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1、第三章第三章 物业管理行业环境分析物业管理行业环境分析2023/3/25第一节第一节第一节第一节 物业管理行业的演变过程物业管理行业的演变过程物业管理行业的演变过程物业管理行业的演变过程一、行业生命周期理论一、行业生命周期理论一、行业生命周期理论一、行业生命周期理论 从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历的时间。的时间。的时间。的时间。四个阶段：四个阶段：四个阶段：四个阶段：初创期、成长期、成熟期、衰退期初创期、成长期、成熟期、衰退期初创期、成长期、成熟期、衰退期初
2、创期、成长期、成熟期、衰退期 2023/3/252023/3/25产量QTBACD图：行业生命周期发展阶段图：行业生命周期发展阶段不同发展阶段的特点不同发展阶段的特点不同发展阶段的特点不同发展阶段的特点投入期投入期投入期投入期 市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟新用户、占领市场，进入壁垒低。新用户、占领市场，进入壁垒低。新用户、占领市场，进入壁垒低。新用户、占领市场，进入壁垒低。成长期成长期成长期成
3、长期 市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提高，产品种类及竞争者增多。高，产品种类及竞争者增多。高，产品种类及竞争者增多。高，产品种类及竞争者增多。2023/3/25成熟期成熟期成熟期成熟期市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟，买方市场形成，市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟，买方市场形成，市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟，买方市场形成，市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟
4、，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很高。高。高。高。衰退期衰退期衰退期衰退期市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎缩，利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体缩，利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体缩，
5、利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体缩，利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体讨论：物业管理行业处于哪个阶段？讨论：物业管理行业处于哪个阶段？o全国物业服务企业数量的变化全国物业服务企业数量的变化全国物业服务企业数量的变化全国物业服务企业数量的变化图图图图3 3 3 3o企业经济效益企业经济效益企业经济效益企业经济效益表表表表1 1 1 1o企业资质发展情况企业资质发展情况企业资质发展情况企业资质发展情况表表表表2 2 2 2o我国物业管理行业我国物业管理行业我国物业管理行业我国物业管理行业30303030年的演变历史年的演变历史年的演变历史年的演变历史资料资料资料资料2023/3/25二、行业演变
6、的关键性关系二、行业演变的关键性关系二、行业演变的关键性关系二、行业演变的关键性关系1 1、行业的集中问题、行业的集中问题、行业的集中问题、行业的集中问题误解：随着时间的推移，行业会产生集中误解：随着时间的推移，行业会产生集中误解：随着时间的推移，行业会产生集中误解：随着时间的推移，行业会产生集中影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒2023/3/252 2、行业边界的变化、行业边界的变化、行业边界的变化、行业边界的变化2023/3/25行业结构的变化常伴随着边界的变化；行业结构的变化常伴
7、随着边界的变化；行业结构的变化常伴随着边界的变化；行业结构的变化常伴随着边界的变化；行业演变具有改变行业边界的强烈倾向；行业演变具有改变行业边界的强烈倾向；行业演变具有改变行业边界的强烈倾向；行业演变具有改变行业边界的强烈倾向；行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参与竞争，直接扩大行业边界；与竞争，直接扩大行业边界；与竞争，直接扩大行业边界；与竞争，直接扩大行业边界；结构变化使行业同其供应商的前向一体化变得更容易，结构变化使行业同其供应商的前
8、向一体化变得更容易，结构变化使行业同其供应商的前向一体化变得更容易，结构变化使行业同其供应商的前向一体化变得更容易，这意味着供应商成了有效的竞争者。这意味着供应商成了有效的竞争者。这意味着供应商成了有效的竞争者。这意味着供应商成了有效的竞争者。3 3、影响行业兴衰的主要因素、影响行业兴衰的主要因素、影响行业兴衰的主要因素、影响行业兴衰的主要因素oo技术进步技术进步技术进步技术进步 电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力oo政府的干预与影响政府的干预与影响政府的干预与影响政府的干预与影响 政
9、府的价格管制、经济政策、税费标准政府的价格管制、经济政策、税费标准政府的价格管制、经济政策、税费标准政府的价格管制、经济政策、税费标准oo社会习惯社会习惯社会习惯社会习惯 业主对物业服务的消费意识业主对物业服务的消费意识业主对物业服务的消费意识业主对物业服务的消费意识2023/3/25第二节第二节第二节第二节 行业竞争力量结构分析行业竞争力量结构分析行业竞争力量结构分析行业竞争力量结构分析一、影响行业与竞争的五种力量一、影响行业与竞争的五种力量一、影响行业与竞争的五种力量一、影响行业与竞争的五种力量2023/3/25物业管理行业的五力模型分析物业管理行业的五力模型分析物业管理行业的五力模型分析
10、物业管理行业的五力模型分析pp替代者：业主自治、单个的管理人替代者：业主自治、单个的管理人替代者：业主自治、单个的管理人替代者：业主自治、单个的管理人pp供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业）供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业）供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业）供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业）专业服务公司专业服务公司专业服务公司专业服务公司pp行业内的竞争者：竞争激烈行业内的竞争者：竞争激烈行业内的竞争者：竞争激烈行业内的竞争者：竞争激烈pp潜在进入者：潜在利润的吸引、国外企业潜在进入者：潜在利润的吸引、国外企业潜在进入者：潜在利润的吸引、国外企业潜在进入者：潜在利润的吸引、国外企
11、业pp购买方：业主的议价能力、参与配合购买方：业主的议价能力、参与配合购买方：业主的议价能力、参与配合购买方：业主的议价能力、参与配合拓展阅读：拓展阅读：拓展阅读：拓展阅读：资料资料资料资料 物权法时代物业服务行业的五力模型分析物权法时代物业服务行业的五力模型分析物权法时代物业服务行业的五力模型分析物权法时代物业服务行业的五力模型分析.pdf.pdf资料资料资料资料 房地产行业的五力模型分析房地产行业的五力模型分析房地产行业的五力模型分析房地产行业的五力模型分析.pdf.pdf2023/3/25图图图图3 3 物业服务企业成立时间走势图物业服务企业成立时间走势图物业服务企业成立时间走势图物业服
12、务企业成立时间走势图1 1）8181年至年至年至年至9494年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。2 2）19941994年至年至年至年至20042004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。数的物业服务企业在这一阶段诞生。数的物业服务企业在这一阶段诞生。数的物业服务企业在这一阶段诞
13、生。3 3）20042004年以后，企业数量的增长速度放缓。年以后，企业数量的增长速度放缓。年以后，企业数量的增长速度放缓。年以后，企业数量的增长速度放缓。返回返回返回返回2023/3/25表表表表1 1 当前物业服务企业经济效益当前物业服务企业经济效益当前物业服务企业经济效益当前物业服务企业经济效益 返回返回返回返回调查调查企业数企业数盈利情况盈利情况亏损情况亏损情况持平情况持平情况企业数企业数%平均盈利额平均盈利额企业数企业数%平均亏损额平均亏损额企业数企业数全国全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地区东部地区175495854.62124.835
14、2229.7651.82274中部地区中部地区130841331.5724.5660546.2518.53290西部地区西部地区90431534.8540.8040444.6931.30185东北地区东北地区63415724.7645.9634053.6355.121372023/3/25表表表表2 2 各资质等级面积、人员之间关系各资质等级面积、人员之间关系各资质等级面积、人员之间关系各资质等级面积、人员之间关系企业数企业数建筑面积建筑面积（万）（万）企业平均管理企业平均管理面积面积人员人员总数总数企业平均企业平均人数人数管理人员管理人员/操作人员操作人员管理人员人均管理人员人均管理面积管理面积（万）（万）一级一级36581826.30224.183220788821：6.41.88二级二级71357925.5481.242053922881：6.11.99三级三级328759304.7518.04220912671：4.11.382023/3/25 资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。积明显高于三级企业。返回返回演讲完毕，谢谢观看！