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1、未来视野 大宅时代2010年华润南翔营销策略简报一。市场扫描二。项目掠影三。核心问题四。营销定位市场扫描Real Estate Markets Conditions 南翔板块的历年供应量不大，占全区18%，供求比情况良好05-09年嘉定各板块供应统计05-09年嘉定各板块成交统计板块板块累计供应量累计供应量占比占比安亭安亭766830.0766830.017%17%嘉定主城区嘉定主城区1235756.01235756.028%28%江桥江桥1308994.01308994.030%30%南翔南翔785023.8785023.818%18%真新真新319168.3319168.37%7%合计：合
2、计：4425569.04425569.0100%100%板块板块累计供应量累计供应量占比占比安亭安亭740278.49740278.4918%18%嘉定主城区嘉定主城区1301845.31301845.331%31%江桥江桥1077931.81077931.826%26%南翔南翔721946.86721946.8617%17%真新真新365869.94365869.949%9%合计：合计：4207872.04207872.0100%100%南翔板南翔板块块马陆板马陆板块块嘉定新城板嘉定新城板块块中冶祥腾广场中冶祥腾广场骏丰嘉骊花园骏丰嘉骊花园上隽嘉苑上隽嘉苑项目名称产品形态项目进度金地格林世界
3、小高层、联排、双拼公寓仅余少量房源，下批预计于2010年底推出 上隽嘉苑高层、联排9月初推出226套，目前网上存量10套中冶祥腾广场小高层10月推出150套，已全部售磬，下批预计于2010年5月推出骏丰嘉骊花园 小高层10月推出374套，目前网上存量为37套南翔板块目前基本无可售房源，供应短期真空南翔区域在售项目区域区域项目名称项目名称占地占地建面建面容积率容积率近期主力单价近期主力单价目前报价目前报价面积段面积段主力总价主力总价开盘时间开盘时间南翔金地格林世界130万100万0.71900019000元元/（含（含15001500元元/平方米装修）平方米装修）2100021000元元/（含装
4、修）（含装修）85-170170-357万2009.06南翔中冶祥腾城市广场13万18万1.51400014000元元/（上批均价）（上批均价）-88-110120-1502009.10南翔上隽嘉苑13万21万1.61400014000元元/（上批均价）（上批均价）-80-90110-1302009.09南翔骏丰嘉骊花园 6.8万18.6万1.81780017800元元/1800018000元元/85-95160-1752009.09南翔区域在售公寓项目区域目前公寓产品以90以下小户型为主，属于品质领导型区域公寓价格标杆在17500元/（毛坯）u区域公寓主要以90平米以下的小户型为主。u价格方
5、面，金地格林世界为区域标杆，近期均价在19000元/（含1500元/装修），骏丰嘉骊花园近期均价17800元/。楼盘楼盘形态形态类型类型未推体量（万方未推体量（万方)0909年推量（万方年推量（万方)1010年推量（万方年推量（万方)金地格林世界小高层公寓7-7上隽嘉苑高层公寓1635骏丰嘉骊花园 小高层公寓123.63中冶祥腾广场小高层公寓633长实地块高层公寓28.5-5华润地块高层公寓42-5宝华地块-公寓12.7-5朗诗南翔地块-公寓8.3-5新城万嘉公寓7.2-汇总汇总汇总汇总公寓公寓公寓公寓139.7139.712.638未来公寓竞争大牌开发商云集，未推体量高达139.7万方，将成
6、为继九亭之后外环沿线又一个新兴的热点板块u区域内在售公寓主要是90平米以下小户型，未推地块朗诗，上实地块据了解公寓产品也主要以小户型产品居多项目名称项目名称主力单价主力单价目前报价目前报价面积段面积段金地格林世界联排：联排：3500035000独栋：独栋：4200042000联排：联排：80010008001000万万双拼：双拼：1300140013001400万万独栋：独栋：15001500万以上万以上联排：地上270，地下130；双拼：地上290，地下140独栋：地面302，地下140上隽嘉苑联排联排2000020000无无联排：195-225双拼：地上250，地下120宝华栎庭-独栋：3
7、20377院墅：274316南翔区域在售别墅项目u区域内在售别墅目前仅金地格林世界，是区域标杆u宝华栎庭预计3月推出，包括区域内稀少的独栋别墅和部分院墅，预计会再次推动区域内别墅价格区域别墅产品稀缺性强，价格差距较大，金地项目处于绝对领跑地位楼盘楼盘形态形态类型类型未推体量未推体量（万方（万方)0909年预计推量年预计推量（万方（万方)1010年预计推量年预计推量（万方（万方)金地格林世界联排、双拼别墅4-4上隽嘉苑联排、双拼别墅2.8-2.8宝华地块联体别墅2.8-2.8长江实业地块联体别墅11.7-4华润地块联体、叠加别墅4-1.6汇总27.327.3-15.2未来别墅竞争大牌开发商云集，
8、未推体量约27.3万方，竞争不激烈可见别墅产品的安全性优于公寓别墅产品安全性高公寓属品质领导型市场市场核心观点项目掠影Project Cognitive随着众多知名房企的共同助推，未随着众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套高端商业配套上海西区新国际住区上海西区新国际住区上海西区新国际住区上海西区新国际住区南翔绿洲星城规划核心价值1：区位价值核心价值2：景观价值紧邻紧邻1111万方万方湖心公园湖心公园，项目周边道路，项目周边道路拥有重要的城市景观节点，可以与世拥有重要的城市景观节点，可以与世纪公园相媲美纪公园相媲美湖心公园（人工湖）本
9、案陈翔路和沪嘉路是重要的道路景观廊陈翔路和沪嘉路交叉口是重要的城市景观节点陈翔路两侧用地是重要的城市商业风貌区首席一线公园大宅，生态资源无可比拟首席一线公园大宅，生态资源无可比拟首席一线公园大宅，生态资源无可比拟首席一线公园大宅，生态资源无可比拟核心价值3：大盘价值45454545万方稀缺复合大盘复合，华润实力品牌护航万方稀缺复合大盘复合，华润实力品牌护航万方稀缺复合大盘复合，华润实力品牌护航万方稀缺复合大盘复合，华润实力品牌护航地块名称A07地块A08地块占地面积51124.5 平方米 68178.5 平方米 119303 119303 平方米平方米容积率A07-1地块1.5，A07-3地块
10、1.01.5 计容建面176054.5 176054.5 平方米 地块名称A02地块A09地块A10地块占地面积46286.4平方米 48418.6平方米 53468.4平方米 148173.4 平方米容积率2.01.8A10-1地块2.2A10-2地块2.0 计容建面291142.38 平方米，其中住宅建面269596.38 平方米，商业建面21546 平方米 核心价值4：产品价值开创区域类独栋产品先河，开创区域类独栋产品先河，开创区域类独栋产品先河，开创区域类独栋产品先河，公寓产品结合景观资源价值最大化公寓产品结合景观资源价值最大化公寓产品结合景观资源价值最大化公寓产品结合景观资源价值最大
11、化位置位置产品产品线线产品分类产品分类面积段面积段北区别墅类独栋280-340景观叠加360公寓一线景观公寓260二线景观公寓150-170普通公寓13580南区别墅普通叠加200-230公寓一线景观公寓186普通公寓80-108类独栋类独栋叠加叠加公寓公寓大盘标杆大盘标杆公园大宅公园大宅河西项目河西项目产品价值梳理产品价值梳理区位区位价值价值嘉定核心区域、轨道11号线贯通全市绿洲星城集中片区规划，前景无限多家品牌开发商云集大盘价值大盘价值48万方复合型大盘规划5个独立地块组成容积率1.5-2.0景观价值景观价值11万方湖心公园紧邻绿洲星城主要景观商业节点产品价值产品价值开创区域类独栋产品先河
12、公寓产品结合景观资源景观公寓和普通公寓户型设计原则把握景观最大化尺度感、户型创新、附送空间核心价值点核心价值点在绿洲星城规划前景的基础上，重点卖生态型的景观及产品创新在绿洲星城规划前景的基础上，重点卖生态型的景观及产品创新 核心问题Real Estate Markets Conditions R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）利润目标：责无旁贷的区域价格标杆，公寓价格达到25000以上，别墅价格达到40000以上速度目标：稳健去化，风险可控品牌目标：华润进军嘉定市场的品牌塑造 R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）市场
13、结论：别墅产品稀缺性强，属于金牛产品，公寓产品同期竞争项目较多，属于机会型产品项目价值：区域价值、品牌优势、公园景观、产品创新、大盘规划项目核心开发目标项目核心开发目标在保障别墅产品顺利消化的前提下，如何成功对接在保障别墅产品顺利消化的前提下，如何成功对接在保障别墅产品顺利消化的前提下，如何成功对接在保障别墅产品顺利消化的前提下，如何成功对接公寓产品的目标客户需求，实现整盘营销价值的提升？公寓产品的目标客户需求，实现整盘营销价值的提升？公寓产品的目标客户需求，实现整盘营销价值的提升？公寓产品的目标客户需求，实现整盘营销价值的提升？本报告要解决的核心问题2023/3/3180-13080-130
14、普通公寓产品普通公寓产品150-260150-260景观高层公寓景观高层公寓一个目标一个目标两个基本点两个基本点公寓产品公寓产品如何实现大户型公寓的高溢价成为关键！如何实现大户型公寓的高溢价成为关键！那么，大户型公寓的目标客户是谁？如何支撑？那么，大户型公寓的目标客户是谁？如何支撑？普通公寓普通公寓:现金流产品现金流产品景观高层：溢价产品景观高层：溢价产品大户型公公寓目标客户论证STEP 1大户型公寓客户定位大户型公寓客户定位客户定位：市区客户为主体的“知富阶层”总价承受力：400-700万市场市场公寓产品价格分析公寓产品价格分析板块板块光新光新万里万里长征长征年均复合增长率年均复合增长率18
15、.1%19.6%15.9%普陀区桃浦、万里、长征板块 随着真如副中心的规划建设，该区域将迎来持续上涨趋势，未来上涨空间十分可观。未来1年区域内的三房总价普遍将位于430万以上。普陀市场解析普陀市场解析板块板块在售楼盘在售楼盘三房户型三房户型未来未来1 1年均年均价价未来未来1 1年成交年成交总价总价光新品尊国际125-15545000562-697香溢花城120-15542000504-651万里中鹰黑森林180-22045000810-990长征象源丽都15028420426.3万里板块光新板块长征板块选取浦西中环沿线板块作为本案可导入客源区域研究对象客户论证1：价格引导 板块板块彭浦彭浦大
16、宁大宁年均复合增长率年均复合增长率15%13%板块板块在售楼盘在售楼盘三房户型三房户型未来未来1 1年年均价均价未来未来1 1年成交年成交总价总价彭浦未来缺乏供应量大宁慧芝湖花园126-16935536 447-600悦公馆17532380 566大宁板块彭浦板块市场市场公寓产品价格分析公寓产品价格分析 闸北区彭浦、大宁板块。慧芝湖花园的热销代表着区域的市场接受度，大宁板块成熟的配套、良好的交通区位未来上涨趋势良好。未来一年区域三房均价普遍在450万以上。闸北市场解析闸北市场解析客户论证1：价格引导 板块板块曲阳曲阳四川北路四川北路新江湾新江湾五角场五角场年均复合增长率年均复合增长率20.5%
17、18.3%32.6%18.2%板块板块在售楼盘在售楼盘三房户型三房户型未来未来1 1年均年均价价未来未来1 1年成年成交总价交总价曲阳复地复城14034661 485.254四川北路中信和平家园 130-14034688 451-485宝华城市花园 125-15032660 420-490瑞虹新城140-15035490 497-532新江湾合生江湾130-14035057 456-491汉斯国际公寓 160-17034307 549-583橡树湾180-20058600 1055-1172五角场创智天地坊125-13533577 420-453四川北路板块虹口、杨浦虹口、杨浦市场解析市场解析
18、曲阳板块五角场板块新江湾板块市场市场公寓产品价格分析公寓产品价格分析 虹口区曲阳、四川北路板块，杨浦新江湾、五角场板块。正在复兴的四川北路商圈将为虹口板块注入新的增长点，而杨浦新江湾城良好的规划，较高的拿地均价未来区域均价将有一定幅度的提升。未来1年区域三房均价普遍在450万以上。客户论证1：价格引导 板块板块虹桥天山虹桥天山西郊西郊徐汇田林徐汇田林年均复合增长率年均复合增长率9.8%12.2%16.2%板块板块在售楼盘在售楼盘三房户型三房户型未来未来1 1年均价年均价未来未来1 1年成交年成交总价总价天山天山怡景苑130-15032940428-494西郊未来缺乏供应量田林航天公寓128-1
19、5335376453-541明园小安桥120-14536370.6436-527天山板块西郊板块田林板块长宁、徐汇长宁、徐汇市场解析市场解析市场市场公寓产品价格分析公寓产品价格分析 长宁区天山、西郊板块、徐汇田林板块。相对核心的区域，区域成交量较小。然而由于区域内供应量的稀缺，未来的市场走势会是稳步攀升。未来1年区域三房均价普遍在440万以上。客户论证1：价格引导 板块板块金虹桥金虹桥古美罗阳古美罗阳梅陇春申梅陇春申年均复合增长率年均复合增长率13.5%14.3%21.6%板块板块在售楼盘在售楼盘三房户型三房户型未来未来1 1年均年均价价未来未来1 1年成年成交总价交总价金虹桥明泉江南苑154
20、32696504虹桥花苑15528896448古美罗阳万源城150-18034921525-630新时代富嘉花园137-15031479430-470春申春申景城15432696504金虹桥板块古美罗阳板块春申板块闵行市场解析闵行市场解析市场市场公寓产品价格分析公寓产品价格分析 闵行区金虹桥、古美罗阳、春申板块。新兴的高端别墅区域，区域内近郊别墅的强势拉动作用带动板块内公寓一路走高，未来区域公寓走势良好。未来1年区域三房均价普遍在450以上。客户论证1：价格引导 机会点机会点中环沿线三房高总价挤压型中环沿线三房高总价挤压型客户将为本案提供有力的客客户将为本案提供有力的客户支撑户支撑南翔：南翔：
21、2.8W 2.8W 中内环板块：中内环板块：4W 4W 以上以上时间换空间时间换空间 时间换成本时间换成本客户论证1：价格引导 南翔板块南翔板块本案本案马陆板块马陆板块嘉定新城板块嘉定新城板块板块公寓主力价格：板块公寓主力价格：17000-20000元元/平方米平方米公寓主力价格：公寓主力价格：13000-15000元元/平方米平方米嘉定新城供应量大，客户产品选择面更广嘉定新城未来将成为嘉定本地客户置业的首选区域客户论证2：嘉定市场格局 通过沪嘉高速直接连接中环，直接向东可以方便到达普陀、虹口、杨浦、闸北等中心区域中环向南可以方便到达长宁、徐汇、闵行等成熟区域嘉闵高架：连接嘉定与虹桥交通枢纽的
22、重要交通干道。南起：A15高速公路北至：A17高速公路全长：约37公里，嘉定境内11公里，该路为双向68车道，设计时速80公里。交通节点：沿沪宜公路、星华公路高架，连接A17，与A17有互通式立交，与A12有联络线。南翔将在金昌路和陈翔路处分别设置匝道建设周期：A17计划年内通车，北翟路至联明路段世博前通车；嘉闵高架嘉定段在嘉定境内长约11公里，计划“十一五”期未（2010年）开始建设人民广场人民广场沪宜公路沪宜公路1111号线号线徐家汇站徐家汇站中山公园中山公园松江区松江区青浦区青浦区嘉定区嘉定区宝山区宝山区江苏江苏A30A30A5A5A20A20A12A12中环中环内环内环闵行区闵行区A1
23、7A17嘉闵高架嘉闵高架虹桥枢纽虹桥枢纽道路交通方面，中环对导入普陀、虹口、杨浦、闸北、长宁、徐汇等城区客道路交通方面，中环对导入普陀、虹口、杨浦、闸北、长宁、徐汇等城区客户作用比较明显，而嘉闵高架未来也将导入大量大虹桥商务人士户作用比较明显，而嘉闵高架未来也将导入大量大虹桥商务人士客户论证3：交通 嘉定北站嘉定西站白银路站 嘉定新城站赛车场站昌吉东路汽车城站安亭站马陆站环球乐园站南翔站白丽新村站武威路站祁连山路站同济沪西站上海西站铜川路站中山北路站隆德路站江苏路站上海交大站徐家汇站上体馆站龙漕路站龙水南路站济阳路站上南路站三林站御青路站周浦站航头站新场站野生动物园站惠南站浦东铁路站临港新城1
24、站临港新城2站中心城区中心城区世博会会址嘉定段嘉定段轨道交通轨道交通1111号线，北起嘉定区城北路，行经号线，北起嘉定区城北路，行经嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区，南至嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区，南至临港新城，预计一期于临港新城，预计一期于20092009年底建成通车至年底建成通车至江苏路站，江苏路站，1212年全线贯通年全线贯通1111号线是本项目最主要的公共交通，号线是本项目最主要的公共交通，建成后建成后将极大拉近南翔与中心城区的联系，届时抵将极大拉近南翔与中心城区的联系，届时抵徐家汇仅约徐家汇仅约3333分钟。分钟。预留环球乐园站，预计伴随环球乐园站西侧大型居住社区的开发，2-3
25、年后开通。与与2 2号线换乘号线换乘1 1、9 9换乘换乘轨道交通方面，桃浦、真如、江苏路、中山公园等居住区域和商圈的客源轨道交通方面，桃浦、真如、江苏路、中山公园等居住区域和商圈的客源真如真如中山公园中山公园桃浦桃浦客户论证3：交通 金地格林世界客户构成金地格林世界客户构成金地格林世界以市区导入客户为主，良好的市区客源基础，通过金地格林世界以市区导入客户为主，良好的市区客源基础，通过“老带新老带新”的方式，将能带来更多的市区导入客源的方式，将能带来更多的市区导入客源别墅成交客户目前主要以35-45岁的二次或多次置业者为主，多为嘉定、普陀、杨浦、闸北、长宁的客户，以私营业主、周边产业园企业高层
26、主管、高校教师为主，注重社区整体品质，并且逐渐认同南翔的别墅价值。来自于杨浦、闸北等中环北段沿线区域，少量普陀、南翔区域客户，多以区域内高校教师、私营业主、公务员、企业中层管理者为主，有一定经济实力、有较高的文化，注重社区整体品质。周边普陀、嘉定(嘉定镇、马陆)、宝山以及南翔镇，产业园区企业员工、中层管理人员以及南翔镇原住民。依靠轨道十一号线导入的大量存在首次置业需求的客户，婚房需求。小户型公寓（小户型公寓（90m2）客户比例）客户比例大户型公寓（大户型公寓（170m2）客户比例）客户比例联体别墅客户成交比例联体别墅客户成交比例注：统计数据时间段为开盘注：统计数据时间段为开盘09.12-10.
27、0109.12-10.01注：统计数据时间段为开盘注：统计数据时间段为开盘09.10-09.10-09.1209.12注：统计数据时间段为注：统计数据时间段为09.10.-09.1209.10.-09.12面积：90平方米，总价180万面积：90平方米，总价340万总价600-800万客户论证4：客户基础 项目靠近南翔老镇，南翔老镇上生活配套齐全。项目所处新区内配套齐全，紧邻金地格林世界的完善配套。医疗配套：南翔医院购物配套：家乐福、19大街教育配套：英国学校、马荣双语幼儿园、南翔中心小学、嘉定二中、南翔站南翔站沪宜公路沪宜公路真南路真南路南翔镇中心小南翔镇中心小南翔镇中心小南翔镇中心小学学学
28、学 金地格林金地格林南翔镇政南翔镇政南翔镇政南翔镇政府府府府南翔医南翔医南翔医南翔医院院院院嘉定二嘉定二嘉定二嘉定二中中中中 家乐家乐家乐家乐福福福福19191919大大大大街街街街英国学英国学英国学英国学校校校校马荣幼儿马荣幼儿马荣幼儿马荣幼儿园园园园本项目本项目本项目本项目区域配套方面，南翔已汇集丰富高端生活、教育配套，高端板块居住氛围愈区域配套方面，南翔已汇集丰富高端生活、教育配套，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强客户论证5：区域配套支撑 随着众多知名房企的共同助推，未来南翔将随着众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰富的高
29、品质楼盘和高端商业配套汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套上海西区新国际住区上海西区新国际住区上海西区新国际住区上海西区新国际住区1-21-21-21-2年后年后年后年后收获期收获期收获期收获期南翔居住区将在未来逐渐发展南翔居住区将在未来逐渐发展成为一中高档大型居住区成为一中高档大型居住区上海西区高档宜居大型住区上海西区高档宜居大型住区上海西区高档宜居大型住区上海西区高档宜居大型住区随着板块价值进一步上升以及众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰随着板块价值进一步上升以及众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套，南翔板块有望成为上海西区新国际住区富的高品质楼盘和高端
30、商业配套，南翔板块有望成为上海西区新国际住区客户论证6：区域发展远景 区域发展愿景区域发展愿景客户基础客户基础交通条件交通条件区域格局区域格局价格引导价格引导配套条件配套条件客户机会预判市区导入客市区导入客嘉定本地客户嘉定本地客户核心客户核心客户市区导入客户市区导入客户 75%客户描述：主要通过中环导入的普陀、闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇和闵行客户，改善性需求，三口之家，年龄在35-45岁，稳定高收入辅助客户辅助客户嘉定本地客户嘉定本地客户 20%客户描述：嘉定本地南翔、嘉定镇、马陆、徐行、安亭等区域的客户，改善性需求为主，企业主、高级技术人员和公务员等群体边缘客户边缘客户外地及投资客户外地及
31、投资客户 5%客户描述：外地及投资客户，看中区域发展潜力、以投资为目的的本案客户定位客户需求推导STEP 2商贸、电信服务、金融证券、机械贸易、网络游戏行业高管访谈目的：了解市区尤其是北区范围内，户型面积和总价与本项目相近的公寓客户的置业特点和居住需求访谈时间：2009年10月1921号市区大户型客户和业内人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈访谈对象：1、从金地格林世界客户分析看，市区北区客户占比较大，故以市区北区作为主要访谈区域2、访谈业内人士设定条件：销售市区北区项目，有丰富的大户型客户销售经验3、访谈客户设定条件：在市区北区购房，户型170-200平方、总价400-500万4、访谈对象：
32、2名销售经理，2名置业顾问、14名已购客户客户行业/职业：p根据访谈，受访客户对地段有明显偏好。对上海城市发展不太了解的客户对外郊环有先入为主的“郊区”印象，更倾向于选择市区楼盘，部分对南翔较为了解的客户则表示看好南翔未来的发展前景，相信南翔未来的配套将会越来越完善，如果有品质出众、价格适中的楼盘，也愿意买在南翔市区大户型客户和业内人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈地段是买公寓主要考虑因素地段是买公寓主要考虑因素 看重配套完善和生活便利看重配套完善和生活便利“南翔是在外郊环吧，我不太会考虑那里的，我还是喜欢市区的房子南翔是在外郊环吧，我不太会考虑那里的，我还是喜欢市区的房子”周先生周先生 4
33、040岁岁 商贸公司合伙人商贸公司合伙人“就就在在金金地地格格林林世世界界那那个个地地方方嘛嘛，我我去去过过的的，开开车车到到市市区区走走高高架架很很方方便便的的，那那里里还还有有家家乐乐福福的的，生活起来也蛮不错的，但是没什么好房子呀，金地快卖光了吧生活起来也蛮不错的，但是没什么好房子呀，金地快卖光了吧”张先生张先生 4545岁岁 中资银行高管中资银行高管置业目的以自住置业目的以自住+资产保值为主资产保值为主 看重区域的保值性和升值潜力看重区域的保值性和升值潜力p受访客户的置业目的主要是自住和资产保值，个别客户以投资为目的，但无租赁打算。p由于财力的不同，有的客户将市区物业作为主要居所，而有
34、的客户在市区甚至全国拥有多套房产，因此仅将此处公寓作为临时居所，偶尔住住，平时大多数时间闲置。p对这群高端客户来说，房产已成为目前最好的资产保值增值方式。而近两年的上海楼市行情也让他们相信，市区物业的保值性非常好。不过对于部分以房产作为投资的客户来说，他们认为市区物业的价格已经很高了，未来上涨潜力有限；从投资角度来说，他们认为近郊物业具有更高的升值潜力，比如南汇并入浦东之后的价格表现，他们更愿意捕捉这种投资机会。“我买房子是自己住的，不是做投资，只要房子不贬值就行，股票不敢玩，一不小心钱就全没了我买房子是自己住的，不是做投资，只要房子不贬值就行，股票不敢玩，一不小心钱就全没了”周女士周女士 4
35、343岁岁 金融借贷公司老板金融借贷公司老板市区大户型客户和业内人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈“市市中中心心的的房房子子随随随随便便便便都都3 3、4 4万万块块钱钱，靠靠它它赚赚大大钱钱是是很很困困难难的的，只只能能说说保保值值而而已已。我我还还是是喜喜欢欢买买近郊的房子，一两年就涨好多近郊的房子，一两年就涨好多”钱先生钱先生 4444岁岁 合资基金公司高管合资基金公司高管p对于市中心公寓让自己不满意的地方，客户大多表示小区内绿地太少，建筑密度太高，感觉社区内部空间比较压抑。p对于理想的居住环境，他们着重提出希望临湖而居，住处附近有一个湖，可以时常在湖边散步、休闲等。市区大户型客户和业
36、内人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈不满意市中心小区绿地少，希望临湖而居不满意市中心小区绿地少，希望临湖而居“其其实实户户型型、物物业业方方面面我我都都满满意意，就就是是小小区区里里面面绿绿地地太太少少了了，也也没没办办法法，市市中中心心的的小小区区都都太太挤挤了了”唐先生唐先生 3939岁岁 电信服务行业老板电信服务行业老板“我现在这个小区绿化太少了，看不到绿色。如果小区旁边有个湖就好了，我很喜欢湖的我现在这个小区绿化太少了，看不到绿色。如果小区旁边有个湖就好了，我很喜欢湖的”王女士王女士 3636岁岁 网游公司老板夫人网游公司老板夫人 会所、物业方面市区公寓难让客户满意会所、物业方面市区
37、公寓难让客户满意 期待更高生活品质期待更高生活品质p这群客户在居住面积、生活配套上的要求被满足之后，对生活品质的要求延伸到会所和物业服务方面，而市区4、5百万价段的公寓普遍是以地段作为主要卖点，在会所和物业方面做的比较普通，难以满足客户的要求p他们对小区安全及各项特色服务上有比较高的要求，希望物业能提供完善的社区安全保障和酒店式的服务，为他们的工作生活提供最大的便利p他们也十分看重小区会所的功能和档次。虽然他们平时工作很忙，并没有太多时间消磨在会所里，但他们仍然希望在偶尔空闲的时候，可以在会所尽情运动放松自己，或者和家人和朋友一起在会所度过悠闲温情的时光。而目前市区的会所普遍收费太贵，提供的功
38、能和服务不能让他们满意“会会所所当当然然要要做做好好的的，游游泳泳、SPASPA什什么么的的都都要要有有的的。我我家家那那个个会会所所这这些些都都有有，但但是是做做的的不不好好，服服务人员素质不行，去了两次就不想去了务人员素质不行，去了两次就不想去了”陈女士陈女士 3838岁岁 外贸公司老板夫人外贸公司老板夫人 市区大户型客户和业内人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈看重教育配套看重教育配套 愿意为孩子上学买房愿意为孩子上学买房p受访客户大多有个正在上中学或小学的孩子，他们很重视孩子的教育问题，为了让孩子进入一个好学校，他们会做最大的努力。不过他们普遍反映，市中心的那些名校太难进了，很让自己伤
39、脑筋p受访客户表示，如果有很好的学校，他们也愿意在近郊买房，但必须有绝对的入学把握，同时交通、配套要比较完善，否则生活太不方便了“市市区区的的名名校校太太难难进进了了，我我问问了了好好多多朋朋友友都都找找不不到到门门路路，一一般般的的学学校校我我又又嫌嫌太太差差了了，小小孩孩会会被被耽误的耽误的”白先生白先生 3737岁岁 融资公司合伙人融资公司合伙人 “金金地地那那个个地地方方我我知知道道，还还是是没没市市区区方方便便呀呀，那那边边有有好好学学校校吗吗，如如果果有有的的话话我我会会考考虑虑在在那那买买房房了了 黄女士黄女士 4141岁岁 物流企业老板夫人物流企业老板夫人 市区大户型客户和业内
40、人士访谈市区大户型客户和业内人士访谈理性理性需求需求感性感性需求需求价格价格生活方式体验生活方式体验配套条件配套条件社区环境社区环境产品品质产品品质上海本土情怀上海本土情怀讲究腔调品味讲究腔调品味追求精神生活追求精神生活客户关注点客户关注点客户深访研究户型设计户型设计营销定位Real Estate Markets Conditions 上海上海精致的中产生活精致的中产生活献给生活工作在上海的献给生活工作在上海的崇尚生活品味崇尚生活品味的中产成功人士的中产成功人士提供他们不一般的提供他们不一般的居住文化居住文化体验体验主题形象主题形象融合融合融合融合华丽尊崇华丽尊崇&精致优雅精致优雅一个一个海派
41、海派风格的城市风格的城市嘉定嘉定南翔南翔一个新生的一个新生的国际国际住区住区新城新城南翔项目南翔项目一个用心打造的一个用心打造的公园社区公园社区正是这群社会的中坚力量，他们在享受居住条件的改善同时，更需要从精神生活的层面去深度触动他们。向上海精神致敬 社区主题形象定位策略：差异化竞争社区主题形象定位策略：差异化竞争项目价值塑造2010年华润嘉定45万方复合型国际公园住区项目整体定位一脉相承优雅传城项目气质定位产品深化建议Deepening The Proposed Product 景观景观别墅别墅四季异景-不同树种花卉分时绽放，春、夏、秋、冬将呈现截然不同的异色景观，真正实现人与自然和谐共生。
42、景观景观别墅别墅全冠移植-依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度，将每一株灌木旋转360度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果。景观景观公寓公寓 景观的设计上可以更多考虑将绿化作为建筑的一部分来进行设计，庭院以及空中花园等应较多的设置来扩大人与绿色的接触面。景观景观公寓公寓 增加公寓部分硬质景观的点缀，体现人文关怀的同时更为项目增加了卖点。景观景观公寓公寓景观景观公寓公寓小品小品 景观小品的设计上融合未来和怀旧两种元素来进行设计，主要体现在大门、路灯、垃圾桶、雕塑喷泉等上面。小品小品小品小品样板区样板区沿湖景观沿湖景观在样板区中设置品牌专馆，用以展现华润置地对文化、社会的贡献，传递华润置
43、业的人文基因样板区样板区品牌专馆品牌专馆在样板区中设置品牌专馆，用以展现华润置地对文化、社会的贡献，传递华润置业的人文基因样板区样板区多媒体馆多媒体馆更形象、更直观的方式来传递项目信息和生活方式样板区样板区尊贵服务尊贵服务尊贵的一条龙式的接待服务，丝丝细节的专注提升产品形象怀旧风格怀旧风格样板房样板房怀旧风格怀旧风格怀旧风格怀旧风格法式白法式白法式白法式白法式白法式白汇报结束请领导评点9、静夜四无邻，荒居旧业贫。3月-233月-23Friday,March 31,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。01:04:3101:04:3101:043/31/2023 1:04:31 AM11、以我独
44、沈久，愧君相见频。3月-2301:04:3101:04Mar-2331-Mar-2312、故人江海别，几度隔山川。01:04:3101:04:3101:04Friday,March 31,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。3月-233月-2301:04:3101:04:31March 31,202314、他乡生白发，旧国见青山。31 三月 20231:04:31 上午01:04:313月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 231:04 上午3月-2301:04March 31,202316、行动出成果，工作出财富。2023/3/31 1:04:3101:04:3131 Mar
45、ch 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。1:04:31 上午1:04 上午01:04:313月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。3月-233月-23Friday,March 31,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。01:04:3101:04:3101:043/31/2023 1:04:31 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。3月-2301:04:3101:04Mar-2331-Mar-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。01:04:3101:04:3101:04Fri
46、day,March 31,202313、不知香积寺，数里入云峰。3月-233月-2301:04:3101:04:31March 31,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 20231:04:31 上午01:04:313月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 231:04 上午3月-2301:04March 31,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/31 1:04:3101:04:3131 March 202317、空山新雨后，天气晚来秋。1:04:31 上午1:04 上午01:04:313月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。3月-
47、233月-23Friday,March 31,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。01:04:3101:04:3101:043/31/2023 1:04:31 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2301:04:3101:04Mar-2331-Mar-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。01:04:3101:04:3101:04Friday,March 31,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-233月-2301:04:3101:04:31March 31,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 2
48、0231:04:31 上午01:04:313月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 231:04 上午3月-2301:04March 31,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/31 1:04:3101:04:3131 March 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:04:31 上午1:04 上午01:04:313月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉