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1、枣庄房地产项目市场调研报告part1：城市背景研究p枣庄市位于山东省南部，是山东省设立的第四个地级市，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。二战时，台儿庄战役在此爆发。p枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城市，拥有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、2700年的运河文化、130年的工业文化；处于“一山、一水、两汉、三孔”黄金旅游线上，是一座充满活力、独具魅力的新兴旅游城市。p枣庄市所辖行政五区及一市，包括市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区，及青藤市行政辖区范围，总面积3069平方公里。户籍总人口394.83万人。一、城市基本概况经济增长：2012年年末
2、，枣庄全市GDP达到1702.92亿元，比上年增长10.7%，位居山东省17个地级市倒数第二。产业特征：以煤化工、能源、建材和现代农业为基础，高新技术产业和先进制造业为龙头，旅游业、物流业等现代服务业为支撑的产业结构。枣庄城市功能市域中心市域次中心区级中心由薛城、市中、峄城组成的带型组团城市山亭、台儿庄滕州二、城市空间发展战略城市发展战略：构建市中-峄城薛城滕州复合中心，培育京沪城市发展轴和鲁南城市发展轴，形成“十”字型空间架构。优先发展中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区，择优培育中心镇。枣庄城市新门户，物流新枢纽，制造业新基地，煤化工新园区。中心城区的东部核心区，全市
3、商业的中心区，城市转型的示范区。薛城中心城区的重要组成部分，城市经济带的重要板块，吸引台资的重要载体，观光旅游和农副食品加工基地。市中峄城山亭台儿庄滕州鲁南欧情山城，生态休闲家园，“两型”社会发展的先导区。枣庄市文化旅游发展的龙头，鲁南专业市场群建设的排头兵，淮海经济区先进制造业的领头雁，全国县域经济发展的第一方阵。国内外知名旅游目的地，国家海峡两岸交流基地，枣庄沿运经济的重要载体。三、城区职能定位区域一体化战略合纵连横，对接半岛。城市发展由个体竞争转向区域整合，枣庄应联合济宁、临沂、徐州等鲁南、苏北城市，在此区域中突出鲁南中心城市和山东南大门的区域地位。顺应鲁南作为原材料和能源基地，与胶东半
4、岛制造业基地的互补联动关系。空间发展策略促进薛城、市中、峄城三片城区的一体化整合，东西轴向发展，形成中心城市；构筑枣薛滕三角形城镇密集区，作为区域核心地区积极培育；南靠北联，东西拓展，合纵连横，提高枣庄市对外开放程度。城镇化战略壮大中心，空间集聚。集中人、财、物力集中发展中心城，2020年规划期末达到120万人，形成区域性的综合中心城市。因地制宜地发展滕州、台儿庄、山亭等城市（城区），择优培育中心镇，努力提高城镇化质量。制定有利于人口向城市转移、产业向园区集中的政策措施，促进工业化、城镇化协调发展。四、城市规划发展战略及布局中心城市区位图：由薛城区（高新区）、市中区和峄城组成；城区间发展较分散
5、，其中薛城区距离市中区（老城区）约30多公里；高新区为市政府所在地，地处薛城区辖区。薛城高新区市中区峄城区薛城区区位图：为中心城区组成之一，城南新区成为城市新门户，是薛城区重点发展区域。市政府区政府城南新区地块1地块2五、城市背景分析小结城市经济发展相对较落后，位居山东省17个地级市排名倒数第二。城区间距离较远，空间布局跨度较大，凝聚性较弱。区域一体化发展，加快城镇化发展速度。薛城区是中心区成员之一，也是城市新门户，成为房地产发展新动力。part2：区域楼市分析一、区域楼市综述 楼宇经济推动楼盘遍地开花随着枣庄能源日益枯竭，房地产开发已经成为拉动经济的支撑产业，高新区、城南新区。陆续崛起，楼盘
6、遍地开花。企业员工团购成为销售的主推模式之一区域楼盘开盘之前，往往先推出大型企业员工团购价，然后再推出市场价，团购已成为一种常态销售模式。中高端楼盘价格直逼5000大关，个别高端公寓价格突破6000 区域中低端楼盘价格为3400-3800元/，中高端价格为4200-4700元/，价格直逼5000大关，个别高端楼盘高达6500元/。从区域上来看，价格差别不太明显，总体而言，市中区整体价格水平略高，其次是高新区，薛城区个别楼盘价格与高新区持平。二、区域住宅成交状况 2013年1-10月，枣庄住宅成交12913套，成交均价3423元/，其中薛城区成交3386套（占总成交量26%），位居各区成交排名第
7、二，成交均价为3505元/。市中区（老城区）不仅住宅成交最大，也是价格最贵区域，成交价格达4127元/。区域区域成交套数成交套数成交成交面面积（）成交成交均价（元均价（元/）市中区4751552914.974127新城区1422180988.633883薛城区3386402700.563505高新区59162760.83468山亭区60467418.382204峄城区71086098.173252台儿庄区1449172781.213521合计129131291315256631525663342334232013年1-10月枣庄住宅成交状况统计截止2013-10-20 区域成交套数成交面积（）
8、成交均价（元/）市中区14227926.4511652新城区5310730.638615薛城区69347324.356982高新区366900.467901山亭区82063.564062峄城区232433.3510377台儿庄区618963.0639745合计1016106341.9127622013年1-10月枣庄商业成交状况统计截止2013-10-20三、区域商业成交状况2013年1-10月，商业住宅成交1016套，成交均价12762元/，其中薛城区成交693套（占总成交量68%），位居各区成交排名第一，成交均价为6982元/。台儿庄区黄金地段商业售价接近4万元/，市中区商业成交价格突破万
9、元。截止2013年10月20日，枣庄期房可售房源为43040套（约526万），其中住宅可售房源为35574套（约415万）。薛城区期房供应量为各区第二，商品房可售房源为11883套（约122万），其中住宅可售房源为7209套（约85万）。2013年枣庄期房可售状况统计截止2013-10-20区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积市中区139941655237.05130851401179.93新城区3866741137.493017428577.12薛城区118831221660.767209850237.12高新区6869913774.096563840980.44山亭区1775196
10、408.431623156367.60峄城区2365265755.081835215508.81台儿庄区2288261477.712242254076.64合合计430404304052554515255451355743557441469284146928四、区域可售房源状况薛城主力价格高新区主流价格市中区主流价格4300-4604300-46004500-48004500-48003400-44003400-4400五、区域住宅价格分布六、区域楼市分析小结成交较活跃，今年1-10月全市住宅成交约1.3万套（约153万），月均成交近1300套。供应量充裕，截止目前网上备案期房可售面积约526
11、万，其中住宅为415万,若按照今年的去化速度，需要2.5年去化。中高端楼盘主力价格为4300-4800元/，个别高端楼盘达6500元/。薛城区成为楼市的主力军之一，供需两旺，尤其是商业表现最为突出。part3：区域土地市场分析一、薛城区2013年土地市场分析宗数出让面积 （亩）建筑面积（）成交金额（万元）平均每亩地价（万元/亩）平均楼面地价（元/）23宗1548 2152642 258251 167 1200备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块薛城区2013年共出让23宗地块，1548亩，可开发建筑面积约为215万，平均每亩地价为167万元，平均楼面地价为1200元/。二、薛城区2013
12、年土地出让之最最高每亩单价 最低每亩单价 最高楼面地价 最低楼面地价 最大出让面积 最小出让面积指标230万元/亩682万元/亩 2066元/496元/266亩3.1亩备注位于中心区西北的商业地块建材、物流市场用地位于市政府南侧的商住地块建材、物流市场用地商住用地位于城南新区西南侧的住宅地块备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块薛城区2013年出让的土地最高每亩单价达230万元，最高楼面地价为2066元/。序号宗地编号位置面积（亩)用途容积率建筑面积（）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价（元/）受让人成交时间1薛2013-10疏港路西侧、钱江路南侧43.5 商业1.646408 3
13、039 70 655 山东闽商五金建材物流港有限公司2013.10.182薛2013-13光明路南侧、京福高速与京沪高速铁路之间94.6 商业、住宅1.7107171 17046 180 1591 枣庄市锦泰置业有限公司2013.10.183薛2013-14黄河路北侧、京福高速与京沪高速铁路之间266.0 商业、住宅1.7301449 47918 180 1590 枣庄市锦泰置业有限公司2013.10.184薛2012-24湘江路南侧、珠江路北侧203.7 商业、住宅3.6489013 25200 124 515 山东仲建发展有限公司2013.9.265薛2013-11疏港路西侧、钱江路北侧1
14、9.2 商业1.620443 1306 68 639 枣庄市薛城区常兴土地开发整理有限公司2013.7.256薛2013-12朱桥五路西侧、珠江花园南侧3.1 住宅3.16408 318 103 496 山东昂立房地产集团有限公司2013.7.257薛2013-4新城峨眉山北路东侧、太行山路西侧、四号路北侧51.5 商业、住宅1.861855 11365 220 1837 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.188薛2013-5新城淮海路北侧、七号路南侧、三号路东侧46.0 商业、住宅1.958231 10135 220 1740 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.189薛2013-6新城海
15、河西路南侧、六盘山路西侧、三号路东侧91.0 商业、住宅1.697027 20043 220 2066 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1810薛2013-7新城峨眉山路东侧、淮海路北侧63.4 商业、住宅1.876039 13972 221 1837 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1811薛2013-8新城峨眉山北路东侧、淮海路南侧70.8 商业、住宅1.884962 15613 221 1838 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1812薛2013-9新城金沙江路南侧57.4 商业、住宅1.661269 10361 180 1691 枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1813
16、薛2012-13泰山南路东侧、珠江路北侧、规划路东侧17.1 商业334137 2080 122 609 段书华2013.6.2414薛2012-27永福北路东侧26.9 住宅、商业1.832294 3005 112 931 山东浙商联合实业股份公司2013.6.2415薛2013-3昆仑山路东侧、德仁南路西侧69.2 住宅2.4110698 11000 159 994 枣庄宝田房地产开发有限公司2013.5.3016薛2012-21天山路东侧、规划河道西侧110.6 商业、住宅2.47182192 24950 226 1369 山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2517薛2012-
17、22天山路东侧、光明西路北侧20.0 商业3.546554 4520 227 971 山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2518薛2012-23光明西路北侧、规划河道东侧9.6 商业2.7817831 2210 230 1239 山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2519薛2012-25珠江路北侧、薛周路西侧22.9 商务1.522925 2400 105 1047 南水北调东线山东干线有限责任公司2013.2.2520薛2012-26常庄三路南侧、朱桥五路东侧、杜塘路北侧63.9 商业285266 5800 91 680 山东伟伦物流有限公司2013.2.2521薛201
18、2-18太行山南路东侧、曹沃路南侧145.0 住宅、商业1.6154691 19000 131 1228 枣庄德圣房地产开发有限公司2013.1.1422薛2012-19太行山南路东侧、珠江路北侧36.6 住宅、商业1.639053 4870 133 1247 枣庄德圣房地产开发有限公司2013.1.1423薛2012-20太行山南路东侧、珠江路北侧15.7 住宅、商业1.616726 2100 134 1256 枣庄德圣房地产开发有限公司2013.1.14合计1548 2152642 258251 167 1200 三、薛城区2013年土地统计表四、地块周边土地出让区位图地块1地块2124万元/亩122万元/亩133万元/亩103万元/亩2013年地块周边土地出让价格为103-133万元/亩，地块越往南，价格越便宜。五、区域土地市场分析小结2013年1-10月薛城区土地供应量较大，为1548亩，可开发建筑面积约215万。薛城区商品房未来新增量仍以住宅为主，竞争将为加剧。土地价格偏高，平均每亩地价为167万元/亩，地段好的地价突破200万元/亩。地块规模以中小体量为主，占地百亩以上地块仅4宗。THANK YOU!