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1、项目整体发展构思项目整体发展构思整体开发节奏的把控整体规划的构思项目资金平衡运作1本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，现金流的关键节点是第一阶段现金流的关键节点是第一阶段 为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了2006200820062008年的项目财务年的项目财务经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：资金入口：资金入口：u公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动）u自有资金：2亿u银行贷款：预计约1亿u预售回款u其他股权或者非
2、股权融资资金出口：资金出口：u土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元u市政道路建设费用：约1亿u还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成）u项目房屋建设与报建费用已确定的已确定的未确定的未确定的可机动的可机动的不可机动的不可机动的2项目现金流平衡计算项目现金流平衡计算20072007年资金压力大，年资金压力大，资金缺口约资金缺口约1 1亿亿5111 511110222 二阶段销售收入二阶段销售收入34143414 6829 5122 5122 10243 一阶段销售收入一阶段销售收入11999 11328 10254 1787 764
3、 1451 1099 1284 820 400 650 累计资金盈余累计资金盈余671 1075 8467 1023-687 351-185 465 420-250 650 项目资金平衡情况项目资金平衡情况7000700020002000其他融资其他融资600030001000银行贷款支付银行贷款支付4000500011000自有资金支付自有资金支付671 1075 8467 1023-687-6649-8185-2535-4580-5250-10350 700700 财务费用财务费用286 286 572 191 191 382 287 287 574 销售税金销售税金22920010015
4、0219300200300859500 营销推广营销推广1721501005015816012012025750 不可预见费不可预见费10010083100175100100150183100100 管理费管理费1768500300500 室外环境室外环境334130005001005001935250030002941500 建安费用建安费用13220030060090100100100510300100 市政代收费市政代收费180100100500200300150 前期工程费前期工程费10003000300030002000 回迁建设费回迁建设费7000700010000 补偿费补偿费7
5、0003000 道路建设道路建设4440 4036 1755 2391 4101 13477 13307 7657 14824 5250 10350 现金支出现金支出51115111 1022234143414 6829 5122 5122 10243 00现金收入现金收入4Q4Q3Q3Q2Q2Q1Q1Q4Q4Q3Q3Q2Q2Q1Q1Q4Q4Q3Q3Q2Q2Q20082008年年20072007年年20062006年年结论：结论：2007年资金压力大，特别在年中两个季度项目资金缺口约为项目资金缺口约为1亿亿在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从基本上从2008年初现金流开始平年初现金流开始平
6、衡衡注：注：粉红色现金流入数据预测的销售收入粉红色现金流出数据范围内可机动的支出销售收入发生时点为销售收入发生时点为房屋的销售时间房屋的销售时间工程建设款支付与工工程建设款支付与工程进度一致程进度一致3对项目资金运作建议对项目资金运作建议如何以如何以3 3亿资金启亿资金启动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口，动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口，在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付方式上具有一定的机动性。方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支
7、付方式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下：式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下：控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间；控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间；考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包；考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包；如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力 在现金流出方面在现金流出方面保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款；保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款；尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间尽量加快销售速度，
8、提前第二阶段的开发时间 在现金流入方面在现金流入方面4调整后的资金平衡方案调整后的资金平衡方案33亿资金运作本亿资金运作本项目，项目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款加速销售回现，以房屋抵部分工程款0606年年0707年年0808年年2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q现金流入现金流入10243 5122 8536 10243 3414 10222 5111 5111 5111 一阶段销售收入一阶段销售收入10243 5122 8536 10243 3414 二阶段销售收入二阶段销售收入10222 5111 5111 5111 现金流出现金流
9、出10350 5100 13341 5857 11848 12188 3651 2772 1469 4036 4440 道路建设道路建设30007000 补偿费补偿费1000070007000 回迁建设费回迁建设费1400210021002100700 前期工程费前期工程费150300200500100100180 市政代收费市政代收费10030051010010010090600300200132 建安费用建安费用350 2059 2100 1750 1355 350 10050030003341 室外环境室外环境5003005001768 管理费管理费1001001831501001001
10、7510083100100 不可预见费不可预见费5025712012016015850100150172 营销推广营销推广500859300200300219150100200229 销售税金销售税金574 287 478 574 191 572 286 286 286 财务费用财务费用700700当期现金流量当期现金流量-10350-5100-3098-735-3312-1945-237 7450 3642 1075 671 自有资金支付自有资金支付1100060003000银行贷款支付银行贷款支付300040003000工程费用延期支付工程费用延期支付-2000-2000-2000-101
11、3项目资金平衡情况项目资金平衡情况650 900 2902-735 688 1055-237 5450 1642-925-342 累计资金盈余累计资金盈余650 1550 4452 3717 4405 5460 5223 10672 12314 11389 11047 5项目启动期开发成本估算和盈利分析项目启动期开发成本估算和盈利分析税税前利润率超过前利润率超过22%22%，相对较为理想，相对较为理想单位成本/售价总量（平方米）合计（万）开发成本开发成本1930.413350025771 土地成本676.9 1335008800 前期工程费用50130000650 市政代征费用10013000
12、01300 建安成本84913350011335 叠加别墅9006000540 退台洋房850200001700 花园洋房7501040007800 商业10002000200 会所25001500375 地下车库9008000720 室外工程以及环境131.8 室外道路、照明、社区园林1760 管理费33.8 按建安费用的3%计算451 不可预见费58 按照以上2-6项的5%计算775 财务费用52.4 利率按照6%计算700销售收入销售收入34144 叠加别墅320060001920 退台洋房2800200005600 花园洋房240010400024960 商业40002000800 地下车库18008000（60%的销售率）864推广费用按销售收入的2%计算683销售税费按销售收入5.6%计算1912税前利润57785778万元万元税前利润率22.42%22.42%6