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1、新星星大庆路项目前期调研及思路沟通案20112011提案号：ICANDO-ZK-A-XINXINGXING-2011516-1扼守沙河无敌景观，树立沙北人居新高度扼守沙河无敌景观，树立沙北人居新高度开发商：周口新星星置业有限公司营销整合：境德地产第1页/共134页2011树立沙北人居典范每个项目都有着不同其他的先天特质，这些特质赋予了他得天独厚的价值内涵，如何在市场认可的前提下，将这些价值发挥极致，创造出无与伦比的人居体验，才是我们在项目前期思考的关键所在！第2页/共134页深入市场，发现机会，透彻思考项目运作轨迹，是项目制胜的法宝Think HEI SE YOU HUO QI把脉地缘探析宗地
2、价值机会论断论证开发机会系统定位十大定位系统切入市场深入市场调研规划建议项目建设模拟第3页/共134页综合地产服务商切入市场切入市场市场解读市场解读20112011No.1No.1一、城市发展与规划|二、行业综述|三、个案对比分析第4页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析第5页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析城市规划发展历程周商一体化2000年前后大三角2003年小三角2005年周商一体化+沿沙河向东发展20082010年第6页/共134页周口市淮阳县项城市从周口到淮阳，到项城，将建成两条宽100米的绿色旅游观光长廊，周口市区将向东北延伸20平方公里作为周项淮大三角的起步区
3、。城市发展规划行业综述个案对比分析大三角周（口）、项（城）、淮（阳）从周口到项城沿沙河南岸的龙体上将是工业群带。绿色旅游观光长廊绿色旅游观光长廊沿沙河南岸工业群带第7页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析小三角周界高速、南洛高速、大广高速合围形成的区域在“大三角”偏西起步区内三条高速合围的“小三角”内，重点发展沙颍河北面的行政中心区域，在贾鲁河以东、建设路、周淮路以北10平方公里的区域建设沙北新城。第8页/共134页周口、商水将在2020年形成一个规模在130万左右人口的特大城市，综合考虑满足这一规模等级城市的空间发展需求，延续漯阜铁路改线至南洛高速北侧的思路，提出空间发展一体化的格局
4、和“一轴两城多组团”的周商城市空间布局总体结构。一轴即城市中轴线概念，以八一路周边区域为中轴的南北发展主轴线，形成统领城市整体空间发展的主脊梁；两城即周口城区与商水城区。周口城区将围绕沙颖河紧凑建设，商水城区亦可集中向东发展；多组团即调整和重组城区外围形成的若干功能组团。撤地设市后的第一任市领导班子提出了“周商一体化”的概念。城市发展规划行业综述个案对比分析周商一体化第9页/共134页据（2009年7月送审）周口市土地利用总体规划（20062020 年）：一级城市：规划期内商水将演化为周口城区的一个有机组成部 分，形成周商一体化复合中心，全市城镇体系等级规模的首位分布。中心城区重点发展商业贸易
5、服务业，巩固政治中心地位。按照产业布 局和发展方向，在功能开发、产业聚集、环境提升等方面，重点发展 经济开发区农副产品精深加工区、城西重工业区、城北创业孵化区、商水纺织服装工业区、港口现代物流服务区等 5 个功能区。规划期内，中心城区主要是以向东发展为主，适度拓展南、北两 翼。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，未来以“行政 办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区；有效引导 和控制向南建设，远期和商水进行一体化发展。规划期内，中心城区发展布局为东拓南联。东拓以东行政中心拉 动城市功能东移，南联以八一路南北延伸、串联城市的主要功能核心 区，形成铁南片区、河北片区、东部片区和老
6、城片区。城市发展规划行业综述个案对比分析周上一体+东部新城区第10页/共134页沙北片区东部片区一河穿城两轴拓展川汇行政中心东行政办公中心三点互动川东工业基地 铁南片区沙西老城区“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。“两轴拓展”即文昌大道、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。三点互动”即城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增
7、长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。第11页/共134页+东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新 形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。+西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城
8、市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。+南联：引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。+北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。城市发展规划行业综述个案对比分析城市空间发展战略：“东拓西控，南联北伸”第12页/共134页2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63.19k，人均建设用地105.31/人。20
9、20年，周口东移南扩，将建设成为产业发达、经济繁荣、环境优美、功能完善、具有生态可持续发展能力的现代化城市。2020年总人口为100万人，城市建设用地99.52k，人均建设用地99.52/人。城市发展规划行业综述个案对比分析城市发展目标第13页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析第14页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析政策收紧全面展开，房地产行业的调整期09年10月09年12月10年2月10年4月10年6月10年8月增加普通商品房供给住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年新国十条打击囤地炒地：拿地首付不低于50%实行购房实名制，未获预售许可，不得收取定金第三次上调存款准备金
10、率巩固房地产市场调控成果发布流动资金贷款管理暂行办法二套房以住房套数界定不再以贷款为准全面叫停第三套住房公积金贷款市级土地总体规划进入批准阶段闲置土地一年以上禁拿地发文加快发展公租房严格执行差别化房贷政策全国房价涨幅刺激政策收紧政策央行上调准备金率国办要求促进房地产市场平稳健康发展北京限购令加快保障房建设遏制房价过快上涨五年内住房转让全额征收营业税贷款买二套房首付不得低于50%11年5月14%0%2%4%6%8%10%12%第15页/共134页二套房房贷首付比例提高至60%对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 本地2套房和外地1套房家庭将停购 商业银行暂停发放居民家庭购买第三
11、套及以上住房贷款 囤地捂盘房企将停发股票债券停贷 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 一二线城市中60多个已出台限购细则 目标抑制房价 打击投机二次以上置业者观望，投资客退出影响城市发展规划行业综述个案对比分析近期政策第16页/共134页+政策趋势：市场维稳，温和从紧+市场趋势：一二线城市增速趋缓，三四线城市持续看好；城市发展规划行业综述个案对比分析未来预期：第17页/共134页+房地产较其他地市起步较晚，发展落后，处于发展阶段。+发展较快，供求基本平衡，价格稳中有升。+总体市场有很大的上升和改善空间。+国家宏观政策对于市场的影响较小。+楼盘品质参差不齐。城市发展规划行业综述个案对比分析
12、周口房地产基本特征：第18页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析周口房地产现状1.总体来看，房地产发展水平在全省处于落后。作为内地三级市场的一个代表，周口房地产市场启动较晚，远远没有达到新乡、漯河、平顶山等三级市场的发展水平和营销水平。周口系农业城市，经济体量不大，造成周口房价长时间徘徊在20002500元，其房地产发展水平在全省都相对落后。2.特殊地理位置，房地产市场被边缘化。周口和南阳、安阳不同，南阳和安阳处于河南的南北界，本地需求受省会的吸纳较小，其市场发展主要靠本地需求。而周口离郑州不远不近，其一部分中高端需求被郑州吸纳。因此，一定程度上周口的房地产市场被边缘化了。3.城市化水
13、平低，城市的人才和资源集聚能力比较弱。对其他县市的影响有限，流动人口在市区总人口的比例小（外部需求乏力）。在加上市民的收入水平徘徊不前，住房需求的成长性和迫切性不强。4.区域板块发展，沙南板块地产开发比重远高于沙北板块。表现在开发项目数量、项目规模及销售价格方面。第19页/共134页从“南重北轻”到“南北并重”市中心基本配套设施齐全，人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施，大多沿七一路布置，最大的商业设施几乎都集中在中央商业区或商业大道上，商业氛围浓厚，因此，近几年来房地产开发项目都集中在沙颖河以南靠近市中心的区域，并逐步形成周口房地产南重北轻的格局。根据周口城市向东发展的总体方向，提出“
14、滨水新城”概念，部分项目已经开始逐渐向沙颖河靠近，也有新项目“跨河”至北岸。随着周口市城市化发展的进一步深化，将会有更多商品房项目出现在沙颍河以北地区。新城区存有大量土地，政府的扶持加上行政单位的搬迁，该片区日渐引起消费者的重视。城市发展规划行业综述个案对比分析开发格局的均衡化转变第20页/共134页2010年以来，国家密集出台系列调控房价政策，对小城市来讲，价格反映较迟钝，反而有小幅上涨的态势。城市发展规划行业综述个案对比分析房地产开发投资2010年，全市完成房地产开发投资125.09亿元，比上年增长30.5%，房地产开发投资占城镇投资的21.1%。房地产开发投资额15.334.065595
15、.85125.090204060801001201402006年2007年2008年2009年2010年单位（亿元）第21页/共134页 全市商品房销售面积为235.23万平方米，增长37.0%，商品房销售额43.33亿元，增长36.7%。在商品房销售中，现房销售面积185.85万平方米，销售额33.63亿元，分别增长34.6%和34.4%；期房销售面积49.38万平方米，销售额9.70亿元，分别增长46.8%和45.3%。2010年商品房现房、期房销售实现齐头并进式增长城市发展规划行业综述个案对比分析市场供销情况第22页/共134页据周口市房管局资料显示：周口市2011年第一季度商品房供应量
16、比去年同期有所下降，但是商品房累计销售量却十分畅旺。新建房销售大幅上涨据市住房和城乡建设局提供的数据：2011年周口市一季度商品房累计销售量依旧保持上涨态势。新建房销售同比增长三成。2011年一季度，周口市商品房批准预售项目4个，套数679套，相比在套数供应方面比去年同期下降1%，建筑面积7.9694万平方米，比去年同期增长了9.7%。在商品房供应量与去年同期相比变化不大的情况下，商品房销售量却保持着上涨态势。一季度新建商品房销售668套，销售面积8.4526万平方米，销售额2.1374亿元，分别比去年同期上涨31.5%、69.5%、98.7%。其中商品房住宅销售668套，销售面积为8.452
17、6万平方米，销售额2.1347亿元，分别比去年同期上涨85.5%、98.6%、194%。据房管局抵押部门的数据显示：2011年4月份市区房屋签约均价在2781元/平方米。价格是驱动楼市旺销的主要原因 自去年十一黄金周后，市内不少楼盘的价格有不同程度的上涨。虽然价格上涨，但销售行情节节攀升。这主要是受到刚性需求的影响。同时，商品房销售旺盛，也是改善性需求和投资性需求共同主导的结果。第23页/共134页2011年4月份交易量同比增长近两成市区4月份市区房屋房交易面积29710m2，交易金额5895万元，其中商品房为21078m2，金额4366万元；二手房交易面积为8632 m2，金额为1529万元
18、。去年4月份市区商品房交易量为17838 m2，今年4月份比去年增加3240 m2，同比交易量上涨幅度接近两成，达到18%，这显示作为人口大市的周口，住房需求还是比较旺，但和今年3月份的20367 m2相比，环比增加幅度并不明显。二手房成交较为平稳新政下的住宅交易量小幅回落2011年3月份商品住宅房成交量19589 m2，交易金额3628万元；4月份商品住宅成交量19087m2，交易金额3353万元，环比分别下降3%和8%。但市区的商品住宅交易量4月份同比上涨23%，显示市区房地产市场前景空间较大。近几年，三四线城市正是城市拓展的有利时机，区域经济建设与城市化率提高等因素促使城市扩张步伐加快，
19、新增供应量逐年加大。第24页/共134页 2003年至2010 年周口市区住宅价格指数提升较大，从2003年底均价800 元/平方米，发展到2009年销售均价为2100 元/平方米，而在2010年涨至2400元/平方米。售价年均涨幅近200元/平方米。进入2011年后，房价仍然保持强劲上涨势头，至2011年4月份，市区销售均价已达到2781元/平方米。城市发展规划行业综述个案对比分析市场价格第25页/共134页在售房源特点：大面积房源占比较高，需求量大目前市场上的房源建筑面积区间主要分布于80190之间，市场销售主力户型在二者之间90130左右。第26页/共134页城市、人口发展及消费意识的推
20、动整体落后市场边缘化城市化水平低 周口房地产市场启动较晚，远远没有达到新乡、漯河等三级市场的发展水品共和营销水平。周口系农业城市，经济体量不大，没有直线交通，造成周口房地产发展水平在全省都相对落后。人口扩张带来机遇。2010年，周口市区将达到60万，人口的快速扩张将带来大量住房需求。“东拓西控，南联北伸”，城区扩张将带来无限机遇。居民消费心理和生活理念正在变化，二次置业越来越多。消费意识发生了深刻的变化，新的产品如花园洋房、小高层、高层业态逐步得到了市场的认可和追捧。周口离郑州不远不近，其一部分中高端需求被郑州吸纳。因此，一定程度上周口的房地产市场被边缘化。城市的人才和资源集聚能力比较弱，对其
21、他县市的影响有限，流动人口在市区总人口的比例小（外部需求乏力）。在加上市民的收入水平徘徊不前，住房需求的成长性和迫切性不强。机遇现状城市发展规划行业综述个案对比分析周口地产行业趋势研判第27页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析第28页/共134页15万平米16万平米6.6万平米40万平米50万平米10万平米5万平米20万平米8万平米10万平米6万平米46万194万平米9.8万平米10万平米10万平米24.7万平米50万平米5.5万平米25万平米2011年楼盘分布图房地产市场板块划分沙南板块：处于成熟区域。小高层、高层逐渐入市，价格相对较高。行政区板块：中高端大盘林立，生活配套较少，项
22、目规模较大。目前在售项目主要集中在行政新区板块，市政配套起点高，项目形象相对好于其它板块。沙北板块：经济稍落后，消费水平较低。主要购房群体为本地居民。环境较差，开发热度迅速升温。第29页/共134页城市发展规划行业综述个案对比分析案名+诚德华府+嘉瑞.锦都+景园盛世华都+幸福花开+择邻名苑+建业森林半岛+大地华府+金泰王朝+融辉城+金碧新城+易天国际广场+半岛城邦+万达熙龙湾+格林绿色港湾+泛华新城第30页/共134页项目名称诚德华府诚德华府物业类型多层、高层占地54646总建筑面积98346，多层50978，高层40885栋数21栋均价2600-2800主力户型122、134三房，149四房
23、配套诚德华府是节能减排重点示范项目，国家太阳能光伏发电河南省唯一住宅社区示范项目，小区业主享受用电补贴。深水井备注社区服务建筑面积5440平方米诚德华府第31页/共134页立面、景观效果展示第32页/共134页户型布局图第33页/共134页项目名称嘉瑞嘉瑞.锦都锦都 物业类型高层占地28亩总建筑面积10万栋数6栋户数840户均价3400主力户型112平方米三室一厅、121-132三室两厅，145三房配套小区内设有两大花园，三大广场，生活广场、休闲广场另设有会所、幼儿园、儿童天地。备注绿化率40%嘉瑞.锦都第34页/共134页户型布局图第35页/共134页项目名称景园景园盛世华都盛世华都物业类型
24、多层、小高层、高层、写字楼、商住 位置周口市大庆路与文昌大道交叉口东南，庆丰街北开发商甘肃景园集团公司占地129882，290亩总建筑面积40万，住宅30万平米，商业酒店10万平米户数2992户均价未定主力户型90-150平方米配套商业、酒店、会所备注该项目为居住、商业、酒店、会展、休闲娱乐为一体的复合多功能商住区。“绿化率40%，宣传主题：改变城市中心位置的地标建筑。地上总建筑面积371719平方米，住宅建筑面积347615平方米，公建面积24104平方米，商业面积18384平方米，幼儿园面积2600平方米，会所面积3120平方米，机动车位1496个、1500个自行车位。工程总投资11亿元。
25、2010年12月26日项目奠基，工程建设分为二期建设景园盛世华都第36页/共134页立面效果展示第37页/共134页项目名称幸福花开（商品房部分）幸福花开（商品房部分）物业类型以小高层和高层组成的高品质的综合居住社区占地总1200亩，一期总5.4万平方米总建筑面积总建筑面积200万平方；一期总15.98万平方米户数总规划1869户，车位965个，一期推出200套容积率2.51均价价格未定主力户型80130阔景美宅，全明设计，户户朝南 认筹措施预计5月21日认筹。5000抵10000元配套幼儿园、排球场、篮球场商业店铺、高档写字楼、大型商业中心、酒店等，周边教育、生活、医疗等配套齐全，是周口市少
26、有的综合型房地产项目。周口师范学院、周口公园、文化馆及新市政大楼备注总规划用地面积：54219.5；总建筑面积：159822.98；总占地面积：13446.4；计容积率建筑面积:135847.68；其中住宅建筑面积：128172.3；商业建筑面积：5525.5；社区服务用房面积：1039.08；幼儿园面积：900。预计2012年交房幸福花开（商品房部分）第38页/共134页项目整体规划产品丰富，涵盖集商品房住宅、商业店铺、高档写字楼、大型商业中心、酒店，是周口市少有的综合型房地产项目。景观整体布局：十二个主题片区紧紧相连，商业街贯穿于道路两旁（1#、15#和、13#仁、11#义、10#礼、5#
27、智、6#、8#信）（2#忠、14#效、12#节、3#德、9#志、4#贤）第39页/共134页夜景照明系统第40页/共134页2号地鸟瞰图（一期）主要经济技术指标：1、总规划用地面积：54219.52、总建筑面积：159822.983、总占地面积：13446.44、计容积率建筑面积:135847.68其中住宅建筑面积：128172.3商业建筑面积：5525.5社区服务用房面积：1039.08幼儿园面积：900垃圾中转站，公厕所：210.8不计容建筑面积：23975.3地下建筑面积：23975.3,其中包括人防17653.25、容积率:2.516、建筑密度：24.8%7、绿地率：30.2%8、户数
28、：1869套9、停车位：965个第41页/共134页商业门面风格大气统一；2.6公里商业铺装设计两种风格，交叉布置；花池、灯柱、小品，风格统一前提下细节变化出彩。文昌大道商业门面风格第42页/共134页项目名称择邻名苑择邻名苑物业类型多层（电梯）、小高层、高层占地130亩总建筑面积15万平方米得房率85%绿化率41%栋数一期10栋；二期7层电梯洋房户数2617户容积率2.16开盘时间首期2010年9月5日二期2011年4月21日工程进度已封项均价3100元/销售率一期95%二期50%户型二房87/三房120135/四房178/复式220 主力户型面积一期120、87；二期87178付款方式及优
29、惠幅度一次性付款优惠2%；按揭优惠1%，交房标准铝合金窗、双层中空玻璃、楼宇对讲系统、双气变频式生活给水泵配套会所、幼儿园、超市项目分析不超过90的小两房和120的三房户型中规中矩，方正；售楼部所在位置市中心，人流量大；项目所在地周边的配套非常少，偏僻，出行不便，择邻名苑第43页/共134页项目名称建业森林半岛建业森林半岛物业类型别墅、花园洋房、小高层和高层占地372亩总建筑面积60万户数总规划6000多户，车位3177容积率1.05均价4100主力户型80-110两房，120-130三房推盘时间三期五栋高层6万平米计划上半年推出。配套建业小哈佛幼儿园备注一期总占地49亩，总建筑面积30000
30、多平方米，规划244多户，由一栋高层，两栋叠加别墅和七栋多层组成。建业森林半岛第44页/共134页项目名称大地华府大地华府物业类型高层占地30亩总建筑面积10万得房率75-80%绿化率36%栋数5户数980容积率3.1户型二房85.7、三房98、111、125均价3100交房标准铝合金、全框架现浇钢筋混凝土结构配套地下停车库、幕壁式太阳能集热系统、24小时彩色红外监控系统、24小时电子巡更系统、楼宇可视对讲系统、会所，游泳池，篮球场，网球场，健身房、双气变频式生活给水泵、自动喷水灭火装置、智能磁卡管理系统双层底商项目分析98平方两房变三房是主打户型120套以上，且两卧朝南。户型70%以上是三房
31、，且面积均不大，两房是80多平方，同等价位，总价容易被客户接受，利于销售，对于周口市场把握较好。地理位置优势明显，未来潜力大，部分户型实用利用率高。目前周边配套一般，较偏僻，且推广力度小，引导路旗都没有，售楼部纪律松散，态度一般。大地华府第45页/共134页项目名称金泰王朝金泰王朝物业类型多层、小高层、高层总建筑面积25万占地120亩得房率85%绿化率40%交房时间13年5月栋数1栋工程进度9#地基户数200左右均价3700容积率3.1销售率未开盘户型一房32、二房90/97、三房137 主力户型90/97交房标准30平方小户型送精装修、彩色可视对讲、24小时热水，水电、天然气入户，断桥铝合金
32、窗、双层中空玻璃配套地下停车库、会所（游泳、健身、桑拿、餐饮、棋牌）、海南欧派双语幼儿园、篮球场、网球场、超市项目评价均为一般的传统户型，户型不规格，无方正户型，均为L型，无明显优势，无创新，同样户型较其他项目面积略大，冷色调搭配，这种天气不会有坐不住的感觉，户型模型是1：:15的，看上去直观感觉好，位置优势明显，周边市政商业教育配套完善。户型一般金泰王朝第46页/共134页融辉城项目名称融辉城融辉城物业类型小高层总建筑面积194.09万（住宅面积167.71万，商业面积为22.49万，公建面积2.3万）绿化率38%户数16898价格层差30-40元均价2718配套温泉休闲会所、国际双语幼儿园
33、、精英小学、儿童乐园、老人活动中心、大卖场、银行、电影院、邮局、电信局、网通、社区保健院融辉城第47页/共134页项目名称金碧新城金碧新城物业类型多层，小高层，高层占地130亩总建筑面积15万户数2617栋数一期10栋容积率2.16开盘时间2010年9月均价2600主力户型60/90/110付款方式及优惠幅度一次性付款优惠2%；按揭优惠1%，金碧新城第48页/共134页项目名称易天国际广场易天国际广场物业类型高层总建筑面积50000平米，其中商业1万平米主力户型58/50一房，140三房均价3600-4300开盘时间2010-1-23配套融住宅、公寓、酒店、商业、写字楼为一体，99米奠定周口第
34、一高度、360度观景西餐厅、2000平米顶级私人俱乐部、4000平米空中花园，商业部分全称为“易天女子国际名店”备注其A塔主体26层，局部31层，高度为99米，下面三层为商铺，上面是小公寓、酒店、写字楼，最上面设计的是旋转餐厅和私人俱乐部；A塔的住宅以小公寓为主，户型有一房一厅、二房一厅、二房二厅，面积小到30余平方米，大到60余平方米。B塔全是高层住宅，不仅有平层，还有复式。A塔和B塔由4000平方米的空中花园连接。易天国际广场第49页/共134页项目名称半岛城邦半岛城邦物业类型多层，小高层，高层占地340亩总建筑面积50万栋数一期工程规划建设有栋住宅楼户数1012户，停车位600容积率五期
35、总3,一期2.68，均价3600主力户型119-133三房付款方式及优惠幅度一次性付款优惠4%；按揭优惠1%，半岛城邦第50页/共134页项目名称万达万达 熙龙湾熙龙湾物业类型多层，小高层，高层占地178亩总建筑面积25万户数1700建筑密度22.8%绿化率40%均价认筹中开盘时间二期天鹅湖5月18日认筹配套会所，游泳池，篮球场，网球场，健身房，沿街商业 周边配套：幼儿园，小学 备注采用“半围合式组团空间”布局，新古典主义笔触，刻画出各种饱含情感的建筑元素，大气昂然。具有田园风格的坡屋顶，创造出完美的天际线；三段式的立面设计 万达熙龙湾第51页/共134页项目名称格林绿色港湾格林绿色港湾物业类
36、型多层，小高层，高层占地120亩 总建筑面积20万栋数24建筑密度20%绿化率40%均价3100主力户型85-95两房110-120三房 配套会所、商业、幼儿园 1400中心湖、1600中央文化广场围合中央生态庭院，600m“纵横双水系”采用类高尔夫球场的坡地律线，“上层乔木、中层灌木和下层地被”三层植物相结合 备注“社区组团院落空间”的层次递进性实现空间 格林绿色港湾第52页/共134页项目名称泛华新城泛华新城物业类型多层，小高层，高层占地400亩总建筑面积50万方绿化率41%均价3300主力户型89/117/124/146 配套会所、幼儿园、游泳池、游泳池、篮球场、网球场、千米地下温泉等
37、周边配套：周口千亩广场，周口市人大、周口海关、中国移动、周口市教育局、周口市财政局、周口市职业技术学院、周口市国土资源局、周口市运管处备注周口第一家采用现浇板结构的房地产项目，项目拥有独立的私人会所 泛华新城第53页/共134页楼楼盘名称名称开开发商商总建面建面积/户数数物物业形形态绿色港湾河南省海得佳置有限公司20万/408套，2期5栋280套多层/高层 建业森林半岛 河南建业森林半岛置业有限公司50万/9栋多层/高层 法姬娜欧洲城 河南法姬娜置业有限公司46万多层/高层 半岛城邦 阳光控股有限公司50万/348亩多层/高层 滨江国际星城周口正鑫置业有限公司30万高层、商业 关帝上城 周口金
38、冠实业集团有限公司25万多层/商铺 景秀北城 周口汇鑫置业有限公司17万多层/商铺 阳光澜岸 周口鑫宇置业有限公司10万2期6栋4万花园洋房/亿星紫荆城 河南亿星房地产开发有限公司12万多层/小高层，2期4万平高层 泰昊馥泽园 周口泰昊置业有限公司4万/30亩小高层 和谐花园 周口享通置业有限公司2栋高层 锦绣春天 河南省鸿源置业有限公司3栋多层 易天国际广场周口滨河置业有限公司5.5万高层、商业金泰王朝 郑州金泰地产25万 高层、商业泛华新城 厦门泛华集团50万2期200多套 多层小高层香格里拉许昌万里集团6万/9栋164套 高层，小高层香榭丽舍 河南同三房地产开发公司30万 多层、高层亿丰
39、君悦城周口亿丰置业有限公司5万/277套 高层龙润康城 周口元坤实业有限公司12万/24栋713套 高层美景天城诚立房地产投资开发有限公司3万 小高层融辉城 商水源盛房地产开发公司194.09万 多层、高层、小高层紫晶花苑 河南省康元置业有限公司15000高层、商业楼盘综合对比第54页/共134页楼楼盘名称名称绿化率绿化率建筑建筑建材建材物业物业香榭丽舍 36%法式风情社区，首创ArtDeco风格建筑外墙涂料+高档面砖郑州艺城物业管理服务有限公司香格里拉42%现代风格面砖+涂料河南建业物业泛华新城 38%新古典主义外墙通体面砖品牌物业绿色港湾40%后工业时代现代简约建筑风格楼体基部是石材。以上
40、部分用高档面砖，外墙外保温材料、中空玻璃，彩铝窗格林物业公司国际星城35%现代风格面砖+涂料品牌物业龙润康城33.2%现代主义风格建筑采用全现浇构筑，抗震性能优越，建材（插座，防盗门，电梯）均系名牌厂家生产品牌物业康达国际新城38%现代风格涂料+面砖星级物业管理公司文昌新卷30.2%新古典主义涂料+面砖器重物业择邻名苑41%西班牙风格涂料+面砖品牌物业金泰王朝40%铝合金窗、双层中空玻璃品牌物业大地华府40%现代简约风格铝合金、全框架现浇钢筋混凝土结构、外门窗采用高品质铝合金品牌物业融辉城38%现代风格外墙涂料+普通面砖品牌物业楼盘建筑、建材、物业对比第55页/共134页社区规模及外立面对比香
41、檀山半岛城邦滨江国际星城绿色港湾香格里拉香榭里舍融辉城 泛华新城建筑风格多为现代简约和新古典主义，行列式布局，具一定规模第56页/共134页楼盘名称主要年龄职业来源通和文博苑30-55岁企事业单位职工，个体商户项目周边半岛城邦30-40多政府公务员，体户商户，事业单位职工大多来自周口本地滨江国际中心35-50居多私企业主、政府中高层干部、县市上层多数本地客户，少量地市景秀北城30-50多项目拆迁户、生意人项目周边居民欧洲豪庭3050多新区政府机关、新荷花市场业主行政新区、周边生意人香榭丽舍3050多新区企事业单位职工，个体商户新政新区、县市少于融辉城30-50岁公务员、个体户市区有车族、商水县
42、金泰王朝30-50岁公务员、教师、个体户师院教师、市中心医院、工行市场客户来源分析第57页/共134页主流楼盘价格对比由调查可知，目前楼盘均价大致在3300元左右，高端项目如建业森林半岛项目价格在4000元以上。第58页/共134页主力户型面积分布特征：主要分布在110130平米之间110平方米130平方米主力户型分布第59页/共134页项目项目户型户型/面积面积建业森林半岛80-110两房，120-130三房滨江国际星城一房一厅一卫公寓、二房二厅、三房二厅、四房二厅、跃层泛华新城二房（89）、三房（117、124）、四房（146）紫晶花苑二室二厅、三室一厅、三室两厅、四室三厅亿丰君悦城三房（
43、107）半岛城邦二房（103）、三房（118、129、143）、四房（168）、复工（175）融辉城二房（82）三房（114、127、137）、五房（211）和谐花园一房（59）、二房（79、88）、三房（109）金泰王朝一房（32）、二房（90、97）、三房（137）大地华府二房（85.7），三房（98、111、125）金碧新城二房（60、90），三房（110）择邻名苑二房（87）三房（120、135）四房（178）复式（220）绿色港湾两房（70-80），三房（100-125）主流户型产品对比第60页/共134页项目销 售 优 惠滨江国际星城一次性优惠2%，按揭1%香榭里舍一次性优惠2%，
44、按揭1%万达熙龙湾1万抵1.5万文昌新卷五千抵一万泛华新城排号期金泰王朝一次性优惠2%，按揭1%美景天城6月份推出交2万抵5.5万活动香檀山排号期，持卡享受80平米以上房源优惠5000元活动亿丰君悦城一次性优惠2%，按揭1%馥泽园一次性优惠2%，按揭1%融辉城一次性优惠4%，按揭2%半岛城邦一次性优惠3%，按揭1%绿色港湾排号期，交一千抵四千楼盘销售优惠对比第61页/共134页项目项目社区环境社区环境建业森林半岛东临城市主干道东环路，向北是周口第一大道文昌路，交通非常便利。小区周围自然环境优美，南侧是风景秀丽的沙颍河，北边有政府投资1.4亿建设的的周口公园，占地800多亩，仅水景就达180多亩
45、滨江国际星城北临滨河公园、南临人民公园、社区美景与沙颍河、三园一水缔造周口首席泛公园,景观阳台、组团绿地、生态小品成就.商业中心：万果园超市、汉阳路中心高端餐饮娱乐带、一峰购物广场花园、打造周口第一景观高度；银行：建行、工行、信用社、农行；.医院：市中医院（三甲医院）、妇幼保健院；香榭里舍中央大型绿化带，易天国际广场360度观景西餐厅、2000平米顶级私人俱乐部、4000平米空中花园泛华新城北临世纪广场，50米楼间距，41%绿化率紫晶花苑基础绿化香檀山近万平米景观区、假山馥泽园基础绿化融辉城周口地区唯一有山有水的高尚景观社区和谐花园基础绿化半岛城邦半岛城邦外临3000米沿河景观，18万平米滨河
46、公园，花树繁茂，石径成趣，河景互映。内享园林水系，宏大水系贯穿社区南北，58处景观小品点缀其间；亲水平台、趣味走廊、卵石滩等文昌新卷700人工跌水湖，湖景兼具社区循环灌溉绿地植被的功能，设有“和”字主题广场、“和”字走廊，为15#地块勾织成一幅“和”字主题园林。景观设计处处精雕细琢，落差布局，一步一景。绿色港湾40%的绿化率，1600中心景观湖与1400的中心滨湖广场围合中央生态庭院，600m纵横双水系串联整个社区林木景观。类高尔夫球场的坡地生态楼盘环境对比第62页/共134页项项 目目社社 区区 配配 套套建业森林半岛科技馆、体育馆、文化艺术中心，周口师范，实验小学，中州饭店滨江国际星城幼儿
47、园、会所、健身器材、5A智能防范系统、电子巡更系统、可视对讲系统、24小时保安服务香榭里舍18000的主题商业街，连锁超市、高档餐厅、大型综合性会所、五星级酒店采用智能化管理系统、24小时中央监控系统、小区红外防护系统。“一卡通”门禁系统、电子对讲系统、电子巡更系统等安保设施，倾力打造360度安防服务。易天国际广场医院、学校、银行泛华新城商业街、地下热水、超市、会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、健身房、游泳池、网球场、篮球场、幼儿园金泰王朝会所（游泳、健身、桑拿、餐饮、棋牌）、海南欧派双语幼儿园、篮球场、网球场、超市紫晶花苑学校、商场、银行、医院、菜市场、餐饮街香檀山学校、中心公
48、园、儿童游乐场地、老年活动中心、健身房等馥泽园医院、学校、银行融辉城会所 幼儿园 小学 室外温泉泳池 室内温泉泳池 羽毛球场 篮球场 高尔夫球练习场 另有20多万平米的商业配套和谐花园学校、超市、医院、车站、银行、菜市场半岛城邦颍河路小学、新民小学、八一路一小、二小、市二中、十三中、川汇区党校、周口工艺学校文昌新卷幼儿园、排球场、篮球场商业店铺、高档写字楼、大型商业中心、酒店 周口师范学院、周口公园、文化馆及新市政大楼大地华府会所，游泳池，篮球场，网球场，健身房、双层底商绿色港湾幼儿园(3层)、会所、L型特色商业街社区配套对比第63页/共134页在售项目调研小结从户型角度从规模角度从销售角度从
49、建筑角度从配套角度从景观角度从规划角度规模普遍较大，多在百亩以上，建筑面积多在10万平米以上。社区布局、交通、景观规划不够科学，形式多样，楼栋分布多以兵营式排布形式为主，部分采用半围合式，庭院式较稀缺小高层成为市场主流，高层市场处于快速发展阶段；风格鲜明的项目占一定市场；外立面多以现代简约风格为主，立面材质以面砖为主，辅助于涂料装饰。市场去化较好的户型多以110-130平米的三房为主，两房市场供应多集中于90平米左右。飘窗元素应用较多、多阳台设计。景观世纪理念较为落后，体现均好性，高档社区采用中心主题景观，半围合式景观有一定市场，微地形、原生态、庭院式较少。受市场青睐的个别高品质社区多引入了水
50、系景观。配套方面正处于发展阶段，极少数项目设有社区幼儿园、儿童活动中心等配套设施。智能化监控安防系统配备较少。品质一般项目均价在3100左右，品质较好的项目销售均价在3600元/以上，高端项目价格在4000元以上。第64页/共134页在售项目价值萃取差异化风格定位高规格规划品位借景造景相结合户型多功能空间社区配套齐全专业化营销服务良好的建筑形象托斯卡纳风情，现代简约，新古典主义，ArtDeco风格建筑社区交通环道，中心景观喷泉，中心水系景观轴线，地下车库，多入口车行环道。水系+组团式规划。稳重大气的立面形象。简洁大方的线条，色彩鲜明的立面。三段式立面构成。借景与造景相结合，充分发挥周边可用资源