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1、2008年年5月月23日日上东大街定价策略上东大街定价策略目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例1.1 商铺结构影响因素1.2 商铺位置影响因素1.3 商铺使用功能影响因素1.4 商铺层数影响因素一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素1.1 商铺结构影响因素A级 商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级 商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。D级 商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。一、影响单价的权益因素
2、一、影响单价的权益因素1.2 商铺位置影响因素A级 临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素蔡蔡锷锷大大道道上东大道上东大道1.2 商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素东东庄庄大大道道1.2 商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素天子街天子街彩云街彩云街1.2 商铺位置影响因素D级.在商铺内街的商铺（9楼内街）价格加权系数最差。一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素9搂内街
3、搂内街1.3 商铺使用功能影响因素1.3.1 预留可做餐饮条件的商铺（7、15、16）一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素1.3 商铺使用功能影响因素1.3.2 可满足汽车美容要求的商铺（10）一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素1.4 商铺层数影响因素1.4.1 临主干道的二层商铺（1、6、7、8A区域）一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素蔡蔡锷锷大大道道上东大道上东大道AAAA1.4 商铺层数影响因素1.4.1 临次干道的二层商铺（12，B区域）一、影响单价的权益因素一、影响单价的权益因素东东庄庄大大道道B1.商业搂层越往上价值越低，通常如果是商业搂层越往上价值越低
4、，通常如果是4层商业，则层商业，则 四楼价格是一楼的四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一；二楼是一楼的楼的1/2。2.考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。3.为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相对较低的投资客，低价购买二层商铺。对较低的投资客，低价购买二层商铺。天方观点：天方观点：二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表栋号栋号
5、层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数1一层33834.5927000142万1048万114万837万16二层17543.8614000165万425万132万276万145二层复式25062.6620000401万642万320万512万76一层33834.592700085万384万68万306万17二层17543.8614000433万720万345万575万67一层31328.4625000106万1881万84万1501万7二层13784.4611000226万843万181万673万5三层8771.93700014
6、4万537万115万428万3四层8771.937000126万500万100万399万38一层31328.322500090万336万72万268万6二层17543.8614000197万366万157万292万5一层公寓8333.33800033万100万32万96万7二层公寓8333.33800016万76万15万73万119一层25062.662000012万116万10万93万33二层12531.3310000314万335万251万267万2二层公寓8333.33800016万50万15万48万13二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表栋号栋号层数层数对外均对外均价价实收
7、均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数10一层商铺20050.131600037万221万29万177万12二层公寓8333.33800013万99万12万95万1411一层商铺20050.131600071万194万56万155万512一层22556.391800064万559万51万446万10二层8771.93700064万225万51万180万513一层22556.391800039万337万31万269万11二层8771.93700082万144万66万115万2二层公寓8333.33800018万75万17万72万1214一层商铺22556.3
8、91800067万166万53万132万1515一层28822.0623000143万216万114万173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万116一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1合 计商铺商铺191/公寓公寓57不同总价区间商铺分布明细表不同总价区间商铺分布明细表栋号栋号 50万以下万以下50-100万万100-300300-500万万500万万-1000万万1000万以上万以上小计小计1001413112950006107601145302370084511
9、88016400119151361003510732000121103200051224801015133541001314014100015150051006160000112合计合计27447035123191合计合计14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上价格区间为价格表的总价注：以上价格区间为价格表的总价二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表1楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层33834.5927000142万1048万114万837万16二层17543.86140
10、00165万425万132万276万141楼一层二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表1楼二层二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表5楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数二层复式25062.6620000401万642万320万512万75楼一层二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表5楼二层二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表6楼层数层数对外均价对外均价实收均实收均价价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层
11、33834.592700085万384万68万306万17二层17543.8614000433万720万345万575万6二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表6楼一层6楼二层7楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层31328.4625000106万1881万84万1501万7二层13784.4611000226万843万181万673万5三层8771.937000144万537万115万428万3四层8771.937000126万500万100万399万3二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表7楼一层
12、7楼二层7楼三层7楼四层8楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层31328.322500090万336万72万268万6二层17543.8614000197万366万157万292万5一层公寓8333.33800033万100万32万96万7二层公寓8333.33800016万76万15万73万11二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表8楼一层公寓部分8楼二层公寓部分9楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层25062.662000012万11
13、6万10万93万33二层12531.3310000314万335万251万267万2二层公寓8333.33800016万50万15万48万13二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表9楼一层公寓大堂9楼二层公寓部分10楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层商铺20050.131600037万221万29万177万12二层公寓8333.33800013万99万12万95万14二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表10楼一层公寓大堂10楼二层公寓部分11楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对
14、外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个商铺个数数一层商铺20050.131600071万194万56万155万5二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表11楼一层12楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层22556.391800064万559万51万446万10二层8771.93700064万225万51万180万5二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表12楼一层12楼二层13楼层数层数对外均价对外均价实收均价价实收均价价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层22556.3
15、91800039万337万31万269万11二层8771.93700082万144万66万115万2二层公寓8333.33800018万75万17万72万12二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表13楼一层公寓大堂13楼二层公寓部分14楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层商铺22556.391800067万166万53万132万15二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表14楼一层15楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个商铺个数数一层28822
16、.0623000143万216万114万173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万1二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表15楼一层15楼二、三层16楼层数层数对外均价对外均价实收均价实收均价对外总价区间对外总价区间实收总价区间实收总价区间商铺个数商铺个数一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表16楼一层三、各栋价格总额统计表三、各栋价格总额统计表栋号栋号类型类型销售面积销售面积实收总额实收总额实收均价实收均价对外
17、总价对外总价对外均价对外均价1商铺3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705商铺1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666商铺2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657商铺5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658商铺906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339商铺127
18、4.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310商铺471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311商铺263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312商铺1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313商铺827.5612059620.0014572.501511
19、2305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314商铺583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915商铺741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216商铺955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合计22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、销售策略货包价值分析四、销售策略货包价值分析开盘日期区域销售对象总建面积比例实收总额比例7.19A
20、区6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.00 34.22%9.13B区1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.00 60.87%09.1.1 公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.00 4.92%合计22781.59364623780元五、商铺返租计算五、商铺返租计算价格表总价=实收总价/0.84/0.95（平均折扣率）根据估算价格表得出：返租部分的对外均价为20050/六、平均折扣率计算过程六、平均折扣率计算过程平均折扣率平均折扣率是指楼盘各种情况下是指楼盘
21、各种情况下打折总和后的平均值，是在做价格表打折总和后的平均值，是在做价格表时上浮的比例。时上浮的比例。六、平均折扣率计算过程六、平均折扣率计算过程1一次性付款方式一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032领导优惠方式领导优惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8达证达证10000优惠优惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8达证持证达证持证1%的优惠的优惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8达证持证介绍达证持证介绍10人人1%的优惠的优惠0.4%1%*0.4=0.0046.8达证客户感谢金达证客户感谢金(0
22、.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026六、平均折扣率计算过程六、平均折扣率计算过程7.老业购买老业购买1%的优惠的优惠0.1%1%*0.1=0.0018.400万推广基金的成本万推广基金的成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投资绿卡投资绿卡1%的优惠的优惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的优惠牛仔卡的优惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711其他销售政策优惠其他销售政策优惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折扣需上浮折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+115%
23、但实际销售实收是不只但实际销售实收是不只3.64亿，所以上浮约亿，所以上浮约5%已包含已包含其他不可预见的折扣。其他不可预见的折扣。七、投资计划举例七、投资计划举例举例：举例：以以10栋第栋第87号铺（号铺（10#-87）为例，）为例，建筑面积：建筑面积：32.45假设单价：假设单价：18000元元/折前总价：折前总价：58.41万元万元1.一次性付款一次性付款 3%2.持持8达卡达卡 2%A、硬买、硬买 （不返租）（不返租）折后单价：180000.95=17100元/折后实际总价：1710032.45=554895元七、投资计划举例七、投资计划举例B、84折购买 折前总价：58.41万元返租后价格：58.410.84=49.06万元合同成交总价：49.060.95=46.61元七、投资计划举例七、投资计划举例