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1、日本零售业开发、运营管理模式日本零售业开发、运营管理模式 陈信康上海财经大学教授、博导1一、日本零售商业现状人均商业营业面积超过1.2平米（2004年）销售效率持续提升零售商业出现规模化发展的趋势M&A成为零售商业发展的主轴2日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况项项目目每家店每家店铺铺平均年平均年销销售售额额(百万日元百万日元)每平方米每平方米营业营业面面积积平均平均年年销销售售额额(万日元万日元)从从业业人人员员人均年人均年销销售售额额(万日元万日元)年份年份合合计计百百货货店店超市超市合合计计百百货货店店超市超市合合计计百百货货店店超市超市200
2、2562024896359776.6117.561.23870.47717.92828.12003535224831342164.8114.260.13706.77960.32677.12004512024593329172.1111.558.03589.67963.12590.92005496825037318770.7111.156.73552.88139.22550.52006492725530316270.3110.756.33545.47931.22564.73二、日本零售业百年发展轨迹日本零售商业发展的历史轨迹日本零售商业发展的历史轨迹日本零售商业发展的历史轨迹日本零售商业发展的历
3、史轨迹0404年年 三越百货店三越百货店 在东京日本桥开业在东京日本桥开业2222年年 高岛屋百货店高岛屋百货店 在大阪长掘桥开业在大阪长掘桥开业 2929年年 阪急百货店阪急百货店 在大阪梅田开业在大阪梅田开业4545年年 战败战败6363年年 大荣大荣1 1号店号店 在神户市三宫开业在神户市三宫开业6969年年 S.O.S.O.玉川高岛屋玉川高岛屋 在东京二子玉川开业在东京二子玉川开业(人均人均GDP1732美元美元)7171年年 麦当劳麦当劳1 1号店号店 在东京银座开业在东京银座开业7272年年 大荣公司销售排名第一大荣公司销售排名第一（人均（人均GDP2750美元）美元）7474年年
4、 7-11 7-11第第1 1号店号店 在东京开业在东京开业8080年年 阳光城阳光城6060开业开业8484年年 优衣库优衣库1 1号店号店 在广岛开业在广岛开业 8686年年 六本木六本木Ark HillsArk Hills开业开业（人均（人均GDP10369美元）美元）8989年年 大店法颁布大店法颁布9494年年 价格破坏成为话题价格破坏成为话题9595年年 POWER CITY POWER CITY 在三重县四日市开业在三重县四日市开业9696年年 高岛屋时代广场高岛屋时代广场 在东京新宿开业在东京新宿开业 9898年年 GMS GMS、百货店相继破产、百货店相继破产0000年年 7
5、-11 7-11 销售额排名第一销售额排名第一 0303年年 六本木六本木HillsHills、丸大厦开业、丸大厦开业 0404年年 COREDO COREDO在日本桥开业在日本桥开业 三越百货日本桥总店新馆再建三越百货日本桥总店新馆再建 05年年 第第5家家PREMIUM奥托莱斯开业奥托莱斯开业（人均（人均GDP33796美元）美元）近代化近代化的潮流的潮流效效率率化化的的潮潮流流多多样样化化的的潮潮流流多样化多样化的加速的加速5日本零售业发展的三个阶段近代化阶段（1904-1962）特征：现代百货商店的诞生与发展。日本零售业发展的三个阶段效率化阶段（1963-1972）特征：超市的诞生与崛
6、起；连锁经营普及化。8日本零售业发展的三个阶段多样化阶段（1973-至今）特征：便利店迅速发展；开放外资；综合超市与百货商店出现倒闭；购物中心与销品茂异军突起。代表第三阶段发展潮流的三大商业项目东京六本木Hills东京COREDO日本桥三越百货日本桥新店10三、日本零售业发展的特征日本零售业变迁与消费特征变化的关系日本零售业变迁与消费特征变化的关系年年 代代特特 征征零零 售售 业业 发发 展展20世世纪纪60-70年代年代规规模化模化销销售的售的发发展展20世纪60-70年代,生活用品等尚不充足，如何提供产品是流通的重要课题,以大量销售为主要目标的百货店/超级市场等成长起来，日本商业格局基本
7、形成。20世世纪纪80年代年代与生活方与生活方式相适合式相适合的的购购物物20世纪80年代,购物时间自由的“便利店”和可丰富生活的“家居中心”等行业形态壮大起来，能够提供与生活配套的商品和购物方式的行业形态得以发展。20世世纪纪90年代年代务实务实生活生活者者阶层阶层的的扩扩大大生活者开始进行”适合自己生活方式的商品选择（一定质量水平的产品和必需高质量的产品的区别）”,进而有了自己的”质量价格”价格相合感)”标准：在廉价商店购买的商品、专业店购买的商品、百货店购买的商品和在超级市场购买的商品被明确区别开来。未来未来业态业态的再的再次次组组合合回顾过去三十多年的流通情况，伴随着生活者的变化，业态
8、发生了变化，流通结构也发生了变革。随着大店法修改、规制缓和、独占禁止法强化等流通环境的变化和务实生活者阶层的扩大，行业再次组合将会加快，可以预测，在两、三年后将会形成面向21世纪的新格局。12百货商店长盛不衰商业中心的核心业态商品结构优化服务人性化业态发展紧跟消费者特征变化食品超市成为主角便利店通过服务创新迅速发展都市型购物中心一支独秀 日本购物中心的发展 -根据日本经济产业省2005年商业统计制作15商业发展与轨道交通紧密结合日本零售商业开发的两种主要模式商业集聚围绕轨道交通枢纽展开四、日本零售业开发运营特征商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则酒店（HOTEL）办公楼（OFFICE）
9、停车场（PARKING）购物空间（SHOPPING）聚会场所（CONVENTION）住宅（APARTMENT东京池袋阳光城60商业项目案例18商业项目开发与城市环境优化紧密相连道路和广场空间有机结合自然景观与人工景观巧妙融合土地利用立体化东京新宿时代广场案例19招商先行,建设在后 东京六本木Ark Hills案例北海道函馆金森红砖墙购物中心案例商业开发与旅游开发紧密结合PREMIUM连锁奥托莱斯案例21联合知名大企业共同开发商业项目横滨MM21项目案例22横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾
10、”（MM21）1983年2月土地规划整理都市计划确定1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁1983年11月MM21项目开工1984年7月横滨MM21股份有限公司成立1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示1985年9月横滨新都市大厦开业1985年10月MM21供热公司成立1988年7月MM21街区建设协定签约1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工23横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1991年4月都市产业废弃物处理系统运营1991年7月横滨国际和平会议中心开业1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒店开业1994年6月三菱重工横滨大厦开业1998年10月停车场指
11、示系统运营2002年4月红墙仓库公园开业2004年MM线地铁开通2006年7月MM21体育场开业2007年7月高岛中央公园启用2008年2月M.M.TOWERS FORESIS竣工24五、对中国商业地产发展的启示商业地产成功的要素适应业态创新要求 -城市人口结构与分布；-消费者购买力；-招商组织能力地理位置及交通便捷度周边历史与文化积淀软件规划与环境设施公司品牌与形象26我国商业地产开发中存在的问题缺乏对零售商业发展规律的了解混淆地产开发与零售商业开发的界限错失利用外部经济效果的机会忽视软性能力的构建与培养27我国商业地产发展的要点轨道交通商业地产增值潜力巨大商业地产项目与城市改造有机融合 社区建设(社区型购物中心)商业街振兴合作开发减少风险合理制定商业地产项目的租售比例28