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1、资资 产产 评评 估估Valuation第3章 资产评估途径与方法3.1 3.1 市场途径市场途径3.2 3.2 收益途径收益途径3.3 3.3 成本途径成本途径3.4 3.4 评估途径与方法的选择评估途径与方法的选择2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的基本含义市场途径的基本含义l市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的基本前提市场途径的基本前提l要有一个活跃的公开市场 l公开市场上要有可比的资产及其
2、交易活动 2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的基本程序市场途径的基本程序l搜集有关资料 l选择参照物（可比实例）l在评估对象与参照物之间选择比较因素 l指标对比、量化差异 l调整已经量化的对比指标差异 l综合分析确定评估结果 l实体特征实体特征l权益特征权益特征 l市场特征市场特征 l时效特征时效特征 l数量特征数量特征l资产的功能资产的功能 l资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量 l市场条件市场条件 l交易条件交易条件 2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法l市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑
3、参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法 。l资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 u市场售价类比法2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法l现行市价法l市价折扣法u下列方法都是市场售价类比法的特例l功能价值类比法l价格指数调整法l成新率价格调整法2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法l交易情况修正l交易时间因素修正u市场售价类比法的主要因素修正l资产状况因素修正（包括功能、新旧程度）l交易地点
4、或区域因素修正2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法l修正后的价格=参照物交易价格100/ （）u市场售价类比法（交易情况修正）2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u市场售价类比法（交易时间因素修正）修正后的价格=参照物交易价格同类资产的价格指数采用定基指数修正后的价格=参照物交易价格（评估基准日价格指数/参照物交易时价格指数）采用环比指数修正后的价格=参照物交易价格（1+a1） (1+a2) (1+an)a1、 a2 an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格变动指数202
5、2-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u市场售价类比法（资产状况因素修正）l资产状况包括很多因素。不同的资产，资产状况因素也不相同。这里主要介绍资产的功能和新旧程度因素修正。2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u市场售价类比法（资产状况因素修正）l功能修正功能修正修正后的价格=参照物交易价格 (评估对象生产能力参照物生产能力）修正后的加格=参照物交易价格 (评估对象生产能力参照物生产能力）x2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方
6、法u市场售价类比法（资产状况因素修正）l新旧程度修正新旧程度修正修正后的价格=参照物交易价格 (评估对象成新率参照物成新率）2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u市场售价类比法（交易地点或区域因素修正）l修正后的价格=参照物交易价格100 / （）2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u价值比率法l价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法 20
7、22-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u价值比率法（成本市价法）资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本） 2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u价值比率法（市盈率乘数法）企业评估价值被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率 市盈率股票价格/股票收益2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径的主要评估方法市场途径的主要评估方法u价值比率法（市场租金倍数法）资产评估价值评估对象正常收益额市场租金倍数市场租金倍数资产交易价格/资产年租金2
8、022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径举例市场途径举例对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表 ，试，试估测该机床的价值。2022-3-103.1 3.1 市场途径市场途径v市场途径举例（答案）市场途径举例（答案）（万元）修正参照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:A（万元）修正：参照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155B（万元）修正：参照物26.176%75%70%108%12598
9、100102100103100168C机床评估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（万元）2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的基本含义收益途径的基本含义收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的基本前提收益途径的基本前提未来收益可预测收益风险可预测收益期限可确定2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的基本程序收益途径的基本程序收集未来预期收益的数据资料分析被评估对象的预期收益确定折现率
10、或资本化率计算未来收益的现值确定评估结果确定收益期限2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的基本参数收益途径的基本参数l收益额l折现率l收益期限2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法符号含义：P：评估值（现值）i：年序号 r：折现率R：预期收益 A：年金t：纯收益年期 n：收益年期2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u单一收益的现值),/(11nrFPRrRPnl复利现值系数查表2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期
11、收益的现值（有限年期）niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(.)1()1(22112022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益（年金）现值（有限年期）)1(11nrrAPnnrrrAP)1(1)1(),/(nrAPAP 年金现值系数，查表2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益的现值（有限年期、两段收益不同）)1(11)1()1(1tnttiirrrArRPi2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益的现值（有限年期、可
12、知净变现值）nnnrprrAP1)1(112022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益（年金）现值（永续年期）rArrAPn)1(112022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益现值（永续年期、收益等比递增）srAP2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径的具体方法收益途径的具体方法u多期收益的现值（永续年期、两段收益不同）nniirrArRPi)1()1(12022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径举例收益途径举例临海公司拟被某一公司收购，预计收购
13、后临海公司仍能按原有的经营模式运营。经预测，临海公司在未来5年内的预期收益额分别为100万元、120万元、130万元、140万元和160万元。并根据该公司的现实收益情况推断，从第6年开始，该公司的预期年收益额将维持在160万元的水平上。假定折现率为10%。 根据上述条件，计算该公司的价值。2022-3-103.2 3.2 收益途径收益途径v收益途径举例（答案）收益途径举例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101 (160%)101 (140%)101 (130%)101 (120%)101 (100)1 ()1 (5543211万元ninniirrR
14、rRp2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的基本含义成本途径的基本含义成本途径是先估测被评估资产的重置成本，然后估测存在的贬值因素，从重置成本中扣除，而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的评估计算公式成本途径的评估计算公式l重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值u基本公式2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的评估计算公式成本途径的评估计算公式l评估值重置成本成新率功能性贬值经济性贬值l评估值重置成本成新率u常用公式2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途
15、径的基本前提成本途径的基本前提被评估资产处于继续使用的前提下具备估测各种指标、参数有关资料2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的基本要素成本途径的基本要素重置成本l现行价格水平现行价格水平 l全新资产全新资产 2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的基本要素成本途径的基本要素重置成本实体性贬值l复原重置成本复原重置成本 l更新重置成本更新重置成本 2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的基本要素成本途径的基本要素重置成本实体性贬值l资产使用资产使用 l自然力作用自然力作用 2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成
16、本途径的基本要素成本途径的基本要素重置成本实体性贬值功能性贬值l科学技术进步科学技术进步 建造成本降低建造成本降低运营成本降低运营成本降低 2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径的基本要素成本途径的基本要素重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值l外界因素影响外界因素影响 经济状况经济状况市场供求市场供求经济政策经济政策环境因素环境因素心里因素心里因素2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u重置成本估测l重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算
17、然后累加得到资产的重置成本。2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u重置成本估测l价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格指数，将被估资产的历史成本（账面原值价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本资产的历史成本价格指数l定基指数调整定基指数调整l环比指数调整环比指数调整 2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u重置成本估测l功能价值类比法功能价值类比法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资
18、产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径参照物资产的产量被评估资产的产量参照物重置成本重置成本v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u重置成本估测l功能价值类比法（公式）x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物重置成本重置成本2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u重置成本估测l统计分析法为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本 。重置成本账面历史成本K2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本
19、途径中基本参数的估测u实体性贬值估测l观测法观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。实体性贬值重置成本（1实体性成新率）2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u实体性贬值估测l使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值的方法。已使用年限名义已使用年限资产利用率实际已使用年限总使用年限预计残值重置成本资产的实体性贬值2022-3-103.3 3.3
20、 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u实体性贬值估测l修复费用法修复费用法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。实体性贬值修复费用2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u功能性贬值估测l超额运营成本造成功能性贬值估测功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u功能性贬值估测l超额投资成本造成功能性贬值估测功能性贬值额复原重置成本更新重置成本2022-3-103.3 3.
21、3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u经济性贬值估测l贬值率估测法1 x）原设计生产能力预计可利用生产能力（经济贬值率经济性贬值额=重置成本经济性贬值率2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径中基本参数的估测成本途径中基本参数的估测u经济性贬值估测l收益损失额折现法经济性贬值额资产年收益损失额(1所得税率)(P/A，)2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径举例成本途径举例海王公司有一台机床购建于1997年，账面价值20万元，2007年对该机床进行评估。评估人员经过调查、分析后，获得下列资料：（1）1997年至2007年
22、十年间，该类机床每年环比价格变动指数均为10%；（2）与同类的替代机床相比，该机床的月人工成本超支1000元；（3）海王公司的正常投资报酬率为10%，所得税率为25%；（4）该机床在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的60%，经技术检测，该机床尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件，计算该机床的评估值。2022-3-103.3 3.3 成本途径成本途径v成本途径举例（答案）成本途径举例（答案）重置成本=20（1+10%）10=51.87（万元 ）评估值=51.8745.45%3.31=20.16（万元） %45.455%60105成新率（万元）（）（功能性贬值4
23、1. 310%111 %1025%-1121 . 052022-3-103.4 3.4 评估途径与方法的选择评估途径与方法的选择v各评估途径之间关系各评估途径之间关系u联系l条件具备，三种途径都可以采用，评估结果趋同l三种途径构成资产评估方法体系2022-3-103.4 3.4 评估途径与方法的选择评估途径与方法的选择v各评估途径之间关系各评估途径之间关系u区别l评估思路不同l理论依据不同2022-3-103.4 3.4 评估途径与方法的选择评估途径与方法的选择v选择评估途径和方法应考虑的因素选择评估途径和方法应考虑的因素（1）资产评估特定目的（4）资产评估价值类型（5）能否搜集评估资料（3）评估对象自身状况（2）评估时的市场条件2022-3-10本章结束2022-3-10