房地产交易按揭bfzt.pptx

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1、房地产交易按揭知识 1.权证知识权证房屋权属证书房屋权属证书房屋所有权证房屋所有权证房屋共有权证房屋共有权证 他项权利证他项权利证 是在他项权利登记后，房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发的合法所有权证书 房管部门核发给房屋所有人的对房屋拥有合法所有权的证书。是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”权证办理问题 问题解答购买一手商品房，何时可以申请办理房地产购买一手商品房，何时可以申请办理房地产证？证？根据规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取房地产证。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记，按规定交纳有

2、关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是开发商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理房地产证。权证办理问题 问题解答开发商办理产权证的期限是多少开发商办理产权证的期限是多少?由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应承担违约责任。产权证的期限规定如下：权证办理问题 问题解答 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。权证办理问题 问题解答未成年人是否

3、可以作为权利人办理房地未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？产证？未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。问题解答购房合同上签夫妻两人名字的，办理产权证购房合同上签夫妻两人名字的，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？时，能否只登记其中一人名字？产权证上登记的产权人是根据购房合同上签订的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签订双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系关系）；若商品房竣工后，产权证

4、只能按购房合同签订的购房人登记产权人。权证办理问题 1.产权登记知识产权登记的分类按登记对象分类按登记对象分类土地使用权登记土地使用权登记房屋所有权登记房屋所有权登记房地产他项权利登记房地产他项权利登记由土地使用权和房屋所有权所引申出的其他权利的登记（例：抵押权，典权，租赁权、继承权等）1抵押权的设定或变更 2典权的设立或变更 3法律法规其他规定房屋所有权房屋所有权占有权使用权收益权处分权按房地产权属变化分类按房地产权属变化分类初始登记初始登记转移登记转移登记变更登记变更登记注销登记注销登记 买卖、交换、赠与、继承、遗赠、法律规定的其他情形 新建、原有未登记1.用途发生改变2.权利人姓名或名称

5、发生改变3.土地房屋面积增减4.房地产分割合并5.法律固定其他情形预告登记预告登记l对未建成房屋的预购、转让、抵押的当事人l取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他l项权利的优先请求权在一定年限内的确认房地产产权登记程序房地产产权登记程序 1.税费知识 税费名词契税：契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税：营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。税费名词营业税附加：营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。房产税：房产税：指以房屋为征税对象、

6、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。税费名词印花税：印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。个人所得税：个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。税费名词土地增值税土地增值税:对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产交易手续费：房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。税费名词房屋权属登记费：房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。其他：其他：指不属于以上类

7、别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。当地地方税务局当地地方税务局二手房交易缴纳税费一览表二手房交易缴纳税费一览表【待确认】一手房交易税费一览表基础税费卖方买方税种征收公式税种征收公式印花税合同价X0.05%印花税合同价X0.05%交易服务费建筑面积X2.5元/平方查档费 50元(首次购房)营业税及附加销售额X5.5%登记费80元土地增值税(预征)普通住宅：销售额X0.5%；非普通住宅：销售额X1.5%；契税合同价X1%(首次购房90以下，单价3630元/以下),合同价X1.5%(首次购房90-144)合同价X3%(非普通住宅)评估费300-500元配图资料费30元/件工本费/贴花10元/

8、5元 买方按揭 抵押登记费80元 工本费20-50元保险费按实际贷款金额及贷款年限收取 评估费300-500元 1.抵押、按揭知识备注备注由甲方指定合作银行提供讲解人员及相关按揭基本资料由甲方指定合作银行提供讲解人员及相关按揭基本资料抵押按揭名词房地产抵押房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。现房抵押现房抵押：是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押按揭名词 在建工程抵押在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。按揭按揭(购

9、房贷款抵押购房贷款抵押)：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押按揭名词住房公积金：住房公积金：是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。实行专户存储，归职工个人所有。按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。按揭贷款类型个人商品房按揭贷款个人商品房按揭贷款 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款

10、个人贷款组合贷款个人贷款组合贷款个人住房商业性贷款流程 合同备案签订商品房买卖合同 付清首期款准备贷款资料，办理申请贷款手续银行审查批准签订住房预抵押贷款合同购房人购买保险借款人开设还款账户 办理预抵押登记手续交易中心出产证、银行取回他项权利证明银行放款借款人还款贷款还清，办理注销抵押手续抵押按揭知识 按揭贷款按揭贷款定定义义指买方购买住房，能够支付首期房款，指买方购买住房，能够支付首期房款，余款向银行申请按揭付款的住房余款向银行申请按揭付款的住房贷款贷款准准入入条条件件1 1、具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国、具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权

11、的境外、国外自然人；外自然人；2 2、本地的一次性最多按揭、本地的一次性最多按揭2 2套（外地籍套（外地籍1 1套）住房套）住房+征信报告已贷套数征信报告已贷套数33套套，并以借款人、配偶及未成年子女为单位（家庭）认定房贷次数。并以借款人、配偶及未成年子女为单位（家庭）认定房贷次数。3 3、信用良好（征信有、信用良好（征信有3 3期未结清的，不予贷款，连续逾期期未结清的，不予贷款，连续逾期5 5期已结清的，不期已结清的，不予贷款，但近予贷款，但近2 2年无逾期可适当放宽）。年无逾期可适当放宽）。4 4、贷款支出家庭月收入的、贷款支出家庭月收入的50%50%，有能力支付规定的首付款。，有能力支付

12、规定的首付款。抵押按揭知识 按揭贷款按揭贷款贷贷款款额额度度及及利利率率1 1、第第1 1套住房最高贷购房总价的套住房最高贷购房总价的80%80%（本地的购买建面（本地的购买建面9090平米，其他平米，其他最高贷为最高贷为70%70%），利率执行基准利率下浮），利率执行基准利率下浮15%15%；第；第2 2套住房套住房(征信报告征信报告显示按揭过住房贷款的，含已结清、未结清、公积金贷款的显示按揭过住房贷款的，含已结清、未结清、公积金贷款的)最高最高为为50%50%，第，第3 3套住房最高为套住房最高为50%50%，利率执行上浮，利率执行上浮10%10%。2 2、房龄、房龄55年、首期房款年、首

13、期房款30%30%，房龄，房龄5-105-10年、首期房款年、首期房款40%40%，房龄，房龄10-1510-15年、首期房款年、首期房款50%50%，第二套房屋在此基础上增加首期房款，第二套房屋在此基础上增加首期房款10%10%）3 3、无划拨地与出让地的划分、无划拨地与出让地的划分抵押按揭知识个人按揭贷款个人按揭贷款 买方买方卖方卖方贷款贷款期限期限1-301-30年，贷款年限年，贷款年限+借款人年龄借款人年龄6565岁男、岁男、6060岁女岁女还款还款方式方式按月等额本息、按月等额本金按月等额本息、按月等额本金提前提前还贷还贷1 1年后（可提前偿还部分本金或全部结清本息），借款人需提前年

14、后（可提前偿还部分本金或全部结清本息），借款人需提前3030日申请日申请个人按揭贷款个人按揭贷款 买买 方方卖卖 方方提提供供资资料料1 1、夫妻双方身份证、军官证或其它、夫妻双方身份证、军官证或其它有效居留有效居留 证件复印件（新身份证复印双面）证件复印件（新身份证复印双面）2 2、夫妻双方户口薄（主页、本人页、夫妻双方户口薄（主页、本人页、增减页）增减页）3 3、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、离婚证明和未再婚证明）；离婚证明和未再婚证明）；4 4、收入证明（只盖章不填写）；、收入证明（只盖章不填写）；80008000元以上提供个人银行对流水单；元以上提供个人银

15、行对流水单；个体户提供营业执照、近个体户提供营业执照、近3 3月税票、月税票、银行存款或交易银行存款或交易明细，房屋、汽车等资产证明。明细，房屋、汽车等资产证明。5 5、首期付款证明、首期付款证明二手房二手房一手房一手房1 1、夫妻双方身份证、军、夫妻双方身份证、军官证或其它有效居留官证或其它有效居留 证件复印件（新身份证件复印件（新身份证复印双面）证复印双面）2 2、夫妻双方户口薄（主、夫妻双方户口薄（主页、本人页、增减页）页、本人页、增减页）3 3、婚姻证明（未婚证明、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、离婚证明结婚证明、离婚证明和未再婚证明）和未再婚证明）4 4、房地证、房地证 公公司司材材料

16、料双方签订有效的购房合同双方签订有效的购房合同公积金贷款流程 受理借款人到公积金中心申请 房屋评估 公积金中心审批受托银行受理签订住房贷款合同购房人购买保险借款人开设还款账户 办理预抵押登记手续银行取回他项权利证明银行放款贷款还清，办理抵押注销手续借款人还款个人公积金贷款个人公积金贷款 定义定义指买方购买住房，能够支付首期房款，指买方购买住房，能够支付首期房款，余款向公积金中心申余款向公积金中心申请按揭付款的住房贷款请按揭付款的住房贷款准入准入条件条件在单位缴存有公积金的客户在单位缴存有公积金的客户(夫妻其中一方）均可办理（区内夫妻其中一方）均可办理（区内客户均可）。客户均可）。贷款贷款额度额

17、度最高额度：最高额度：3535万万利率利率利率：贷款期限为利率：贷款期限为1-51-5年（含年（含5 5年）的，年利率为年）的，年利率为3.33%3.33%，5 5年年以上的年利率为以上的年利率为3.87%3.87%贷款贷款期限期限1-301-30年，贷款年限年，贷款年限+借款人年龄借款人年龄6565岁男、岁男、6060岁女岁女个人公积金贷款个人公积金贷款 买方买方卖方卖方提提供供资资料料1 1、夫妻双方身份证、军官证或其它、夫妻双方身份证、军官证或其它有效居留证件复印件（新身份证有效居留证件复印件（新身份证复印双面）复印双面）3 3份份2 2、夫妻双方户口薄（主页、本人页、夫妻双方户口薄（主

18、页、本人页、增减页）增减页）3 3份份3 3、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、离婚证明和未再婚证明）；离婚证明和未再婚证明）；4 4、收入证明（只盖章不填写）原件、收入证明（只盖章不填写）原件2 2份；份；80008000元以上提供个人银行对元以上提供个人银行对流水单；个体户提供营业执照、流水单；个体户提供营业执照、近近3 3月税票、银行存款或交易月税票、银行存款或交易明细，房屋、汽车等资产证明。明细，房屋、汽车等资产证明。5 5、首期付款、首期付款30%30%以上付款发票以上付款发票二手房二手房一手房一手房1 1、夫妻双方身份证、军、夫妻双方身份证、军官证或其它有

19、效居留官证或其它有效居留 证件复印件（新身份证件复印件（新身份证复印双面）证复印双面）2 2、夫妻双方户口薄（主、夫妻双方户口薄（主页、本人页、增减页）页、本人页、增减页）3 3、婚姻证明（未婚证明、婚姻证明（未婚证明、结婚证明、离婚证明结婚证明、离婚证明和未再婚证明）和未再婚证明）4 4、房地证、房地证 公公司司材材料料双方签订有效的购房备案合同双方签订有效的购房备案合同抵押按揭问题 问题解答哪些情况会降低借款人的资信？哪些情况会降低借款人的资信？在银行有过不良信用记录（含信用卡逾期）虽然收入较高但工作不稳定 已有过多套房产贷款抵押按揭问题 问题解答哪些情况会增加借款人的资信？哪些情况会增加

20、借款人的资信？工作收入较高且稳定性强 其它大额资产证明 在银行信用记录良好抵押按揭问题 问题解答哪些房子不可以贷款？哪些房子不可以贷款？学校、幼儿园、医院、部队等以公益为目地的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；权属不明或者有争议的房地产；依法被查封、监管的房地产或者被以其它形式限制转移的房地产；抵押按揭问题 问题解答通过按揭方式买房，是否必须办理保险？通过按揭方式买房，是否必须办理保险？根据中国人民银行个人住房管理办法的规定，购房人以所购房产作抵押的，必须在签订贷款合同之前办理抵压房屋财产保险。目前

21、主要的按揭保险种类有：抵押物财产保险、贷款信用保险，购房贷款综合保险等。按揭抵押问题 问题解答借款人可否要求提前偿还贷款？有哪些条件？借款人可否要求提前偿还贷款？有哪些条件？借款人按期偿还贷款本息一年以上；提前偿还部分贷款的最低限额一般在1万元以上；一般需提前30日告知贷款银行，并将身份证明、借款合同、还款存折等资料向贷款机构提出书面申请，由贷款银行进行审查；借款人提前偿还部分贷款的，仍应按约偿还当月贷款本息，同时再将要求提前偿还的贷款金额存入还款账户。按揭抵押问题 问题解答提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿还方式提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿还方式有哪些？有哪些？办理部分提前还款后，借款人可

22、以选择“重新计算月还款额”或是“按原月还款额还款”两种继续还款方式。两者的区别主要是，前一种减少月还款额，后一种缩短还款期数。按揭抵押问题 问题解答 重新计算月还款额是指银行将按借款人部分提前还款后的剩余贷款本金、剩余贷款期限、原贷款利率重新计算其月还款额，此时，借款人的贷款到期日并没有变化，但月还款额将有所减少。按原月还款额还款是指在借款人办理了部分提前还款后，选择仍按原还款额度还款，此时，月还款额不变，但贷款到期日将提前，整个借款期限将缩短。按揭抵押问题 问题解答提前偿还全部贷款的，可否要求退还提前期提前偿还全部贷款的，可否要求退还提前期内的保险费？内的保险费？借款人在办理按揭贷款时已一次

23、性支付了借款期内的全部保险费，在提前偿偿还了全部贷款后，保险合同也随之提前解除，故按照有关保险合同的规定，借款人可持从贷款银行取回的保险单正本和提前还清贷款证明，要求保险公司按月退还提前期内的保险费。按揭抵押问题 问题解答开发商逾期交楼，购房人能否停止还款？开发商逾期交楼，购房人能否停止还款？房屋买卖合同和抵押贷款同是两个相对独立的合同，是在各自当事人之间形成不同的法律关系。开发商逾期交楼是违反房屋买卖合同的行为，应按约定向购房人承担违约责任。而只要作为抵押贷款合同一方的贷款银行按约发放了贷款，则购房人应按期偿还贷款本息，否则即购成违约。购房人不能以开发商逾期交楼为由，逾期支付贷款银行的还款本息。按揭抵押问题 问题解答房屋买卖合同签订后，因开发商原因按揭申请房屋买卖合同签订后，因开发商原因按揭申请未获批准怎么办未获批准怎么办？银行审批发放按揭贷款，在审查购房人的收入状况和偿债能力的条件不好或手续欠缺等原因，使银行对其保证能力丧失信心致使按揭申请未获批准，则购房人有权要求与开发商解除房屋买卖合同，退还已付购房款本金己利息，并可要求赔偿损失。谢谢谢谢演讲完毕，谢谢观看！