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1、金东.加州湾前期策划报告绵阳三诺房产解读v宏观调控解读v国十五条国十五条v时间：2006年5月17日v主要内容：v经济适用房建设目标9月底前公布；90以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。v点评：点评：v国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和
2、国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2006年宏观调控的力度充分凸显出来。解读v规划规划v时间：2006年9月30日v主要内容：套型建筑面积在90以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。v点评：点评：v“住房结构”调控细则的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。解读v中观市场v大英县于1997年12月28日经国务院批准建立，全县辖11个乡镇，幅员面积703平方公里、总人口53万人，大英县位于四川盆地中部，丘
3、陵地区，为亚热带季风湿润气候，气候温和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均气温16.5，年均日照1380小时，无霜期297天。解读v大英区位优势突出，交通十分便捷。县城距成都114公里、重庆160公里、绵阳130公里、南充100公里，属成渝绵经济圈，被称为“成都的后花园”。南与遂宁市市中区接壤，西南与乐至县连界，西毗中江县，西北与三台县交界，北与射洪县为邻，在大区位上具有不可比拟的优势。项目区所在地位于大英新城规划区内，与大英“中国死海”景区呈呼应之势，品牌联动优势也是不可多得。解读v自然资源优势自然资源优势v本项目区位于郪江河边，背倚蓬莱公园，对面临水，依山傍水的自然条件造就了良好的生态环
4、境。火井沟、崩山沟内绿地成荫，郪江水清澈透明，船在水中行，水中显倒影，简直是一幅天然的山水画解读v品牌借势品牌借势v大英本是一个新成立不过十来的年小县，虽然自然资源及盐卤资源、区位交通优势明显，但工农业基础都十分薄弱，基础设施没有完善，在死海开发之前大英还不为大众熟识。v随着2004年“中国死海”在旅游界和成渝两地形成的轰动效应，大英这个小县城也名扬海外，因此开发“中国青少年益智乐园”一是顺应时代需求，其次是为进一步树立大英的品牌形象，三是借助死海的宣传攻势及品牌优势，形成互动，解读v政策优势政策优势v当前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，到2020年，中国有望成为世界第一大旅游目的地国
5、家。故国家把旅游业放到了战略性发展的高度，从中央到各级政府都非常重视，出台了一系列政策来促进旅游业的发展，制定了一系列总体规划来指导旅游业的前进方向。四川省政府一直以来都很重视旅游业的发展，经过几十年的发展，四川已经成为西部旅游龙头，全国旅游强省。在旅游业高速发展的近几年，四川省政府更是加大了对旅游业的政策倾斜和资金投入，为四川旅游的蓬勃发展创造了条件。作为川中重镇的遂宁依托其良好的自然人文旅游资源，将旅游产业列为该市的支柱产业，围绕“三个转变”，将自然资源优势与民间资本优势结合，将遂宁市建成川中地区生态环境优美、旅游市场繁荣、功能完善、特色鲜明、服务一流的旅游目的地，使该市旅游产业很快蓬勃发
6、展起来。大英作为遂宁旅游产业的排头兵，近几年在发展旅游产业上做的有声有色，“中国死海”的火爆和其对经济的链动效应，坚定了大英发展旅游业的信心，先后出台了一系列优惠政策，优先发展旅游业，立志将大英做成“成渝后花园”，全国闻名的旅游城市。解读v不同物业供销情况不同物业供销情况v住宅供销情况住宅供销情况v大英2007年住宅供应面积达到了约22万，而销售达到了16万（估计值），销售率达到72.7%，销售势头较好，住宅供求比较临制。解读v其中2007年电梯公寓的供应量见下表：v案名建筑面积维多利亚案名建筑面积维多利亚约8000御景天下御景天下约40000外滩丽景外滩丽景约1.8万总计总计6.6万在200
7、7年住宅供应中，电梯公寓的比重占到30%，而推出的电梯公寓销售情况趋缓，根据初步调查2008年新开盘的项目盛世国际电梯销售达10%外，其余电梯公寓销售率均不过30%，空置面积较大，市场消费还不够成熟。解读v非住宅供销情况非住宅供销情况v在2007年非住宅供应中，供应量约达2万，而销售量仅为5000,其一年的空置量达到1.5万、比例达到了推出量75%，基于新区开发速度较缓，商业气候上不够成熟，侧面反映出大英整体消费水平偏底，商业类物业是开发的弱势。解读v竞争楼盘个案楼盘案名：御景天下楼盘地址：大英新区滨江路（死海正对面）公交线路：2。6路占地面积：约30亩建筑设计风格：现代建筑面积：56067平
8、方米绿化率：43%楼盘形态：多层，小高层，高层容积率：2。8690-140平米总套数：420户户型优点：；有入户花园、分功较明确户型缺点：局部采光不通，有暗卫户型种类：2-2-1到3-2-2销售较好的户型：多层90平米主力户型及比例：120平米占总面积70%解读v竞争楼盘个案单价范围：多层均价1380，电梯不临江1480-1780楼盘基价：1280临江1500-1800最高价：1800均价：多层1350、电梯1580优惠情况：分期与按揭1%、一次性4%价格分布情况：电梯最低价1480,楼层递增20价格认可度调查：目前偏高，有消费群体针对价格变动分析：价格包含的配套项目：清水房屋产权办理费用案例
9、：产权2.05%,五通费12000,解读v竞争楼盘个案外滩丽景楼盘地址：新区小奚桥头公交线路：6路占地面积：约30亩建筑设计风格：现代建筑面积：多层不确定，电梯3600平方米绿化率：约39%楼盘形态：多层，电梯高层容积率：不确定面积范围：电梯106-139平米户型优点：功能分区明确、户型种类：2-2-1到3-2-2销售较好的户型：多层90平米主力户型及比例：120多平米占总面积80%解读v竞争楼盘个案v单价范围：多层顶楼1038，电梯1300-1680v楼盘基价：1038v最高价：1680左右v均价：多层1300、电梯1550优惠情况：分期与按揭1%、一次性4%v价格分布情况：电梯最低价130
10、0,楼层递增20v价格包含的配套项目：清水房屋v产权办理费用案例：产权2.05%,五通费12000,解读v竞争楼盘个案楼盘案名：阳光丽城楼盘地址：江南西路桌筒广场公交线路：1、6路园林绿化景观：山地园林及中轴景观v占地面积：约300亩v建筑设计风格：现代v建筑面积：28万平方米v绿化率：约39%v楼盘形态：多层，花园洋房v容积率：1.4v面积范围：78-123v户型优点：功能分区明确、v户型缺点：采光面不通透v户型种类：2-2-1到5-2-3v销售较好的户型：多层78-100平米v主力户型及比例：110-120多平米占总面积60%解读v竞争楼盘个案v单价范围：一般多层1188-1396v楼盘基
11、价：1188v最高价：1400左右v均价：多层1300v优惠情况：分期与按揭98折、一次性97折v价格分布情况：多层最低价顶楼1188,v价格包含的配套项目：清水房屋v产权办理费用案例：产权2.05%,五通费12000,解读v竞争楼盘总结v新城区的楼盘开发量大与老城，v房屋销售均价略高于老城v大英市场目前多层均价1300-1350元，电梯均价1500-1550元。解读v商业情况调查v外滩丽景：新区小妻桥头v门面：靠河4500每平米，门面最小40平米左右，v御景天下：新城区滨江路靠外滩丽景v门面：3000-4500每平米，风情街5000每平米，v维多利亚；新城区花园干道v门面:共有60多个,花园
12、干道卖3800每平米,已售完,次干道靠规划局3200每平米,还剩10个左右.解读v商业租金调查v育才中学附近:三江源牛肉面店,40平米左右一间,年租金5000多.书香美邸：据租门面说买成800900元，租成大约1000多一间。v新城药店:是租的,67平方,每年4000,v建设路:兴光批发部,每年租金3000,v花园干道:康师傅店，2个门面和上面两间,一年7000元,v新城区南北干道:诊所70平米,年租13000元,v车站旁副食店;25平米左右,年租5000远v老城药店车站下面:120平米,年租12000元,v电影院旁干洗店:三个门面24000元,v步行街靠丰盛街:城市宝宝一个门面47平米,租金
13、18000元,v大英中学旁:超市50平米左右，年租5000元,v礼品店:50平米,年租10000元,离超市200米远,v祥福居,全兴批发超市,买的6000左右,水电气1300左右,办证3000多,年租8000左右.解读v消费者需求调查v本次消费者调查精心筛选了96个客户样本、获得了10位潜在意向购房客户，这些调查对象代表大英现阶段购房客户群，通过对他们的调查研究，我们能从中分析出大英购房客户群的主要需求特征。解读v购房时选择的产品类型解读v购房时选择的房屋类型是解读v购房理想的客厅面积解读v购房理想的卧室面积解读v选者的房屋总建筑面积是解读v购房时关注的因素是解读v购房时主要考虑的是解读v大英
14、房地产市场总结v城市定位不够明确v城市功能不完善v缺乏区域竞争v市场炒作力度不够v无品牌，无理念，无名企v消费者消费意识薄弱v100平方米以下小户型紧张俏销并在时下乃至今后一定时间内成为主流户型v商业地产策划失足v住宅市场高、中端产品空白解读v市场调查分析结论v大英近年来社会经济发展迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；v项目所在区域距离大英有名的死海旅游区很近，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢；v项目处在大英城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；v项目发展中应该注意与大英文化、大英人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市
15、场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视大英人亲近自然、崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；v以“大社区、小组团”的发展形式，满足大英人方便生活的需要，增强社区的配套建设；v大英房地产市场处在发展期，消费者的接受能力不强，城市建筑大多为徽派和现代建筑特征，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在风格方面的竞争；v项目地块所处区域交通便利，自然的环境优势明显；由于目前周边缺乏必要的生活和商业配套，在规划中注意克服；v地块地形较长。规划中应注意克服；尽量实现中轴线形。探索v土地价值分析v“第一是地段，第二是地段，第三还是
16、地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。探索v土地价值分析v一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。采和大道的土地价值各要素如下：探索v土地价值分析v项目面积：约32000平方米，地形整体条件较完备，属于三角型狭长地块，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除南面夹乍部分有大坑之外，土地绝大部分平整。属较理想的建筑用地。探索v土
17、地价值分析v(1)自然景观A、前方景观（东方）该方向上，因有三段高压输电线路沿萋江路纵向架设，正对盐厂几栋残缺的建筑物，使得在该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但不够完整；近景虽萋江中有水，但其景却被污浊的水质、散落的废物削弱。B、后方景观（西方）后方景观，紧临大英中学，近景开阔；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。蓬莱公园景色层次分明，青色的山景中嵌进古典的建筑图象。C、左方景观（北方）紧临的几个小区开发未完成，近景一新，远景，大英一绝，死海。D、右方景观（南方）萋江路延伸河段，景观虽无特色，但视野开阔，前方无遮挡探索v土地价值分析v(2)人文、历史景观A、
18、人文、历史景观人文有大英中学历史有蓬莱公园B、历史古迹，人文景观（略）探索v土地价值分析v(3)景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有北方景观欠佳，北方景观因现在几个新建小区还未成型，还难以有所定数，地块周围景观的欠缺应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。外部景观如死海、萋江、大英中学等，直达交通极为方便；且近尝蓬莱公园等历史古迹。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。探索v土地价值v3、环境、污染情况(1)水、空气、土地污染情况：地块东面因有盐厂和一些
19、无规划的杂乱民户，工厂的废气、废水的排放，民户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气都受到一定程度的污染。(2)噪音污染（盐场）(3)社会治安状况（无值勤警亭）探索v土地价值v4、地块周围的交通条件环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。探索v土地价值v5、配套设施(1)菜市场（近）(2)商店、购物中心（近）(3)小学（6路公交直达实验小学）(4)中学（近）(5)医院（疾控中兴）(6)体育娱乐场所（无）(7)银行、邮局、酒店（无）探索v土地优劣势v1、地理条件分析就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所
20、列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：S（优势）“七通”+交通+景观+人文+历史W（劣势）污染+配套+景观O（机会）1、掌握“御景天下”、“外滩丽景”以及地快分割部分的详细情况，直接对手在设计风格、入市机会等避开对手；2、主题配套、主题设计弱化景观、配套、污染劣势。探索v土地优劣势v从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如配套较弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就该项目项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（T）因素，把握机会（O
21、）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。取向v人类的生活价值观v一，产业结构的调整，在未来的几年里，甚至是十几年，由于城市污染问题，水资源利用问题，造成的巨大压力，交通问题的严重紧张，很多不必放在城市中心的公司和工厂要搬离城市商业区，随之，就会带走大量从业人口，工作的地方离住的地方一定不能太远，所以，一大批人要因为自然群居转型成工业化计划型群居，群居在城市之外，这样已经减轻了，城市压力，包括人口压力，交通压力，住房压力，还会有部分厂房地盘空出来，来进一步缓解城市楼盘压力。城市成为纯商务区和消费区。取向v人类生活价值观v二，交通问题的缓解。现在中国的交通一直是国家策划，
22、代有严重老套的观念和千篇一律的策划格局，严重不合时宜和地宜，在发展过程中，因为没有前瞻性，很多规划后来发现成为累赘，但是近几年，已经在各种多次惨痛的教训下，知道应该怎么提前欲留管道，来为后来发展提供条件，而且很多民间策划公司也参与了进来，他们的智慧因为要应付现实而不僵化，把城市规划整体的提升到了另一个阶段。在这样一种情况下，交通会得到巨大缓解。取向v人类生活价值观v三，私家车的普遍化。现在到农村去看看，已经没多少人留守了，三十岁一下基本没什么人了，几乎倾巢进城，在城市选住址上，也一般是尽量靠近中心，实际上就生活环境来讲，农村高与城市，城市边缘高与城市中心，但是遇到一个关键问题是交通上的，比如庄
23、河这个小城，买各种生活用品，还是娱乐消费都方面，我家住在离城市40里的地方，算的上很远了，是遥远的乡下，公路铺到我家门前，去一次城市还是麻烦，有了公交车要40分钟去一次，已经不算麻烦，但是到市内还的转车后者步行也有麻烦，如果汽车进普通家庭的话，15分钟就能到达，这是一个非常短的时间，汽车如果能进普通家庭的话，城市就会再次被农村大面积分解，这已经是不争的事实。v现在要讨论的是汽车普遍化的进程，按现在沿海城市的速度，基本不会太远，十年八年也就到了。取向v人类生活价值观v四，城市有钱人的自然回归。v没钱的时候，向有钱看，有钱了就玩起文化了，好比没吃过好东西的，要吃大鱼大肉，有钱了，要吃文化餐，文化餐
24、都吃恶心了的时候，又想标新立异了，条件都允许，资本时代，有钱什么都能玩，于是就进入下一个时代，自然回归时代，因为现在的服务产业太发达了，要什么服务都没有多少空间限制了，自然却非的到自然中才能找到，你在城市里，买是买不到的，城市豪华楼盘，假山假水已经彻底没意思了，要真自然就的回真自然，然后房地产商首先就能注意到这个社会意识的萌动，开发山野别墅，打造自然居住品牌马上就会出来。取向v人类生活价值观v如何能住的更好v说到让我们住得更好，真正对百姓生活有意义的就是住宅，更不是我们寻常所想象的那些高端的建筑设计。有很多人觉得我们的居住标准还不很高，与欧美等发达国家的一些城市的居住水平存在很大差距，但实际情
25、况并不是这样，这只是国人对崇洋媚外的一种心态。取向v当生活遇上欧洲v欧洲生活v一个平等主义中产乐园的丹麦一个平等主义中产乐园的丹麦 v第一联想：安徒生、第一联想：安徒生、“丹麦蓝罐曲奇丹麦蓝罐曲奇”、啤酒、啤酒v最安静又最有竞争力的芬兰最安静又最有竞争力的芬兰 v第一联想：芬兰浴、诺基亚、圣诞老人第一联想：芬兰浴、诺基亚、圣诞老人v浪漫的法国浪漫的法国 v第一联想第一联想:塞纳河、香榭丽舍大街、塞纳河、香榭丽舍大街、Chanel 5号、蜗牛、情人、农民、不说英语号、蜗牛、情人、农民、不说英语v吃惊的德国吃惊的德国 v第一联想：贝多芬、啤酒、足球、马克思、柏林墙第一联想：贝多芬、啤酒、足球、马克
26、思、柏林墙v欧洲始祖的希腊欧洲始祖的希腊 v第一联想：奥林匹克、爱琴海、巴特农、海伦、橄榄树第一联想：奥林匹克、爱琴海、巴特农、海伦、橄榄树v像一间商业公司的荷兰像一间商业公司的荷兰 v第一联想：风车、郁金香、足球、性都第一联想：风车、郁金香、足球、性都v最离奇最亲切的匈牙利最离奇最亲切的匈牙利 v第一联想：吸血鬼德吉拉、匈牙利骑兵、匈牙利舞曲、第一联想：吸血鬼德吉拉、匈牙利骑兵、匈牙利舞曲、Made in Chinav最倔强最忧伤的爱尔兰最倔强最忧伤的爱尔兰 v第一联想：第一联想：U2、黑啤酒、黑啤酒、Baileys甜酒、爱尔兰共和军、甜酒、爱尔兰共和军、St Patricks day、游行
27、、游行取向v当生活遇上欧洲v欧洲生活v作为生活标兵的意大利作为生活标兵的意大利 v第一联想第一联想:蒙娜丽莎、罗马武士、蒙娜丽莎、罗马武士、Gucci、大竞技场、披萨饼、法拉利、黑手党、大竞技场、披萨饼、法拉利、黑手党v作为欧洲名利场的摩纳哥作为欧洲名利场的摩纳哥 v第一联想：赌场、游艇、贵族、美女、第一联想：赌场、游艇、贵族、美女、F1v患得患失的挪威患得患失的挪威 v第一联想：挪威的森林、海盗、身高、圣诞树、海峡、滑雪第一联想：挪威的森林、海盗、身高、圣诞树、海峡、滑雪v不动声色的葡萄牙不动声色的葡萄牙 v第一联想：葡国菜、第一联想：葡国菜、C罗纳尔多、麦哲伦罗纳尔多、麦哲伦v薄命红颜的俄
28、罗斯薄命红颜的俄罗斯 v第一联想第一联想:克里姆林宫、天鹅湖、列宁、西伯利亚、伏特加克里姆林宫、天鹅湖、列宁、西伯利亚、伏特加v最唯美的西班牙最唯美的西班牙 v第一联想：皇马、斗牛、西班牙歌舞、航海、圣家族大教堂第一联想：皇马、斗牛、西班牙歌舞、航海、圣家族大教堂v缔造国家标准与国民标本的瑞典缔造国家标准与国民标本的瑞典 v第一联想：诺贝尔、爱立信、瓦尔德内尔第一联想：诺贝尔、爱立信、瓦尔德内尔v最精确的瑞士最精确的瑞士 v第一联想：钟表、银行、军刀、巧克力第一联想：钟表、银行、军刀、巧克力取向v当生活遇上欧洲v欧洲生活v最尊崇天才的英国最尊崇天才的英国 v第一联想：伦敦、贝克汉姆、英超第一联
29、想：伦敦、贝克汉姆、英超v最纯粹最神圣的梵蒂冈最纯粹最神圣的梵蒂冈 v第一联想：教皇、邮票、瑞士五彩军衣第一联想：教皇、邮票、瑞士五彩军衣v最典型的美国最典型的美国v 第一联想：好莱坞、奥斯卡、迪斯尼乐园第一联想：好莱坞、奥斯卡、迪斯尼乐园 v 而诞生于此并名扬世界，成为世人眼中典型的而诞生于此并名扬世界，成为世人眼中典型的“美国符美国符号号”而深具磁力的地方便是而深具磁力的地方便是“加州加州”。取向v当生活遇上欧洲v加州介绍v加利福尼亚州通常简称为加州，是美国西部太平洋加利福尼亚州通常简称为加州，是美国西部太平洋岸边的一个州，在面积上是全美第三大州，人口上岸边的一个州，在面积上是全美第三大州
30、，人口上是全美第一大州。加利福尼亚无论是在地理、地貌、是全美第一大州。加利福尼亚无论是在地理、地貌、物产、还是人口构成上都十分多样化。由于早年的物产、还是人口构成上都十分多样化。由于早年的淘金热，加州有一个别名叫做金州淘金热，加州有一个别名叫做金州，最大的城市是，最大的城市是洛杉矶，州长是阿诺德洛杉矶，州长是阿诺德施瓦辛格施瓦辛格取向v当生活遇上欧洲v生活与内涵v生活是从物质要求向精神要求的转变：当物质积累达到一定程度，对居所的要求不再是避风遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄远的境界；v生活是力求在享受人生成功辉煌，与保持生活内心的宁静之间寻找到一种平衡。生活是在享受悠游自然景观
31、的同时，注重对人内心世界的培养，也能孕养出主人的高雅、尊贵之心，享受物质和精神上双重的震撼心灵生活。v内涵以其舒展、尊贵的独特空间，尽情呵护业主的人性要求：回归自然，释放自我；在最基本的舒适、安全之外，寻求的是一种能真正满足业主心灵渴望的生活质感。取向v当生活遇上欧洲v综观生活与内涵，可以看出，物质与精神的并存是项目精神的核心，内涵是物质的，生活于是精神的，于本项目而言：v山水是物质的，徜徉于自然景观之间是精神的v房屋是物质的，驾游地中海风情粞于欧洲是精神的v所以，我们在建立项目的核心价值之时，应将项目精神真正贯穿其中。v核心价值体系的建立全面导入“欧洲生活”的地产理念取向v生活遇上欧洲v核心
32、价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段，它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更鲜明。v资源：萋江是一种独特的自然资源，同时也是重要的历史文化资源，随着萋江的翠波青微是大英这座城市深深浅浅的记忆和传说。v欧洲v风情：取向v生活遇上欧洲v利好性v1、差异性：在大英房地产界率先将异域的欧洲居住模式导入近来，吸引消费者关注，同时也让我们的楼盘与其它项目具备了很强的差异性；v2、投资价值：异域风情的生活让项目本身附加值得以提升，为我们的价格体系建立提供了信心支持；v3、扩大了目标消费群：欧洲居住核心价值的确立扩大了我们的目标消费群范围，吸引了一部分投资客来关注我们的
33、项目，并且进行投资以获取高额回报；v4、倡导一种新的生活方式：欧洲就是崇拜、理想的生活方向，将欧洲居住和中国生活结合起来是一种全新理念，它势必带来生活方式的革命，是对自然和自我的一种尊重。判断v市场价值v中国旅游产业发展进入一个全新的时期，就旅游产业开发的角度看，我称之为“休闲主导时期”，这个时期，应该在十年左右。在这一时期中，休闲将主导旅游市场，成为城市居民消费的主流内容。这是一个市场的潮流趋势。因此，形成了一个产业转型发展的机遇。谁抓住了这一机遇，谁就能够站在经济发展的潮头。判断v关于大英城市城市定位：旅游城市v城市休闲组合模式具有多样性、更替性、集群性、时尚引导性等特点，在一个消费潮流节
34、奏中，往往需要一种主导产品带动模式整合，形成时尚组合，并集群式发展。判断v项目定位思路v城市发展战略的转移，不可否认的给城市房地产市场带来了良好的发展机会。同时，多个房地产项目已经全面启动，竞争压力较大。另外尚有一些待开发项目随时准备伺机出击，正如王志纲先生所言，激烈的竞争使创新成为欲望、使超越成为本能、使个性成为必须。本项目在全县范围内，拥有其他项目无法比拟的综合优势（自然环境优越与城区的近距离区位条件的结合），这一点在大英来说。创新、超越、个性将成为本项目开发的主旋律。本项目初步确定将发展为一个以热带风情住宅为主，集休闲、纪念、旅游、度假享受于一体的复合型房地产项目。判断v定位总体描述v以
35、生态、休闲住宅为主，旅游、纪念、度假以生态、休闲住宅为主，旅游、纪念、度假为辅的复合型高尚江滨地产物业。为辅的复合型高尚江滨地产物业。判断v定位理由v已有自然环境：有利于休闲、生态价值的挖掘v离市区距离不远：居家价值可以利用v城市规划重心的转移：增值前景看好v死海旅游良好的经济环境：保证了本项目的市场基础尤其是死海折射的热带旅游的延续。v开发商希望尽快收回投资的意图：居住物业成为主要的选择v度假、纪念、旅游：与区域功能定位相协调，实现互动，直接带旺项目人气，进而促进项目推广销售和品牌建设判断v建筑风格v地中海位于欧、亚、非洲之间，是世界上最大的陆间海。东西长约4000公里，南北宽约1800公里
36、，总面积达250多万平方公里v地中海气候独特，夏季干热少雨，冬季温暖湿润。v在地中海这片疆上，凝聚着欧洲千百年来的文明足迹，地中海缅长起伏的海岸线，将西班牙、意大利、法国、希腊等各国文化交融一起，酝酿成为独有的地中海风格。温润而淳朴的建筑颜色、粗朴而富有质感的建筑材料、有众多的回廊、构架和观景平台。这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合，v后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，所谓的“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，醇厚的风格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。判断v
37、建筑元素v地中海地中海周边国家众多，民风各异，但是独特的气候特征还是让各国的地中海风格呈现出一些一致的特点。通常，“地中海风格”的建筑，会采用这么几种设计元素：白灰墙、连续的拱廊与拱门，陶砖、海蓝色的屋瓦和门窗。当然，建筑元素不能简单拼凑，必须有贯穿其中的风格灵魂。地中海风格的灵魂，目前比较一致的看法就是“蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然”。判断v产品形式判断v产品形式判断v产品形式判断v门及商业处理判断v装饰判断v规划理念v条件运用v如何将萋江河景与住区协调并很好的利用与引入v如何避免配套不足的生活特性v如何以市场的满足得到安排v如何利用地块做文章，与城市建筑乃至前后山体肌理相
38、结合v如何发挥地块的价值v如何创造安全、舒适、卫生、环境优美的小区判断v规划理念v空间关系v一度空间上：v以尊重场地为主导思想v规划应该与该地块的原有地形特征和外部环境相结合，因为无论是从景观视觉角度还是从生态角度来说，萋江水环境对地块本身都具有极其重要的自然景观价值和人文价值，规划的目的应该是尽量减少人的活动对自然的破坏，在萋江水域中营造现代居住空间，以宾海物业的开发定位。判断v规划理念v空间关系v二度空间v实现“人与自然和谐共处”的规划目标。这一做法使规划能够成功营造出完全不同于其他社区的独特的生活空间。利用地块狭长的特征区划的一条中轴线，在头、中、尾形成三个特色内部景观广场，并以中轴线贯
39、穿，成为住区开放的公共空间。判断v规划理念v空间关系v三度空间v以不规则的摆放方式做到住宅间似围非围的虚拟围合空间，并通过中轴线将其与景观广场连接起来，做到向心围抱，相互呼应。判断v环境布局v通过地块的空间关系分析，利用地块的南北向成一条最中轴线做成住区内各具特色的景观点。v绿化景观特点：区外景-中心景-窗前景v布局主题：组合一定数量的树木营造某种主体特征；或者种植为数较多的树木做成一种栅栏。将周边的清洁冷湿的空气经过高绿量的森林群落引入住区内部，缓解热岛效应，改善空气质量。在项目的生态绿化工作中，我们应注意内部绿地分布的均匀性和合理性。应采取有效措施，促使住区内部公共绿地得到合理的分布和平衡
40、的发展。判断v交通布局v小区设两个主入口，按照中线剖线的规划，车辆道路实现区域内的循环，连接住宅间分支道路形成网状交通，但不与区内景点有冲突或影响，确保每户交通顺畅,基本实现“人车分流”。判断v园林景观特色v园林设计在理论上继承了希腊、罗马源远流长的古典建筑美学传统，从现实生活中寻找、追求“时尚、现代”的元素。音乐喷泉、枯山水（小运河）、沙滩游泳池、阳光拉膜、儿童旱喷、堤岸、威尼斯水上建筑形成的景观带，与商业走廊海浪造形的特色铺地，形成一个和谐的统一体，交相辉映，一种与现代建筑艺术相吻合的地中海异域风情，浓烈的展示在眼前。地中海格调的商业走廊与小区的地中海风情广场形成开放有度的空间尺度。每天，
41、吸一口地中海风情广场的忘草香，尝一口地中海格调商业走廊醇正的鲜味芝士，一天才算真正开始或者结束判断v园林景观判断v园林景观判断v产品结构v产品形态:住宅产品形式为平屋(度假小别墅)判断v建筑肌理v建筑之所以为建筑，其实质在于它的内部空间。着眼于内部空间效果来进行设计，“有生于无”，屋顶、墙和门窗等实体都处于从属的地位，应服从所设想的空间效果，使内部空间的设计不受外界的影响，更加具有实用性。v结合大英这座城市的建筑特色，没有变化和韵律的建筑带来的浮躁感，为此，透过局部规划多中变化的设计形成有错落变化的楼体。v同时，沿用“地中海风格”的建筑特色，拱门与半拱门、马蹄状的门窗。建筑中的圆形拱门及回廊通
42、常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。判断v建筑立面线条：v项目建筑立面的美，线条是构造形态的基础，因而在建筑立面中是很重要的设计元素。v地中海沿岸对于房屋的线条不是直来直去的，显得比较自然，因而其建筑，都形成一种独特的浑圆造型，白墙的不经意涂抹修整的结果也行成一种特殊的不规则表面，区别现在市面大多数建筑的凹面，注意节奏的控制着阳台的伸缩,将阳台上的构架灵动变化，诠释着对美学艺术的深刻理解。判断v建筑色彩：v西班牙蔚蓝色的海岸与白色沙滩，希腊的白色村庄在碧海蓝天下简直是制造梦幻，南意大利的向日葵花田流淌在阳光下的金黄、法国南部薰衣草飘来的蓝紫色香气、北非特有沙漠及
43、岩石等自然景观的红褐、土黄的浓厚色彩组合。地中海的色彩确实太丰富了，并且由于光照足，所有颜色的饱和度也很高，体现出色彩最绚烂的一面。所以地中海的颜色特点就是，无须造作，本色呈现。地中海风格也按照地域自然出现了三种典型的颜色搭配。蓝与白：这是比较典型的地中海颜色搭配。西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的东岸希腊。希腊的白色村庄与沙滩和碧海、蓝天连成一片，甚至门框、窗户、椅面都是蓝与白的配色，加上混着贝壳、细沙的墙面、小鹅卵石地、拼贴马赛克、金银铁的金属器皿，将蓝与白不同程度的对比与组合发挥到极致。黄、蓝紫和绿：南意大利的向日葵、南法的薰衣草花田，金黄与蓝紫的花卉与绿叶相映，形成一种别有情调的色彩组合
44、，十分具有自然的美感。土黄及红褐：这是北非特有的沙漠、岩石、泥、沙等天然景观颜色，再辅以北非土生植物的深红、靛蓝，加上黄铜，带来一种大地般的浩瀚感觉。判断v建筑装饰v地中海风格的一切特征可以概括为“师法自然”。地中海气候少雨，阳光充沛，人们居住就有了遮荫的要求，因而地中海的建筑标志就是回廊、拱门。由于希腊盛产灰岩，造就了灰白手刷墙面绵延的村庄风貌。手工艺术的盛行，使得铸铁、陶砖、马赛克、编织等装饰艺术独步天下。特别是在地中海沿岸的居民，蓝天碧海不就是居家“看得见的风景”吗。判断v产品开发细部延伸v产品的延伸就是产品开发过程的细节构造v什么是细节？细节就是整体事物中每一个组成部分，每一个引人注目
45、的或是毫不起眼的细微环节。做房地产项目也是如此，当一个楼盘50%以上的细节都是粗糙的次品的时候，你还能指望这个楼盘成为精品项目吗？判断v产品开发细部的延伸v单元入口的单元门判断v厕所窗v百叶窗判断v小区的路灯v古典、铁艺判断v商业街的壁灯v主要用于商业门面v材质：铁艺判断v花园里的栅栏v没有任何一个细节应该被忽视或掉以轻心。在底楼的私家花园里同样要用木介子的栅栏，一根根尖头且留有缝隙的木料，玉白的身体，随着周边的花团锦簇而变换而协调；这些奇幻花园里人饱含激情的精巧设计。即使不住在里面的路人也会驻足欣赏。v判断v小区公共空间垃圾桶、垃圾房判断v小区内的休闲椅判断v商业门v颜色：米黄判断v路面v在
46、住区内，考虑车行与人行的安全、在入口大门或人流较多的地方，对楼盘内的交通干道，路面硬华形式上的水泥拉槽必不可少，或是放制减速带，降低车辆进入住区后的车行速度。判断v车位绿化v在本楼盘内必要位置设置露天车位，解决车位的景观孤岛也值得慎重，需要在地面上种植热带耐践踏的草种，即便业主在泊入车位后，眼里还有绿色的余光。v判断v标示系统v细节的唯美处往往有不胜力举之中，依据本楼盘情况，主要包括v物管房门牌（雕刻塑胶材质）v物管前的来客登记牌（内容：来客来访登记，请出示证件）（木料材质）v停车位牌（露天车位两头各一个，内容：停车位）（木料材质）v中庭广场的文明公约（木料带不锈刚材质）v宣传栏（小区大门）（
47、木料材质）v小区大门的禁鸣牌（内容：进入小区，请勿鸣笛）（木料材质）v小区大门限速牌（内容：进入小区，限速行驶）（雕木料材质）v地下停车场标示牌（内容：地下停车场）（木料材质）v楼栋方向指示牌（内容：A栋）（木料材质）判断v标示系统v楼栋牌（内容：A栋）（铁材质）楼层牌（内容：一层）（铁材质）门牌（内容：201）（铁材质）消防车道牌（内容：消防车道，请勿霸占）（雕刻塑胶材质）环保牌（内容：文明小区，请你环保）（木料材质）信报箱（购买专用）设备功能牌（垃圾房、配电房等）（雕刻塑胶材质）景观名称牌（雕刻塑胶材质）安全警示牌（内容：上下梯步，注意行走）（木料材质）花草名称牌（雕刻塑胶材质）草地牌（内
48、容：珍惜自然，珍惜生命）（木料材质）温馨提示牌（内容：请勿攀摘、）（木料材质）判断v标示系统v小心地滑牌（内容：下雨路滑，小心行走）（木料材质）景区索引牌（木料材质）垃圾桶（内容：请丢入桶内或可回收垃圾）休闲椅牌（内容：我怕脏）（木料材质）会所名称牌（雕刻材质）服务功能牌（木料材质）告示栏（木料材质）活动区域牌（木料材质）警示牌（小心地滑，禁止吸烟）（雕刻塑胶材质）信息栏（雕刻塑胶材质）洗手间指示牌（雕刻塑胶材质）判断v标示系统v停车场指示牌（木料材质）车辆进出口指示牌（雕刻塑胶材质）人行出入口指示牌（木料材质）地下停车场警示牌（铁材质）车辆管理规定牌（KT板）车辆防盗守则牌（KT板）消防车道
49、牌（木料材质）车位号地面标示（数字喷涂）禁鸣、禁停、限速、限高（塑胶雕刻材质）落客区牌（塑胶雕刻材质）判断v项目案名v金东.加州湾判断v项目名称v名称支撑点v加州是地中海建筑风格发扬地,也是美国最大的州之一，在国际上享有很高的声誉，在美国，加州代表一种生活。v湾突出项目的江景资源,也是对地中海风情生活中阳光、沙滩、海岸最好的诠释判断v开发介定v建设周期v本项目计划分两期进行开发建设v一期开发多层部分与临萋江路的商业用房v二期开发电梯高层部分判断v开发介定v1、公用工程v（一）供配电及强弱电等v小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户23KW，电流表应在510A。v室外通道设
50、置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。v小区设置综合布线系统，以提供一门安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。v通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。判断v开发介定v2、消防v本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区室内消防。配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；主要道路及楼梯间设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。v小区主要道路宽度最小不小于7米，以保证消防车行驶判断v开发介定v3、垃圾袋装化收集v本项目实