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1、土地一级开发项目成本测算土地一级开发项目成本测算北京京投土地项目管理咨询股份有限公司北京京投土地项目管理咨询股份有限公司二零零六年五月二零零六年五月 前前 言言北北京京市市土土地地一一级级开开发发及及管管理理培培训训教教材材作作为为对对当当前前北北京京市市土土地地一一级级开开发发模模式式和和体体系系的的系系统统梳梳理理、归归纳纳和和总总结结，目目的的是是推推动动土土地地开开发发和和城城市市建建设设更更加加科科学学、规规范范和和有有序序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。进而推动北京城市化和城市现代化的进程。本本次次交交流流学学习习主主要要是是从从土土地地一一级级开开发发成成本本的的概概念念
2、、成成本本的的构构成成、其其测测算算依依据据和和测测算算报报告告的的编编制制等等方方面面进进行行归归纳纳和和阐阐述述，旨旨在在对对土土地地一一级级开开发发成成本本测测算算进进行行系系统统化化、规规范化梳理。范化梳理。土地一级开发项目的成本测算土地一级开发项目的成本测算一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念土土地地
3、一一级级开开发发成成本本是是指指在在政政府府规规划划的的土土地地一一级级开开发发区区域域红红线线内内实实施施土土地地一一级级开开发发全全过过程程的的费费用用。由由项项目目前前期期费费用用、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用、公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、工工程程建建设设其其他他费费用用、管管理理费费、财财务务费费用用、土土地地招招拍拍挂挂中中的的交交易易费费用用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发项目的成本构成二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（一）项
4、目前期费用（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（七）管理费（八）财务费用（八）财务费用（九）销售费用（九）销售费用（十）应纳税费（十）应纳税费（十一）不可预见费（十一）不可预见费 三、土地一级开发项目的成本测算依据三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用（一）项目前期费用包括：包括：1.项项目目建建议议书书、可可研研报报告告、土土
5、地地一一级级开开发发实实施施方方案案等等的的编编制费及项目前期的各种工程咨询费制费及项目前期的各种工程咨询费2.委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合合等等规规划划方方案费用案费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用7.地价评估费用地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费9.招标代理服务费招标代理服务费10.工程保险费工程保险费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用1.项项目目建建议议书书、可
6、可研研报报告告、土土地地一一级级开开发发实实施施方方案案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费等的编制费及项目前期的各种工程咨询费测测算算标标准准可可参参考考1999年年9月月10日日国国家家计计委委制制定定的的计计价价格格19991283号号建建设设项项目目前前期期工工作作咨咨询询收收费费暂暂行行规规定定及及北北京京市市物物价价局局、北北京京市市计计划划委委员员会会京京价价（房房）字字1999第第487号号文文关关于于建建设设项项目目前前期期工工作作咨咨询询收收费的补充通知费的补充通知中的有关计价标准。中的有关计价标准。项目建议书、可研报告的编制费项目建议书、可研报告的编制费土地一级开发实施方
7、案的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各种工程咨询费项目前期的各种工程咨询费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用2.委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合等规划方案费用合等规划方案费用2001年年国国家家计计委委关关于于放放开开和和下下放放部部分分商商品品和和服服务务价价格格的的通通知知（计计价价格格20011218号号）中中取取消消了了1993年年由由建建设设部部、国国家家物物价价局局联联合合颁颁布布的的城城市市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。规划设计计费标准，放开了规划设计市场。2004年年6月月，为为了了规规范范规规划划设设计计市
8、市场场计计费费，中中国国城城市市规规划划协协会会在在全全国国范范围围内内进进行行调调查查研研究究，制制定定并并发发布布了了城城市市规规划划设设计计计计费费指指导导意意见见2004中中规规协协秘秘字字第第022号号，作作为为城城市市规规划划设设计计计计费费的的参参考考依依据。据。（一）项目前期费用（一）项目前期费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用2002年年1月月7日日国国家家计计委委、建建设设部部以以计计价价格格200210号号文文发发布布了了工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定，从从2002年年3月月1日日起起执执行行。根根据据该该文文件件的的相相关关规规定定核核算算
9、工工程程勘勘察察、测测绘绘等费用。等费用。（一）项目前期费用（一）项目前期费用4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用 2002年年10月月28日日全全国国人人大大通通过过了了中中华华人人民民共共和和国国环环境境影影响响评评价价法法，规规定定：在在中中华华人人民民共共和和国国领领域域和和中中华华人人民民共共和和国国管管辖辖的的其其他他海海域域内内建建设设对对环环境境有有影影响响的的项项目目，应应当当进进行行环环境境影影响响评评价价。随随后后，国国家家计计委委、国国家家环环境境保保护护总总局局发发布布了了关关于于规规范范环环境境影影响响咨咨询询收收费费有有关关问问题题的的通通知知计计价价格格
10、2002125号号文文。该该通通知知中中规规定定了了项项目目前前期期进进行行建建设设项项目目环环境境影影响响评评价价分分析析，包包括括编编制制环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表和和对对环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表进进行行技技术术评评估估的的费费用用标标准准，可可以以作作为为核核算算环环境境影影响响评评价价分分析费用的依据。析费用的依据。（一）项目前期费用（一）项目前期费用5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用北北京京市市规规划划建建设设委委员员会会早早在在2001年年就就发发布布了了关关于于对对部部分分
11、新新建建项项目目进进行行交交通通影影响响评评价价的的通通知知市市规规发发20011001号号。规规定定需需要要进进行行交交通通影影响响评评价价的的项项目目需需由由项项目目业业主主方方委委托托符符合合资资质质的的设设计计或或咨咨询询机机构构进进行行交交通通影影响响评评价价，并并按按照照北北京京市市建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价准准则则和和要要求求编编制制咨咨询询报报告告。进进行行建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价咨咨询询工工作作的的机机构构应应具具有有城城市市规规划划和和交交通通咨咨询询甲甲级级资资质质。但但对对委委托托编编制制交交通通影影响响评评价价报报告告的的取取费费标标准准
12、没没有有明明确确规规定定，实实践践中中可可以以参参照照委委托托规规划划设设计计咨咨询询的的标标准准及及市市场场行行情情协协商商（目目前前收收费费标标准准通常在通常在0.52元元/平米不等平米不等）。）。（一）项目前期费用（一）项目前期费用6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用 2002年年1月月1日日起起施施行行、中中华华人人民民共共和和国国国国务务院院令令第第323号号公公布布的的地地震震安安全全性性评评价价管管理理条条例例规规定定：新新建建、扩扩建建、改改建建建建设设工工程程，依依照照中中华华人人民民共共和和国国防防震震减减灾灾法法和和本本条条例例的的规规定定，需需要要进进行行地地震
13、震安安全全性性评评价价的的，必必须须严严格格执执行行国国家家地地震震安安全全性性评评价价的的技技术术规规范范，确确保保地地震震安安全全性性评评价价的的质质量量。建建设设单单位位应应当当将将建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价业业务务委委托托给给具具有有相相应应资资质质的的地地震震安安全全性性评评价价单单位位。地地震震安安全全性性评评价价单单位位对对建建设设工工程程进进行行地地震震安安全全性性评评价价后后，应应当当编编制制该该建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价报报告告。目目前前，全全国国各各省省市市对对地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准都都有有不不同同的的规规
14、定定，北北京京市市的的工工程程可可依依据据原原北北京京市市物物价价局局20022002年年9 9月月1818日日京京价价(收收)字字20023612002361号号文文件件关关于于地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准的函的函的有关规定进行核算。的有关规定进行核算。（一）项目前期费用（一）项目前期费用7.地价评估费用地价评估费用1994年年12月月12日日，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了“关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知”，通通知知规规定定：“土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介
15、服服务务收收费费行行为为，评评估估机机构构要要按按照照自自愿愿委委托托、有有偿偿服服务务的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，开开展展评评估估服服务务工工作作，收收取取合合理理费费用用。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。”1997年年12月月1日日北北京京市市物物价价局局发发布布了了京京价价(房房)字字1997第第398号号文文件件关关于于房房地地产产中中介介服服务务收
16、收费费的的通通知知，对对我我市市房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的有有关关规规定定进进行行了了修修订订，规规定定“房房地地产产价价格格评评估估收收费费、土土地地价价格格评评估估收收费费标标准准实实行行政政府府定定价价，其其收收费费标标准准按按照照标标的总额采取差额定率分档累进制的总额采取差额定率分档累进制。（一）项目前期费用（一）项目前期费用8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费 工工程程设设计计费费的的测测算算可可依依据据2002年年1月月7日日国国家家计计委委、建建设设部部以以计计价价格格200210号号文文发发布布的的工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规定规定中
17、的有关标准结合项目实际情况测定。中的有关标准结合项目实际情况测定。施施工工图图审审查查是是目目前前基基本本建建设设程程序序中中必必须须的的环环节节。2004年年8月月23日日，建建设设部部134号号令令发发布布的的房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基础础设设施施工工程程施施工工图图设设计计文文件件审审查查管管理理办办法法中中再再次次明明确确规规定定“施施工工图图未未经经审审查查合合格格的的不不得得使使用用”。但但相相应应的的图图纸纸审审查查收收费费标标准准，国国家家没没有有统统一一规规定定。北北京京市市可可执执行行市市规规发发2001761号号关关于于开开展展施施工工图图设设计计文文件件审审查查工
18、工作作的的通通知知中中第第五五条条“审审查查收收费费：在在国国家家正正式式下下达达施施工工图图审审查查收收费费标标准准前前，北北京京市市的的施施工工图图审审查查单单位位暂暂按按国国家家发发展展计计划划委委员员会会计计价价格格19991283号号文文件件中中工工程程咨咨询询人人员员工工日日费费用用标准标准执行。执行。”（一）项目前期费用（一）项目前期费用9.招标代理服务费招标代理服务费 原原国家计委关于印发招标代理服务收费管理国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知暂行办法的通知计价格计价格20021980号号文中明文中明确了招标代理服务收费标准。确了招标代理服务收费标准。我们据此编制
19、了我们据此编制了招标代理服务收费速查表招标代理服务收费速查表，可，可以方便快捷地查取收费金额。以方便快捷地查取收费金额。（一）项目前期费用（一）项目前期费用10.工程保险费工程保险费 建建设设部部和和中中国国保保险险监监督督管管理理委委员员会会于于2005年年8月月出出台台了了关关于于推推进进建建设设工工程程质质量量保保险险工工作作的的意意见见建建质质2005133号号，指指出出：“建建设设工工程程质质量量保保险险是是一一种种转转移移在在工工程程建建设设和和使使用用期期间间由由可可能能的的质质量量缺缺陷陷引引起起的的经经济济责责任任的的方方式式，它它由由能能够够转转移移工工程程技技术术风风险险
20、、落落实实质质量量责责任任的的一一系系列列保保险险产产品品组组成成，包包括括建建筑筑工工程程一一切切险险、安安装装工工程程一一切切险险、工工程程质质量量保保证证保保险险和和相相关关职职业业责责任任保保险险等等。其其中中，工工程程质质量量保保证证保保险险主主要要为为工工程程竣竣工工后后一一定定期期限限内内出出现现的的主主体体结结构构问问题题和和渗渗漏漏问问题题等等提提供供风风险险保保障障。”。可可见见，工工程程建建设设领领域域涉涉及及到到的的保保险险品品种种主主要要有有职职工工意意外外伤伤害害险险（雇雇主主责责任任险险）、设设计计责责任任险险、工工程程质质量量保保修修保保险险和和建建筑筑（安安装
21、装）工工程程一一切切险险。但但具具体体费费率率，市市场场浮浮动动较较大大，建建设设工工程程一一切切险险一一般般为为投投保保金金额额的的1%左左右右，第第三三者者责责任任险险按按比比例例投投保保。但但2004年年11月月中中旬旬进进行行的的北北京京地地铁铁4、5、10号号线线建建安安险险及及第第三三者者责责任任险险合合同同费费率率却却是是5左左右右。2005年年深深圳圳地地铁铁项项目目中中，工工程程质质量量险险和和运运营营初初期期的的运运营营险险合合计计也也低低至至投投保保金金额额的的5，可可见见目目前前保保险险业业竞竞争争是是相相当当激激烈烈的的。因因此此在在项项目目前前期期阶阶段段，要要准准
22、确确估估算算工工程程质质量量保保险险费费是是很很困困难难的的，可可以以暂暂按按建建安安工程造价的工程造价的1%-2%估算。估算。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 包括：包括：1.征地补偿费用征地补偿费用 2.拆迁补偿费用拆迁补偿费用 3.房屋拆迁评估费房屋拆迁评估费 4.拆除工程费用拆除工程费用 5.古树保护及文物古建修护、还建费用古树保护及文物古建修护、还建费用 6.其它其它（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 1.征地补偿费用征地补偿费用 根根据据土土地地所所属属的的不不同同区区域域及及其其被被征征用用前前的的不不同同用用地地性性质质相相应应发发生生不同的征地费用。不同的征地费
23、用。本本市市行行政政区区域域内内依依法法征征用用农农民民集集体体所所有有土土地地的的，根根据据2004年年5月月21日日北北京京市市人人民民政政府府令令第第148号号公公布布的的北北京京市市建建设设征征地地补补偿偿安安置置办办法法进进行行补补偿偿安安置置。征征地地补补偿偿费费包包括括土土地地补补偿偿费费和和安安置置补补助助费费。涉涉及及青青苗苗和和其其他他土土地地附附着着物物的的，还还应应当当向向所所有有权权人人支支付付青青苗苗补补偿偿费费和和其其他他土土地地附附着着物物补补偿偿费费。青青苗苗是是指指尚尚未未收收获获的的农农作作物物。其其他他土土地地附附着着物物包包括括房房屋屋、水水井井、道道
24、路路、管管线线、水水渠渠等等建建筑筑物物、构构筑筑物以及林木和其他经济作物等。物以及林木和其他经济作物等。本本市市征征地地补补偿偿费费实实行行最最低低保保护护标标准准制制度度。征征地地补补偿偿费费最最低低保保护护标标准准由由市市土土地地行行政政主主管管部部门门以以乡乡镇镇为为单单位位结结合合被被征征地地农农村村村村民民的的生生活活水水平平、农农业业产产值值、土土地地区区位位以以及及本本办办法法规规定定的的人人员员安安置置费费用用等等综综合合因因素素确确定定，报报市市人人民民政政府府批批准准后后公公布布执执行行。征征地地补补偿偿费费最最低低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。保护标准应当
25、根据社会、经济发展水平适时调整。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 2.拆迁补偿费用拆迁补偿费用 根根据据房房屋屋所所属属的的不不同同区区域域及及其其不不同同属属性性相相应应发发生生不不同同的的拆拆迁补偿费用，补偿原则及依据亦不同。迁补偿费用，补偿原则及依据亦不同。集集体体土土地地房房屋屋拆拆迁迁：根根据据2003年年6月月6日日北北京京市市人人民民政政府府令令第第124号号公公布布的的北北京京市市集集体体土土地地房房屋屋拆拆迁迁管管理理办办法法的的相关规定进行拆迁补偿费计算。相关规定进行拆迁补偿费计算。城城市市房房屋屋拆拆迁迁：根根据据2001年年11月月1日日北北京京市市政政府府令令
26、第第87号号公公布布的的北北京京市市城城市市房房屋屋拆拆迁迁管管理理办办法法的的相相关关规规定定进进行行拆拆迁补偿费计算。迁补偿费计算。按按照照上上述述管管理理办办法法进进行行房房屋屋拆拆迁迁时时，需需要要对对被被拆拆迁迁房房屋屋重重置置成成新新价价进进行行评评估估的的，应应当当按按照照关关于于发发布布北北京京市市房房屋屋重重置置成成新新价价评评估估技技术术标标准准的的通通知知京京国国土土房房管管拆拆2003808号号文文的标准执行。的标准执行。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 2.拆迁补偿费用拆迁补偿费用 根根据据房房屋屋的的不不同同用用途途相相应应发发生生不不同同的的拆拆迁迁补补偿
27、偿费费用用，补偿原则及计算依据亦不同。补偿原则及计算依据亦不同。房房屋屋拆拆迁迁评评估估：根根据据北北京京市市房房屋屋拆拆迁迁评评估估规规则则（暂暂行行）京京国国土土房房屋屋拆拆字字20011234号号文文进进行行房房屋屋拆拆迁迁补偿价计算。补偿价计算。此此外外，拆拆迁迁补补偿偿费费用用还还包包括括搬搬家家补补偿偿、停停产产停停业业损损失失、设设备备（家家电电）移移装装费费补补偿偿等等，因因此此需需对对被被拆拆迁迁区区域域进进行行详详实实的的现现况况调调查查、费费用用评评估估，才才能能最最终终确确定定。在在不不具具备备详详实实调调查查的的前前提提下下，通通过过各各种种渠渠道道获获取取基基础础资
28、资料料和和对对该该区区域域拆拆迁迁补补偿偿经经验验值值也也是是该该部部分分费费用用估算的重要依据之一。估算的重要依据之一。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 2.拆迁补偿费用拆迁补偿费用住住宅宅房房屋屋：北北京京市市房房屋屋拆拆迁迁评评估估规规则则（暂暂行行）京京国土房屋拆字国土房屋拆字20011234号文号文进行拆迁补偿费计算。进行拆迁补偿费计算。房屋拆迁补偿价房屋拆迁补偿价=（基准地价（基准地价基准房价）基准房价）被拆被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价 非非住住宅宅房房屋屋：根根据据1234号号文文及及关关于于印印发发北北京京市市非非住住宅宅房房
29、屋屋拆拆迁迁评评估估技技术术标标准准的的通通知知京京房房地地评评字字1999656号文号文进行拆迁补偿费计算。进行拆迁补偿费计算。非住宅房屋拆迁补偿价非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格区位价格K1K2K3建筑建筑面积面积+地上物补偿价地上物补偿价（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 3.房屋拆迁评估费房屋拆迁评估费 1997年年12月月1日日，北北京京市市物物价价局局发发布布了了关关于于房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的通通知知京京价价(房房)字字1997第第398号号文文，对对我我市市房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的有有关关规规定定进进行行了了修修订订，规规定定“因因征征用用拆
30、拆迁迁对对房房屋屋进进行行价价格格评评估估的的，按按补补偿偿价价款金额的款金额的11.5%向征用拆迁单位收取评估费。向征用拆迁单位收取评估费。”（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 4.拆除工程费用拆除工程费用 拆拆除除工工程程费费用用应应按按照照工工程程实实际际需需要要估估算算拆拆除除工工程程量量，并并套套用用相相关关估估算算指指标标或或概概算算定定额额，充充分分考考虑虑渣土运输、消纳等因素进行测算。渣土运输、消纳等因素进行测算。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 5.古树保护及文物古建修护、还建费用古树保护及文物古建修护、还建费用 根根据据古古树树保保护护方方案案和和文文物物古古
31、建建的的修修护护、还还建建方方案案，套套用用相相关关估估算算指指标标或或概概算算定定额额，充充分分考考虑虑修修缮缮、保保护护、还原等因素进行费用测算。还原等因素进行费用测算。（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 6.其它其它指指根根据据国国家家或或地地方方政政府府要要求求在在征征地地、拆拆迁迁过过程程中中还还需需发发生生的的各各种种费费用用，如如：新新增增城城市市用用地地费费、耕耕地地开开垦垦费费、耕耕地地占占用用税税、菜菜田田基基金金、防防洪洪费费、提提前前搬搬家家奖奖励励、支支援援重重点点工工程程费费等等，根根据据相相关关文文件件或或地地方方规规定定的标准执行。的标准执行。（三）公共区
32、域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用包括：包括：1.场场地地平平整整费费用用及及为为各各二二级级开开发发单单位位提提供供施施工工临临时时供供水水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用供电设施、临时道路的铺设及维护费用2.区域内永久性道路、桥梁建设费用区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市市政政管管线线建建设设费费用用(包包括括雨雨水水、污污水水、中中水水、上上水水、电电力力、天然气、电信、热力等天然气、电信、热力等)4.市市政政场场站站建建设设费费用用(包包括括雨雨水水泵泵房房、燃燃气气调调压压站站、热热力力站站、开开闭闭站站、区区域域中中水水站站、区区域域管管理理中中央央监监
33、控控室室及及涉涉及及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定)5.配配套套公公共共设设施施建建设设费费用用(区区域域内内的的交交通通智智能能化化系系统统、公公共共标标识识指指示示系系统统、安安防防监监控控系系统统、公公共共卫卫生生间间、垃垃圾圾收收集转运站集转运站、消防站、派出所、邮局等、消防站、派出所、邮局等)（三）公共区域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土红线范围外的公共
34、区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。地一级开发成本中的另一重要组成部分。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。标，或概算定额，或预算定额测定。（四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用u包包括括：绿绿化化（花花草草、树树木木的的种种植植）、微微地地形形、艺艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本本部部
35、分分费费用用是是指指在在土土地地一一级级开开发发区区域域内内，各各二二级级开开发发地地块块红红线线范范围围外外的的公公共共区区域域的的环环境境景景观观建建设设费费用用。这这是是土土地地一一级级开开发发成成本本中中的的一一项项重重要要组组成成部部分分，应应在在不不同同阶阶段段根根据据控控制制性性详详细细规规划划，或或修修建建性性详详细细规规划划，或或初初步步设设计计图图纸纸，或或施施工工图图纸纸，参参考考相相应应工工程程的的估估算算指指标标，或或概概算算定定额额，或或预预算算定额测定。定额测定。（五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用u包包括括：市市政政管管理理用用房房建
36、建设设费费用用；机机动动车车停停车车场场（库库）、非非机机动动车车停停车车设设施施建建设设费费用用；规规划划中中其其它它须须纳纳入入土土地地一一级级开开发发成成本本的的公公共共配配套套设设施施建建设设费用。费用。在在不不同同阶阶段段根根据据控控制制性性详详细细规规划划，或或修修建建性性详详细细规规划划，或或初初步步设设计计图图纸纸，或或施施工工图图纸纸，参参考考相相应应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用包括：包括：1.工程监理费工程监理费 2.竣工图编制费竣工图编制费 3.建设期区域管理费用建设期
37、区域管理费用 4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 5.项目后评价费用项目后评价费用 6.其他其他（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用1.工程监理费工程监理费 1996年年1月月16日日，北北京京市市建建委委发发布布了了北北京京市市工工程程建建设设监监理理费费收收费费标标准准实实施施办办法法(京京价价收收1996第第043号号)，规规定定：实实行行监监理理的的工工程程，监监理理费费按按工工程程的的总总造造价价百百分分比比计计取取，用用插插入入法法计计算算。建设前期阶段按工程概预算的建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。计取。（六）工程
38、建设其他费用（六）工程建设其他费用2.竣工图编制费竣工图编制费 2002年年国国家家发发展展计计划划委委员员会会和和建建设设部部联联合合发发布布的的工工程程勘勘察察设设计计收收费费标标准准2002中中工工程程设设计计收收费费标标准准1.0.16条条规规定定：编编制制工工程程施施工工图图预预算算的的，按按照照该该建建设设项项目目基基本本设设计计收收费费的的10%收收取取施施工工图图预预算算编编制制费费；编编制制工工程程竣竣工工图图的的，按按照照该该建建设设项项目目基基本本设设计计收收费费的的8%收收取取竣工图编制费。竣工图编制费。（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用3.建设期区域管理费用
39、建设期区域管理费用 包包括括安安保保、环环境境保保洁洁、临临时时绿绿化化、美美化化等等费费用用。这这部部分分费费用用在在项项目目建建设设初初期期很很难难估估算算。不不同同的的土土地地一一级级开开发发项项目目建建设设区区域域的的面面积积、基基本本状状况况、区区域域周周边边的的环环境境一一定定后后，即即基基本本明明确确每每年年需需要要多多少少保保安安、保保洁洁人人员员进进行行公公共共区区域域的的管管理理，需需要要做做多多少少面面积积的的临临时时绿绿化化，整整个个区区域域的的建建设设期期几年等，再据以测算相应费用。几年等，再据以测算相应费用。（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用4.项目竣工后
40、移交管理单位前的维护管理费用项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用这这部部分分费费用用主主要要是是由由于于目目前前土土地地一一级级开开发发项项目目完完成成后后，形形成成了了大大量量的的资资产产，而而这这些些资资产产的的管管理理主主体体比比较较复复杂杂，例例如如：道道路路、水水、电电、（天天然然）气气、热热、交交通通设设施施、园园林林景景观观绿绿化化设设施施等等都都分分别别归归属属不不同同的的管管理理单单位位，产产权权移移交交尚尚未未有有规规范范的的模模式式和和程程序序。这这就就造造成成在在土土地地一一级级开开发发任任务务基基本本完完成成后后，可可能能还还会会对对资资产产进进行行一一段段时时间间
41、的的照照管管，对对有有些些项项目目还还要要从从社社会会利利益益角角度度出出发发，进进行行运运营营。为为此此，土土地地一一级级开开发发主主体体还还要要支支出出一一笔笔管管理理费费和和运运营营费费。这这笔笔费费用用根根据据不不同同一一级级开开发发项项目目的的情情况况，千千差差万万别别，不不一一而而足，须慎重对待，认真估算。足，须慎重对待，认真估算。（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用5.项目后评价费用项目后评价费用 指指在在土土地地一一级级开开发发工工作作完完成成后后，由由土土地地一一级级开开发发主主体体组组织织，委委托托专专业业咨咨询询公公司司从从经经济济效效益益、社社会会效效益益、环环
42、境境效效益益出出发发对对整整个个土土地地一一级级开开发发项项目目和和开开发发过过程程进进行行公公正正、客客观观的的评评价价。该该费费用用可可参参考考国国家家有有关关工工程程咨咨询询的的收收费费标标准准（计计价价格格1283号号文文）进行测算进行测算。（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用6.其他其他 指指其其他他和和工工程程建建设设相相关关但但未未归归属属前前述述项项目目的的其其他他相相关关费费用用，按按预预计计发发生生的的项项及及相相关关文文件件估估算算。例例如如：委委托托代代建建的的项项目目还还会会发发生生“代代建建工工程程管管理理费费”，参参京京发发改改2004298号号文文关关于
43、于印印发发北北京京市市政政府府投投资资建建设设项项目目代代建建制制管管理理办办法法（试试行行）的通知的通知执行。执行。（七）管理费（七）管理费u指指土土地地一一级级开开发发主主体体在在土土地地一一级级开开发发全全过过程程中中所所发发生生的的管管理理费费，包包括括土土地地一一级级开开发发的的建建设设期期和和代代政政府府进进行行土土地地出出让让的的销销售售期期。该该费费用用应应根根据据项项目目的的具具体体情情况况和和土土地地一一级级开开企企业业的的管管理理水水平平、资资源源投投入入情情况况等进行核算。等进行核算。2005年年8月月3日日，市市国国土土局局发发布布了了关关于于印印发发北北京京市市土土
44、地地储储备备和和一一级级开开发发暂暂行行办办法法的的通通知知京京国国土土市市2005540号号文文，其其中中第第十十三三条条规规定定：土土地地储储备备机机构构负负责责实实施施土土地地开开发发的的，由由土土地地储储备备机机构构负负责责筹筹措措资资金金、办办理理规规划划、项项目目核核准准、征征地地拆拆迁迁及及大大市市政政建建设设等等手手续续并并组组织织实实施施。其其中中通通过过招招标标方方式式选选择择开开发发企企业业负负责责土土地地开开发发具具体体管管理理的的，开开发发企企业业的的管管理理费费用用不不高高于于土土地地储储备备开开发发成成本本的的2%。以以招招标标方方式式确确定定开开发发企企业业后后
45、，土土地地储储备备机机构构应应当当与与中中标标开开发发企企业业签签订订土地一级开发管理委托协议。土地一级开发管理委托协议。（八）财务费用（八）财务费用u指一级开发过程中所发生的相关财务费用。指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其其测测算算依依企企业业（或或项项目目）的的资资本本结结构构和和融融资资能能力力不不同同而而有有不不同同的的融融资资方方案案，因因此此融融资资渠渠道道、金金额额和和期期限限完完全全不不同同，其其融融资资成成本本应应视视具体情况分别测算。具体情况分别测算。根根据据项项目目开开发发实实施施方方案案中中开开发发进进度度、时时序序的的安安排排，相相应应地地做做出出投投资资计计划
46、划，绘绘出出资资金金流流入入流流出出的的现现金金流流量量图图，并并据据此此相相应应地地计计算算预预计计发生的财务费用。发生的财务费用。（九）销售费用（九）销售费用u包包括括土土地地一一级级开开发发主主体体为为提提升升开开发发区区域域的的土土地地价价值值，吸吸引引二二级级开开发发商商和和最最终终用用户户，完完成成土土地地出出让让任任务务，尽尽快快收收回回开开发发成成本本而而进进行行的的策策划划、推推广广活活动动，和和因因此此发发生生的的各各种广告、宣传费用等。种广告、宣传费用等。目目前前政政府府对对土土地地一一级级开开发发的的销销售售费费用用提提取取比比例例没没有有专专门门规规定定，而而且且市市
47、场场中中二二级级开开发发的的销销售售经经验验不不适适用用于于土土地地一一级级开开发发的的销销售售，已已实实施施完完成成的的土土地地一一级级开开发发项项目目尚尚不不多多，因因此此没没有有太太多多的的经经验验数数据据可可供供借借鉴鉴。这这就就需需要要企企业业根根据据自己项目的土地出让计划结合市场需求分别测算。自己项目的土地出让计划结合市场需求分别测算。（十）应纳税费（十）应纳税费u土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、所业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、印花税、进口设备关税等。得税、印花税、进口设备关税等。具体纳税额计算方
48、法详见国家相关税收政具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。策的规定。（十一）不可预见费（十一）不可预见费u包括基本预备费和涨价预备费。包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适当计取，通常为当计取，通常为15。四、土地一级开发项目成本测算报告的编制四、土地一级开发项目成本测算报告的编制u以以上上阐阐述述的的是是土土地地一一级级开开发发项项目目的的成成本本构构成成及及其其测测算算的的相相关关依依据据。我我公公司司据据此此编编制制了了土土地地
49、一一级级开开发发项项目目成成本本测测算算通通用用模模板板，作作为为成成本本测测算算的的基基本本模模板板，结结合合具具体体项项目目的的具具体体情情况况逐逐项项测测算算，并并编编制制该该项项目目土地一级开发的成本测算报告。土地一级开发的成本测算报告。成本成本测算报告编制包括：测算报告编制包括：1.编制编制测算表格；测算表格；2.编制测算说明；编制测算说明；3.编制测算分析。编制测算分析。四、土地一级开发项目成本测算报告的编制四、土地一级开发项目成本测算报告的编制u编制流程如下：编制流程如下：基础数据收集、整理基础数据收集、整理根据通用模板测算成本根据通用模板测算成本测测算算编编制制说说明明测算依据
50、：原始资料、数据，政策文件测算依据：原始资料、数据，政策文件需说明的问题：测算方法、取值、原由需说明的问题：测算方法、取值、原由测算分析及结论测算分析及结论汇总编制出测算报告汇总编制出测算报告 结结 束束 语语总总之之，土土地地一一级级开开发发成成本本测测算算是是在在培培训训教教材材定定义义的的土土地地一一级级开开发发范范围围、工工作作内内容容、品品质质目目标标的的基基础础上上，根根据据相相应应的的项项目目土土地地一一级级开开发发实实施施方方案案，对对具具体体项项目目的的成成本本进进行行测测算算。不不同同的的土土地地一一级级开开发发项项目目，开开发发范范畴畴及及具具体体建建设设内内容容不不同同