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1、营销安排时间轴第第1页页/共共37页页周来访客户分析截止至11月16日，共计到访5694组客户。9月底拓客全面启动，户外广告出街，客户量迅速增加，10月1日，现场火车头营销中心开放，配合大型恐龙展，迅速聚客，进入十一月客户上访量逐渐趋于平稳。第第2页页/共共37页页截止2014年11月19日，累计办卡1875组，其中住宅1297组，商铺575组。办卡客户分析第第3页页/共共37页页第一部分 阜阳房地产市场概述第第4页页/共共37页页供需关系2014年受整体市场影响，成交量受到一定影响，成交价格大幅度下滑，按照往年供应情况分析，预计2015年1-2月市场供应量将大幅度增加。第第5页页/共共37页
2、页2014年以来随着万达的入市，市场整体商业供应量有较大幅度的增长，受低价商铺价格影响，整体市场价格较为平稳。供需关系第第6页页/共共37页页2014年住宅成交套数较2013年同比均出现不同程度的下滑，各楼盘成交量不同程度受整体市场影响数据对比第第7页页/共共37页页截至2014年10月31日，市场总体可售面积205.3万，住宅可售面积82.36万，住宅去化周期6.9个月，商业存量较大，对后期入市商业价格有一定影响。市场存量第第8页页/共共37页页第二部分 典型项目分析第第9页页/共共37页页区域楼盘状态楼盘名称总建面（万）单价（元/）主力户型后期可售（万）城南新区快速推盘万达广场706800
3、87-11815海亮御府29530086-1068在售锦华第一郡35620085（2+1）、93-104（3+1）26天英宝鼎花苑10.7550080-87两房、97-120三房5周期长天瑞名城41610082-11112御景嘉苑23580080-140 5尾盘森活印象155800住宅尾盘销售，部分商业在售，整体处于清盘状态10正基首府266200置诚公馆106300天筑香城106100海亮华府87000（精装）易景国际706800即将入市项目恒拓项目3/3一涵温莎公馆70/30本项目75/55合计169目前阜阳城南新区在售及即将入市项目后期整体可售面积近200万，加上即将入市土地，未来市场总
4、体供应量较大。城南市场格局第第10页页/共共37页页规模占地242亩，建筑面积约70万，住宅约31万 位置颍州南路与淮河路交口物业类型大型购物中心、室外步行街、公寓、酒店、高档住宅目前在售93、124、132 销售均价在售优惠后6500元/平米剩余体量住宅3栋楼未推售，剩余约1000套，商铺剩余约3万15万平米的大型购物中心、7.5万平米的室外步行街和沿街商铺，6万平米的多功能高级商务公寓，约3万平米的高级酒店以及约31万平米的住宅群。典型项目（万达广场）未开盘在售住宅4#、8#的住宅，均价为6500元/。在售精装公寓2#，均价为7200元/。9#正在认筹，11月22日开盘。目前万达商业示范区
5、已包装完成。第第11页页/共共37页页万达华府住宅实际合同成交价样本：8#1902 成交价 98.32 6933元/8#1601 成交价 132.04 6514元/8#2101 成交价 132.04 6604元/8#2303 成交价 122.15 6905元/8#2303 成交价 122.15 6905元/7#502 成交价 98.40 6155元/7#1202 成交价 87.95 6492元/典型项目（万达广场）第第12页页/共共37页页商业十字街：1+2F商铺 成交价20000-25000元/1F商铺 成交价25000-30000元/2F商铺 成交价12000-18000元/商业金街（环购
6、物中心）：1F商铺 成交价31000-33000元/2F商铺 成交价19000-27000元/典型项目（万达广场）第第13页页/共共37页页典型项目（锦华第一郡）规模35.4万平方，25栋高层建筑 位置阜阳市阜王路南新武警支队东侧（距离本项目最近的项目）户型85、93、94、101、105、127 销售均价6200元/销售情况该项目档次较低，去化速度较慢，2013年11月开盘至今，销售约550套在售二期第第14页页/共共37页页典型项目（锦华第一郡）20#2201面积：126.73表价：6688元/总价：847570元每平米立减100元认购减15000元按揭99折折后单价：6404元/20#1
7、502面积：85.35表价：6428元/总价：548629元每平米立减100元认购减15000元按揭99折折后单价：6090元/17#1603面积：94.08表价：6388元/总价：600983元每平米立减100元认购减15000元按揭99折折后单价：6067元/第第15页页/共共37页页规模29万（31栋，15层，容积率2.0）位置颍州区南京路与卜子东路交叉口户型78、87、97、101、107（2+2）、117（3+1）销售均价5300元/推售量目前剩余5栋楼未售，约6万住宅、约2万商业属性定位缔造阜城美宅典范 推广语帝景人生 府御天下城南稀缺低密度楼盘，品牌房企、创新产品（赠送面积多），
8、高规格实景示范区未售未售未售未售未售典型项目（海亮御府）第第16页页/共共37页页典型项目（海亮御府）现每天推出5套特价房，均价4888元/，目前在售23#、28#、29#，面积在87、117、127，均价在5300元/。十一月启动“全民经纪人”，成为海亮合伙人，500元购物卡。27#803面积：91.45单价：5468元/认购2万抵3万订房交2万抵3万，一次性付清或按揭均享受95.55%折实收均价：5120元/9层105四房特价4918元/第第17页页/共共37页页典型项目（七彩世界欢乐城）规模27.9 万位置西二环，阜南路与清河路交汇处物业类型购物中心、公寓、办公、住宅户型82-111（2
9、+1、3+1）开盘11月15日开盘，5980元/，蓄客6个月，推出1、2、3、5、6#栋楼600套房源，销售约150套第第18页页/共共37页页面积：93.15楼层：21层表价：6046元/总价：563184元折扣：交1000元抵10000元，2000元购房抵用券，一次性97，按揭98折 折后单价（按揭）：5808元/典型项目（七彩世界欢乐城）第第19页页/共共37页页面积：112.85楼层：19层表价：6266元/总价：707118元折扣：交1000元抵10000元，2000元购房抵用券，一次性97，按揭98折 折后单价（按揭）：6045元/典型项目（七彩世界欢乐城）第第20页页/共共37页
10、页n 市场观望情绪浓厚；n 各主力项目销售不力，去化缓慢，纷纷打出特价广告，影响市场信心；n 新进入市场项目开发速度加快，抢客手段层出不穷。竞争市场总结第第21页页/共共37页页第三部分 下阶段营销思路第第22页页/共共37页页拓客安排团购客户：12月，出台团购政策，最后一轮拓展，开始“收网行动”。市区：结合营销中心及展示区开放和即将开盘两个重要营销节点，大力拓展颍州区。下辖县城及乡镇：结合营销中心及展示区开放和即将开盘两个重要营销节点，大力拓展阜南、临泉以及南部、西部重点乡镇。第第23页页/共共37页页价格释放节奏安排11月15日-12月15日，结合“老带新、筹带筹”活动，进行初步客户心理价
11、格和房源需求排摸；12月15日启动认大筹（比原计划提前15天），提前升级客户，确保样板房、营销中心开放后顺利接待客户，并释放初步价格区间，进行客户疏导和价格测试；1月中上旬，根据第二轮价格测试和房源落位，释放更为精确的价格信息，落定客户。第第24页页/共共37页页销售节奏安排背景分析：拟定开盘的1月份正处于寒冬腊月时节，阜阳市区暂时缺乏可容纳3000人以上可供暖的场所。首次开盘计划按如下3个阶段安排：住宅团购客户先选房时间：1月5日-10日；地点：计划于豪生酒店内；形式：在指定楼栋内（暂定2号楼和5号楼西单元共计约400套），摇号选房，参与选房客户给予额外2%-3%优惠。商铺开盘时间：住宅开盘
12、一周前；地点：计划于豪生酒店内；形式：购买5套以上者最优先，购买2-4套者次之，购买单套者最末，计划按顺序选铺。第第25页页/共共37页页销售节奏安排住宅公开开盘时间：暂定1月17日；地点：计划于体育馆内（消防未验收，需协调；供暖设备未调试，能否供暖待定）；形式：摇号选房。第第26页页/共共37页页推广及活动安排n 12月15日，客户升级暨认筹活动；n 12月18日-1月1日，紧紧围绕示范区开放活动为主题展开推广和活动；n 1月1日-1月18日，为开盘预热造势，以即将开盘为核心主题；n 1月18日后，以开盘热销为主题，为二次开盘蓄客。第第27页页/共共37页页第四部分 价格体系构想第第28页页
13、/共共37页页1#楼栋差：楼栋差：0楼栋差：楼栋差：100楼栋差：楼栋差：400楼栋差：楼栋差：600楼栋差：楼栋差：800楼栋差：楼栋差：200楼栋差：楼栋差：3002#6#7#5#10#11#楼栋差价结合临路状况、景观配置、楼间距等因素综合考虑得出。第第29页页/共共37页页面积1期可售套数目前登记客户量需求供应比A981911.95 B5282440.46 C331700.21 D3983560.89 E3005011.67 F32912.84 G34852.50 合计1721以上需求量含客户多个选择的数量，故登记客户量总数大于办卡数量。根据客户需求与可售房源套数比例以及各户型在平面中的
14、位置，在不考虑楼栋位置及朝向的前提下，确定价格顺序为：G F A E D B C第第30页页/共共37页页A+B+C+D+D+C+B+AE+B+C+D+D+C+B+EE+B+C+D+D+C+B+EE+B+C+D+D+C+B+EE+B+B+GF+B+B+D+D+B+B+AE+B+C+D+D+C+B+E第第31页页/共共37页页楼栋差价楼栋差价8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1号楼号楼0 ABCDDCBA户型差价户型差价400 400 100 100 150 150 450 450 450 450 250 250 200 200 600 600 户型户型+楼栋差
15、价楼栋差价400 400 100 100 150 150 450 450 450 450 250 250 200 200 600 600 2 2号楼号楼100 EBCDDCBE户型差价户型差价200 200 200 200 250 250 450 450 450 450 350 350 300 300 500 500 户型户型+楼栋差价楼栋差价300 300 300 300 350 350 550 550 550 550 450 450 400 400 600 600 5 5号楼号楼700 EBCDDCBE户型差价户型差价200 200 150 150 200 200 450 450 450
16、450 300 300 250 250 500 500 户型户型+楼栋差价楼栋差价900 900 850 850 900 900 1150 1150 1150 1150 1000 1000 950 950 1200 1200 6 6号楼号楼300 EBCDDCBE户型差价户型差价200 200 150 150 200 200 450 450 450 450 250 250 200 200 400 400 户型户型+楼栋差价楼栋差价500 500 450 450 500 500 750 750 750 750 550 550 500 500 700 700 7 7号楼号楼400 EBBG户型差价
17、户型差价400 400 100 100 100 100 700 700 户型户型+楼栋差价楼栋差价800 800 500 500 500 500 1100 1100 1010号楼号楼200 FBBDDBBA户型差价户型差价500 500 150 150 150 150 450 450 450 450 200 200 200 200 600 600 户型户型+楼栋差价楼栋差价700 700 350 350 350 350 650 650 650 650 400 400 400 400 800 800 1111号楼号楼300 EBCDDCBE户型差价户型差价200 200 150 150 200
18、200 450 450 450 450 200 200 150 150 400 400 户型户型+楼栋差价楼栋差价500 500 450 450 500 500 750 750 750 750 500 500 450 450 700 700 第第32页页/共共37页页阶段时间缴纳金额优惠金额入宝龙会10月4日-12月31日1000 10000 会员升级，正式认筹12月15日-开盘前10000 10000“老带新”前置优惠11月15日-12月31日2000 开盘优惠1%15日内按时签约优惠0.5%按揭额外优惠0 一次性付款额外优惠1%团购额外优惠正式开盘前额外2%优惠合计按揭付款22000+A*
19、1.5%一次性付款22000+A*2.5%住宅拟定优惠体系第第33页页/共共37页页阶段时间缴纳金额优惠金额入会10月4日-12月31日1000 10000 正式认筹1月1日-1月15日20000 20000 老带新前置10月15日-12月31日2000 开盘优惠2%7日内按时签约优惠1%按揭额外优惠0 一次性付款额外优惠1%团购优惠开盘前 5套以上额外优惠2%2-4套额外1%优惠合计按揭付款42000+A*3%一次性付款42000+A*4%商业拟定优惠体系第第34页页/共共37页页审批优惠权限人审批优惠权限人折扣额度折扣额度总经理2%优惠审批权限第第35页页/共共37页页THE END!第第36页页/共共37页页感谢您的观看。感谢您的观看。第第37页页/共共37页页