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1、1房地产项目开发建设流程2我们先来了解一下！我们先来了解一下！l房地产：房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。权等）。l房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。l房地产开发：
2、是指房地产开发正业在依法取得土房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。设施，房屋建筑的活动。3国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限l住房用地住房用地7070年年l工业用地工业用地5050年年l科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 50 年年l商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年l综合或其他用地综合或其他用地5050年年l军事、政府机关用地长期军事、政府机关用地长期 4房房 地地 产产 的的 特特 性性 l 独一无二性独一无二性l 不可移动性不可移动性l 寿
3、命长久性寿命长久性l 数量有限性数量有限性l 用途多样性用途多样性l 相互影响性相互影响性l 易受限制性易受限制性l 价值高大性价值高大性l 难以变现性难以变现性l 保值增值性保值增值性5l房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别l建筑业是物质生产部门，属于第二产业建筑业是物质生产部门，属于第二产业l房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业种性质，属于等三产业l房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业l房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房房地产中介服务业包括房地产咨询、
4、房地产价格评估、房地产经纪地产经纪6建筑物的分类建筑物的分类l根据中华人民共和国城乡建设部标准根据中华人民共和国城乡建设部标准民用建筑设计通则民用建筑设计通则JGJ37-87第第1.0.5条条民用建筑高度与层数的划分民用建筑高度与层数的划分一、住宅建筑按层数划分为：一、住宅建筑按层数划分为：l13层为低层；层为低层；46层为多层；层为多层；l79层为中高层；层为中高层；10层以上为高层。层以上为高层。l二、公共建筑及综合性建筑总高度超过二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不者为高层（不包括高度超过包括高度超过24m的单层主体建筑）。的单层主体建筑）。三、建筑物高度超过三、建筑物高
5、度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为时，不论住宅或公共建筑均为超高层。超高层。7民用建筑物的分类民用建筑物的分类l按建筑高度分按建筑高度分l一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。高层和超高层。l通常人们把通常人们把层称低层、层称低层、46层为多层、层为多层、7层为小高层、层以上为高层、总高度为层为小高层、层以上为高层、总高度为米以上为超高层。米以上为超高层。8按建筑形态化分按建筑形态化分l别墅：独栋、双拼、联排l住宅：板楼、塔楼l商业、
6、办公：商场、市场、写字楼、酒店9房地产开发的证件房地产开发的证件l1、核准或备案证（固定资产投资）l2、土地证l3、建设用地规划许可证l4、建设工程规划许可证l5、建筑工程施工证l6、商品房预售许可证10房地产开发主要涉及政府部门房地产开发主要涉及政府部门l市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局
7、、财政局等水利局、财政局等11房地产涉及税费房地产涉及税费l1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。l2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。l3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款12河北省房地产开发项目行政审批流程示意图国土资源部门提供具备出让条件的土地环保部门提供审定的规划环境影响评价文件地震部门提供地震安全性评价文件规划部门提出刚性规划条件国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放规划部门发放建设用地规
8、划许可证（建设用地规划许可证（1日）日）编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案施 工 图 设 计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案（3日）建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证（规划部门核发建设工程规划许可证（2日）日）已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察13
9、组织施工单位、监理单位招标招标文件备案，招标投标情况书面报告，招标合同 备 案建设工程质量、安全监督手续备 案排水部门核发城市排水许可证【2日】市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证【2日】1、提供土地使用权 证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合 格书；3、已办理工程质量、安 全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证【2日】商品房预售合同备案房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收规划、建设、
10、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可【3日】建设工程竣工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督14项目推广、销售项目获取项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图房地产项目开发建设流程图15一、项目获取一、项目获取l项目可行性研究调研项目可行性研究调研 当地房地产市场形势；当地房地产市场形势；政府优惠政策、投资环境；
11、政府优惠政策、投资环境；当地消费水平；当地消费水平；人口组成；人口组成；地理位置、交通；地理位置、交通；项目开发成本、利润测算；项目开发成本、利润测算；16二、项目启动二、项目启动1土地报批土地报批3房产资质审批房产资质审批4项目可行性项目可行性报批报批2项目公司注册项目公司注册报批报批环保初步意见环保初步意见5立项报批立项报批17l1、获取土地获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨l2、项目公司注册项目公司注册 A、项目公司申报；、项目公司申报；B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；C、办理银行开户、税务登记等手
12、续；、办理银行开户、税务登记等手续；l3、房产公司资质审核房产公司资质审核l4、项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告审批l5、项目立项报批项目立项报批 A、环保部门审查，做、环保部门审查，做环境影响评价报告环境影响评价报告；B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；18资质资质等级等级注册资本注册资本（万元）（万元）开发经营开发经营年限年限3年累计竣工面年累计竣工面积（万积（万m2）质量质量合格率合格率专业技专业技术人员术人员一级一级5000530连续连续5年年100%40二级二级2000315连续连续3年年100%20三级三级80025连续连续
13、2年年100%10四级四级5001已竣工工已竣工工程程100%5暂定资质证书暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件的条件不得低于四级资质企业的条件 19三、项目规划设计三、项目规划设计1规划方案审批规划方案审批2初步方案审批初步方案审批3施工图审批施工图审批4建设工程规划建设工程规划许可证报批许可证报批20211、规划方案审批、规划方案审批选址、定点选址、定点报批报批规划设计条件规划设计条件意见书审批意见书审批环境影响评估环境影响评估报告书审批报告书审批规划方案审批规划方案审批地质初勘地质初勘222、施工图审批、施工图审批施工图外审施工图外审施工图内审施工图内审规划报批规划报批气象报批气
14、象报批消防报批消防报批防震报批防震报批人防报批人防报批环保绿化方案环保绿化方案报批报批地质详勘地质详勘施工图设计施工图设计施工图报批施工图报批233、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证建筑工程规划建筑工程规划许可证报批许可证报批墙墙改改物业维修基金物业维修基金散装水泥散装水泥节节能能24四、项目建设施工四、项目建设施工1建设工程施工建设工程施工许可证许可证2项目建设能源、项目建设能源、系统报批系统报批3施工建设杂项施工建设杂项报批报批251、建设工程施工许可证、建设工程施工许可证工程类别核定工程类别核定工程建设招投标工程建设招投标建设工程拟建备案建设工程拟建备案安全生产条件备案安全生产条件
15、备案工程质监备案报批工程质监备案报批建设工程施工建设工程施工许可证许可证泥石流方案报批泥石流方案报批林业部门报批林业部门报批262、项目建设能源、系统报批、项目建设能源、系统报批项目建设项目建设能源、系统报批能源、系统报批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入许可证报批许可证报批电力、燃气、电力、燃气、热气、自来水、热气、自来水、邮政电信邮政电信相关部门报批相关部门报批装修消防报批装修消防报批273、施工建设杂项报批、施工建设杂项报批施工建设杂项施工建设杂项报批报批城区绿化临时占用城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）树木砍伐（迁移）报批报批城区道路、城区道路、河道占用（借用）河道占用（借用）开设
16、道路开设道路各项施工图变更各项施工图变更28五、项目销售五、项目销售房管处面积预测房管处面积预测商品房预售证报批商品房预售证报批销售合同工商销售合同工商审批备案审批备案商品房价格备案审批商品房价格备案审批29六、项目竣工验收六、项目竣工验收项目竣工验收项目竣工验收质监单项验收质监单项验收验收备案验收备案单项局部验收单项局部验收专项工程验收专项工程验收综合竣工验收综合竣工验收竣工图纸竣工图纸档案备案档案备案规划验收规划验收土管验收土管验收建筑业管理处备案建筑业管理处备案30项目能源、系统的开通运营能源开通能源开通电电力力自来水自来水电电信信雨水、污水雨水、污水开通开通出入口出入口开通开通燃气开通
17、燃气开通31l项目专项工程验收项目专项工程验收专项工程专项工程验收验收消消防防人人防防绿绿化化燃燃气气气气象象环环保保32七、项目交付七、项目交付项目交付项目交付项目竣工验收项目竣工验收物业管理费价格审批物业管理费价格审批房管处面积实测房管处面积实测33八、权证办理八、权证办理房屋权属登记房屋权属登记报批报批各项权属办理各项权属办理住宅：住宅：房产证、房产证、契证契证公建：公建：房产证、房产证、土地权证土地权证商场：商场：营业执照、营业执照、房产证房产证其它其它34谢谢 谢谢 分分 享！享！房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解它！它！