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1、PartPart1 1市场审视市场审视第1页/共48页2013年年1-5月整体成交量月整体成交量二月份成交1277套，认购921套，为上半年月销量最高单月；三、四月份销量明显下滑，在五月份，五一小长假前后众多商家推盘，刚需大量释放，使得销量强势反弹，再次突破千套销量大关；六月份受银行“钱荒”影响，以及部分刚需得到释放后，销量再次急剧下跌，成为上半年销量最低单月；五六月份的市场形成冰火两重天的局面。第2页/共48页住宅成交量锐减住宅成交量锐减265265套套 池州楼市池州楼市6 6月平淡收尾月平淡收尾p2013年6月池州楼市成交量下滑p2013年6月池州商品房成交703套，比五月减少365套，降
2、幅为33.6%。p其中住宅成交575套，比5月减少265套，降幅为46.1%。池州楼市池州楼市6月平淡收尾月平淡收尾第3页/共48页4 4月份各面积段成交情况月份各面积段成交情况其中80-100平米的户型销售最多，达到了225套，其次是100-120平米的户型。两种户型销售总数达到了473套，占了四月份销售总套数的63%，这是由当地居民的收入水平，家庭结构的原因共同造成的。第4页/共48页6月份销售的户型面积主要集中在100-120，以及80-100，其中80-100的房源销售232套，占31.54%；100-120的房源销售267套，占44.75%。6 6月份各面积段成交情况月份各面积段成交
3、情况第5页/共48页6 6月份各面积段成交情况月份各面积段成交情况从成交均价方面来看，4000元/平方米以上的房源仍占绝大多数，成交538套，比例为84.33%。第6页/共48页价格价格:成交均价为4189元/平米；户型面积：户型面积：成交结构方面，80-100平米户型与100-120平米户型市场占有率不分上下，100-120平米户型由于其宽敞的空间、居住的舒适度和功能的齐全是客户的主力需求，但其面积相对80-100平米户型较大，总价较高，致使大部分客户转而购买80-100平米户型。80-100平米户型面积相对较小，总价较低以及其实用的居住空间较容易为市场所接受。客户分析：客户分析：池州为全国
4、四线城市，虽然池州不乏有钱人，但整体经济落后，居民收入偏低，许多购房者要花费十几年的积蓄购买一套房子，拮据的经济使其选择购买小面积的房源。市场审视小结市场审视小结第7页/共48页启示：三房户型是市场的主力需求，由于房价高企不下，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例，满足市场需求。市场审视小结市场审视小结第8页/共48页PartPart2 2销量销量TOP8户型配比分析户型配比分析第9页/共48页万成香格里拉万成香格里拉一室两厅一卫 面积：面积：80.8两室两厅两卫 面积：面积：83三室两厅两卫 面积：面积：109.36万成香格里
5、拉住宅共有25种户型。其中1室2厅有80.8 81.6581.743种户型面积；2室2厅有83 86 91 92 94 9798107.67108.82、112.14、116116.5513种户型面积；3室2厅有87、100 108 108.95 121 123124.28136和123.39户型。第10页/共48页8010010012012014080.81室2厅107.672室2厅1213室2厅81.651室2厅108.822室2厅1233室2厅81.741室2厅112.142室2厅124.283室2厅832室2厅1162室2厅1363室2厅862室2厅116.552室2厅123.33室2
6、厅873室2厅1003室2厅912室2厅1083室2厅922室2厅108.953室2厅942室2厅972室2厅982室2厅万成香格里拉万成香格里拉第11页/共48页绿洲桂花城绿洲桂花城两室两厅一卫 面积：面积：84.1三室两厅两卫 面积：面积：121五室两厅两卫 面积：面积：148.15共有25种户型。其中2室2厅有84.1 948387.8983.9888.46种户型面积；3室2厅有90.6 93.5 121.1 101.3 121 129110124107、96、121.48124.34107.6294.46100.7496.72117.5993.93122.95105.7496.89和1
7、04.8622种户型面积；5室2厅有148.15、189.25 142.95 184.53 140.37 130.696种户型。第12页/共48页8010010012012014084.12室2厅101.33室2厅121.13室2厅942室2厅1103室2厅1213室2厅832室2厅1073室2厅1243室2厅87.892室2厅107.623室2厅121.483室2厅83.982室2厅100.743室2厅124.343室2厅88.42室2厅117.593室2厅122.953室2厅90.63室2厅105.743室2厅148.155室2厅93.53室2厅104.863室2厅189.255室2厅96
8、3室2厅142.955室2厅96.893室2厅184.535室2厅982室2厅140.375室2厅130.695室2厅绿洲桂花城绿洲桂花城第13页/共48页碧桂园两房两厅一卫面积：83 四室2厅2卫面积：215 三房两厅两卫面积：122 三房两厅两卫面积：122 80100100120120140832室2厅1103室2厅1223室2厅842室2厅112.813室2厅1303室2厅87.222室2厅105.333室2厅135.913室2厅第14页/共48页华府骏苑两房两厅 面积74.7 三房两厅一卫 面积135.1 两房两厅面积 112.2 80以下以下 80-100100-12074.532
9、室2厅89.392室2厅109.652室2厅74.72室2厅92.212室2厅112.23室2厅70.512室2厅93.62室2厅112.993室2厅98.72室2厅110.643室2厅第15页/共48页凯旋公馆 户型A：87 户型B：91户型C：10980100100-120140以上以上872室2厅1092室2厅1553室2厅912室2厅1172室2厅1443室2厅120-1401353室2厅1232室2厅第16页/共48页高速秋浦天地户型一室一厅E346.8250.88 D5户型两室两厅107 户型三室两厅141.14共有 20种 户型，其中一室一厅的有78.81，50.7855.61，
10、46.8250.88、共5组；二室二厅的有107、98-101、87.81、91.34、129.25、85.12、共7组；三室两厅的有141.14、115.6、118.86、123.24、130.91、117.24、129.63、125.8 共8种。第17页/共48页高速秋浦天地80以下以下80-10012014046.821室2厅982室2厅141.143室2厅50.881室2厅87.8187.812室2厅129.252室2厅50.781室2厅91.342室2厅123.243室2厅55.611室2厅85.122室2厅130.913室2厅78.811室2厅129.633室2厅100-12012
11、5.83室2厅1012室2厅1072室2厅115.63室2厅118.863室2厅117.243室2厅第18页/共48页曼哈顿两室两厅86 两室两厅93 三室两厅103 80100100120862室2厅1033室2厅932室2厅1153室2厅1253室2厅1033室2厅第19页/共48页天湖丽景湾户型面积：57.72 户型面积：90.5290.93户型面积：134.22134.31 共有 21 种户型，其中一室一厅57.72、76.86 两种户型；两室两厅有90.5290.93、85.685.59、88.5589.84、81.76、98.01、84.7484.99、84.2692.63、86.
12、96、13种户型；三室两厅的有107.82107.98、134.22134.31、124.26、111.36 6种户型第20页/共48页80以下以下80100100-12057.721室2厅90.5290.932室2厅107.82107.983室2厅76.861室2厅85.5985.62室2厅111.363室2厅88.5589.842室2厅118.863室2厅81.762室2厅12012014014098.012室2厅124.263室2厅84.7484.992室2厅134.22134.313室2厅84.2692.632室2厅86.962室2厅天湖丽景湾第21页/共48页607080901001
13、10120130140万成香格里拉万成香格里拉绿洲桂花城绿洲桂花城碧桂园碧桂园华府骏苑华府骏苑凯旋公馆凯旋公馆高速高速秋浦天地秋浦天地曼哈顿曼哈顿天湖丽景湾天湖丽景湾户型面积户型面积项目名称项目名称第22页/共48页1、市场上最小户型为高速秋浦天地的小乐公寓46.82一房，其中两室两厅一卫的户型集中区间在82-95，集中在90左右，仅华府骏苑有70-80平米的两房。2、三室是市场上的主导户型，面积区间跨越为100-135平方米，其中一卫的面积大多分布在100-120，在110上下浮动，而两卫的户型面积区间为120以上，面积段跨度较大，而平均在130左右。3、市场上也出现了四室两厅两卫和五室两厅
14、两卫的户型，面积段从140-235都有，正常四室集中在145左右。4、综上所诉：户型设计的好与坏对于当地楼盘的销售有较大影响，所以本项目需要在现阶段做好户型优化。对本区域楼盘户型的总结第23页/共48页1、紧凑两室的面积段应该在75-80，抢占市场先机，舒适两室的面积段应该在80-90。3、三室的户型应该集中在92-120，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，那么一卫的设计应该多于两个卫生间的。一卫的面积应该在90-105平方米，两卫的面积在105-120平米。3、四室的户型份额应该占到较小的比例。面积应该控制在140以内。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有
15、优势的情况下拉快销售速度。户型户型面积段面积段占比占比备注备注两房一厅两房一厅70-80平米平米10%10%紧凑两房紧凑两房两房两厅两房两厅80-90平米平米30%30%舒适两房舒适两房三房两厅一卫三房两厅一卫90-95平米平米15%15%紧凑三房紧凑三房三房两厅一卫三房两厅一卫95-110平米平米20%20%舒适三房舒适三房三房两厅两卫三房两厅两卫110-120平米平米15%15%主流三房主流三房四房两厅一卫四房两厅一卫120-130平米平米8%8%豪华大套豪华大套四房两厅两卫四房两厅两卫130-140平米平米2%2%豪华大套豪华大套户型配比建议第24页/共48页PartPart3 3项目审
16、视项目审视第25页/共48页项目位于站前区长江南路与林荫路交叉口，池州市体育馆就在斜对面，项目周边有天堂湖、湿地公园、齐山风景区等优质的生态资源。项目审视项目审视/位置位置第26页/共48页项目项目数量数量单位单位总用地面积总用地面积62898平米平米总建筑面积总建筑面积148909.9平米平米地上建筑面积地上建筑面积119173.9平米平米其中其中住宅住宅107373.9平米平米商业商业11800平米平米地下建筑面积地下建筑面积29736平米平米绿化率绿化率36.536.5%容积率容积率2.22.2停车位停车位10651065个个项目审视项目审视/地块经济技术指地块经济技术指标标第27页/共
17、48页两室两厅88.66 两室两厅114.96三室两厅126.14 共有 20种 户型，其中2室2厅的88.66 83.32共2种户型面积；3室2厅的有126.14 111.26 114.19 114.96 121.98 98.36共6种户型面积；4室2厅的有138.43 129.79 141.03共3种户型面积；5室2厅的有152.11共1种户型面积。项目审视项目审视/户型配比户型配比第28页/共48页80100100120140以上以上88.662室2厅111.263室2厅141.034室2厅83.322室2厅114.193室2厅152.115室2厅98.363室2厅114.963室2厅1
18、20-140126.143室2厅121.983室2厅138.434室2厅129.794室2厅项目审视项目审视/户型配比户型配比第29页/共48页景观资源周边交通客户需求项目对面为池州体育馆，揽齐山、天堂湖、湿地公园三大自然景观项目仅有一路公交车上下站台，出行不便目标客户以首置及外地客户为主但实自然景观为共享资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值项目周边大配套不全，距公交车站较远，出行不方便相对于区域内占据较佳地段、体量较大、社区配套更全项目，本项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险项目审视项目审视/项目要素理解项目要素理解第30页/共48页社区缺乏配套社区缺乏配套出行不便影响生
19、活品质出行不便影响生活品质市场对中小户型的需求市场对中小户型的需求宏调政策的影响宏调政策的影响尽管项目所处区域齐山公园、天堂湖、湿地公园等自然景观，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！项目审视项目审视/项目要素理解项目要素理解第31页/共48页PartPart4 4户型配比及设计亮点建议户型配比及设计亮点建议第32页/共48页根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按115/80115/80政策执行。本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，
20、小三房更受客户青睐建议本项目户型设置增加小三房的比例增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求适应市场对空间实用的需求思考思考第33页/共48页5#楼8户9#楼6户户型比例构想户型比例构想第34页/共48页5#5#楼建议住宅户型比例楼建议住宅户型比例2 2房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅3 3房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4 4房房2 2厅厅2 2卫卫合计单层户数1211218面积面积7575828292929696115115125125293面积范围面积范围757580808080909090909595959511011011011
21、0120120120120130130单层面积7516492962301256579栋总面积112524601380144034501875117309栋各户型套数151515151515759 9栋各户型比例栋各户型比例12%12%26%26%12%12%12%12%26%26%12%12%100%户型比例构想户型比例构想第35页/共48页9#9#楼建议住宅户型比例楼建议住宅户型比例2 2房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅3 3房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅2 2卫卫合计合计单层户数12111 18 8面积面积7575828292929696115
22、115293293面积范围面积范围7575808080809090909095959595110110110110120120单层面积7516492961155429栋总面积1125246013801440172581309栋各户型套数1515151515759 9栋各户型比例栋各户型比例17%17%32%32%17%17%17%17%17%17%100%100%户型比例构想户型比例构想第36页/共48页75的二房二厅的二房二厅n户型设计紧凑；n分区明确、功能齐全；n采用了大飘窗台、转角飘窗设计，提升室内使用空间和观景视野；户型设计参考（一）户型设计参考（一）第37页/共48页户型特点：户型特
23、点：82I小三房二厅小三房二厅1.方正实用方正实用 2.动静分区明显、跃式设计使空间动静分区明显、跃式设计使空间具层次感具层次感 3.卧室有飘窗通风采光好卧室有飘窗通风采光好,是空间无是空间无形中放大很多。形中放大很多。户型设计参考（二）户型设计参考（二）第38页/共48页户型特点：户型特点：89三房二厅三房二厅1.方正实用方正实用2.客厅与餐厅的空间尺度恰客厅与餐厅的空间尺度恰到好处，不浪费空间到好处，不浪费空间 3.双阳台设计，且具备大阳双阳台设计，且具备大阳台空间台空间 4.房间面积分配为大中小，房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用各自房间功能性强，实用 5.卧室有飘窗通风采光好
24、卧室有飘窗通风采光好,是空间无形中放大很多。是空间无形中放大很多。户型设计参考（三）户型设计参考（三）第39页/共48页户型设计参考（四）户型设计参考（四）9696的三房二厅二卫的三房二厅二卫户型特点：户型特点：1.1.单元方正实用单元方正实用2.2.房间面积分配为大中小，各房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用自房间功能性强，实用3.3.主人房套房设计主人房套房设计4.卧室有飘窗通风采光好卧室有飘窗通风采光好,是是空间无形中放大很多。空间无形中放大很多。第40页/共48页为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建
25、议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。亮点亮点亮点亮点4 4 4 4：跃式设计：跃式设计：跃式设计：跃式设计亮点亮点亮点亮点3 3 3 3：空中花园：空中花园：空中花园：空中花园亮点亮点亮点亮点2 2 2 2：错落阳台设计：错落阳台设计：错落阳台设计：错落阳台设计亮点亮点亮点亮点1 1 1 1：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计户型亮点设计建议户型亮点设计建议第41页/共48页阳光室设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；飘窗台设计若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；飘窗台
26、设计飘地台设计户型亮点设计建议（一）户型亮点设计建议（一）飘窗台设计飘窗台设计第42页/共48页阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；错落设计错落设计上空上空上空上空错落设计错落设计阳台阳台阳台阳台户型亮点设计建议（二）户型亮点设计建议（二）错落阳台设计错落阳台设计第43页/共48页空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）；其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；景观花园景观花园户型亮点设计建议（三）户型亮点设计建议（三）空中花园设计空中花园设计第44页/共48页全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；户型亮点设计建议（三）户型亮点设计建议（三）空中花园设计空中花园设计3室室2厅厅1卫卫1厨厨95.61第45页/共48页大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；户型亮点设计建议（四）户型亮点设计建议（四）跃式设计跃式设计第46页/共48页感谢聆听感谢聆听第47页/共48页谢谢您的观看！第48页/共48页