《宋都股份：宋都基业投资股份有限公司（600077）2020年年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宋都股份：宋都基业投资股份有限公司（600077）2020年年度报告.PDF（210页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2020 年年度报告 1 / 210 公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 210 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董
2、事会会议。董事会会议。 三、三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持续经带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。详细说明，请投资者注意阅读。 天健会计师事务所 （特殊普通合伙） 审计了宋都基业投资股份有限公司 （以下简称宋都股份）2020 年度的财务报表，并出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告 （天健审20215128号）
3、。 公司董事会、 监事会对相关事项已有详细说明， 具体详见公司于 2021 年 4 月 30 日披露的 宋都基业投资股份有限公司董事会关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的专项说明 、 宋都基业投资股份有限公司监事会关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的专项说明 、 宋都基业投资股份有限公司独立董事关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的独立意见 四、四、 公司负责人公司负责人俞建午俞建午、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈振宁陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）孙艳孙艳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报
4、告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据上海证券交易所上市公司回购股份实施细则等有关规定：上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算，且根据上海证券交易所上市公司现金分红指引 、 公司现金分红管理制度等有关规定：公司每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10%；公司任意三个连续会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%，公司过去三年利润分配和回购股份的情况具体
5、如下： 2018年，公司实施每10股分配0.31元，分配现金41,543,792.11元； 2019年，公司实施每10股派发现金红利0.4元，分配金额53,187,269.64元，且2019年公司通过集中竞价交易方式实施股份回购，回购支付总金额为29,977,340.31元； 2020年，公司通过集中竞价交易方式实施股份回购，回购支付总金额为259,383,516.13元，占2020年度归属于上市公司股东的净利润的73.61%。 2018年-2020年，纳入回购股份金额，公司已实施现金分红金额合计384,091,918.19元，占近三年实现的年均可分配利润的104.42%，已满足并超过现金分红
6、的相关规定。 公司希望可以长期致力于对股东的回报，综合考虑目前宏观经济形势、行业发展趋势及公司各房地产项目的建设、实际经营需求，公司拟制定2020年利润分配方案如下：公司拟向全体股东每10股派发现金红利0.1元（含税） 。本次利润分配以实施权益分派股权登记日的股份总数扣除届时回购专户上累计已回购股份数量76,570,025股（按截至目前公司回购专户股份数量76,570,025股2020 年年度报告 3 / 210 进行测算）后的股份数量为基准，预计股数为1,263,552,301股，派发的具体日期将在权益实施公告中明确，现金分红比例为3.59%。结合公司2020年度回购支付总金额为259,38
7、3,516.13元，与本次利润分配方案中预计派发的现金红利合并计算后，公司2020年度合计现金分红比例为77.19%。 具体内容详见公司披露的临2021-049号公告， 该方案已经公司2021年4月28日召开的第十届董事会第二十八次会议审议通过。该方案尚需提交公司年度股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异
8、。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改 （除法律规定外） 。 本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十
9、、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四 节经营情况讨论与分析”中“三、 （四）可能面对的风险”部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 4 / 210 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 34 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 54 第七节第七节
10、优先股相关情况优先股相关情况 . 59 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 60 第九节第九节 公司治理公司治理 . 64 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 68 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 71 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 210 2020 年年度报告 5 / 210 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 致中和实业 指 浙江致中和实业有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限
11、公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORATION 公司的法定代表人 俞建午 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
12、姓名 郑羲亮 王嘉婧 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报 、 上海证券报 、 证券日报 、
13、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 2020 年年度报告 6 / 210 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座 签字会计师姓名 叶卫民、李锟 2020 年年度报告 7 / 210 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一
14、) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 7,161,415,260.72 4,166,986,134.84 4,166,986,134.84 71.86 4,592,197,657.72 4,592,197,657.72 归属于上市公司股东的净利润 352,388,842.48 588,130,952.06 588,364,140.41 -40.08 411,282,498.33 411,282,498.33 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 540,
15、372,790.14 532,400,479.21 532,400,479.21 1.50 317,135,319.86 317,135,319.86 经营活动产生的现金流量净额 193,000,513.11 -516,357,726.67 -519,250,134.50 不适用 3,578,286,305.14 3,578,286,305.14 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%） 2018年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 4,715,631,853.01 4,648,596,865.73 4,648,830,054.08 1.44 4,1
16、20,038,917.07 4,120,038,917.07 总资产 43,017,114,617.12 37,693,516,950.06 37,690,601,138.41 14.13 24,045,033,266.75 24,045,033,266.75 2020 年年度报告 8 / 210 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.27 0.44 0.44 -38.64 0.31 0.31 稀释每股收益（元股） 0.27 0.44 0.44 -38.6
17、4 0.31 0.31 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.41 0.40 0.40 2.50 0.24 0.24 加权平均净资产收益率（%） 7.41 13.41 13.41 减少6.00个百分点 10.49 10.49 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 11.36 12.14 12.14 减少0.78个百分点 8.09 8.09 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、2020 年度，本公司营业收入较上年度增加,主要系交付项目增加所致。 2、2020 年度，本公司净利润较上年度下降，主要系集中交付项目毛利率较低所致。 3、2020 年度，本
18、公司经营活动较上年度上升，主要系项目销售回款大于项目开发支出所致。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：
19、境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 848,054,928.73 1,582,891,370.19 1,087,718,601.72 3,642,750,360.08 归属于上市公司股东的净利润 63,838,701.95 70,507,732.12 31,941,809.35 186,100,599.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 60,802,528.3
20、1 66,103,117.30 41,617,764.67 371,849,379.86 经营活动产生的现金流量净额 -4,374,859,125.51 -292,006,567.77 1,876,838,330.69 2,983,027,875.70 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2020 年年度报告 9 / 210 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 9,549,175.55 16,077,547.70
21、-1,625,734.81 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,313,953.00 5,254,680.12 4,959,503.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,447,498.12 24,523,479.40 57,175,993.70 委托他人投资或管理资产的损益 35,355,360.69 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 450,888.35 -233,188.35 与公司正常经营业务无关的或有事项产
22、生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 13,971,700.73 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 14,826,484.66 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -281,265,584.93 注 1 7,271,246.20 -4,073,839.54 其他符合非经常性损益定义的损益项目 906,181.35 311,587.02 998,527.60 少数股东权益影响额 5
23、58,707.13 -3,671,194.18 40,797.97 所得税影响额 68,055,233.77 -8,630,169.72 -12,655,130.87 合计 -187,983,947.66 55,730,472.85 94,147,178.47 注 1：除上述各项之外的其他营业外收入和支出主要系缓交土地款支出主要系为达到交地条件产生的其他土地支出。 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及报告期内公司所从事的主要业务、
24、经营模式及行业情况说明行业情况说明 1、行业概况、行业概况 2020 年度全年，房地产宏观调控政策仍然延续， “房住不炒” “因城施策”仍然是主基调。 2020 年年度报告 10 / 210 上半年， 疫情的影响对房地产市场的发展同样带来不小的挑战， 不少 “纾困” 政策陆续出台，多地放宽土地出让限制性规定， 同时降低土地竞买保证金等出让门槛， 土地款延期或分期缴纳等。房地产市场经历了由停滞、好转逐渐至复苏的过程。 2020 年 8 月， 人民银行、 住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。2020 年 12 月，央行、银保监联合发文
25、推出被业内称为的“五档分类”的资金管理政策。系列政策的出台，有序推动企业降杠杆，强化企业的风险控制意识，控制了房企发展的速度，对房地产企业投资、资金端口都起到了一定的约束作用。 整体来说，房地产的调控政策有了一定成效，房地产投资开发和销售情况保持相对稳定的发展。根据国家统计局数据显示，2020 年，全国房地产开发投资 141,443 亿元，同比增长 7.0%，其中，住宅投资 104,446 亿元，增长 7.6%；全国房屋新开工面积 224,433 万平方米，下降 1.2%，降幅收窄 0.8个百分点， 其中， 住宅新开工面积 164,329万平方米， 下降 1.9%； 商品房销售面积 176,0
26、86万平方米，同比增长 2.6%。商品房销售额 173,613 亿元，同比增长 8.7%。 2、公司主要业务及经营模式、公司主要业务及经营模式 公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业） ，形成主业协同，优势互补的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、业内头部、百强房企强强联手的形式，促进公司稳健发展。 公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域，并适当拓展西南地区。 目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江苏、广西四大
27、省份。截至 2021 年 3 月末，浙江区域覆盖了杭州、舟山、宁波、绍兴、湖州地区共计 37 个项目，其中杭州项目数量占比浙江区域近 60%；安徽区域覆盖了合肥、巢湖地区共计 5 个项目；江苏区域覆盖了南京、常州、苏州、淮安地区共计 7 个项目；广西区域覆盖了南宁、贵港、柳州共计 4 个项目。在组织架构上，集团总部通过对 9 大城市公司（其中 2 个在筹划）的把控，进而管理各项目公司经营发展。目前公司房地产项目已形成三大特色鲜明的产品系列即柏悦系、江宸系、如意系，并将在工程端口继续打造鲲鹏系。公司的代建业务，也在积极拓展，截至目前已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善布局。 报告期的经营情况具体
28、将在第四节“经营情况讨论与分析”章节阐述。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、清晰的战略规划清晰的战略规划 公司坚持“稳健”为经营理念，秉持“以客户为导向，以财务为基石，一切为营销服务，以品质为核心价值”四大战略目标，拿有市场的地方，做有市场的产品。具体来说，公司高度聚焦“长三角核心都市圈”的住宅地产开发，同步发展“地产+” ，努力建立良性的组织、投融资、运营、 营销、 财务内部生态系统， 为实现规模与毛利率并重的高质量发展目标夯实基础， 稳健前
29、行。 2、持续提升的品牌影响力。、持续提升的品牌影响力。 在深耕城市群效应下，公司在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度和美誉度。在 2020中国房地产百强企业研究成果发布会中，公司荣获“2020 中国房地产百强企业”第 78 名，同时获得“2020 中国房地产代建运营优秀企业”称号。由亿翰智库主办的 2020 中国上市房企百强发布会中，宋都股份荣登“2020 中国上市房企百强”第 74 位，并同时获得“2020 中国上市房企成长发展能力十强”。 区域领先房企的品牌优势，加速公司稳健发展的同时，也为公司“地产+”业务的布局在激烈的市场竞争中赢得了一席之地。 3、产品产品体系定位鲜明体系定位鲜
30、明。 在产品研发端口在产品研发端口，公司不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，大力培养和引进产品管理人2020 年年度报告 11 / 210 才。 在产品的输出端口在产品的输出端口，建立有章可循的品质，从择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大模块打造品质细则。产品体系风格清晰鲜明。 公司柏悦系产品： 主要面向城市塔尖改善客群， 采用大气简约的现代建筑风格， 全幕墙干挂，大面积墙壁，立面化公建，选址于城市核心区及新区核心地段； 公司江宸系产品：主要面向中产精英，简约现代的风格下更关注生活与功能，
31、多选址于城市新兴区域，是公司的主力产品； 公司如意系产品：选择城郊有山水资源、交通便捷的宜居区域，为客户营造奢享尊贵的院落式或低密多居的居住体验。 4、健全的人才梯队建设体系。、健全的人才梯队建设体系。 公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平均工龄已超过 20 年，平均年龄在 42 岁，本硕以上的学历占比近 87%。经过多年的磨合，公司管理团队已经形
32、成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适应公司发展的节奏。除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量的梯队建设亦全面推进，公司人力资源管理推出“保宋生”、“宋举人”项目，为公司的稳健快速发展提供了强健的人才输入及供给支撑。 5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。 注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和相对完善的治理制度，充
33、分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更加灵活，同时“三道红线” 、 “五档分类”的推出，金融监管等进一步强化。一季度公司购房需求短期回落，工程进度部分受到影响。全年来看，公司秉持“稳健发展”的经营理念，调整投资节奏，维稳销售指标，定位大运营体系，紧紧围绕以“住宅地产开发为主”并协同“地产+”业务的发展方向
34、，为提升投融资、 运营、 产品方面的能力布局， 为经营管理要利润、 全面提高经营效率的经营计划夯实基础。公司整体业绩稳步提升。 规模发展规模发展节奏稳健节奏稳健 在“三道红线”等金融监管强化下，公司经营管理层达成一致共识，在投资规策略上，通过以“招拍挂”为主，一二级联动、收并购等多元化的投资渠道，进行自主开发亦或是与优秀兄弟房企强强联手。 在投资规模扩张上，公司明确自身发展节奏，不冒进、不激进，聚焦已布局区域的发展，发挥区域竞争优势。报告期，公司在原有城市覆盖群的浙江、广西两个区域新增土储面积超 18 万平方米，新增总建面积近 70 万平方米。报告期末，公司在建在售项目 50 余个。 在公司销
35、售规模扩张上， 2020全年公司房地产项目新增8个首次开盘项， 分别是宁波凤麟府、杭州望林府、杭州济宸府、舟山悦宸府，舟山都会之光，新昌锦州府，南京柏悦府、苏州如意铭著。首次开盘项目贡献销售金额 82 亿，报告期全口径销售金额 207 亿，较 2019 年增长超 10%。报告期末， 公司资产规模较 2019 年呈稳步提升。 公司总资产 430.17 亿， 较 2019 年度增长 14.13%。 大运营一体化、信息化大运营一体化、信息化 提效赋能， 对于公司来说是发挥自身战斗力的策略导向， 也是向经营管理要利润的重要手段。公司通过投前决策管理、项目启动会管理、关键节点会议、全面预算管理、计划管理
36、、信息化管理、专业线管理策划和执行、运营风险管理，促使公司大运营体系环环相扣，精细作业。公司目前正在打造“2（开工） 、6（开盘） 、12（现金流回正） ”标准运营模式体系和“4（开盘） 、6（现2020 年年度报告 12 / 210 金流回正） 、8（资金再投资） ”高周转运营模式体系。 大运营体系下， 信息化管理的覆盖也为公司全面提升经营效率打下基础。 覆盖了招采、 工程、财务、销售、人力、档案各个模块。招采端口推出供应链集采平台，实现战略集采管控，有效降低采购成本；工程端口实现智慧工地一体化管理平台；财务端口上线项目数据（货值、收益率）动态跟踪分析，为公司经营决策提供数据支持。营销端口打
37、造“移动案场”平台，实现全员营销和同时监测销售风险。 公司以信息化管理为工具，实现线上共享平台的落地，跨组织协同管理平台，为不同模块经营层提供分析和决策的依据，全面提效赋能。 一体两翼一体两翼，主业协同，主业协同 自 2019 年度公司在战略维度提出“地产+”以来，公司代建业务以“轻资产、重服务、稳收益”为核心理念，稳步发展。全年来看，主业协同效应明显：代建业务的轻资产模式对于房地产开发的重资产模式在现金流稳定性上形成良好的促进，而房地产板块的品牌输出、资源输出为代建业务的应运而生创造了“天时地利” ，两者天然属性的匹配，为公司管理输出提供“人和”的平台。一体两翼，主业协同，带来业务间的优势互
38、补，进一步促进公司健康发展。 报告期，公司新获 5 个代建项目，均聚焦公司房地产板块的优势区域。2020 年，公司的代建业务荣获“中国房地产代建运营优秀企业”。 资本突破，财务稳健资本突破，财务稳健 2020 年度，公司维持主体 AA 评级。4 月 20 日，公司在上海证券交易所成功发行了购房尾款资产支持证券化产品，发行规模 3.16 亿。9 月底，公司获得由上交所出具的非公开发行公司债券挂牌转让无异议函， 批复规模为 9.2 亿， 目前在发行准备阶段。 不断丰富的融资渠道和融资品种，吸引投资风险偏好匹配的投资者，促进公司在资本市场上竞争优势的提升。项目公司销售回款稳健， 销售回款覆盖了项目开
39、发支出， 报告期公司经营活动产生的现金流量净额为 1.93 亿。 报告期，资本市场权威媒体也给予了公司肯定， 公司获得了由证券时报颁发的 “最佳董事会” 、“最佳董秘”奖项以及中国证券报颁发的“金牛奖最佳投资者关系奖” 。 产品、服务匠人匠心产品、服务匠人匠心 产品体系定位鲜明的核心竞争力，进一步提升公司在报告期内产品系列创质并举的发展，具体来说： 舟山柏悦溪湖 2020 上半年浙江十大高性价比产品 杭州东郡之星 2020 年上半年杭州市建筑工程“西湖杯”（优质奖） 南京柏悦府 第十届国际园林景观规划设计大赛年度十佳景观设计奖 杭州望林府 第五届 REARD 全球地产设计大奖居住类建筑佳作奖
40、舟山柏悦府 2020-2021 美尚奖极致建筑美学 优秀奖 淮安高铁小镇 2020 年度第一批淮安市建筑施工标准化文明示范工地 除了对于产品的打造， 公司对于服务的输出也秉持匠心， 全年公司有 12 个房地产项目涉及交付，累计交付达成率在 80%-97%的区间。全年公司 400 客服系统总计业务量四千多单，对于涉及的投诉处理闭关率 98%，满意率 80%。 2020 年，是公司经营的第三十七载，公司心怀感恩，在做好主业的同时，报告期公司及宋都公益基金会通过宋爱抗疫、宋爱助学、精准扶贫践行社会责任感，坚持以人为本，坚守匠心，以城市发展为己任，与社会共同进步。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内
41、主要经营情况 2020 年度，公司营业收入 71.61 亿，同比增长 71.86%；扣除非经常性损益净利润 5.40 亿元，主业经营踏实稳健，业绩稳定。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 2020 年年度报告 13 / 210 营业收入 7,161,415,260.72 4,166,986,134.84 71.86 营业成本 5,573,488,264.50 2,461,377,490.69 126.44 销售费用 306,753,14
42、5.48 358,176,297.08 -14.36 管理费用 351,166,125.59 293,542,570.99 19.63 财务费用 313,445,755.96 84,782,785.25 269.70 经营活动产生的现金流量净额 193,000,513.11 -516,357,726.67 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -655,087,686.39 -45,419,396.97 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 2,025,389,905.30 1,295,317,315.46 56.36 说明： 营业收入：主要系项目集中交付所致。 营业成本：主要系集中交付项目较多，
43、土地取得等各类成本所致。 财务费用：主要系合作项目增加规模扩大而相应增加融资费用所致。 经营活动产生的现金流量净额：主要系项目销售回款大于项目开发支出所致。 筹资活动产生的现金流量净额：各类融资渠道拓展导致融资规模增加所致。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 97.10%，主要系本报告期奉化江宸府项目、舟山柏悦府项目、溧阳悦宸府项目集中交付而相应结转收入所致，公司其他业务收入占比 2.90%，主要为租赁、代建等收入，公司整体主营业务较为稳定。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元
44、 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 6,954,085,354.35 5,430,853,319.59 21.90 74.21 134.99 减少20.20 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 6,954,085,354.35 5,430,853,319.59 21.90 74.21 134.99 减少20.20 个百分点 主营业务分地区情况
45、分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 长三角6,953,873,086.33 5,430,853,319.59 21.90 74.68 136.04 减少20.30 个2020 年年度报告 14 / 210 地区 百分点 其他 212,268.02 100.00 -98.05 -100.00 增加95.38 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 注：长三角区域含浙江、江苏、安徽。 报告期内，从地区分布看，公司业务相对稳定，主要集中在长三角区域。 报告期内，毛利率较上年度下降主要系报告期内多数交付项目因
46、地方政府限价等因素所致。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 5,430,853,319.59 97.44 2,311,144,363.60 93.90 134.99 房地产成本占总 成 本 比 重97.44%，主营业务稳定 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期
47、金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 5,430,853,319.59 97.44 2,311,144,363.60 93.90 134.99 房地产成本占总 成 本 比 重97.44%，主营业务稳定 成本分析其他情况说明 无 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 8,836.92 万元，占年度销售总额 1.27%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 2020 年年度报告 15 / 210 前五名供应商采购额 134,334.20 万元，占年度采购总额 35.5
48、4%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 其他说明 无 3.3. 费用费用 适用 不适用 项目 2020年度 2019年度 2018年度 金额（万元） 占营业收入比例（%） 金额（万元） 占营业收入比例 （%） 金额 （万元） 占营业收入比例（%） 营业收入 716,141.53 416,698.61 459,219.77 销售费用 30,675.31 4.28 35,817.63 8.60 19,950.97 4.34 管理费用 35,116.61 4.90 29,331.04 7.04 18,498.41 4.03 财务费用 31,344.58 4.38
49、 8,478.26 2.03 21,432.81 4.67 期间费用合计 97,136.50 73,626.94 59,882.19 报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降 4.31 个百分点；管理费用占营业收入的比例，较上年下降 2.14 个百分点，主要系公司管控能力提升所致。 4.4. 研发投入研发投入 (1). 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2). 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数（元） 上年同期数（元） 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 193,000,513.11 -516,357,72
50、6.67 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -655,087,686.39 -45,419,396.97 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 2,025,389,905.30 1,295,317,315.46 56.36 1、经营活动产生的现金流量净额变动主要系项目销售回款大于项目开发支出所致。 2、投资活动产生的现金流量净额变动主要系收回合作项目投资款减少所致。 3、筹资活动产生的现金流量净额变动主要系各类融资渠道拓展导致融资规模增加所致。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2020 年年度报告 16 / 210 ( (三三)