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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 各种资产评估方法的选择第一节 市场法一、市场法的含义及基本前提（一）含义 通过市场调查利用市场上同样或类似资产近期交易价格，经过 直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术。（二）基本前提1.要有一个比较活跃的、公开的交易市场2.在公开的资产交易市场上要具有较充分的可比资产及其交易活动二、市场法的基本原理：被评估资产的价值V市场上相同或类似资产的市场成交价P 调整与修正（）评估对象被评估资产（）公开市场（）参照物资产相同或类似资产，一般为类似资产，且n3个（）参照资产一般为全新资产，需
2、对其进行调整与修正（）市场成交价越靠近评估基准日越好（）类似的衡量指标（资产的可比因素）P15三、市场法的具体方法（一）直接比较法（一）直接比较法1.现行市价法（前提：被评估资产与参照资产完全相同）例例3-13-1评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，试估算该快速变现资产的价值。2.2.市价折扣法市价折扣法3 功能价值类比法（F越大，V越大）（1）生产能力比例法（F与V成比例关系）例例3-23-2被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，试估算该资产的价值。
3、（2）规模经济效益指数法（F与V成指数关系）Eg3-3.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年生产能为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价格指数为 ，求被评估资产的价值。4.价格指数调整法 Eg3-4.某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格总共上升了5%，求被评估资产的价值。5.成新率价格调整法（二）类比调整法1.市场售价类比打分法Eg3-5.为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调查并选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实例子，资料如下：A B C 三宗交易实例 项目名项目名可
4、比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格50006005500成交日期2010.1.12010.3.12010.7.1交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%上表中，交易情况中的正（负）值表示交易实例的成交价格高于（低于）其正常价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比实例房地产的状况优于（劣于）估价对象的房地产状况所导致的价格差异幅度。另假设美元与人民币的市场汇价2010.3.1为1:8.5，2010.10.1为1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2010.1.1至200210.2.1基本保持不变，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上月
5、下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.试利用上述资料估算该写字楼在2010.10.1的正常市场价格。项目名项目名评估对象评估对象可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格V=？50006005500成交日期2010.10.12010.1.12010.3.12010.7.1交易情况100%+2%+5%-3%房地产状况100%-8%-4%+6%为把百分号去掉，采用打分法：以评估对象为准，打100分满分，则可比实例A在交易情况方面好打100+2=102分，在房地产状况方面差打100-8=92分。成交日期不同提示物价变动：2010.1.12010.2.1 不变2010.2.12
6、010.5.1 -1%2010.5.12010.10.1 +0.5%2.成本市价法Eg3-6.某一评估基准日的商品住宅的成本市价比率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。求其市场价值。3 市盈率乘数法（一般用于对上市企业的价值评估）Eg3-7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍，求该企业的整体资产评估值。四、市场法的评价（一）优点1 评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前市场情况2 评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易被各方理解和接受（二）缺点1 需要以公开活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用2 不适合专用
7、的机器设备、大部分无形资产及受地区、环境等条件严格限制的资产价值评估第二节 收益法一、收益法的含义及基本原理（一）含义；通过估测被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。（二）基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。成本效益原则0V=？12345200300400300200i=10%二、收益法的运用预期收益额 收益年期折现率（未来收益为有限期）资本化率（未来收益为无限期）有限期无限期每年相等每年不
8、相等 例例3-8 3-8 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年内各年预期收益的数据下表收益额折现率折现系数收益折现值第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9表3-3 某企业未来三年的预期收益 单位：万元例3-9 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。现金流量图：以下为补充资料，请同学们思考：（一）资
9、产未来收益期有限的情况1未来收益不等额的情况：Eg1.某企业尚能持续经营5年，营业终止后，资产全部用于抵冲负债，现拟转让。经预测得出未来5年预期收益分别为200万元、300万元、400万元、300万元、200万元，假设折现率为10%，该企业评估值是多少？Eg2.某资产在未来5年中每年年末的净收益分别为200万元、220万元、240万元、300万元、360万元，在第5年年末，可转让给其他持有者，转让价格为1000万元，市场平均风险利率为8%，无风险利率为2%。试评估该资产的价值。2 未来收益是等额的情况：Eg3 某企业从国外引进一条包装生产线。经测算，该生产线可使用10年，试用期间每年可给公司带
10、来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为12%，请评估这条生产线的价值。（二）资产未来收益期无限的情况1 未来收益是等额的情况：Eg4.某块土地出租每年可产生收益10万元，若土地的折现率为10%，求该土地的价格。2未来收益不等额的情况：假设未来收益趋于稳定Eg5 某企业预测未来有长期收益，并得知未来期第一年年收益为30万元，第二年年收益为40万元，第三年年收益为50万元，第四年年收益为30万元，第五年年收益为20万元，设定从第六年开始的预期收益将保持在20万元的水平，折现率为10%，资本化率为8%，试用分段法计算收益现值。三、收益法的评价（一）优点：1 能真实准确反映企业本金化的价值；2
11、与投资决策相结合，评估结果易被接受（二）缺点：1 未来收益额预测难度大，受较强主观判断和未来不可预见因素的影响；2 适用范围小，一般适用于企业整体资产和未来收益可预测的单项资产（如金融资产）的评估。第三节 成本法一、成本法的含义及基本条件（一）含义 重置成本法，是指按被评估资产的现时重置成本扣减各项损耗值 来确定被评估资产价值的方法。它是从再取得资产的角度即通过资产的重置成本来反映资产的交换价值。（二）基本应用前提 1.符合资产继续使用假设 2.被评估资产必须是可再生可复制的资产 3.被评估资产在特征、结构和功能方面必须与假设重置的全新资产具有可比性 4被评估资产必须随着时间而贬值（三）适用范
12、围市场上很难找到参照物且没有收益的资产如行政事业单位的大多数固定资产和国家基础和公共设施二、成本法的思路及各项指标的计算三、重置成本的概念及估算三、重置成本的概念及估算（一）概念 在评估基准日，以现行物价水平，购买或建造一项全新的与被评估资产相同或类似的资产所支付的全部成本。1复原重置成本（功能相同、结构、技术标准等各方面都相同）2更新重置成本（功能相同）例例3-10 3-10 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万,运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，求该机器设备重置成本。（二）估算方
13、法1.重置核算法2.物价指数法 例例3-113-11某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95，评估时该类资产的定基价格指数为160，则：Eg 被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为30.5，1996年为6.9，1997年为4.8，则有3.功能价值类比法 例例3-12 3-12 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：4.规模经济效益指数法Eg.Eg.某重置
14、全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，若规模经济效益指数为0.7。由此可以确定其重置成本：5.统计分析法 例例3-133-13评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：二、实体性贬值的估算二、实体性贬值的估算1.观察法（成新率法）Eg 某企业欲出售一台数控机床，该机床购置于2000.8.5，经技术人员对该机床的鉴定，确定该机床的成新率为85%，重置成本为300000元，求该机床的实体性贬值。2.使用年限法
15、例例3-14 3-14 某资产2000年2月购进，2010年2月评估时，名义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。3修复费用法 修复修复费用法，法，是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗额的估测。可补偿性有形损耗，可补偿性有形损耗，是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗。三、功能性贬值及估算三、功能性贬值及估算1 功能性贬值的含义（1）一次性功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（2）营运性功能性贬值2 功能性贬值的估算 例例3-15 3-15 某种机
16、器设备，技术先进的设备比原有陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果下表项 目技术先进设备 技术陈旧设备月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税（税率25%）扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%，5年年金折现系数 功能性贬值额10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元400012=48000元12000元36000元5年3.7908136469元Eg 某大型流水生产线月生产能力为100000个单位，营运成本每天日为50000元，剩余寿命为5年，折现率为10%，比较对象全新生产线月生产能力为
17、100000个单位，每日营运成本为40000元，全年制度工作日为360天，试估算该流水线营运性功能性贬值。四、经济性贬值及其估算四、经济性贬值及其估算1.原因外部经济济性环境变化u宏观环境资产所处的宏观经济政策、通货膨胀、环 境保护u微观环境市场竞争、市场供求2.表现：u营运成本上升 u资产闲置资产使用基本正常时不计算经济性贬值3 3经济性贬值额的估算经济性贬值额的估算(1)(1)通过估算生产能力的变化来评价通过估算生产能力的变化来评价 例例3-163-16某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6
18、。根据上述条件，估算该生产线的经济性贬值率。(2)(2)利用年收益损失金额本金化来计算利用年收益损失金额本金化来计算承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10，所得税率为25。Eg 已知某制药厂年产木糖醇1000吨，其制造原料玉米心在当地市场无法满足供应，必须从东北市场供应，因此运费增加50元/吨，该工厂木糖醇生产线预计生于寿命还有10年，折现率为10%,求该生产线的经济性贬值。Eg 某被评估设备的生产能力为10000台/年，因市场需求发生变化导致该产品的市场需求量减少2000台/年，该产品售价50元/台，该设备尚可使用5
19、年，该企业所在行业的投资报酬率为10%，该评估设备的重置成本为3000000元，实体性贬值为500000元,功能性贬值为450000元，所得税率25%，规模经济效益指数为0.6,求该设备的经济性贬值五、成本法评价五、成本法评价（一）优点1.比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果公平合理。2 有利于单项资产和特定用途资产的评估。3 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛应用。4 有利于企业资产保值。（二）缺点1 工作量大。2 以历史成本为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。3 经济性贬值不易准确估算练习：某企业欲将其拥有的一项设备与国外企业合资，需要对该设备的价值进行
20、评估。评估基准日为2008年10月8日，具体资料如下：该设备账面原值为270万元，净值为108万元，年产量为10000件，按财务制度规定该设备折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相似构造的设备的全部支出为480万元，年产量为15000件，统计数据表明该类设备的规模经济效益指数为0.7。经查询原始资料和企业记录，该设备截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该设备还能使用8年。又知该设备由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准设备相比，每年多支出运营成本3万元。已知该企业所得税率为25%，评估选定的折现率为10%。试根据上述资料，采用成本法对该设备进行评估。