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1、房地产业特点：房地产业特点：房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。第1页/共22页二、发行前股本结构及大股东持股情况截至 2006 年 12 月 31 日股份类别股份类别 本次变动前本次变动前 本次变动增减（本次变动增减（+，-）本次变动后本次变动后 数量数量 比例比例 可转债转股可转债转股（注（注 1
2、1）非公开发非公开发 行行(注注 2)2)其他其他 （注（注 3 3、4 4）数量数量 比例比例 一、有限售条件的一、有限售条件的股份股份 1、国家及国有法人持股 358,517,0939.63%0110,000,000-193,186,649275,330,4446.30%2、境内法人持股 138,754,8903.73%0290,000,000-138,754,89090,000,0006.64%3、境内自然人持股 2,415,5780.06%0002,415,5780.05%4、外资持股 有限售条件股份合有限售条件股份合计计 499,687,56113.42%0400,000,000-3
3、31,941,539567,746,02212.99%二、无限售条件股二、无限售条件股份份 1、人民币普通股 2,675,101,99771.86%247,211,0810331,941,539254,254,61774.47%2、境内上市外资股 547,898,11214.72%000547,898,11212.54%无限售条件股份合无限售条件股份合计计 3,223,000,10986.58%247,211,0810331,941,5393,802,152,72987.01%三、股份总数三、股份总数 3,722,687,670100.00%247,211,081400,000,00004,3
4、69,898,751100.00%第2页/共22页前十大股东情况股东总数 136,555 户（其中 a 股 128,216 户，b 股 8,339 户）前 10 名股东持股情况 持有人名称持有人名称持股比例持股比例(%)(%)持股数量持股数量股本性质股本性质(万股万股)华润股份有限公司华润股份有限公司14.5414.5463,550.3563,550.35A A股流通股股流通股南方绩优成长股票型证券投资基金南方绩优成长股票型证券投资基金2.532.5311,071.8611,071.86A A股流通股股流通股CLSA LIMITEDCLSA LIMITED1.761.767,683.097,6
5、83.09B B股流通股股流通股刘元生刘元生1.341.345,844.635,844.63A A股流通股股流通股中国人寿保险股份有限公司分红中国人寿保险股份有限公司分红个人分红个人分红-005L-FH002-005L-FH002深深1.291.295,634.235,634.23A A股流通股股流通股南方高增长股票型开放式证券投资南方高增长股票型开放式证券投资基金基金1.21.25,250.125,250.12A A股流通股股流通股UBS AGUBS AG1.151.155,012.375,012.37A A股流通股股流通股上海南都伟峰投资管理有限公司上海南都伟峰投资管理有限公司1.141.
6、145,000.005,000.00流通受限股份流通受限股份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.A/C CLIENT.1.081.084,730.524,730.52B B股流通股股流通股易方达平稳增长证券投资基金易方达平稳增长证券投资基金1.061.064,635.214,635.21A A股流通股股流通股第3页/共22页三、筹资之路1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股
7、在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上
8、海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。第6页/共22页2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。本次发行的可转换公司债券于2004年10月8日在深圳证券交易所挂牌交易，简称“万科转2
9、”，债券代码126002。2005年，6月29日实施公司2004年度每10股派发人民币1.5元（含税）并转增5股的派息、转增股本方案后，转股价格相应调整为每股人民币3.55元.第7页/共22页2006年筹资情况由于公司a股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价（3.55元/股）的130%（即4.615元/股），满足了有关规定和本公司可转换公司债券募集说明书相关约定，本公司已行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3,869,60010元（38,696张）“万科转2”全部赎回。“万科转2”已于2006年4月
10、14日摘牌.经证监会批准，公司以10.5元/股的发行价格，向华润股份有限公司等10家发行对象，非公开发行400,000,000股a股股票，共募集资金42亿元。扣除发行费用，募集资金净额41.967亿元。2006年12月27日，非公开发行的a股股票在深圳证券交易所上市。第8页/共22页多元化的融资方式 1、直接融资方面公司凭借在国内证券市场良好的公司形象、业绩表现以及投资者关系，取得了资本市场的高度认同。公司1988年发行股票筹资2,800万元，1991年发行新股筹资1.27亿元，1993年发行股筹资4.5亿元港币，1997年增资配股筹资3.83亿元，2000年增资配股筹资6.25亿元，2002
11、年发行可转换债券筹资15亿元,04年又发行19.9亿元。2006年,定向增发A股,筹集资金42亿。公司历次筹集的资金均严格按照公司承诺使用，收益理想。截止到目前，公司各项财务指标和股利分配政策均符合上市公司发行新股相关法规的规定，为公司再次通过资本市场筹集资金奠定了良好基础。2、间接融资方面公司自上市以来，取得了良好的经营业绩，且一直注重维护公司良好的财务形象。公司资信情况良好，公司与中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行等金融机构建立了长期友好的合作伙伴关系，多年来该等金融机构为公司的发展提供了有力的资金支持。第9页/共22页有利地偿债措施 公司将通过持续增长的良好业绩
12、和股东回报、稳定而贴近市场的分红派息政策、良好的投资者关系管理战略、信息的透明度和规范运作等吸引更多的投资者（一）公司将首先以募集资金投资项目的良好收益进行偿债；（二）当募集资金投资项目尚未产生收益或收益未能满足偿债要求时，公司将以公司自有资金进行偿付；公司将对公司的资本结构、资产质量以及现金流量进行合理调控，使公司具有合理的资本结构、良好的资产质量、充足的现金流量，保证公司的偿债能力；第10页/共22页 良好的抵御风险能力建立与业务快速发展相匹配的风险管理体系。这包括三方面的工作：第一是加强对外部环境变化趋势的研究和把握，做到及时应变；第二是秉持“现金为王”原则，完善现金流管理体系；第三是强
13、化职员职务行为准则宣导，完善内部监控机制。第11页/共22页四、资产结构现状年份2005年12月31日 2006年12月31日 流动负债10,883,742,013.89 21916647000.00长期负债2,527,426,819.349585274500.00债务资本合计13,411,168,833.23 31501921400.00权益资本8,309,602,557.0414882371300.00第14页/共22页 五、资产结构分析（2006年）资产负债率(%)=64.94（与往年的对比）股东权益比(%)=30.68长期负债资产比(%)=19.76财务杠杆系数=1.04第17页/共2
14、2页从以上数据可以看出负债当中流动负债的比重大,长期负债比率较低,因而风险相对增加,应该增大长期负债,以加强抵御其风险的能力在长期负债资产比中，长期借款占99.22%，与05年相比多了52个百分点，占总借款的比重持续增加。这要追溯历史原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资渠道并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区控股子公司的资本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进行
15、适当调整，大力增加长期借款。第18页/共22页06 年到08年是公司大力发展的时期需要大量投入资金。为了满足未来的资金需求，公司将继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融市场的创新模式。另一方面，公司计划年内进行一次股权融资，具体融资方式将根据政策前提及市场环境酌情考虑，并以对股东有利为原则。第19页/共22页2006年的应付债券额为零,且其有大量的正投入在建的房产,我们可以考虑再发行一些债券进行融资.现在,股票市场也异常火热,我们可以发些认股权证来酬资.因为,贷款利率的几度提高,房地产又是高负债行业,在国内的大量贷款,必定增加我们的成本,我们可以考虑更多的筹集境外资金.第20页/共22页第21页/共22页感谢您的观看！第22页/共22页