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1、万科集团万科集团介绍万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。万科1988年进入房地产行业，经过近30年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入新加坡、旧金山、纽约、伦敦等海外城市，参与数十个房地产开发项目。偿债能力分析年度年度20122013
2、201420152016资产负债率（%）78.3278.0077.2077.7080.542012201320142015201675767778798081资产负债资产负债率（率（%）资产负债率（%）资产负债率资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。万科集团的资负债率近五年一直在70%以上，到2016年极速上升到80.54%，说明企业的资金来源中，来源于债务的资金较多，而来源于所有者的资金较少，此时公司财务风险相对较高，可能带来现金流不足时，资金链断此时公司财务风险相对较高，可能带来现金流不足时，资金链断裂，不能及时偿债，从而导致企业
3、破产的可能性增加裂，不能及时偿债，从而导致企业破产的可能性增加。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说对于债权人来说80.54%的风险也非常大的风险也非常大。资产负债率高也与可能是由于应付款项等增多引起的，而且这种增长，并未导致企业信誉与市场地位的丧失，可以增加企业现金运用效力。但是通但是通过资产负债表来看，公司的应收账款在过资产负债表来看，公司的应收账款在2016年并未有较大波动。即应付账年并未有较大波动。即应付账款的变化不影响企业的资产负债率。款的变化不影响企业的资产负债率。综综上，万科集团的资产负债率较高，有一定的财务风险。上，万科集团的资产负债率较高，有一定的财
4、务风险。年度年度20122013201420152016债务与权益比率3.613.553.383.484.142012年到2015年债务与权益比率比率降低，但2016年迅速增长，说明企业自有资产占总资产比重降低，从而使资产结构的合理性降低，企业的长期偿债能力变弱2012201320142015201600.511.522.533.544.5债务债务与与权权益比率益比率债务与权益比率年度年度20122013201420152016债务与有形净值比率3.633.563.413.514.17债务与有形净值负债率从长期偿债能力来看，指标越低越好，万科的2012年到2014年一直是下降状态，但从2014
5、年到2016年，指标逐渐增高，并且涨幅较大，所以公司的偿债能力变弱了。2012201320142015201600.511.522.533.544.5债务债务与有形与有形净值净值比率比率债务与有形净值比率年度年度20122013201420152016流动负债/总负债(%)87.5988.0088.0688.4486.70 流动负债率流动负债率反映一个公司依赖短期债权人的程度。该比率越高，说明公司对短期资金的依赖性越强。根据资产负债表，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强。近五年流动负债的趋势较为平稳，但逐步下降，截止到2016年维持在86.7
6、%左右，说明短期偿债能力增强。2012201320142015201685.58686.58787.58888.589流流动负债动负债/总负债总负债(%)流动负债/总负债(%)年度年度20122013201420152016速动比率0.410.340.430.430.44近五年公司的速动比率呈现增长趋势，截止到到2016年是0.43。正常情况下速动比率1:1是最好的，但是由于万科是房地产公司的特殊性，开发成本较高，近五年公司速动比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。说明公司可变现用于偿还负债的资产增多，所以短期偿债能力较好短期偿债能力较好。2012201320142015201600.0
7、50.10.150.20.250.30.350.40.450.5速速动动比率比率速动比率年度年度20122013201420152016流动比率1.401.341.341.301.24近五年公司的流动比率呈现下降趋势，截止到到2016年是1.24。正常情况下速动比率2:1是最好的，由于速动比率增加趋势，而流动比率下降，说明企业的存货不断增加，所以万科的偿债压力加大偿债压力加大。201220132014201520161.151.21.251.31.351.41.45流流动动比率比率流动比率根据近几年的总体趋势来看，流动比率和速动比率趋势较平稳，速动比率基本在0.3到0.5之间，流动比率在1到1
8、.3之间，波动不明显，说明企业的短短期偿债能力稳定期偿债能力稳定；企业的资产负债率和有形资产负债率基本变动不大，而产权比率迅速升高，从3.48到4.14，说明企业的长期偿债能力相对变弱了企业的长期偿债能力相对变弱了。营运营运能力分析能力分析年度年度20122013201420152016总资产周转率(次)0.310.320.300.350.33201220132014201520160.260.270.280.290.30.310.320.330.340.350.36总资产总资产周周转转率率(次次)总资产周转率(次)年度年度20122013201420152016应收账款周转天数(天)5.94
9、6.606.114.053.432012201320142015201601234567应应收收账账款周款周转转天数天数(天天)应收账款周转天数(天)年度年度20122013201420152016存货周转天数(天)1275.271137.241138.83893.61885.97201220132014201520160200400600800100012001400存存货货周周转转天数天数(天天)存货周转天数(天)根据上面的数据我们可以看出这五年总资产周转率非常平稳，维持在0.3到0.35之间。而存货周转天数和应收账款周转天数变化较大，都在稳定的小幅度降低，说明应收账款的周转速度和存货的管
10、理较好。说明了万科地产的运营水平较高万科地产的运营水平较高。盈利能力分析年度年度20122013201420152016净资产收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.682012201320142015201617.51818.51919.52020.52121.522净资产净资产收益率（收益率（%）净资产收益率（%）年度年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41201220132014201520160510152025303540毛利率毛利率(%)毛利率(%)年度年度20122013201420152016每
11、股收益1.14001.37001.43001.64001.90002012201320142015201600.20.40.60.811.21.41.61.82每股收益每股收益每股收益年度年度20122013201420152016营业净利润率(%)15.1913.5113.1813.2711.79201220132014201520160246810121416营业净营业净利利润润率率(%)营业净利润率(%)年度年度20122013201420152016总资产周转率（%）30.5531.5729.6434.9333.3520122013201420152016262728293031323
12、3343536总资产总资产周周转转率（率（%）总资产周转率（%）近几年的数据显示企业的净资产收益率2012年到2015年呈现下降趋势，到2016年有所上升。毛利率和净资产收益率相同，到2016年也有所缓和。企业的每股收益逐渐增长，这是一个很好的趋势。总资产周转率也在2012年到2015年一直增长，虽然2016年下降了0.38，但还是维持了一个较高的水平。但营业净利润率却一直小幅度降低。以上数据说明了万科地产虽然盈利能力相对还算不错，但是可能由于市场竞争等原因，导致万科地产的竞争力减弱，未来可能降低盈利效率。市场环境分析优势分析优势分析1、万科品牌知名度多年居我国房地产开发企业之首，对消费者有很
13、大的吸引力。2、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多年领跑我国房地产企业。3、拥有优秀的企业文化，被称为房地产界的“黄埔军校”。4、科技研发能力强，住宅产业化建设技术领先。5、营业额逐年增加，营运能力较高6、万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求。劣势分析劣势分析1、绿城地产、中房地产、中海地产、恒大地产等一些竞争对手发展也比较迅速。2、近几年国家保障性住房建设速度显著加快，对住宅商品房市场有一定的冲击。3、今后一两年内国家宏观调控政策严厉，消费者观望情绪浓厚，不排除在未来一两年内房价大幅下降的可能性。公司战略分析1.万科万科的横向的横向一体化和一体化和后向一体化后向一体化战略战
14、略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实现优势互补，双方共同发展。并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。自2000年起，万科成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。万科正在为时尚住宅产业化而努力。2.万科万科的加强型战略的加强型战略1）市场）市场渗透渗透万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅业。通过提高顾客满意度等，万科力争在现有的市场上获得更大的市场占有率，系列的创新性服务和措施也确实使得万科基本达到了预期的市场渗透的目的。2）市场）市场开发开发万科自1988年在深圳以拍卖这种市场化的形式拿到第一块地进入房地产市场来，就不断开发其市场，从初始的深圳市，到珠三角，到如今的全国，万科的市场规模越来越大。到目前为止，万科已经近30个大中城市开发了房地产项目，市场规模不断扩大，市场占有率也不断提高。3）产品开发）产品开发专注于城市住宅开发，加强规划设计的市场导向性。打破传统的兵营式排列，导入国外的规划思想，降低容积率，预留大量的绿化空间，并设各种休闲设施。成立建筑研究中心，致力建筑产品的研发，创造了许多中国第一：花园洋房等，此外，是第一个获得住宅产品国家专利的房地产企业。