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1、目录宏观调控分析宏观调控分析 宏观调控措施回顾宏观调控措施回顾 宏观调控的影响和效应宏观调控的影响和效应 问题与建议问题与建议 4123第1页/共12页国内生产总值分析国内生产总值分析第2页/共12页宏观调控措施回顾宏观调控措施回顾2004年加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面3月房地产税改革深入调控触及交易环节3月国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）5月关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳
2、个税2006年4月房贷利率再次上调调控卷土重来5月国六条出台新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月土地新政出台规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理第3页/共12页宏观调控措施回顾宏观调控措施回
3、顾2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始3月通过物权法10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8月国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地3月：免征出租廉租住房租金收入
4、的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税4月：国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；10月：财政部继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由
5、“控制”向“救市”的态度转变。第4页/共12页宏观调控措施回顾宏观调控措施回顾2009年1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。5月：最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
6、释。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理5月：研究开征物业税5月：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6月，查处“小产权房”6月：国土资源部45号令7月：加强贷款资金监管9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨12月17日：进一步加强土地出让收支管理12月：发布营业税减免细则12月：督办处理房地产开发闲置土地2010年1月：国十一条9月：史上最严厉房产调控政策第5页
7、/共12页宏观调控对预期的影响宏观调控影响房地产需求，从而影响房地产投资收益预期，进而影响房地产投资规模货币政策，利率政策 央行连续加息，提高存款准备金率提高房贷利率,房贷优惠政策取消第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍房地产需求税收政策国税总局出台二手房营业税政策108号文强制征收二手房转让个人所得税物业税“空转”试点扩至十省市行政政策建设部出台171号“外资限炒令”加强外资管理外商投资房地产业限制范围有所扩大房屋销售面积房地产投资收益预期房地产价格指数第6页/共12页宏观调控的有效性和滞后效应宏观调控的有效性和滞后效应 造成宏观调控滞后的原因预期作用预期作用市场
8、上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，进一步形成了对价格的强烈推动刚性需求刚性需求居民收入的不断增加，造成较大的钢性需求，推动了房地产的投资，抵销了宏观调控的作用城市化运动，大量城市新“移民”，城市改造中长期来看，中国的城市化进程，人民币升值预期，个人财富的增长，缺乏投资平台，中国传统观念等影响,需求是巨大的体制释放和价格接轨投机严重投机严重房价上涨的局面吸引了社会投机资金人民币持续升值的预期，也吸引了外资热钱投机套利货币的过度投放由于世界金融市场的动荡，在房价有一定下跌后，游资还是会再次进来，继续他的逐利供给的不合理供给的不合理住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理“地荒论”造
9、成供给缺少的假象国家分税制的弊端。地方政府为了弥补财政缺口，同时促进经济增长，需要依靠掌握的资源。土地是极其重要的资源之一。所以土地成本的不断上升推动了房地产价格的上升。宏观调控虽然和房地产投资具有较大相关性，但是依然由于一些别的因素导致调控对于投资的影响存在有效性和滞后效应第7页/共12页影响影响 宏观调控对房地产投资有着明显影响宏观调控的滞后效应 综合各种因素考虑宏观调控对于房地产投资影响宏观调控通过对影响投资的四大因素产生作用从而影响到房地产投资宏观调控对于投资的影响还受到其它因素的影响以美国房价下跌引发次按危机为例，尽管美国政府实施了前所未有的宽松货币政策，金融市场危机仍然持续，房价也
10、继续下跌需要结合市场的情况来评估宏观调控对房地产投资所产生的影响，考虑多种因素相互作用产生的结果。第8页/共12页我国房地产宏观调控存在问题我国房地产宏观调控存在问题供需矛盾尚未解决房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因流动性过剩为房地产市场推波助澜国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度第9页/共12页相关政策建议相关政策建议制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践加大信息披露力度.提供居民购房有效信息强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系第10页/共12页11到此结束，谢谢!第11页/共12页感谢您的观看！第12页/共12页