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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训1什么是新老本什么是新老本1.1.房本日期五年以内的是新本房本日期五年以内的是新本.2.2.房本日期在五年以上的是老本房本日期在五年以上的是老本.2过户费用计算方法过户费用计算方法新本：契税：首次新本：契税：首次9090平米以下平米以下1%1%，非首次，非首次3%3%，首次，首次 9090平米平米以上以上1.5%1.5%，非首次，非首次3%3%，140140平米以上平米以上4%.4%.营业税：差额营业税：差额5.55%5.55%或全额的或全额的5.55%5.55%，个人所得税：差额个人所得税：差额20%20%或全额的或全额的3%3%140 140平米以上，营
2、业税全额的平米以上，营业税全额的5.55%5.55%，个税差额，个税差额20%20%老本：契税：首次老本：契税：首次9090平米以下平米以下1%1%，非首次，非首次3%3%，首次，首次 9090平米平米以上以上1.5%1.5%，非首次，非首次3%3%，140140平米以上平米以上4%.4%.个人所得税：个人所得税：3%3%（唯一住房可免）（唯一住房可免）140140平米以上，营业税差额平米以上，营业税差额5.55%5.55%，个税差额，个税差额20%.20%.房改房新本：个税全额房改房新本：个税全额20%20%登记费：登记费：80/80/笔笔 交易手续费：交易手续费：3 3元元/平米平米房改房
3、交土地出让金：土地分摊面积房改房交土地出让金：土地分摊面积*土地等级系数土地等级系数 3赠与本过户赠与本过户契税：首次契税：首次9090平米以下平米以下1%1%，非首次，非首次3%3%，首次，首次 9090平米以上平米以上1.5%1.5%，非首次，非首次3%3%，140140平米以上平米以上4%.4%.营业税：营业税：5.55%.5.55%.个人所得税：个人所得税：20%20%4继承本过户契税：首次契税：首次90平米以下平米以下1%，非首次，非首次3%，首，首次次 90平米以上平米以上1.5%，非首次，非首次3%，140平平米以上米以上4%.营业税：营业税：5.55%个人所得税：个人所得税：2
4、0%5商住两用过户契税：4%营业税：5.55%个人所得税：差额20%交易手续费每平米5元登记费550/笔6过户流程过户流程市区：到三楼领取买卖契约，上二楼地税交税，交完税去三楼3号窗口排好，等待叫号，办理最后过户手续，交交易手续费和登记费，领取房条交交易手续费和登记费，领取房条开发区：先到开发区：先到3 3号窗口填写买卖契约，到号窗口填写买卖契约，到1 1号窗口号窗口查档，之后去地税交税，然后去查档，之后去地税交税，然后去3 3号窗口领号，号窗口领号，等待叫号，最后办理手续，交交易手续费和登记等待叫号，最后办理手续，交交易手续费和登记费，领取房条费，领取房条.7过户需要手续过户需要手续房房主主
5、：房房本本原原件件（复复印印件件1 1份份）土土地地证证原原件件，身身份份证证原原件件（复复印印件件2 2份份），户户口口本本原原件件（复复印印件件1 1份份），房房改改房房需需要上市证要上市证买房：身份证原件（复印件买房：身份证原件（复印件2 2份），户口本原件份），户口本原件 8贷款资料贷款资料按按揭揭贷贷款款组组件件：房房主主：房房本本，土土地地证证，夫夫妻妻双双方方身身份份证证，户口本，婚姻证明，单身出单身证明户口本，婚姻证明，单身出单身证明.借借款款人人：夫夫妻妻双双方方身身份份证证，户户口口本本，收收入入证证明明，婚婚姻姻证证明明，单身出单身证明单身出单身证明.外地的要养老保险缴存
6、证明。外地的要养老保险缴存证明。抵抵押押贷贷款款组组件件：房房本本，土土地地证证，夫夫妻妻双双方方身身份份证证，户户口口本本，婚姻证明，单身出单身证明婚姻证明，单身出单身证明.收入证明。收入证明。首次贷款：首付首次贷款：首付30%30%，贷，贷70%.70%.二次贷款：首付二次贷款：首付50%50%，贷，贷50%50%9房地产基础知识房地产基础知识按建筑结构分类按建筑结构分类砖木结构：平房砖木结构：平房砖混结构（多层）：建筑中主要承重构件采用砖砖混结构（多层）：建筑中主要承重构件采用砖与钢筋混凝土制成，并主要以砖墙为主体，称为与钢筋混凝土制成，并主要以砖墙为主体，称为砖混结构。优点：隔音和保温
7、隔热性能好。缺点：砖混结构。优点：隔音和保温隔热性能好。缺点：整体性差，抗震性不强。整体性差，抗震性不强。10砖木结构11砖混结构12房地产基础知识房地产基础知识钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构/框架结构（高层）框架结构（高层）：采用梁：采用梁,柱柱组成的结构体系作为建筑竖向承重结构组成的结构体系作为建筑竖向承重结构,并同时承并同时承受水平荷载时受水平荷载时,称其为框架体系。优点称其为框架体系。优点:抗震性能抗震性能好，建筑平面布置灵活；缺点：侧向刚度较小，好，建筑平面布置灵活；缺点：侧向刚度较小，水平位移大，因此不宜太高。水平位移大，因此不宜太高。钢结构（超高层或大型建筑物）：抗火性差，世钢结构
8、（超高层或大型建筑物）：抗火性差，世贸大厦火灾和一般的火灾有很大的不同，它贸大厦火灾和一般的火灾有很大的不同，它能在五分钟之内使火场的温度上升到能在五分钟之内使火场的温度上升到10001000多度，多度，大大超过钢结构的临界温度（大大超过钢结构的临界温度（540540），导致了钢），导致了钢结构的强度迅速下降，造成了世贸大厦的倒塌。结构的强度迅速下降，造成了世贸大厦的倒塌。13钢筋混凝土结构14钢结构15房地产基础知识房地产基础知识1111、房屋建筑物组成、房屋建筑物组成 基本组成：基础、墙体（或柱）、楼地层基本组成：基础、墙体（或柱）、楼地层 （或梁）、（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组
9、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组 成。地基不属于房屋建筑物组成部分。成。地基不属于房屋建筑物组成部分。a a、基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支、基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支 撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷 载及自重传给下面的地基。载及自重传给下面的地基。b b、墙体和柱、墙体和柱 墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。并将这些荷载及自重传给基础。承重墙：不可拆除承重墙：不可拆除 非承重墙：可任意拆除非承重墙：可任意拆除 16房地产基础知识房地产基础知识
10、1212、房地产常见名词解释、房地产常见名词解释 a a、复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃、复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃 层结构层结构(上下不一样高上下不一样高)；b b、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼 梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；点式住宅：点式住宅的宽度和长度比较接近。点式住宅：点式住宅的宽度和长度比较接近。c c、板式（条式）住宅：板式住宅的进深较小、板式（条式）住宅：板式住宅的进深较小 （长条型）（长条型）171819房地产基础知识房地产基础知识d d、进深：一幢建筑物、进深：
11、一幢建筑物(房子房子)从前墙皮到后墙皮的从前墙皮到后墙皮的 距离距离(长度长度)；e e、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另 一面墙皮的长度一面墙皮的长度(3m3.9m(3m3.9m较舒适较舒适)；f f、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层 楼板面的高度楼板面的高度(2.9m);(2.9m);g g、净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度、净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);(2.7m);20房地产基础知识房地产基础知识1313、与面积有关的概念、与面积有关的概念 a a、建筑面积：建筑物各
12、层面积总和。、建筑面积：建筑物各层面积总和。b b、公摊面积：、公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房 和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共 建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影 面积的面积的50%50%21房地产基础知识房地产基础知识c c、商品房销售面积、商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊公用分摊公用 面积面积d d、套内建筑面积、套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套
13、内墙体面套内墙体面 积积+阳台建筑面积阳台建筑面积 e e、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活 使用的净面积的总和。使用的净面积的总和。22房地产基础知识房地产基础知识f f、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总总 占地面积占地面积)之比。是反映和衡量建筑用地使用之比。是反映和衡量建筑用地使用 强度的一项重要指标。其中，总建筑面积是地强度的一项重要指标。其中，总建筑面积是地 上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着 小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会小区容纳的
14、建筑总量越小，居住生活质量就会 越高。越高。g g、绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与、绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与 规划建设用地面积之比。规划建设用地面积之比。23房地产基础知识房地产基础知识1414、商品房销售具备五证：、商品房销售具备五证：a a、国有土地使用证、国有土地使用证b b、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证c c、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证d d、施工许可证、施工许可证e e、商品房销售（预售）许可证、商品房销售（预售）许可证 24房地产基础知识房地产基础知识1515、交房时俗称的、交房时俗称的“一证一证”“”“两书两书”：a a、住宅商品房
15、准许交付使用证、住宅商品房准许交付使用证 b b、商品房质量保证书、商品房质量保证书 c c、商品房使用说明书、商品房使用说明书 25房地产基础知识房地产基础知识1616、现房的概念：、现房的概念：已交工的楼房为现房；期房：未交工的楼房已交工的楼房为现房；期房：未交工的楼房 为期房。竣工合格后，房管局测量，认定面为期房。竣工合格后，房管局测量，认定面 积即可由期房变现房。积即可由期房变现房。26房地产基础知识房地产基础知识1717、中介经纪、中介经纪 a a、中介是一种居间的服务活动。、中介是一种居间的服务活动。b b、经纪是一种有偿居间的中介服务活动、经纪是一种有偿居间的中介服务活动 c c
16、、房地产中介是在房地产交易领域中的一种居、房地产中介是在房地产交易领域中的一种居 间服务活动间服务活动 d d、房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供、房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供 中介、代理、咨询服务等营业活动。中介、代理、咨询服务等营业活动。27房地产基础知识房地产基础知识1818、经纪人、经纪人(参与中介进行经纪活动的当事人，我参与中介进行经纪活动的当事人，我 们称之为经纪人们称之为经纪人)：指在经纪活动中以收取佣：指在经纪活动中以收取佣 金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或 代理服务的中间人。代理服务的中间人。1919、房地产经纪人：是
17、指在房地产经纪活动中以、房地产经纪人：是指在房地产经纪活动中以 收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而 从事居间、经纪或代理服务的中间人。从事居间、经纪或代理服务的中间人。28房地产基础知识房地产基础知识2020、经纪活动的方式、经纪活动的方式 a a、居间、居间(为交易双方提供信息及条件，起媒介撮为交易双方提供信息及条件，起媒介撮 合作用。广泛采用，初级形式合作用。广泛采用，初级形式)，比如二手房，比如二手房 买卖中介公司提供居间服务。买卖中介公司提供居间服务。b b、代理、代理(受委托人委托以委托人的名义与第三方受委托人委托以委托人的名义与第三方 进行交易，不承担法律责任进行交易，不承担法律责任)，比如房地产代，比如房地产代 理公司提供代理服务。理公司提供代理服务。29谢谢大家30