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1、谨呈：石正源房地产开发有限公司谨呈：石正源房地产开发有限公司 浏阳开心商业广场商业定位方案浏阳开心商业广场商业定位方案 2010-12010-12-122-12第1页/共53页前言：前言：对项目情况进行逐步了解后，对项目商业部分总体考对项目情况进行逐步了解后，对项目商业部分总体考虑是商业整体或单层体量较大、展示面相对较少，对于此虑是商业整体或单层体量较大、展示面相对较少，对于此类商业项目，商业业态布局和搭配尤为重要，必须有二至类商业项目，商业业态布局和搭配尤为重要，必须有二至三个大型连锁品牌主力店（注：其中必须有一个较大型的三个大型连锁品牌主力店（注：其中必须有一个较大型的生活超市）才能带动整
2、个商业的成熟成功！生活超市）才能带动整个商业的成熟成功！考虑到贵司的利益最大化，又兼顾到商业运作的特定考虑到贵司的利益最大化，又兼顾到商业运作的特定性，我司本案着重突出商业裙楼部分的定位和业态规划提性，我司本案着重突出商业裙楼部分的定位和业态规划提出思路及建议，由于出思路及建议，由于没有对浏阳商业市场进行全面细致调没有对浏阳商业市场进行全面细致调查，具体经济测算和评估仅作参考查，具体经济测算和评估仅作参考，敬请谅解！，敬请谅解！第2页/共53页目 录衡阳市区商业基础调研衡阳市区商业基础调研商业操作延伸商业操作延伸五五项目商业定位综合分析项目商业定位综合分析四四项目研判项目研判三浏阳市宏观经济分
3、析浏阳市宏观经济分析二二商业地产概念解析商业地产概念解析一一先驰服务体系先驰服务体系六六第3页/共53页商业地产概念剖析商业地产概念剖析一一1 1.1.1 商业地产定义商业地产定义1.21.2 商业地产三大要素商业地产三大要素1.1.3 3 商业地产运作轨迹商业地产运作轨迹1.4 1.4 商业发展轨迹商业发展轨迹第4页/共53页 商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需商业功能、商业需求为导向求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。经营。商业地产定义 商业地产三
4、大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹一、商业地产概述解析一、商业地产概述解析 主要包括：购物中心、超级购物中心主要包括：购物中心、超级购物中心、大卖、大卖场场/商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。第5页/共53页消费者+经营者+投资者=成功的商业地产投资者投资者n通过专业系统的运作，项目价值得到提升，投资者看到巨大利益，将会通过专业系统的运作，项目价值得到提升，投资者看到巨大利益，将会出手踊跃购买，开发商将坐享经济收益与社会效益双丰收。出手踊跃购买，开发商将坐享经济收益与社会效益双丰收。经营者经营者n租金想要达到理想的回报率，需要有人经营，重要的是要引
5、进具有商业租金想要达到理想的回报率，需要有人经营，重要的是要引进具有商业辐射力的大品牌、好品牌经营，并通过有效的经营管理，进行项目的可辐射力的大品牌、好品牌经营，并通过有效的经营管理，进行项目的可持续发展。持续发展。消费者消费者n基于市场目前商业业态情况与消费需求，理性判断项目周边未来十年甚基于市场目前商业业态情况与消费需求，理性判断项目周边未来十年甚至二十年的消费取向，投其所好，有了消费者才能顺利提升产业价值。至二十年的消费取向，投其所好，有了消费者才能顺利提升产业价值。商业地产的成功必须符合商业地产的成功必须符合消费者、经营者、投资者三赢消费者、经营者、投资者三赢策略；策略；商业地产定义
6、商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹一、商业地产概述解析一、商业地产概述解析第6页/共53页消费取向消费取向招商招商定位定位产业价值产业价值模式三模式三更大的、循环往更大的、循环往复的市场复的市场商业地产商业地产源于市场的发展源于市场的发展销售销售运营运营扩大商业市场空间扩大商业市场空间商业地产定义 商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹一、商业地产概述解析一、商业地产概述解析第7页/共53页 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一
7、种相互依存，交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。筑群落。现在的商业是综合体商业灿烂荣华的时代综合体商业灿烂荣华的时代！国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。本功能。北京万达广场北京万达广场“纽约心脏纽约心脏”曼哈顿曼哈顿 北京国贸中心北京国贸中心 商业地产定义 商业地产三
8、大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹一、商业地产概述解析一、商业地产概述解析第8页/共53页浏阳市宏观经济分析浏阳市宏观经济分析二二2.12.1 浏阳市城市概况浏阳市城市概况2.22.2 浏阳市经济指标统计分析浏阳市经济指标统计分析2.2.3 3 浏阳市商业业态分布浏阳市商业业态分布2.4 2.4 浏阳市商业发展演变过程浏阳市商业发展演变过程2.5 2.5 浏阳市未来城市发展规划浏阳市未来城市发展规划第9页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，著名浏阳，著名“花炮之乡花炮之乡”，长沙的卫星城市，距长沙一小时路程，湖南
9、经济四小龙之一。，长沙的卫星城市，距长沙一小时路程，湖南经济四小龙之一。浏阳隶属长沙市，处浏阳隶属长沙市，处于长沙、株洲、湘潭三市于长沙、株洲、湘潭三市“金三角金三角”地带，距省会地带，距省会长沙长沙60公里，距黄花国际公里，距黄花国际机场机场40公里，距京珠高速公里，距京珠高速公路公路50公里，是国家两型公里，是国家两型社会试验区长株潭城市群社会试验区长株潭城市群的组成部分。的组成部分。浏阳市总面积浏阳市总面积5007平平方公里，市辖辖方公里，市辖辖4个街道、个街道、26个镇、个镇、7个乡，总人口个乡，总人口138万。万。第10页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划
10、 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，浏阳，“文化底蕴丰厚、人居环境优雅、经济建设繁荣的山水型花炮名城文化底蕴丰厚、人居环境优雅、经济建设繁荣的山水型花炮名城”。第11页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，人口基数大，总人口浏阳，人口基数大，总人口138万，其中城镇人口万，其中城镇人口15万，是资源相对贫乏的农业大县市。万，是资源相对贫乏的农业大县市。长期以来，浏阳市人口基数大，长期以来，浏阳市人口基数大，2007年，全市年末户籍总人口为年，全市年末户籍总人口为1363979人，人，比上年增长比上年增长
11、0.65%，其中，农业人口，其中，农业人口1215157人。到人。到2008年总人口已达年总人口已达138.0303万，万，增长率达增长率达0.12%，其中农业人口，其中农业人口122.7756万。万。第12页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，经济增长稳中求快，鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木为主要支柱产业；浏阳，经济增长稳中求快，鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木为主要支柱产业；2009全年实现地区生产总值全年实现地区生产总值359.8亿元，增长亿元，增长15.6%；三次产业比重调整为；三次产业比重调整
12、为12.0：64.5：23.5。其中花炮产业集群销售总额和税收分别达到。其中花炮产业集群销售总额和税收分别达到111亿元和亿元和9.1亿元，增亿元，增长长10.2%和和5.2%；全市实现工业总产值；全市实现工业总产值635.2亿元，增长亿元，增长27.8%。全年实现旅游接待。全年实现旅游接待440.3万人次，旅游收入万人次，旅游收入26.4亿元。亿元。第13页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，浏阳，投资市场蓬勃发展，投资意识较强，投资市场蓬勃发展，投资意识较强，2009年全社会固定资产投资突破年全社会固定资产投资突
13、破200亿元。亿元。2007-2009年，全社会固定资产投资总额分别为：年，全社会固定资产投资总额分别为：127.35亿、亿、167.5亿、亿、221亿，亿，增长率分别为：增长率分别为：34.57%、31.50%、29.30%。第14页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，消费品市场稳中见旺，超市、物流配送等新型贸易格局逐步健全。浏阳，消费品市场稳中见旺，超市、物流配送等新型贸易格局逐步健全。2009年浏阳市社会消费品零售总额为年浏阳市社会消费品零售总额为103.2亿，占全社会固定资产投资总额亿，占全社会固定资产投资总
14、额221亿的亿的46.7%，可以得知，浏阳市商业较为活跃，后劲足。，可以得知，浏阳市商业较为活跃，后劲足。2007-2009年浏阳市社会消费品零售总额情况年浏阳市社会消费品零售总额情况第15页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析浏阳，人均可支配收入小幅增长，消费能力较为强劲。浏阳，人均可支配收入小幅增长，消费能力较为强劲。2009年浏阳市城镇人均可支配收入达年浏阳市城镇人均可支配收入达18870元，居民比较注重享受生活，消费元，居民比较注重享受生活，消费支出占可支配收入支出占可支配收入67%多，其中教育文化娱乐服务仅次于食
15、品支出。多，其中教育文化娱乐服务仅次于食品支出。2007-2009年浏阳市城镇人均可支配收入情况年浏阳市城镇人均可支配收入情况2007-2009年浏阳市乡村人均可支配收入情况年浏阳市乡村人均可支配收入情况第16页/共53页街道名称街道名称经营业态经营业态租金（元租金（元/平方平方米米月）月）北正中路北正中路服装、通讯产品、鞋类、餐饮、家电、包类、饰品、水果、农业产品等，其服装、通讯产品、鞋类、餐饮、家电、包类、饰品、水果、农业产品等，其中以服装店、手机店为主，但品牌较少中以服装店、手机店为主，但品牌较少80-10080-100北正南路北正南路服装、金银首饰、鞋类等，其中以服装为主，品牌运动服较
16、多服装、金银首饰、鞋类等，其中以服装为主，品牌运动服较多100-150100-150劳动路劳动路汽修、杂货、建材、休闲娱乐、餐饮、美容美发、超市、琴行、烟酒等，其汽修、杂货、建材、休闲娱乐、餐饮、美容美发、超市、琴行、烟酒等，其中以休闲娱乐、餐饮为主中以休闲娱乐、餐饮为主30-4530-45圭斋路圭斋路服装、饰品、电脑、干洗店、通讯产品、摄影、书店、小超市、美发、干洗服装、饰品、电脑、干洗店、通讯产品、摄影、书店、小超市、美发、干洗等，其中以手机为主等，其中以手机为主50-6050-60金沙路金沙路汽配、电器、酒烟、装修公司、理发、通讯产品、杂货店，业态较乱汽配、电器、酒烟、装修公司、理发、通
17、讯产品、杂货店，业态较乱3 35-505-50人民路人民路服饰、药品、鞋类、皮具、饰品、书店、音像等，其中以服饰为主服饰、药品、鞋类、皮具、饰品、书店、音像等，其中以服饰为主50-15050-150，个别有，个别有300300礼花路以装饰建材及布艺为主西段45-50，东段20-25石霜路东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，西段多为居民自建房，多以社区服务类经营为主，东东段25-35，西段15-25新文路（步新文路（步行街）行街）服饰、鞋类、饮吧、首饰、服镜、皮包、化妆品、玩具等，其中以服饰为主服饰、鞋类、饮吧、首饰、服镜、皮包、化妆品、玩具等，其中以服饰为主150-300150-300城
18、市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析第17页/共53页 金沙路金沙路 该道路属于浏阳市内南北向主要道路，该道路北段多以家居、装饰建材、卫浴、五金等经营种类为该道路属于浏阳市内南北向主要道路，该道路北段多以家居、装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，主要租金区间为主，主要租金区间为35-5035-50元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路南段多月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路南段多以大型商业、复合业态为主，主要租金区间为以大型商业、复合业态为主，主要租金区间为90-16090-160元元/月，部分单
19、位铺面租金较低，约为月，部分单位铺面租金较低，约为55-8055-80元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中高等，属于浏阳市较主要商圈。月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中高等，属于浏阳市较主要商圈。石霜路石霜路 该道路为浏阳市东西向支道，东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，主要租金区间为该道路为浏阳市东西向支道，东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，主要租金区间为25-25-3535元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路西段多为居民自建房，多以社区月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路西段多为居民自建房，多以社区服务类经营为主，主要租金区间
20、为服务类经营为主，主要租金区间为15-2515-25元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为低等。月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为低等。礼花路礼花路 该道路为浏阳市东西向支道，经营种类以装饰建材及布艺为主，道路西段主要租金区间为该道路为浏阳市东西向支道，经营种类以装饰建材及布艺为主，道路西段主要租金区间为45-5045-50元元/月，道路东段主要租金区间为月，道路东段主要租金区间为20-2520-25元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低。月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低。北正路北正路 该道路为浏阳市南北向支道，经营种类以装饰建材、卫浴、石材等为主，道路北段主要租
21、金区间为该道路为浏阳市南北向支道，经营种类以装饰建材、卫浴、石材等为主，道路北段主要租金区间为25-3525-35元元/月，道路南段主要租金区间为月，道路南段主要租金区间为40-5040-50元元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，月，在浏阳市整体租金及经营档次上，新文街新文街 浏阳市唯一一条商业步行街，商业步行街是浏阳商业人气最旺的商业街，同时也是售价与租金最贵，浏阳市唯一一条商业步行街，商业步行街是浏阳商业人气最旺的商业街，同时也是售价与租金最贵，升幅最高最快的地方，一年之内售价翻三倍。主要经营是品牌服装，如劲霸男装、七匹狼、金利来、升幅最高最快的地方，一年之内售价翻三倍。主要经营是品牌服
22、装，如劲霸男装、七匹狼、金利来、船王男装、李宁运动服、马连奴、宾度、佐治小子、博世堡等几十个品牌服装。船王男装、李宁运动服、马连奴、宾度、佐治小子、博世堡等几十个品牌服装。城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析第18页/共53页圭斋西路手机一条街圭斋西路手机一条街礼花路礼花路新文路商业步行街新文路商业步行街人民中路人民中路北正中路北正中路金沙路金沙路城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析第19页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济
23、分析二、浏阳市宏观经济分析比一比购物中比一比购物中心（圭斋路）心（圭斋路）n地下一层经营新鲜菜肉、地上一层经营家电、饮食等，地下一层经营新鲜菜肉、地上一层经营家电、饮食等，低档卖场。低档卖场。比一比购物中心比一比购物中心（金沙中路）（金沙中路）n首层经营超市（食品、肉菜、水果、烟酒）、周六福首饰、手首层经营超市（食品、肉菜、水果、烟酒）、周六福首饰、手表等；二层皮具、饰口、家电、婴儿用品鞋类等，抽取表等；二层皮具、饰口、家电、婴儿用品鞋类等，抽取20%20%营业营业额抵租金。中档卖场。额抵租金。中档卖场。淮川大市场淮川大市场（北正南路）（北正南路）n主要经营鞋类、服饰、电子产品、布料、饮食等主
24、要经营鞋类、服饰、电子产品、布料、饮食等。步步高步步高（劳动路）（劳动路）n主要经营蔬菜、日用品、速冻食品、家电。主要经营蔬菜、日用品、速冻食品、家电。步步高步步高（新文路）（新文路）n首层经营服饰、皮具、鞋业、首饰；二层服饰、皮具、首层经营服饰、皮具、鞋业、首饰；二层服饰、皮具、鞋业；三层经营肉菜、食品等，低档卖场。鞋业；三层经营肉菜、食品等，低档卖场。人人乐人人乐（劳动路）（劳动路）n首层经营首饰、服装、儿童乐园首层经营首饰、服装、儿童乐园 ；二层、三层超市等。；二层、三层超市等。第20页/共53页努力形成努力形成“市级中心商业区市级中心商业区区域中心商业区（中心镇商业）区域中心商业区（中
25、心镇商业）社区商业（乡镇商业）社区商业（乡镇商业）”的商贸网点体系。的商贸网点体系。1.1.市级中心商业区市级中心商业区浏阳市最大的商业中心区。考虑到浏阳市城区人口发浏阳市最大的商业中心区。考虑到浏阳市城区人口发展规划到展规划到20202020年为年为4040万人，故暂设一个为佳。浏阳市级中心商业区以新文路步万人，故暂设一个为佳。浏阳市级中心商业区以新文路步行商业街与人民路交汇处为中心行商业街与人民路交汇处为中心1 1公里商圈范围，可称为淮川商业中心。公里商圈范围，可称为淮川商业中心。2.2.区域商业中心区域商业中心又称为市次一级中心商业区。从浏阳市现状来看，目前又称为市次一级中心商业区。从浏
26、阳市现状来看，目前可规划发展城区集里、关口、荷花以及永安、镇头、大瑶、官渡四个中心镇为可规划发展城区集里、关口、荷花以及永安、镇头、大瑶、官渡四个中心镇为区域商业中心。中心镇商业是指商业网点有一定程度的聚集，主要经营为本中区域商业中心。中心镇商业是指商业网点有一定程度的聚集，主要经营为本中心镇居民和村民日常生活消费需要的商业服务行业以及提供生产资料供应服务。心镇居民和村民日常生活消费需要的商业服务行业以及提供生产资料供应服务。3.3.社区商业中心社区商业中心这主要设在一些居民区、住宅区内。浏阳市社区商业主这主要设在一些居民区、住宅区内。浏阳市社区商业主要在新城区一些新规划的住宅区内发展。同时，
27、对住户密集度高已形成一定规要在新城区一些新规划的住宅区内发展。同时，对住户密集度高已形成一定规模的老居民区也进一步完善社区中心商业。模的老居民区也进一步完善社区中心商业。城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析第21页/共53页集里区域商业中心区商贸网点布局规划集里区域商业中心区商贸网点布局规划2003年年2007年年2012年年2020年年网点面积网点面积商品大市场和专商品大市场和专业店占主体，分业店占主体，分散有少量超市和散有少量超市和便利店。区内相便利店。区内相对集中有货运对集中有货运（托运）服务点。（托运）服务点。主要强化商品大
28、市场发主要强化商品大市场发展，提高经营活力，增展，提高经营活力，增建家具、建材、汽车配建家具、建材、汽车配件等市场；发展现代超件等市场；发展现代超市和居民区便利店，发市和居民区便利店，发展现代物流园基地，逐展现代物流园基地，逐步形成商业中心。步形成商业中心。以商品大市场为主体，以商品大市场为主体，建设综合性购物中心，建设综合性购物中心，建成现代物流园基地，建成现代物流园基地，发展生鲜超市和社区便发展生鲜超市和社区便利店。发展新兴商业业利店。发展新兴商业业态，基本形成浏阳城区态，基本形成浏阳城区重要商业中心。重要商业中心。进一步完善和提升大进一步完善和提升大市场商品流通规模和市场商品流通规模和质
29、量，完善现代物流质量，完善现代物流功能，完善社区商业功能，完善社区商业服务，强化次级商业服务，强化次级商业中心影响力。中心影响力。经营品种经营品种花炮与花炮原材花炮与花炮原材料、综合性工业料、综合性工业用品为主用品为主花炮与花炮原材料、综花炮与花炮原材料、综合性工业用品、建材、合性工业用品、建材、家具、汽车配件、现代家具、汽车配件、现代物流服务物流服务增加：生鲜食品、医药增加：生鲜食品、医药商品和物流服务、电子商品和物流服务、电子商务服务商务服务经营档次经营档次一般商品大市场、一般商品大市场、零售店经营档次零售店经营档次提升商品大市场经营服提升商品大市场经营服务功能和档次、引入现务功能和档次、
30、引入现代商业业态，改造一般代商业业态，改造一般零售店经营零售店经营提高和完善购物环境，提高和完善购物环境，强化商贸服务质量强化商贸服务质量符合消费发展需要，符合消费发展需要，档次保持在较高水平档次保持在较高水平经营业态经营业态集中大市场为主，集中大市场为主，有分散零售店铺有分散零售店铺集中大市场为主体，集中大市场为主体，1-2家综合性超市，适量的家综合性超市，适量的零售店铺零售店铺集中大市场为主体，集中大市场为主体，1家购物中心，家购物中心，5家综合家综合性超市、若干社区便利性超市、若干社区便利店，少量其他零售店铺。店，少量其他零售店铺。专业性大型购物中心专业性大型购物中心为主体，为主体，10
31、家综合性家综合性超市，若干便利店，超市，若干便利店，少量其他零售店铺。少量其他零售店铺。城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析第22页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析 圭斋路、北正路、金沙路、劳动路、新文路、梅花路和人民路沿路两线商业构圭斋路、北正路、金沙路、劳动路、新文路、梅花路和人民路沿路两线商业构成了浏阳市唯一商业圈，该商业圈由于东南向受到浏阳河拦截，天马山阻隔。商业成了浏阳市唯一商业圈，该商业圈由于东南向受到浏阳河拦截，天马山阻隔。商业圈无法向东南向扩
32、展，城市重心只能往北边拓展，而圭斋路处于该商业圈的北侧。圈无法向东南向扩展，城市重心只能往北边拓展，而圭斋路处于该商业圈的北侧。随着城市重心向北推移，礼花路商业价值将日益凸显，随着城市重心向北推移，礼花路商业价值将日益凸显，城市重心向北拓展、城市重心向北拓展、集里区域商业中心集里区域商业中心逐渐得到更好的发展逐渐得到更好的发展 集里集里商业中心商业中心 准川准川商业中心商业中心第23页/共53页城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析二、浏阳市宏观经济分析聚焦浏阳聚焦浏阳“三圈六区三圈六区”的的核心地带核心地带三圈：三圈：商业贸易中心圈、商业贸易中心圈、品质
33、生活示范圈、文化体品质生活示范圈、文化体教汇集圈。教汇集圈。六区：六区：行政区、生活区、行政区、生活区、体育区、文化区、休闲区、体育区、文化区、休闲区、商业区。商业区。第24页/共53页项目研判项目研判三三3.13.1 项目概况项目概况3.23.2 项目四至项目四至3.3 3.3 项目项目SWOTSWOT分析分析第25页/共53页项目概况 项目四至 SWOT分析 三、项目研判三、项目研判开心商业广场地处浏阳市城市主干道开心商业广场地处浏阳市城市主干道花炮大道上，地处交通枢纽花炮大道上，地处交通枢纽地带，临界地带，临界319319与与106106两条主干道，若干省道，处于居住人口、文化、休两条主
34、干道，若干省道，处于居住人口、文化、休闲、商业、体育、行政密集的中心地带，周边中高档小区云集。闲、商业、体育、行政密集的中心地带，周边中高档小区云集。第26页/共53页 整体项目规划为整体项目规划为1-31-3层为商业裙楼，商业面积层为商业裙楼，商业面积3.83.8万平方米，万平方米，4 4层为结构转换层为结构转换层，层，5-325-32层为住宅楼层，地下规划为二层，规划地下停车位层为住宅楼层，地下规划为二层，规划地下停车位615615个，地面停车位个，地面停车位243243个（可增加个（可增加300300个），配套商业广场面积为个），配套商业广场面积为60006000多平方米。多平方米。项目
35、概况 项目四至 SWOT分析 三、项目研判三、项目研判第27页/共53页 项目紧临礼花大道，缔属于集里商业区域，周边小区云集，离项目半径项目紧临礼花大道，缔属于集里商业区域，周边小区云集，离项目半径500500米人口约米人口约6 6万人，半径万人，半径1 1公里约公里约1414万人。万人。项目概况 项目四至 SWOT分析 三、项目研判三、项目研判项目西南项目西南向向项目东南项目东南向向项目现状项目现状项目正前项目正前方方项目东向项目东向项目后方项目后方第28页/共53页优势优势n地段优势：交通四通八达，位于城市主干道花炮大道旁，周边建筑密集，为典型补充性商业，体量大，易形成区域商业中心，未来发
36、展空间大。n商业易成熟：项目本身为浏阳市北城地标项目，商业裙楼5-32层规划有1300多户业主，在商业项目培育期间提供了原生消费群体，比纯商业建筑更易成熟。n项目配套大型休闲广场，为周边居民提供了休闲娱乐场地，易聚人气，增加了来项目的人流，可加快商业成熟。n开发商较强的资金实力，当地政府政策的大力支持。n建筑结构基本按大卖场规划、设计，主力店生活超市招商难度不大。n项目本身体量较大（约4万方），如业态组合合理、招商较顺利、运营成功，容易形成一个区域商业中心。n项目整体形象好、商业规模相对较大，基本可定位浏阳的标性商业综合体。劣势劣势n道路体系影响消费导流：项目周边只有花炮大道辅路有能进行消费导
37、流，针对项目商业体量而言，压力较大；n项目两头无十字路口，造成项目两侧面展示面差，人流动线不通畅，对商业成熟有一定阻碍。n项目内部客流导向问题：三层裙楼物业垂直交通（电梯）设计不合理，二、三楼商家临街面无上下通道，使用不便；平面客流和垂直客流均存在问题。n临街商铺少：临街商铺一般属展示面较好商业，商业价值相对较高，相对整体项目面积而言，可销售型临街商铺太少。n单层商铺面积过大：在满足人流动线、消防安全、上下楼梯便利的前提下，业态组合复杂、分割难度大。n对开发商资金要求高：因大部分商业面积大、分割难度大、销售困难，开发商需持有较大部分物业，资金压力较大。n花炮大道为城市主干道，车速快，路面宽、且
38、有部分隔离绿化带、项目对面的人员来项目消费不便利、不安全。n项目本身体量较大（约4万方），业态组合复杂，日常商业运营要求较高。项目概况 项目四至 SWOT分析 三、项目研判三、项目研判第29页/共53页项目概况 项目四至 SWOT分析 三、项目研判三、项目研判威威 胁胁n项目位于北区新城开发区，开发区项目较多，如有一定商业规模的项项目位于北区新城开发区，开发区项目较多，如有一定商业规模的项目招商易对项目产生较大竞争；目招商易对项目产生较大竞争；n 花炮大道的使用性质：环线定位和城市干道定位的不同直接影响项目花炮大道的使用性质：环线定位和城市干道定位的不同直接影响项目商业发展；商业发展；n 规划
39、调整时间：目前规划的硬伤较多，调整幅度大，修改时间直接影规划调整时间：目前规划的硬伤较多，调整幅度大，修改时间直接影响项目运作。响项目运作。机机 会会n大发展机遇：随着长浏高速、长浏轻轨的开通，长沙到浏阳的时间将缩大发展机遇：随着长浏高速、长浏轻轨的开通，长沙到浏阳的时间将缩短为短为20分钟，浏阳具备融入分钟，浏阳具备融入“长株潭城市群长株潭城市群”郊区地位；郊区地位；n城市发展规划：随着北城的大发展、将给项目带来巨大的商机。城市发展规划：随着北城的大发展、将给项目带来巨大的商机。n项目周边缺乏一站式购物、休闲、娱乐集中场所，项目的运作刚好满项目周边缺乏一站式购物、休闲、娱乐集中场所，项目的运
40、作刚好满足周边居民的生活配套需求。足周边居民的生活配套需求。第30页/共53页SWOT综合分析和启示综合分析和启示n项目商业综合价值高，不可复制；n商业业态规划重要，决定项目价值；n发展机遇好，项目外在威胁明显。相应的策略相应的策略规避劣势规避劣势发挥优势发挥优势n专业运作，实现商业综合效益；n立足市场和商业运营，尽快调整；n加大商家势能结合自身实力，促进商业成功。n业态布局直接影响商业价值；n重点做好商业内街成熟；n重点解决二、三楼上下垂直交通问题n5栋和6栋改为国际公寓；n调整定位，依据业态布局重新设计；n依托开发商实力和商家势能综合推动项目成熟成功；n引进商业地产专业公司操作。项目概况
41、项目四至 SWOT分析 人流分析 规划建议三、项目研判三、项目研判第31页/共53页项目概况 项目四至 SWOT分析 人流分析 规划建议三、项目研判三、项目研判 本项目商业最大的特点就是单层面积很大，且不规则，用单一业态很难将商业做起来，且不能进行部分商铺的销售，回笼部分资金，对于这类问题，一般说来，需进行单层整体面积分割，用不同业态搭配，不同业态所形成的消费人群聚集，最能促成商业成熟，但需解决大面积商铺中人流动线问题，同时兼顾消防要求，我司建议在一楼大面积商铺中划出“十”字型内街通道，通道宽度建议预留4-6m，与项目本身存在的内街连成一体，形成人流循环状，将人流导向“十”字型通道及内街，始终
42、保持人流在内安全、有序流动，将商铺面积划小，“十”字型通道及内街两侧各划出小面积商铺，最大限度增加可销售商铺面积，减少商铺持有。.临花炮大道主通道有两个人流通道：即项目本身内街临花炮大道处和“十”字型通道临花炮大道处。临花炮大道预留两个门面作二、三楼人流上下垂直交通门厅（带楼梯或电梯）。临花炮大道和广场拐角处，需考虑增加一部分观光电梯，解决二、三楼人流上下垂直交通问题。商业一楼人流分析：商业一楼人流分析：第32页/共53页项目概况 项目四至 SWOT分析 人流分析 规划建议三、项目研判三、项目研判商业一楼商业规划建议：商业一楼商业规划建议：建议取消临花炮大道和广场拐角处一栋住宅，调整合并为一栋
43、酒店式公寓楼。临花炮大道商铺（从101号至108号、其中107号规划为门厅）规划为银行、自动银行、休闲快餐、移动交费厅、家纺展示、家居展厅等业态；商业内街和“十”字型通道内街规划定位为主题市场类型，如窗帘布艺市场，因家居（含窗帘布艺类）属目的性消费，市场培育前期在人流不大的情况下，商业成熟相对较易。商铺111号（3020.93）规划为生活超市一楼经营区。第33页/共53页项目商业定位综合分析项目商业定位综合分析四四4.14.1 定位基本原则定位基本原则4.24.2 定位方案一定位方案一4.3 4.3 定位方案二定位方案二4.44.4 定位对比定位对比4.5 4.5 经济预估经济预估第34页/共
44、53页定位要点 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析实现项目价值与去化比例及速度的双突破，最大限度的提升项目商业价值；重点做好商业业态布局及搭配、解决人流动线问题。尽量采用科学的规划，保障项目在浏阳北城商圈58年内具有较强的综合竞争力；重点引进二至三个连锁品牌主力店（其中重点引进二至三个连锁品牌主力店（其中必须有一个较大型连锁生活超市）。必须有一个较大型连锁生活超市）。第35页/共53页基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析最大限度的增加一楼可直接销售商铺，采取大面积分割成小商铺
45、，协助开发商回笼部分资金按不同区域、不同业态、不同楼层、区别对待、二、三楼招商为主、一楼临街及内街门面销售（生活超期市区除外）为主的方式进行操作。引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己的固定营销模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强，多引进几家品牌连锁店，就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带头作用，促进商业尽快成熟；先进行品牌主力店的招商，后进行临（内）街商铺零散品牌店的招商，在主力店保证人气的基础上引进其他品牌。租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资回收期。第36页/共
46、53页基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析裙楼性质商业形式的商铺，一般需引进多业态连锁品牌店入驻各楼层。多业态商业经营能相互促进，互带客源、相互支撑、且可销售部分小商铺，可实现利益最大化，经营风险小，商业易培育成熟，单一业态撤离并不影响其它业态的经营。招商顺序：一、二楼主力（生活超市）店三楼裙楼二楼裙楼临街及内街商铺（销售为主）说明：此招商顺序主要是考虑为二、三楼商家预留一楼临街主通道门厅，也可在不影响一楼临街主通道门厅和项目整体规划布局的基础上，根据商家要求在一、二、三灵活招商布局。若引进的是知名品牌主力店，能对项目成熟起一定的
47、带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。第37页/共53页开心商业广场开心商业广场临街商铺临街商铺休闲娱乐休闲娱乐生活超市生活超市电器超市电器超市酒店式公寓酒店式公寓商业内街商业内街影院影院中西餐饮中西餐饮康体健身康体健身定位方案一：大型综合商业定位方案一：大型综合商业MALL基本原则 定位方案一四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析第38页/共53页四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析楼楼区域区域商铺商铺号号面积面积业态定位业态定位租或售建议租或售建议备备 注注一楼临花炮大道101689.08银行、自助银行、移动交费厅、家居展示厅、厨卫展厅预留门厅（限一个商铺）可售可租
48、临街门面，划为小商铺，商业价值最大，如开发商资金压力较大，可直接销售回笼部分资金；如开发商资金压力不大，可选择1-2年后销售，能卖出更高价格。102405.18103268.7410446.0610544.7910644.21107227.66预留门厅租 赁因门厅属公用部分，是二、三楼上下通道，开发商一般需持有该物业。108363.95休闲快餐可售可租可带租约销售，可卖最大销售价。“十”字型内街109362.55品牌窗帘布艺小商品市场区因该区域商铺可继续划为更小商铺，可直接销售，但内街商铺相对临街商铺，销售价较低；建议先做主题市场内街（如窗帘布艺城）格子商铺招商，再销售。110319.3911
49、5376.68116400.08超市区域1113020.93生活超市区长期租赁该区域需长期持有物业，收租；可到银行做抵押贷款回笼资金周转。112251.67药 店特色小吃店蛋糕店可售可租可直接销售或带租约销售，可卖较高销售价。113124.56122129.18内街117294.64床上用品区118732.53母婴用品经营区持有一段时间(二至三年),可带租约销售.可直接销售或带租约销售，销售价相对临街铺较低。119551.0112099.19床上用品区可售可租121143.08第39页/共53页楼层楼层商铺号商铺号面积面积业态定位业态定位租或售建议租或售建议备备 注注二楼2011885.11茶
50、 楼持有一段时间(三至五年),可选择带租约销售或长期持有收租.1.先招商，持有一段时间(三至五年),可选择带租约销售方式；2、长期持有收租，可到银行做抵押贷款回笼资金周转。2023197.23家居经营区2031545.69中西餐厅或咖啡厅2045766.22生活超市营业区三楼3011882.82美容SPA馆会所3022660.36影 院3032660.36足浴休闲3043763.40健身会所3051701.25电玩城第40页/共53页基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算四、项目商业定位综合分析四、项目商业定位综合分析面积：面积：689.08101 面积：面积：405.18102