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1、CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING1993年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分99.2分登上分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。的榜首。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以圳市万科物业以94.45分的最高分中标。分的最高分中标。1999年年11月月8日，北京天鸿集团公司开发建设的北日，北京天鸿集团公司开发建设的
2、北京回龙观文化居住区（一期），北京天鸿集团房产经京回龙观文化居住区（一期），北京天鸿集团房产经营有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业营有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理公司、深圳福田物业发展有限公司等管理公司、深圳福田物业发展有限公司等5家竞标，家竞标，最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。业管理有限公司以微弱的优势中标。1993年底，深圳市住宅年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总万厦居业公司中标并
3、以总分分99.2分登上分登上“全国城市全国城市物业管理优秀住宅示范小物业管理优秀住宅示范小区区”的榜首。的榜首。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。分的最高分中标。建设部机关率先在国家建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设机关后勤改革中，把建设部部38万平方米办公大楼的万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了理的
4、招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理。万科物业管理公司来管理。掌握目前中国物业管理招投标的组织模式掌握目前中国物业管理招投标的组织模式掌握招投标的特点、类型及方式掌握招投标的特点、类型及方式掌握物业管理招投标的实施程序掌握物业管理招投标的实施程序物业管理投标人的必备条件物业管理投标人的必备条件CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING 招投标制度与中国物业管理的发展招投标制度与中国物业管理的发展 物业管理招投标的含义、特点及类型物业管理招投标的含义、特点及类型 物业管理招标的实施物业管理招标的实施 物业管理投标的实施物业管理投标的实施 CHAPTER F
5、IVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING一、招投标制度对物业管理的影响一、招投标制度对物业管理的影响二、中国物业管理招投标的发展历程二、中国物业管理招投标的发展历程三、目前中国物业管理招投标的组织模式三、目前中国物业管理招投标的组织模式（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利
6、益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护 实施招投标制度是大力推进物实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段。业管理市场化的重要手段。（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管
7、理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护 招投标制度的实施可以推动物招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高。业管理行业整体水平的提高。（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标
8、制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权。管理权。（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与
9、物业管理行业水平的提高（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护 通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业管以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业管理公司。理公司。（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（二
10、）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护 业主作为招标方，通过公平竞争选择物业管理业主作为招标方，通过公平竞争选择物业管理公司，业主的合法权益得以维护；招投标为物业公司，业主的合法权益得以维护；招投标为物业管理公司提供了发展的公平舞台。管理公司提供了发展的公平舞台。（一）（一）试验阶段试验阶段（二）倡导推广阶段（二）倡导推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶
11、段（三）以法制形式促进全面推广阶段（一）（一）试验阶段试验阶段l1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。经过万厦居业公司的辛勤工作，一年多后评议后中标。经过万厦居业公司的辛勤工作，一年多后该大型住宅区，以总分该大型住宅区，以总分99.2分登上分登上“全国城市物业管理全国城市物业管理优秀住宅示范小区优秀住宅示范小区”的榜首。的榜首。l有了良
12、好开端，深圳市住宅局对物业管理招投标做了总有了良好开端，深圳市住宅局对物业管理招投标做了总结，并又着手对旧住宅小区再进行试验。结，并又着手对旧住宅小区再进行试验。1996年在旧住年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引入到物业管理运作中来。通过激烈竞争之后，深圳市万入到物业管理运作中来。通过激烈竞争之后，深圳市万科物业以科物业以94.45分的最高分中标。分的最高分中标。（二）倡导推广阶段（二）倡导推广阶段l1999年年5月月，在第三次全国物业管理工作会议上，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制
13、，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求推行物业管理招投标。要求凡是凡是10万平方米以上万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售项目房地产行政主管部门不得发放商品房预售项目房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证。许可证。（二）倡导推广阶段（二）倡导推广阶段l1999年年11月月8日，当时全国最大的经济适用房项目日，当时全国最大的经济适用房项
14、目 北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理重建设轻管理”、“谁开发谁管理谁开发谁管理”的旧模式，的旧模式，而将而将“开发建设开发建设”与与“物业管理物业管理”分开，为全国分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，
15、推进了全国物物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。业管理市场化的进程。（二）倡导推广阶段（二）倡导推广阶段l2000年年3月份，南京龙江高教公寓物业管理项目进月份，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开招标，邀请江苏爱涛置业、星汉物业、南行公开招标，邀请江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等大物业、东海物业、养园物业等12家物业管理公家物业管理公司投标。该住宅群为司投标。该住宅群为10幢高层，共幢高层，共29.4万平方米万平方米的住宅，的住宅，2500户住户，这次招标一改过去全国其户住户，这次招标一改过去全国其他城市的物业管理招投标的试验方法，而是模仿他城
16、市的物业管理招投标的试验方法，而是模仿建筑施工项目的招标方法，在国家规定好的物业建筑施工项目的招标方法，在国家规定好的物业管理收费标准下，各企业不仅需要策划服务管理管理收费标准下，各企业不仅需要策划服务管理方案，又要计算出物业管理收费的标准，也即增方案，又要计算出物业管理收费的标准，也即增加了费用测算和报价。加了费用测算和报价。（二）倡导推广阶段（二）倡导推广阶段l建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，
17、管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，多万元，平均每月每平方米价格仅为平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房元，与经济适用房物业管理费相当。物业管理费相当。2000年元旦以后，万科物业公司全年元旦以后，万科物业公司全面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了，面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了，管理变了，体制也变了，人的精神面貌也变了，可以管理变了，体制也变了，人的精神面貌也变了，
18、可以说这些变化是万科物业企业带来的。说这些变化是万科物业企业带来的。（三）以法制形式促进全面推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段l2000年元月年元月l日起正式施行的招标投标法侧重于设日起正式施行的招标投标法侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。较小。l2003年年9月月1日起施行的物业管理条例第二十四条日起施行的物业管理条例第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离
19、的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。式选聘具有相应资质的物业管理公司。（三）以法制形式促进全面推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段l为了规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的为了规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物
20、业管理市场的公平竞争，建设部制合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了与物业管理条例相配套的前期物业管理招定了与物业管理条例相配套的前期物业管理招标投标管理暂行办法并于标投标管理暂行办法并于2003年年9月月1日起实行。日起实行。前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，在业前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。（一）只对目标服务项目进行招投标（一）只对目标服务项目进行招投标（二）以确立收费标准为重点的招投标（
21、二）以确立收费标准为重点的招投标（三）无标底二步招投标（三）无标底二步招投标（一）只对目标服务项目进行招投标（一）只对目标服务项目进行招投标l许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。l按此种方法，按此种方法，物业
22、管理投标书实质是一份细化服务的策划书。物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。l这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，
23、转变为现实还有待于进一步考察、落实。还有待于进一步考察、落实。（二）以确立收费标准为重点的招投标（二）以确立收费标准为重点的招投标l此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需又需测算报价，进行报价评比。测算报价，进行报价评比。l报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。l一味地强调报
24、价或过分地增加报价权重，招投标活动容易一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。法来取得中标，这是不可取得而应防止的。（三）无标底两步招投标（三）无标底两步招投标l所谓所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量无标底就是开始并不明
25、确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，标底，而只是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。满意的服务标底和价位标底。l所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比第一次评标是进行服务质量比较较
26、，由评委经过评分、筛选，确定，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。家为中标者。（三）无标底两步招投标（三）无标底两步招投标l无标底两步招投标模式的优点无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须招投标活
27、动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费理公司在第一次评标中就被淘汰了，无
28、权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。竞争行为。（三）无标底两步招投标（三）无标底两步招投标l根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业管理公司，在中国物业
29、管理招投标活动中又做了一次新的尝管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝试。试。第二节物业管理招投标的含义与特点一、物业管理招投标的含义一、物业管理招投标的含义二、物业管理招投标的特点二、物业管理招投标的特点三、物业管理招投标的类型与方式三、物业管理招投标的类型与方式一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标（二）物业管理投标（二）物业管理投标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招物业管理招标人标人为即将建造完成或已经建造完成为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合的物业寻找
30、物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。同的过程。一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理
31、招物业管理招标人标人为即将建造完成或已经建造完成为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程
32、。同的过程。依法提出招标项目进行招标的物业所有依法提出招标项目进行招标的物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会权人或其法定代表的开发商或业主委员会（业主大会）。（业主大会）。一般，同一物业投入使用前后招标人会一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。大会委托业主委员会办理招标事宜。物业管理招标人的权利物业管理招标人的权利一、物业管理招投标的含义（一）物
33、业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标由招标人依法组织实物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利：施。作为招标人，享有下列权利：编制招标文件，组织招标活动；编制招标文件，组织招标活动；选择和确定符合资质条件的投标人；选择和确定符合资质条件的投标人；根据评标原则决定评标、定标方法；根据评标原则决定评标、定标方法；选定中标人；选定中标人；依法享有的其他权利。依法享有的其他权利。在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。一、物业管
34、理招投标的含义（二）物业管理投标（二）物业管理投标 物业管理投标，是指符合招标物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个标文件，积极参与投标活动的整个过程。过程。其中，投标人是指响应物业管其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管
35、理公司。资格的物业管理公司。二、物业管理招投标的特点（一）招投标的一般特点（一）招投标的一般特点 1 1程序规范程序规范 2 2透明度高透明度高 3 3公正客观公正客观 4 4禁止讨价还价禁止讨价还价 二、物业管理招投标的特点（二）物业管理招投标的独特性（二）物业管理招投标的独特性 1 1超前性超前性 2 2阶段性阶段性 3 3地区性地区性 2001年年9月月17日日，深圳景洲大厦深圳景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的“景洲景洲事件事件”。业委会更换
36、管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件景州事件”，标志着业主维权的大，标志着业主维权的大幕已经拉开。幕已经拉开。整个整个2001年，年，邹家健邹家健一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映
37、问题，同时时通过向社会招标公开通过向社会招标公开“选管家选管家”。在此之前，深圳市的商品房开发时，在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的先例。理公司的先例。“景洲事件景洲事件”在整个中国房地产、物业管理界引起了轩在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，然大波，首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。2001年年9月月17日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由
38、“景洲事景洲事件件”带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。一系列事件。2001年至年至2002年，深圳又给整个物业管理行业提供了新年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。的思路。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型 按照物业管理的内容可分为按照物业管理的内容可分为:1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。对住宅小区或高层楼宇物业服务进行对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招
39、标，而不涉及其他内容。内容。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。一些商住楼，或一些购物中心一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。杂。3 3专项工作招标。专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约
40、成本开支，决定把物业管理中的某一项管能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型（二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。对住宅小区或高层楼宇物业对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招仅
41、围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。标，而不涉及其他内容。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。一些商住楼，或一些购物中心（商场）一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种两者都要，它们
42、之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。招标比第一种更复杂。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。清扫、保洁）拿出来进行招标。三、物业管理招投标的类型与方式（二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式 1.1.公
43、开招标公开招标 2.2.邀请招标邀请招标 3.3.议标议标第三节物业管理招标的实施一、物业管理招标的准备工作一、物业管理招标的准备工作 二、物业管理招标的操作二、物业管理招标的操作 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提
44、出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 1成立招标组织成立招标组织落实各项招标条件，完成施工前的各项准备工作；落实各项招标条件，完成施工前的各项准备工作；编制招标文件，并向招投标办事机构办理招标文件的审编制招标文件，并向招投标办事机构办理招标文件的审批手续；批手续；组织或委托标底的编制，按规定报招投标办事机构审查组织或委托标底的编制，按规定报招投标办事机构审查批准；批准；发布招标公告或邀请书，对投标企业进行资质审查；发布招标公告或邀请书，对投标企业进行资质审查；向投标企业发放招标文
45、件、设计图纸和有关技术资料；向投标企业发放招标文件、设计图纸和有关技术资料；组织投标企业勘察现场，并对有关问题负责解释和答疑；组织投标企业勘察现场，并对有关问题负责解释和答疑；制定评标办法；制定评标办法；发布中标或未中标通知书；发布中标或未中标通知书；组织与中标者签订合同。组织与中标者签订合同。一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 1成立招标组织成立
46、招标组织物业管理招标组织的设立有两种途径：物业管理招标组织的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。二是招标人委托招标代理机构招标。（1）开发商自行招标）开发商自行招标（2）小业主自行招标）小业主自行招标（3）委托招标代理机构招标）委托招标代理机构招标一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原
47、则及方式 2成立招成立招标领导标领导小小组组 招招标领导标领导小小组组一般是在政府物一般是在政府物业业管理行政主管理行政主管部管部门门指指导导下，由委托方下，由委托方(房地房地产产开开发发商或商或业业主主委委员员会会)成立，小成立，小组组成成员员可聘可聘请请有关部有关部门门人人员员和和物物业业管理管理专专家家组组成。成。一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则
48、及方式 成立招标组织和招标领导小组之后，就需提出申成立招标组织和招标领导小组之后，就需提出申请并确定好物业管理招标项目，报请有关部门给予请并确定好物业管理招标项目，报请有关部门给予批准。批准。如果是建设单位向招投标办事机构提出招标申请，如果是建设单位向招投标办事机构提出招标申请，申请的主要内容包括：申请的主要内容包括：（1）招标工程具备的条件；）招标工程具备的条件；（2）建设单位应具备的资质；）建设单位应具备的资质；（3）拟采用的招标方式；）拟采用的招标方式；（4）对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业）对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业。经招投标办事机构审查批准后，进行招标登记，。经招投
49、标办事机构审查批准后，进行招标登记，领取有关招投标用表。领取有关招投标用表。一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 编制招标文件是招标准备阶段最重要的工作。何时制定招标编制招标文件是招标准备阶段最重要的工作。何时制定招标文件则是由物业开发建设的程序决定的。招标文件是投标单文件则是由物业开发建设的程序决定的。招标文件是投标单位编制标书的主要依据，其主要内
50、容包括：位编制标书的主要依据，其主要内容包括：（1）招标公告或邀标书；）招标公告或邀标书；（2）投标企业资质审查表；）投标企业资质审查表；（3）投标须知；）投标须知；（4）招标章程；）招标章程；（5）招标项目说明书；）招标项目说明书；（6）合同主要条款；）合同主要条款；（7）技术规范；）技术规范；（8）其他有关内容。）其他有关内容。一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招