第3章 资产评估方法.ppt

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1、第三章第三章资产评估资产评估方法方法v本章重点：本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。v重中之重：重中之重：v三种评估方法的基本思路和常规方法；三种评估方法的基本思路和常规方法；v如何选择评估方法如何选择评估方法2023/4/92023/4/92 2Ch03资产评估方法资产评估方法基本方法 市场法市场法 收益法收益法成本法成本法方法的选择方法的选择Ch 032023/4/92023/4/93 3Ch03资产评估方法资产评估方法市场法市场法v基本涵义基本涵义 3.1v基本前提基本前提v程序和指标程序和指标v具体方法具体方法2023/4/92023/4

2、/94 4Ch03资产评估方法资产评估方法一、基本涵义基本涵义v利用市场上利用市场上同样或类似同样或类似资产的资产的近期近期交易价格，交易价格，经过经过直接比较或类比分直接比较或类比分析析,以估测资产价值的以估测资产价值的各种评估技术方法的总各种评估技术方法的总称。称。3.1*根据替代原则根据替代原则*采用比较或类采用比较或类比的思路及其方比的思路及其方法法*最为直接，具最为直接，具有说服力的评估有说服力的评估方法之一方法之一2023/4/92023/4/95 5Ch03资产评估方法资产评估方法二、基本前提二、基本前提3.1*按市场行情按市场行情估测被评估资估测被评估资产价值，评估产价值，评估

3、结果贴近市场，结果贴近市场，易被资产交易易被资产交易各方接受。各方接受。公开市场公开市场活跃的活跃的活跃的活跃的资产及其交易资产及其交易活动活动可比的可比的可比的可比的具体体现具体体现：*功能上功能上*市场条件市场条件*时间范围时间范围2023/4/92023/4/96 6Ch03资产评估方法资产评估方法三、基本程序及有关指标三、基本程序及有关指标 3.1开开 始始01 01 选择参照物选择参照物02 02 选择比较因素选择比较因素03 03 指标对比、量化差异指标对比、量化差异04 04 参照物价格基础上调整差异参照物价格基础上调整差异05 05 初步评估结果初步评估结果06 06 综合分析

4、确定评估结果综合分析确定评估结果结 束评估单项资产应考评估单项资产应考虑的可比因素虑的可比因素：1.1.资产的功能资产的功能2.2.实体特征和质量实体特征和质量3.3.市场条件市场条件4.4.交易条件交易条件 交易批量交易批量 交易动机交易动机 交易时间交易时间2023/4/92023/4/97 7Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法四、具体评估方法 3.1直接（直接（单一因素）单一因素）比较法比较法利用参照物的交易价利用参照物的交易价利用参照物的交易价利用参照物的交易价格及参照物的某一基格及参照物的某一基格及参照物的某一基格及参照物的某一基本特征与评估对象的本特征与评估对象的本特

5、征与评估对象的本特征与评估对象的同一基本特征进行比同一基本特征进行比同一基本特征进行比同一基本特征进行比较而判断评估对象价较而判断评估对象价较而判断评估对象价较而判断评估对象价值的一类方法值的一类方法值的一类方法值的一类方法类比调整法类比调整法通过对比分析调整参照物通过对比分析调整参照物通过对比分析调整参照物通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，与评估对象之间的差异，与评估对象之间的差异，与评估对象之间的差异，在参照物成交价的基础上在参照物成交价的基础上在参照物成交价的基础上在参照物成交价的基础上调整估算评估对象的价值。调整估算评估对象的价值。调整估算评估对象的价值。调整估算评估对象的价

6、值。*信息资料信息资料的数量和质的数量和质量要求量要求*评估经验、评估经验、技巧、市场技巧、市场阅历要求阅历要求2023/4/92023/4/98 8Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法四、具体评估方法v 直接（直接（单一因素）单一因素）比较法比较法 3.1现行市价法现行市价法现行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法市价折扣法市价折扣法功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法价格指数法价格指数法价格指数法价格指数法成新率调整法成新率调整法成新率调整法成新率调整法评估对象价值评估对象价值 =参照物成交价格参照物成交价格*评估对象特征评估对象特征/参照物特征参照物特征评

7、估对象与参照物基本相同评估对象与参照物基本相同评估对象与参照物基本相同评估对象与参照物基本相同存在交易条件差异时存在交易条件差异时存在交易条件差异时存在交易条件差异时存在功能差异时存在功能差异时存在功能差异时存在功能差异时考虑时间间隔的影响考虑时间间隔的影响考虑时间间隔的影响考虑时间间隔的影响考虑新旧程度的差异考虑新旧程度的差异考虑新旧程度的差异考虑新旧程度的差异2023/4/92023/4/99 9Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法四、具体评估方法v 直接比较法直接比较法市价折扣法市价折扣法 3.1资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（1-1-价格折扣价格折

8、扣率）率）例子例子：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为完全相同的资产正常变现价为1010万元，经评股师综万元，经评股师综合分析，认为快速变现的折扣率为合分析，认为快速变现的折扣率为40%40%，请评估拟，请评估拟快速变现资产的价值。快速变现资产的价值。66万元万元 2023/4/92023/4/91010Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法四、具体评估方法v 直接比较法直接比较法功能价值类比法功能价值类比法3.1资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（评估对象生产能力（评估对象生产能力/参照物生产

9、能力）参照物生产能力）例子例子：被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的吨，参照资产的年生产能力为年生产能力为120120吨，评估基准日参照资产的市场吨，评估基准日参照资产的市场价格为价格为1010万元，请确定被评估资产的价值。万元，请确定被评估资产的价值。7.57.5万元万元*假设资产价假设资产价值与其功能呈值与其功能呈线性关系线性关系2023/4/92023/4/91111Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v直接比较法直接比较法功能价值类比法功能价值类比法 3.1资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（评估对象生产能力（评估对象生产

10、能力/参照物生产能力）参照物生产能力）x x例子例子：被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参照资吨，参照资产的年生产能力为产的年生产能力为120120吨，评估基准日参照资吨，评估基准日参照资产的市场价格为产的市场价格为1010万元，该类资产的功能价万元，该类资产的功能价值指数为值指数为0.70.7，请确定被评估资产的价值。，请确定被评估资产的价值。8.188.18万元万元*假设资产价假设资产价值与其功能呈值与其功能呈非线性关系非线性关系2023/4/92023/4/91212Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法四、具体评估方法v 直接比较法直接比较法价格指数法价

11、格指数法 3.1资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（1+1+物价变动指数）物价变动指数）例：例：与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前个月前的成交价格为的成交价格为1010万元，半年间该类资产的价万元，半年间该类资产的价格上升了格上升了5%5%，请评估该资产的价值。，请评估该资产的价值。10.510.5万万元元 2023/4/92023/4/91313Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v 类比调整法类比调整法 3.1*只要求参照物只要求参照物与评估对象在大与评估对象在大的方面基本相同的方面基本相同或相似或相似成本市价法成本市价法

12、市盈率乘数法市盈率乘数法市场售价类比法市场售价类比法以评估对象的现行合理成本以评估对象的现行合理成本以评估对象的现行合理成本以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本为基础，利用参照物的成本为基础，利用参照物的成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象价值。市价比率来估算对象价值。市价比率来估算对象价值。市价比率来估算对象价值。主要适用于整体企业的评估；主要适用于整体企业的评估；主要适用于整体企业的评估；主要适用于整体企业的评估；以参照物的市盈率作为乘数，与以参照物的市盈率作为乘数，与以参照物的市盈率作为乘数，与以参照物的市盈率作为乘数，与评估对象的收益额相乘。评估对象的收益额相乘。

13、评估对象的收益额相乘。评估对象的收益额相乘。以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，分析量化后做出调整估算。分析量化后做出调整估算。分析量化后做出调整估算。分析量化后做出调整估算。2023/4/92023/4/91414Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v 类比调整法类比调整法成本

14、市价法成本市价法 3.1资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本*（参照物成交价格（参照物成交价格/参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）例：例：评估基准日某市商品住宅的成本市评估基准日某市商品住宅的成本市价率为价率为150%150%，已知被估全新住宅的现行，已知被估全新住宅的现行合理成本为合理成本为2020万元，请评估其市价。万元，请评估其市价。3030万元万元*利用参照利用参照物的成本市物的成本市价比率来估价比率来估算算2023/4/92023/4/91515Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v 类比调整法类比调整法市盈率乘数法市盈率乘数法 3.1

15、资产评估价值资产评估价值=评估对象收益额评估对象收益额*参照物市盈率参照物市盈率例例：某被评估企业的年净利润为某被评估企业的年净利润为10001000万元，万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为为2020，请确定该企业的评估价值。，请确定该企业的评估价值。2.0 2.0 亿亿元元*利用参利用参照物的市盈照物的市盈率来估算率来估算2023/4/92023/4/91616Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v 类比调整法类比调整法市场售价类比法市场售价类比法 3.1资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价*功能差异修正系功能差异修正系

16、数数*时间差异修正系数时间差异修正系数*考虑参考虑参照物多因照物多因素的差异素的差异2023/4/92023/4/91717Ch03资产评估方法资产评估方法课课堂作业堂作业：有一待估宗地有一待估宗地A A，与待估宗地条件类，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗宗地地成交成交价价交易时交易时间间交易交易情况情况容积容积率率区域区域因素因素个别个别因素因素交易时间地交易时间地价值数价值数A A?2000.12000.10 00 01.11.10 00 0108108甲甲7807801999.21999.2+1%+1%1.21.2-2%-2%0

17、0102102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加据调查，该市此类用地容积率每增加0.10.1，宗地单位地价，宗地单位地价比容积率为比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%。2023/4/92023/4/91818Ch03资产评估方法资产评估方法要求：要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数相关系数（2 2）计算参照物修正系数：交易情况修正系）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、数、交易时间修正系数、区域因

18、素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。个别因素修正系数、容积率修正系数。（3 3）计算参照物修正后的地价）计算参照物修正后的地价 。2023/4/92023/4/91919Ch03资产评估方法资产评估方法v解：解：v（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110v（2）交易情况修正系数为 或者0.99v交易时间修正系数为 或者1.06v区域因素修正系数为 或者1.02v个别因素修正系数为 或者1v容积率修正系数为 或者0.95v（3）参照物修正后地价=2023/4/92023/4/92020Ch03资产评估方法资产评估方法基本方法 市场法 收益法收益法 成本

19、法方法的选择Ch 032023/4/92023/4/92121Ch03资产评估方法资产评估方法收益法v基本涵义基本涵义 3.2v基本前提基本前提v程序和参数程序和参数v主要技术方法主要技术方法2023/4/92023/4/92222Ch03资产评估方法资产评估方法一、基本涵义v通过估测被评估资产通过估测被评估资产未来预期收益的现值未来预期收益的现值来判断资产价值的各来判断资产价值的各种评估方法的总称。种评估方法的总称。3.2*将利求本的思将利求本的思路路 根据预期收益根据预期收益来评估价值，易来评估价值，易被资产业务各方被资产业务各方所接受所接受*较为科学合理较为科学合理的评估方法之一的评估方

20、法之一2023/4/92023/4/92323Ch03资产评估方法资产评估方法二、基本前提二、基本前提 3.2预期收益预期收益可预测的，可用货币可预测的，可用货币可预测的，可用货币可预测的，可用货币衡量。衡量。衡量。衡量。持续时间持续时间预期获利年限可预测预期获利年限可预测预期获利年限可预测预期获利年限可预测折现率折现率(资本化率资本化率)测算参数：风险可预测，测算参数：风险可预测，测算参数：风险可预测，测算参数：风险可预测，可衡量可衡量可衡量可衡量2023/4/92023/4/92424Ch03资产评估方法资产评估方法三、基本程序和基本参数 3.2开 始01 01 搜集验证有关数据资料搜集验

21、证有关数据资料02 02 分析测算未来预期收益分析测算未来预期收益03 03 确定折现率确定折现率(资本化率资本化率)04 04 将预期收益折算成现值将预期收益折算成现值05 05 分析确定评估结果分析确定评估结果结 束最主要的三个参数最主要的三个参数：1.1.收益额收益额 未来预期未来预期 客观收益客观收益2.2.折现率折现率(资本化率资本化率)期望投资报酬率期望投资报酬率3.3.收益期限收益期限 一般以年为单位一般以年为单位2023/4/92023/4/92525Ch03资产评估方法资产评估方法四、主要技术方法四、主要技术方法 3.2有限期有限期无限期无限期v 方法分类方法分类等额收益等额

22、收益非等额收益非等额收益非等额收益非等额收益等额收益等额收益符号定义：符号定义：T:收益期限；i,n,t:年份；r:折现率或资本化率；rt:第 t 年的折现率；P:评估值；Pt 未来第t年的评估值；Rt:第t年的预期收益；A:年金；2023/4/92023/4/92626Ch03资产评估方法资产评估方法1)1)纯收益不变纯收益不变(1)(1)在在收收益益永永续续,各各因因素素不不变变的的条条件件下下,有以下计算式：有以下计算式：P PA/r (3-13)A/r (3-13)其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益

23、年期无限。2023/4/92023/4/92727Ch03资产评估方法资产评估方法(2)(2)在在收收益益年年期期有有限限,资资本本化化率率大大于于零零的条件下的条件下,有以下计算式：有以下计算式：这这是是一一个个在在估估价价实实务务中中经经常常运运用用的的计计算公式算公式,其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期有限为收益年期有限为n n。2023/4/92023/4/92828Ch03资产评估方法资产评估方法(3)(3)在在收收益益年年期期有有限限,资资本本化化率率等等于于零零的条件下的条件下,有以下计算式：有以下计算

24、式：P PA An (3-15)n (3-15)其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；资本化率为零。资本化率为零。2023/4/92023/4/92929Ch03资产评估方法资产评估方法2)2)纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变(1)(1)无限年期收益。其基本公式为无限年期收益。其基本公式为:其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在n n年年(含第含第n n年年)以前有变化以前有变化;纯纯收收益益在在n n年年(不不含含第第n n年年)以以后后保保持持不不变变;收益年期无限收益年期无限;rr大于零。大于零。2023/4

25、/92023/4/93030Ch03资产评估方法资产评估方法(2)(2)有限年期收益。其计算公式为有限年期收益。其计算公式为:其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在t t年年(含第含第t t年年)以前有变化；以前有变化；纯纯收收益益在在t t年年(不不含含第第t t年年)以以后后保保持持不不变；变；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。这这里里要要注注意意的的是是,纯纯收收益益A A的的收收益益年年期期是是(n-t)(n-t)而不是而不是n n。2023/4/92023/4/93131Ch03资产评估方法资产评估方法四、主要技术方法 3.2例子：某企业经预测得出例子：

26、某企业经预测得出3 3年内各年预期收益年内各年预期收益数据如下表，折现率取数据如下表，折现率取6%6%。评估该企业。评估该企业3 3年经年经营收益的现值。营收益的现值。806.9 806.9万元万元 v 应用举例指标 年份第1年第2年第3年收益额300400200单位：万元单位：万元2023/4/92023/4/93232Ch03资产评估方法资产评估方法四、主要技术方法 3.2例子：例子：某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5 5年收益额如下表，年收益额如下表，假定从第假定从第6 6年开始各年收益均为年开始各年收益均为1414万元，折现率或万元，折现率或资本化率为资本化率为10%10%。确

27、定该资产在。确定该资产在持续经营持续经营下和下和5050年年收益收益的评估值。的评估值。136.17136.17万元；万元；134.98134.98万元万元 v 应用举例指标 年份第1年第2年第3年第4年第5年收益额1215131114单位：万元单位：万元2023/4/92023/4/93333Ch03资产评估方法资产评估方法基本方法 市场法 收益法 成本法成本法方法的选择Ch 032023/4/92023/4/93434Ch03资产评估方法资产评估方法成本法v基本涵义 3.3v基本前提v基本要素v具体方法2023/4/92023/4/93535Ch03资产评估方法资产评估方法一、基本涵义v以

28、被评估资产的重置以被评估资产的重置成本为评估参考值，成本为评估参考值，估测该资产存在的各估测该资产存在的各种贬损因素，将其从种贬损因素，将其从重置成本中扣除，最重置成本中扣除，最后得到被评估资产的后得到被评估资产的价值。价值。3.3资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本资产实体性贬资产实体性贬值值资产功能性贬资产功能性贬值值资产经济性贬资产经济性贬值值2023/4/92023/4/93636Ch03资产评估方法资产评估方法二、基本前提 3.3状态状态继续使用继续使用继续使用继续使用必需的耗费必需的耗费形成资产价值的基础形成资产价值的基础形成资产价值的基础形成资产价值的基础历史资

29、料历史资料可利用的可利用的可利用的可利用的2023/4/92023/4/93737Ch03资产评估方法资产评估方法三、基本要素 3.3重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值资产的现行再取得成本资产的现行再取得成本资产的现行再取得成本资产的现行再取得成本有形损耗，资产的物理性能损耗有形损耗，资产的物理性能损耗有形损耗，资产的物理性能损耗有形损耗，资产的物理性能损耗引起的价值损失引起的价值损失引起的价值损失引起的价值损失技术进步引起的资产功能落后技术进步引起的资产功能落后技术进步引起的资产功能落后技术进步引起的资产功能落后而造成的价值损失而造成的价值损失而造成

30、的价值损失而造成的价值损失外部条件变化引起资产闲置、收益外部条件变化引起资产闲置、收益外部条件变化引起资产闲置、收益外部条件变化引起资产闲置、收益下降而造成的价值损失下降而造成的价值损失下降而造成的价值损失下降而造成的价值损失2023/4/92023/4/93838Ch03资产评估方法资产评估方法三、基本要素 3.3指采用与被评估资产相同的材料、指采用与被评估资产相同的材料、指采用与被评估资产相同的材料、指采用与被评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和建筑或制造标准、设计、规格和建筑或制造标准、设计、规格和建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评技术等，以现行价格购建

31、与被评技术等，以现行价格购建与被评技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的估资产相同的全新资产所发生的估资产相同的全新资产所发生的估资产相同的全新资产所发生的费用费用费用费用。v 重置成本的分类复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本指采用新型材料，并根据现代建筑或指采用新型材料，并根据现代建筑或指采用新型材料，并根据现代建筑或指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，制造标准、新型设计、规格和技术等，制造标准、新型设计、规格和技术等，制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相以现行价格购建与被评估资产具有相以现行价格购建

32、与被评估资产具有相以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的费用。同功能的全新资产所发生的费用。同功能的全新资产所发生的费用。同功能的全新资产所发生的费用。*相同点：均采用相同点：均采用资产的现行价格资产的现行价格*不同点：采用不同点：采用的材料、标准、的材料、标准、设计等方面存在设计等方面存在差异差异2023/4/92023/4/93939Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v 重置成本的估算 3.3重置核算法重置核算法价格指数法价格指数法功能价值类比法功能价值类比法统计分析法统计分析法利用成本核算的原理，根利用成本核算的原理，根利用成本核算的原理，根利用成本核算的

33、原理，根据重新取得资产所需的费据重新取得资产所需的费据重新取得资产所需的费据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后用项目，逐项计算，然后用项目，逐项计算，然后用项目，逐项计算，然后累加累加累加累加。利用与资产有关的价格变利用与资产有关的价格变利用与资产有关的价格变利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历动指数，将被估资产的历动指数，将被估资产的历动指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本。史成本调整为重置成本。史成本调整为重置成本。史成本调整为重置成本。生产能力比例法生产能力比例法生产能力比例法生产能力比例法规模经济效益指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法抽样选

34、择若干具有代表性的资产，应用抽样选择若干具有代表性的资产，应用抽样选择若干具有代表性的资产，应用抽样选择若干具有代表性的资产，应用前述方法估算这些资产的重置成本，综前述方法估算这些资产的重置成本，综前述方法估算这些资产的重置成本，综前述方法估算这些资产的重置成本，综合分析，确定评估对象的重置成本。合分析，确定评估对象的重置成本。合分析，确定评估对象的重置成本。合分析，确定评估对象的重置成本。2023/4/92023/4/94040Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v重置成本估算重置核算法重置核算法(P38)(P38)3.3购买型购买型：由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费：由

35、资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。以及其他必要费用构成。例子例子：重置购买设备一台，现行市场价格每台重置购买设备一台，现行市场价格每台5 5万元，万元，运杂费运杂费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中原材料元，其中原材料300300元，人工成本元，人工成本500500元。根据统计分析，测算安装成本元。根据统计分析，测算安装成本中的间接成本为每人工成本中的间接成本为每人工成本0.80.8元。估算该机器设备元。估算该机器设备的重置成本。的重置成本。52200 52200元元 自建型自建型：根据所需的料、工、费及必要的资金成本和开：根据所需的

36、料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算。发者的合理收益等分析和计算。2023/4/92023/4/94141Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v重置成本估算价格指数法价格指数法(P39)(P39)3.3重置成本重置成本 =资产的账面原值资产的账面原值 *价格指数价格指数例子例子：某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年，账面原值为年，账面原值为5 5万元，当时该万元，当时该类资产的价格指数为类资产的价格指数为95%95%，评估基准日该类资产的价格指数为，评估基准日该类资产的价格指数为160%160%。被估资产重置成本应是多少？。被估资产重置成本应是多少

37、？8.428.42万元万元*定基价格指定基价格指数数*环比价格指环比价格指数数例子例子：某被估资产建成于某被估资产建成于19921992年，账面原值为年，账面原值为2020万元，万元，19971997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为9393年年为为11.7%11.7%，9494年为年为17%17%，9595年为年为30.5%30.5%，9696年为年为6.9%6.9%，9797年为年为4.8%4.8%。被估资产重置成本应是多少？。被估资产重置成本应是多少？38.238.2万元万元 2023/4/92023/4/94242Ch03资

38、产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v重置成本估算功能价值类比法 3.3被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本=参照物重置成本参照物重置成本*（被评估资产年产量（被评估资产年产量/参照物年产量）参照物年产量）例子例子：某重置全新的一台机器设备价格某重置全新的一台机器设备价格5 5万万元，年产量为元，年产量为5000 5000 件。已知被评估资产的件。已知被评估资产的年产量为年产量为40004000件，请确定其重置成本。件，请确定其重置成本。4 4万元万元*呈线性呈线性关系关系生产能力生产能力比例法比例法2023/4/92023/4/94343Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法

39、v重置成本估算功能价值类比法 3.3被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本参照物资产的重置成本*（被评估资产的产量（被评估资产的产量/参照物资产的产量）参照物资产的产量）x x注意注意：x x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，该数据一般在在美国，该数据一般在0.40.41.21.2之间。我国目前尚之间。我国目前尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。*非线性关系非线性关系规模经济规模经济效益指数法效益指数法2023/4/92023/4/94444Ch03资产评估方法资产评估

40、方法四、具体评估方法v重置成本估算统计分析法 3.3调整系数调整系数K K =抽样资产的重置成本抽样资产的重置成本/抽样资产的历史成抽样资产的历史成本本例例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备的通用设备5 5台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为300300万元，而该万元，而该5 5台具有代表性通用设备历史成本之和为台具有代表性通用设备历史成本之和为200200万元。该类通万元。该类通用设备账面历史成本之和为用设备账面历史成本之和为500500万元，请问该类通用设备万元，请问该类通用设备的重置成本？的重置成本？750 7

41、50万元万元 评估对象的重置成本评估对象的重置成本=资产的账面历史成本资产的账面历史成本*调整系数调整系数K K2023/4/92023/4/94545Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v实体性贬值的测算实体性贬值的测算观察法观察法(成新率法成新率法)3.3资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本*（1 1 实体性成新率）实体性成新率）资产实体性贬值资产实体性贬值=恢复资产功能所支出的费用金额恢复资产功能所支出的费用金额v实体性贬值的测算实体性贬值的测算修复费用法修复费用法2023/4/92023/4/94646Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v实体性贬值的

42、测算使用年限法 3.3资产实体性贬值资产实体性贬值=(=(重置成本重置成本-预计残值预计残值)*(*(实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限)例子例子：某资产某资产19951995年年2 2月购进，月购进，20052005年年2 2月评估时，测算尚可月评估时，测算尚可使用年限为使用年限为5 5年，重置成本为年，重置成本为2020万元，预计残值有万元，预计残值有1010万元。万元。根据该资产技术指标，正常使用每天应工作根据该资产技术指标，正常使用每天应工作8 8小时，而实际小时，而实际每天工作每天工作7.57.5小时。测算该资产的实体性贬值。小时。测算该资产的实体性贬值。6.536.

43、53万元万元 总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限 =名义已使用年限名义已使用年限 *资产利用率资产利用率资产利用率资产利用率=累计实际利用时间累计实际利用时间/累计法定利用时间累计法定利用时间2023/4/92023/4/94747Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v实体性贬值更新改造过的资产(P42)3.3如何求解已使用年限？如何求解已使用年限？充分考虑更新改造投入对资产寿命的影响。充分考虑更新改造投入对资产寿命的影响。例子例子：某资产某资产19601960年年6 6月购进，购置成本为月购进，购置成本为202

44、0万元，万元，19961996年年6 6月评估，期间曾于月评估，期间曾于19801980年和年和19901990年经历了两次更新改年经历了两次更新改造，改造成本均为造，改造成本均为1010万元。请估计该资产的已使用年限。万元。请估计该资产的已使用年限。23.523.5年年 加权平均已使用年限加权平均已使用年限=(当期更新成本当期更新成本*对应使用年限对应使用年限)/()/(更新成本更新成本)2023/4/92023/4/94848Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v功能性贬值的测算功能性贬值的测算按超额运营成本按超额运营成本 3.3功能性贬值额功能性贬值额 =复原重置成本复原重置

45、成本 -更新重置成本更新重置成本资产功能性贬值额资产功能性贬值额=（年超额运营成本（年超额运营成本*(1-*(1-所得税率所得税率)*折现系数）折现系数）v功能性贬值的测算功能性贬值的测算按超额投资成本按超额投资成本2023/4/92023/4/94949Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v功能性贬值的测算功能性贬值的测算算例算例 3.3例子例子：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支耗超支3 3万元，工耗超支万元，工耗超支1 1万元。经评估人员鉴定，万元。

46、经评估人员鉴定，该资产尚可使用该资产尚可使用3 3年。同行业的资产平均收益率年。同行业的资产平均收益率为为10%10%，企业所得税税率为，企业所得税税率为25%25%。请测算该资产的。请测算该资产的功能性贬值。功能性贬值。(P/A,0.1,3)=2.4869)P/A,0.1,3)=2.4869)7.46077.4607万元万元 2023/4/92023/4/95050Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v经济性贬值的估算间接计算法 3.3被评估资产的经济性贬值额被评估资产的经济性贬值额 =重置成本重置成本 *经济性贬值率经济性贬值率例子例子：某被估生产线设计生产能力为年产某被估生产

47、线设计生产能力为年产2 2万台产品，因万台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少计要减少6 6千台左右。功能价值指数取千台左右。功能价值指数取0.6,0.6,根据上述条件，根据上述条件，估算该生产线的经济性贬值率。估算该生产线的经济性贬值率。19.3%19.3%经济性贬值率经济性贬值率=1-(=1-(预计可被利用的生产能力预计可被利用的生产能力/原设原设计生产能力计生产能力)x x 说明：说明：x x 为功能价值指数，经验数据一般在为功能价值指数，经验数据一般在 0.6 0.60.7 0.7 之间。之间。2023/4/9

48、2023/4/95151Ch03资产评估方法资产评估方法四、具体评估方法v经济性贬值的估算经济性贬值的估算直接计算法直接计算法 3.3资产经济性贬值额资产经济性贬值额=资产年收益损失额资产年收益损失额*(1-*(1-所得税税率所得税税率)*(*(P/A,r,n)P/A,r,n)例例：某被估生产线每年的实际生产能力比预计的减某被估生产线每年的实际生产能力比预计的减少少6 6千台左右，每台产品损失净利润千台左右，每台产品损失净利润100100元，该生产元，该生产线尚可继续使用线尚可继续使用3 3年。企业所在行业的投资回报率为年。企业所在行业的投资回报率为10%10%，所得税税率为，所得税税率为25

49、%25%。估算该生产线的经济性贬。估算该生产线的经济性贬值额。值额。111.91 111.91万元万元 说明：说明：(P/A,r,n)P/A,r,n)为年金现值系数。为年金现值系数。2023/4/92023/4/95252Ch03资产评估方法资产评估方法例例：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为10001000个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值为为15%15%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前只只能能运运行行在在7507

50、50个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为10000001000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.7X=0.7。估估算算此此生生产产线线运运行行于于750750个个/月月的的经经济济性性贬贬值值和继续使用条件下的公平市场价值。和继续使用条件下的公平市场价值。2023/4/92023/4/95353Ch03资产评估方法资产评估方法计算过程如下：计算过程如下：（1 1）更新重置成本）更新重置成本=1 000 000=1 000 000元元（2 2）实体性贬值）实体性贬值=1000 000=1000 00015%=150 0