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/优势优势（Strength）l区位优势区位优势l交通优势交通优势l景观优势景观优势l地块优势地块优势劣势劣势（Weakness）l周边配套劣势周边配套劣势l人口数量劣势人口数量劣势l土地成本劣势土地成本劣势机会机会（Opportunity）l新区规划机会新区规划机会l区域开发机会区域开发机会l商业转移机
47、会商业转移机会威胁威胁（Threats）l直接威胁直接威胁l间接威胁间接威胁l潜在威胁潜在威胁扬长避短扬长避短发挥优势发挥优势项目项目SWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（一）优势分析（一）优势分析地块优势地块优势地块方正，大致呈长方形，利于规划设计，具有打造高端项目的潜质。区位优势区位优势位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。资源优势资源优势景观优美，东临沙河河岸，沙滩浴场，为城市休闲娱乐新领地。优势优势交通优势交通优势本项目一面临河，三面临路
48、，其中两面为城市主干道，适合打造高端住宅和商业中心，且与高速北站、107国道相连，交通便捷。项目项目SWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（二）劣势分析（二）劣势分析沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元/目前周边医疗教育等配套不甚完善目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低，人口规模小人口数量劣势人口数量劣势周边配套劣势周边配套劣势土地成本劣势土地成本劣势项目项目SWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
49、，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（三）机会分析（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商业发展提高你够了依据。召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间，并可率先占位，填补区域市场空白；项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目可乘势而起，使开发难度事半功倍；区域升级机会区域升级机会新区规划机会新区规划机会商业升级机会商业升级机会项目项目SWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，
50、淘宝店铺：http:/http:/64l直接威胁直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。l间接威胁间接威胁昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约1500米，项目可能会产生公司项目之间的竞争；l潜在威胁潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。直接威胁直接威胁间接威胁间接威胁潜在威胁潜在威胁（四）威胁分析（四）威胁分析项目项目SWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第三部分第三部分 项目定位及投资测算项目定位及投资测算项