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1、房地产企业成本管理房地产企业成本管理房地产企业成本管理房地产企业成本管理二二二二九年四月十八日九年四月十八日九年四月十八日九年四月十八日万科财务部万科财务部万科财务部万科财务部 胡胡胡胡宏宏宏宏 主主主主 要要要要 内内内内 容容容容 成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善软件开发前基础工作和制度的完善软件开发前基础工作和制度的完善软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景 成本管理软件开发的背景成本管理软
2、件开发的背景 从从从从1999199919991999年开始，万科各分公司先后把年开始，万科各分公司先后把年开始，万科各分公司先后把年开始，万科各分公司先后把“审算部审算部审算部审算部”更名为更名为更名为更名为“成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部”，对工程造价专业人员，对工程造价专业人员，对工程造价专业人员，对工程造价专业人员提出了更高的要求：提出了更高的要求：提出了更高的要求：提出了更高的要求：单纯的建安费用控制单纯的建安费用控制单纯的建安费用控制单纯的建安费用控制 加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性目标成本管理制度目标成本管理制度目标成本管理制度目标成本
3、管理制度项目全成本控制项目全成本控制项目全成本控制项目全成本控制 利润是多少利润是多少利润是多少利润是多少不准确不准确不准确不准确 项目间成本项目间成本项目间成本项目间成本不可比不可比不可比不可比 基础资料管理基础资料管理基础资料管理基础资料管理不统一不统一不统一不统一 成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景20002000年万科集团成本管理的状况年万科集团成本管理的状况q土地成本土地成本q开发前期准备费开发前期准备费q主体建筑工程费主体建筑工程费q主体安装工程费主体安装工程费q园区管网工程费园区管网工程费q园林环境建设费园林环境建设费q配套设施费配套设施费q开发间接费开发间接费1 1、
4、统一成本科目的设置、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善qq建建建建造造造造成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安装装装装成成成成本本本本。包包包包括括括括：开开开开发发发发前前前前期期期期准准准准备备备备费费费费、主主主主体体体体建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程费费费费、主主主主体体体体安安安安装装装装工工工工程程程程费费费费、社社社社区管网工程费、园林环境费、配套设施费区管网工程费、园林环境费、配套设施费区管网工程费、园林环境费、配套设施费区管网工程费、园林环境费、配套设施
5、费6 6 6 6大项。大项。大项。大项。qq开开开开发发发发成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本本。开开开开发发发发成成成成本本本本=土土土土地地地地获获获获得得得得价款价款价款价款+建造成本建造成本建造成本建造成本+开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费qq完完完完全全全全成成成成本本本本：完完完完全全全全成成成成本本本本=开开开开发发发发成成成成本本本本+期期期期间间间间费费费费用用用用。完完完完全全全全成成成成本中不包含营业税金。本中不包含营业税金。本中不包含营业税金。本中不包含营业税金。qq项项项项目目目目成成成成本本本本：在在在在未未未未
6、特特特特别别别别说说说说明明明明时时时时，一一一一般般般般指指指指项项项项目目目目的的的的“开开开开发发发发成本成本成本成本”。几个基本成本概念几个基本成本概念责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令
7、全员实施自觉的成本管理行为2 2、责任成本管理、责任成本管理3 3、加强目标成本管理、加强目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果结果（见动态成本构成）（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本
8、反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库实施过程实施过程新项目发展新项目发展新项目发展新项目发展规划设计规划设计规划设计规划设计 扩初设计扩初设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与施工组织与施工组织与材料采购材料采购材料采购材料采购竣工结算竣工结算竣工结算竣工结算成本估算成本估算成本估算成本估算目标成本目标成本目标成本目标成本测算测算测算测算 一一一一目标成本目标成本目标成本目标成本测算测算测算测算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动态成本动态成本动态成本动态成本结算成本结算成本结算成本结算成本分析分析分析分析 目标
9、成本形成目标成本形成 动态成本控制动态成本控制4 4、加强作业过程管理、加强作业过程管理项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理总目标总目标 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。目的。全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位房地产成本作业过程房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制新项目发展成本控制控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工
10、程综合单价。程综合单价。控制原则：控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善成本数据库系统：成本数据库系统：q 成本指标数据成本指标数据q 项目成本数据项目成本数据q 材料设备数据材料设备数据是万科集团的成本数据平台，是新项目估是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。算和结算分析的重要参考依据。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标
11、进行比较分析。的同类指标进行比较分析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。间的同类产品指标进行比较分析。记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。和部品设计时参考。设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制控制要点：控制要点：合理的产品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。需求文件：需求文件：规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度
12、 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 设计成本控制设计成本控制70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标设计阶段的主要经济指标容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筯含量单方钢筯含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比 招标成本控制招标成本控制控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购控制原则：控制原则：全面招标
13、原则全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制控制要点：控制要点：合同谈判（慎选）合同谈判（慎选）合同审批合同审批控制原则：控制原则：
14、合法性原则、合同书原则、事前签订合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 合同分类编号规则合同分类编号规则 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善合同的主要经济条款合同的主要经济条款合同造价：合同造价：总价合同、单价合同、费率合同总价合同、单价合同、费率合同付款进度：付款进度：按月付款、按形象进度付款按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：总包管理配合费：2%2%采购保管费：采购保管费：1.51.53%(3%(其中采购其中采购70%70%、保管、保管30%30%）保修金
15、：保修金：3 35%5%材料供应方式：材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：变更与签证：按合同单价、按定额下浮按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等结算方法、核对时间要求等 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同；前期合同（前期）：前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同
16、；施工合同（施工）：施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同；工程材料设备采购合同（采购）：工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同；园林环境合同（环境）：园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同；营销包装合同（营销）：营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；施工期间的成本控制施工期间的成本控制控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则权力限制原
17、则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则结算复核工作实施细则 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础
18、工作及制度的完善销售承诺及物业管理成本控制销售承诺及物业管理成本控制控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统最终形成如下所示的成本管理构架和模式
19、最终形成如下所示的成本管理构架和模式领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件 金蝶开发合同管理软件的优势金蝶开发合同管理软件的优势 成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进金蝶软件的
20、控件中，已很好地实现分项目按数据进 行授权，查询方便且功能强大。行授权，查询方便且功能强大。行授权，查询方便且功能强大。行授权，查询方便且功能强大。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景 工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。类似项目之间很方便进行比较，挖
21、掘成本降低潜力。类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。及时统计变更签证的造价，实现可控。及时统计变更签证的造价，实现可控。及时统计变更签证的造价，实现可控。及时统计变更签证的造价，实现可控。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本各项目成本数据集中反馈，即
22、时了解项目动态成本 和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。工程管理部工程管理部工程管理部工程管理部合同统一管理，对供应商进行评估合同统一管理，对供应商进行评估合同统一管理，对供应商进行评估合同统一管理，对供应商进行评估 项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部变更签证、进度款、项目成本信息变更签证、进度款、项目成本信息变更签证、进度款、项目成本信息变更签证、进度款、项目成本信息 相关业务部门相关业务部门相关业务部门相关业务部门了解合同实施状况，合同款的了解合同实施状况，合同
23、款的了解合同实施状况，合同款的了解合同实施状况，合同款的 支付情况支付情况支付情况支付情况房地产企业基本数据平台房地产企业基本数据平台 软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景几个成本观点几个成本观点 成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员 省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱 成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映专业追求，永无止境！专业追求，永无止境！专业追求，永无止境！专业追求，永无止境！谢谢 谢！谢！