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1、商业地产的运作模式商业地产的运作模式黄瀚泓黄瀚泓什么是商业地产？什么是商业地产？商业地产商业地产商业地产商业地产 可变性强可变性强 商业虚流动商业虚流动 软件电影软件电影/舞台剧舞台剧 多元化多元化 可变性弱可变性弱地产实不动地产实不动 硬件布景硬件布景/舞台舞台 较单一较单一l需要具备商业经验的专业团队和具备房地产开发需要具备商业经验的专业团队和具备房地产开发经验的专业团队共同开发商业地产经验的专业团队共同开发商业地产。什么是商业地产？什么是商业地产？房地产的开发模式房地产的开发模式土地开发建设销售物业管理商业地产的开发模式商业地产的开发模式土地开发建设销售物业管理商业评估和布局 招商经营管
2、理商业评估和布局商业评估和布局 根据区域范围内人口分析及商业状况制定商业规模和类型 根据商业的规模可分为三大类型:1.社区型社区型 商业面积在40,000M2以下，辐射范围为1公里，步行15分钟 可到达之消费群 2.区域型区域型 商业面积在40,000M2-80,000M2，辐射范围为整个行政区域，车程15分钟可到达之消费群 3.都会型都会型 商业面积在80,000M2以上，辐射范围为整个城市甚至周边地 区小城市，车程30分钟可到达之消费群根据建筑形态可分为三大类型 1.底商(位于住宅或办公楼底层裙房的商业)2.独立商场/购物中心 3.商业步行街商业评估和布局商业评估和布局 项目的目标定位 项
3、目所在地的历史文化背景分析 消费者行为分析 商业竞争对手分析 宏观经济数据分析 根据上述分析制定整体目标定位商业评估和布局商业评估和布局 商业布局的方向及对建筑设计的要求 人流动线及汇聚点要求 多元性和可变性的要求 主题风格与分区意向的要求 亮点的位置与功能的要求商业评估和布局商业评估和布局 商业功能的布局 主题分区 亮点 业态分布 租户组合商业评估和布局商业评估和布局 经济效益分析 根据预计消费人流与营业额估算“可达至之租金收入”根据发展商之总投资与要求之合理回报率计算“目标 租金收入”根据周边商业情况推算“市场租金收入”根据“可达至之租金收入”,“目标租金收入”和“市场 租金收入”制定“平均租金收入”，从而估算到项目的 回报率和回收期商业评估和布局商业评估和布局招商招商l制定招商策略l成立及培训招商团队l制定招商工具及推广工作l建立招商目标客户接待流程l制定招商目标客户基本谈判条款及流程l客户评估及推荐l客户合同条款谈判及签定l客户入伙及开业协调经营管理经营管理l租户关系管理l客户关系管理l文娱时尚活动组织l公关宣传推广l危机管理l物业管理