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1、 商圈商圈 店铺的经营能力所能覆盖的空间范店铺的经营能力所能覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域范围。分布的地理区域范围。 核心交易区域二级交易区域三级交易区域n第一层商圈：核心交易区域第一层商圈：核心交易区域 顾客中的顾客中的5570%在此居住。在此居住。2公里以内。公里以内。n第二层商圈：二级交易区域第二层商圈：二级交易区域 顾客中顾客中1525%在此居住。延伸至在此居住。延伸至5公里，或不公里，或不多于多于15分钟车程。分钟车程。n第三层商圈：三级交易区域第三层商圈：三级交易区域 这些顾客所住的地区缺少该类店铺，或是下班途这些顾客所住的地
2、区缺少该类店铺，或是下班途经该店铺。延伸至经该店铺。延伸至10公里，或半小时车程。公里，或半小时车程。 商圈的特征商圈的特征n层次层次 n重叠性重叠性 n不规则的不规则的 n不断变化的不断变化的 选址方式选址方式1 n向特许人寻求帮助向特许人寻求帮助 1. 对于他所特有的体系，什么样的经营对于他所特有的体系，什么样的经营地点是他所需要的地点是他所需要的 2.提供目标顾客群的信息提供目标顾客群的信息 3.制定严格的标准制定严格的标准 4.认可加盟商选址认可加盟商选址选址方式选址方式2n征询其他专家意见征询其他专家意见 银行银行 律师律师 房地产中间商房地产中间商 会计师会计师 选址方式选址方式3
3、n自己进行市场调查自己进行市场调查 判断你所加盟的特许体系属于哪种类型判断你所加盟的特许体系属于哪种类型 n独特型独特型 有自己的鲜明特色。顾客从较远的社区被吸引到该特许连锁有自己的鲜明特色。顾客从较远的社区被吸引到该特许连锁经营区的原因是其独特性和较少数量的竞争者。经营区的原因是其独特性和较少数量的竞争者。n竞争型竞争型 提供社区内其他特许企业和独立经营企业也能提供的相同或提供社区内其他特许企业和独立经营企业也能提供的相同或相近似的产品或服务。相近似的产品或服务。 n可比型可比型 通常店址接近竞争者，以便顾客比较商品。通常店址接近竞争者，以便顾客比较商品。 加盟店地理位置的几种类型加盟店地理
4、位置的几种类型 n商业中心型商业中心型 n准商业中心型准商业中心型 n郊外型郊外型 n居民小区型居民小区型 商圈内的人口特性商圈内的人口特性 n人口规模人口规模 n年龄、性别构成年龄、性别构成 n家庭生命周期家庭生命周期 n教育水平、职业构成教育水平、职业构成 n购买力购买力 n文化背景文化背景 地区类型地区类型人口年增长率（衰减率）人口年增长率（衰减率）急速增长的地区增长率3%以上成长的地区增长率1%3%停滞的地区增长率02%衰退的地区衰减率02%自然淘汰的地区衰减率2%以上交通便利程度交通便利程度 n顾客在特许加盟商的业点是否能方便地顾客在特许加盟商的业点是否能方便地停靠车辆？停靠车辆？n
5、业点附近是否有业点附近是否有“单行线单行线”等不便行驶等不便行驶的路标？的路标？n目标顾客群是否能在交通高峰期顺利地目标顾客群是否能在交通高峰期顺利地到达加盟商的经营业点？到达加盟商的经营业点？n附近道路是否正在施工？附近道路是否正在施工？ 竞争状况竞争状况 1n特许加盟商经营地点周围的竞争情况如特许加盟商经营地点周围的竞争情况如何？何？n经营理念是否具有竞争力？经营理念是否具有竞争力？n是否愿意与其他业主进行联合促销活动？是否愿意与其他业主进行联合促销活动？n特许加盟商的竞争者处在什么位置？特许加盟商的竞争者处在什么位置？n特许加盟商的产品或服务是否有生存空特许加盟商的产品或服务是否有生存空
6、间？间？ 竞争状况竞争状况 2n竞争型店址竞争型店址 同类连锁店同类连锁店 与本店有经营交叉的店与本店有经营交叉的店 n孤立性店址孤立性店址竞争状况竞争状况 3评估评估预选业点的竞争状况预选业点的竞争状况n按照竞争力的级别或类型把所有的竞争按照竞争力的级别或类型把所有的竞争者标在图上者标在图上 n按竞争实力强弱，给不同竞争者以不同按竞争实力强弱，给不同竞争者以不同的权重的权重视觉效果视觉效果 n停车场是否铺设平坦？停车场是否铺设平坦？n窗外景色是否美丽？窗外景色是否美丽？n夜晚照明情况如何？夜晚照明情况如何？n是否安全？是否安全？n周围是否有污染源？周围是否有污染源？n地点周围有哪些主要业主？
7、他们是否有地点周围有哪些主要业主？他们是否有利于提高加盟商的经营水平？他们的标利于提高加盟商的经营水平？他们的标志是否醒目？志是否醒目？ 可见度可见度 n可见度即位置的明显程度，是由从可见度即位置的明显程度，是由从各地驾车或徒步行走来进行评估的各地驾车或徒步行走来进行评估的 相关的物业情况相关的物业情况 n能源供应能源供应 ：三通一平：三通一平n服务服务 市场治安情况如何？谁来保障市场良好市场治安情况如何？谁来保障市场良好的治安状况？防火保障如何？垃圾废物的治安状况？防火保障如何？垃圾废物是否可以得到妥善处理？是否可以得到妥善处理？ n当地人力的可用性当地人力的可用性 n区域规划区域规划 测算
8、市场份额测算市场份额 n三个变量：三个变量： 人口人口 消费者平均的支出额消费者平均的支出额 社区购买力社区购买力 核算成本核算成本 1房地产利用方式房地产利用方式 n租房租房n买房买房n买地盖房买地盖房 核算成本核算成本 2租赁费用租赁费用 n基本租金基本租金 n公共场所维护费公共场所维护费 n费用分摊方式费用分摊方式 n随经济情况改变而变动的成本随经济情况改变而变动的成本 n百分比租金百分比租金 核算成本核算成本 3建设费用建设费用 n预先测算土地、建筑、设备、家具和所预先测算土地、建筑、设备、家具和所需流动资本的费用需流动资本的费用 n处理设施方案的收入和花费处理设施方案的收入和花费 肯
9、德基选址肯德基选址 n划分商圈划分商圈 收集资料收集资料 打分打分 划分商圈：市级商业型、区级商业型、定点消费型、划分商圈：市级商业型、区级商业型、定点消费型、社区型、社商两用型、旅游型社区型、社商两用型、旅游型n选择商圈选择商圈 考虑自身市场定位考虑自身市场定位 考虑商圈成熟度和稳定度考虑商圈成熟度和稳定度n聚客点的测算与选择聚客点的测算与选择 人流动线人流动线 是否被截是否被截 聚客点影响到商圈的选择聚客点影响到商圈的选择 合适员工的渠道合适员工的渠道 n各大专院校各大专院校n下岗待就业人员下岗待就业人员n人才市场人才市场n本公司的员工本公司的员工 宣传招聘的方式宣传招聘的方式 n随时观察
10、随时观察n利用自己的加盟店发布信息利用自己的加盟店发布信息n分类广告分类广告 了解招聘职位的性质了解招聘职位的性质 n知识、技术知识、技术n主观意愿主观意愿n人际交往能力人际交往能力 制定岗位要求制定岗位要求 n与职位相关的具体背景与职位相关的具体背景n决策和判断能力决策和判断能力n独立工作或团队工作独立工作或团队工作n书面表达能力书面表达能力n人际交往能力人际交往能力n加班时间加班时间 运营手册中的相关内容运营手册中的相关内容 n对职位和员工责任的描述对职位和员工责任的描述n对员工的要求对员工的要求n招聘信息发布的方式招聘信息发布的方式n招聘技巧招聘技巧n面试的准备面试的准备n面试的问题和技
11、巧面试的问题和技巧n申请表和其他雇佣工具申请表和其他雇佣工具 研究申请者信息研究申请者信息 n教育背景教育背景n工作经历工作经历n曾任职位曾任职位n离职原因离职原因n薪金状况薪金状况 初始成本初始成本上缴总部的费用上缴总部的费用 n加盟费加盟费n特许权使用费特许权使用费 n保证金保证金 n广告宣传和促销费用广告宣传和促销费用 初始成本初始成本 开设加盟店的直接费用开设加盟店的直接费用 n商品采购商品采购 n设备采购设备采购 n场地费用场地费用 n装修费用装修费用 n开办费：广告费用、人工费用、开办费：广告费用、人工费用、其他经营费用其他经营费用 融资渠道融资渠道 n向特许人融资向特许人融资 延
12、期支付特许权使用费；延期支付特许权使用费；以较为低廉的价格租赁土地和房产；以较为低廉的价格租赁土地和房产；由特许总部提供担保，向供应商寻求赊购；由特许总部提供担保，向供应商寻求赊购；由特许总部提供担保，向银行等金融机构寻求贷款。由特许总部提供担保，向银行等金融机构寻求贷款。 n家人、亲友家人、亲友 n引入合伙人引入合伙人 n寻找风险投资寻找风险投资 n向银行等金融机构融资向银行等金融机构融资贷款人所考察的贷款人所考察的5C nCapacitynCapitalnCharacternCollateralnConditions融资所需文件融资所需文件 n运营总结运营总结 n市场营销市场营销 n管理管
13、理 n财务财务 n法律法律 预期财务报表预期财务报表 n编制五年计划编制五年计划n一个五年年度总览一个五年年度总览n第一、二年按月度编写第一、二年按月度编写n第三第三五年按季度编写五年按季度编写 一、总销售额 租金 食品 雇员工资 饮料 广告促销 减销售成本 管理费用 食品 修理和维护 饮料 直接运营费用二、毛利 四、息税前收入 加其他收入 减利息三、总收入 折旧 减费用 所得税 特许权使用费 五、净利润预期现金流量表预期现金流量表 n需要多少现金需要多少现金 n什么时候需要什么时候需要 n现金从何而来现金从何而来一、经营活动一、经营活动销售商品、提供劳务销售商品、提供劳务支付的各项税费支付的
14、各项税费 食品其他现金支出其他现金支出 饮料 特许权使用费应收账款应收账款 租金其他收入其他收入 广告促销 现金流入小计现金流入小计 管理费用购买商品购买商品 修理和维护 食品 直接运营费用 饮料 现金流出小计现金流出小计支付给员工支付给员工现金流量净额现金流量净额二、投资活动二、投资活动三、筹资活动三、筹资活动处置固定资产处置固定资产借款借款 现金流入小计现金流入小计 现金流入小计现金流入小计购置固定资产购置固定资产偿还债务偿还债务 现金流出小计现金流出小计支付利息支付利息净额净额 现金流出小计现金流出小计净额净额合计合计营销的参与者营销的参与者 n特许人特许人 为加盟商开发的开业程序系统；
15、为加盟商开发的开业程序系统； 持续的广告支持；持续的广告支持； 其他营销推广活动其他营销推广活动n加盟商加盟商 n顾客顾客 营销分析营销分析 分析市场、产品、竞争、分销系统等分析市场、产品、竞争、分销系统等方面的资料，同时进行方面的资料，同时进行SWOT分析。分析。 营销计划应说明：营销计划应说明： n采取哪些营销手段；采取哪些营销手段；n作出何种努力；作出何种努力；n哪些活动必须完成；哪些活动必须完成；n如何达到预期目标。如何达到预期目标。 营销计划的构成营销计划的构成 n营销目标营销目标n营销组合营销组合n编制资金预算编制资金预算制定营销组合策略制定营销组合策略 4P nProductnPricenPlacenPromotion