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1、6、设备运行经济管理a.目的b.管理措施 7、设备维修管理 8、更新改造管理四、工程维修计划的制定五、工程部在物业管理中的作用 第1页/共86页1、事后维修阶段特点：坏了再修，不特点：坏了再修，不坏不修。坏不修。缺乏修理前准备，修缺乏修理前准备，修理停歇时间较长。理停歇时间较长。修理无计划，常常打修理无计划，常常打乱正常运行，影响业乱正常运行，影响业主生活。主生活。第2页/共86页 2、预防维修阶段特点：特点：根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故 障之前有计划地进行修理。障之前有计划地进行修理。由于修理的计划性，便于做好修理前准备工作，由于修理的计划
2、性，便于做好修理前准备工作，使设备修理停歇时间大为缩短。使设备修理停歇时间大为缩短。第3页/共86页3、设备综合管理阶段基本思想：基本思想：设备的制造与使用相结合、修理改造与更新设备的制造与使用相结合、修理改造与更新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与计划检修并重等。计划检修并重等。第4页/共86页二、物业设备设施概述物业设备设施所涵概内容：物业设备设施所涵概内容：给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、然气供应、建筑本体和通信
3、网络、卫星、有线电然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集成等。成等。第5页/共86页三、物业设备设施管理：1、管理目的：管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。安全的物业保证。为业主提供良好的生活环境做有利保障。为业主提供良好的生活环境做有利保障。是实现物业设备高效率发挥使用功能，。是实现物业设备高效率发挥使用功能，。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保
4、证。节约资金投入，保障设备安全运行的保证。第6页/共86页 2、管理内容和措施：*设备操作规程制定与完善设备操作规程制定与完善a.a.首先按照设备使用管理制度规定的原则首先按照设备使用管理制度规定的原则,正确划正确划分设备台数分设备台数,并按照设备在物业运行中的地位、结并按照设备在物业运行中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度构复杂程度以及使用、维护难度,将设备划分为将设备划分为:重重要设备、主要设备、一般设备三个级别要设备、主要设备、一般设备三个级别,以便于规以便于规程的编制和设备的分级管理程的编制和设备的分级管理.第7页/共86页b.b.凡是安装在用的设备凡是安装在用的设备,必须做到台台
5、都有完整的设必须做到台台都有完整的设备使用、维护规程备使用、维护规程.c.c.对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。维护规程。d.d.岗位人员在执行规程中岗位人员在执行规程中,发现规程内容不完善时要发现规程内容不完善时要逐级及时反映逐级及时反映,工程管理专业人员应立即到现场核实工程管理专业人员应立即到现场核实情况情况,对规程内容进行增补或修改对规程内容进行增补或修改.第8页/共86页设备操作规程制定应包括的内容a.a.设备技术性能和允许的极限参数设备技术性能和允许的极限参数,如最大负荷、如最大负荷、压力、温度、电压、电流等压力、温度、
6、电压、电流等;b.b.设备交接使用的规定设备交接使用的规定,两班或三班连续运转的设两班或三班连续运转的设备备,岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交接接,内容包括内容包括:设备运转的异常情况设备运转的异常情况,原有缺陷变化原有缺陷变化,运行参数的变化运行参数的变化,故障及处理情况等故障及处理情况等;第9页/共86页*建立设备台帐：目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基金，作为更换设备的依据。金，作为更换设备的依据。要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部件也应例入
7、台帐。件也应例入台帐。设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用起始日期、运行情况等。起始日期、运行情况等。第10页/共86页c.操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序工作和操作顺序;d.d.紧急情况处理的规定紧急情况处理的规定;e.e.设备使用中的安全注意事项设备使用中的安全注意事项,非本岗位操非本岗位操作人员未经批准不得操作本机作人员未经批准不得操作本机,任何人不得随任何人不得随意拆掉或放宽安全保护装置等意拆掉或放宽安全保护装置等;f.f.设备运行中故障
8、的排除设备运行中故障的排除.第11页/共86页*建立设备台帐：登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性和变化情况。和变化情况。建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档案。案。第12页/共86页*设备运行保养技术管理#制定设备的制定设备的“三级保养制三级保养制”即例行保养，一级即例行保养，一级保养和二级保养进行设备保养。保养和二级保养进行设备保
9、养。例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。第13页/共86页要对每台设备要对每台设备,定出检查的部位定出检查的部位(巡检点巡检点)、内容内容(检查什么检查什么)、正常运行的参数标准、正常运行的参数标准(允允许的值许的值),),并针对设备的具体运行特点并针对设备的具体运行特点,对设对设备的每一个巡检点备的每一个巡检点,确定出明确的检查周确定出明确的检查周期。工程专职人员进行复查等制度；（可期。工程专职人员进行复查等制度；（可运用目视管理建立标识、标牌）。运用目视管理建
10、立标识、标牌）。第14页/共86页一级保养：一级保养：一级保养以各专业员工为主，各相关专一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。业配合，共同进行。基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查维护。冻，及外观表面检查维护。二级保养：二级保养：以专职人员为主，各相关专业配合，共以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行；同进行；第15页/共86页基本内容：基本内容：a a 清扫、检查和调整电器部位；清扫、检查和调整电器部位；b.b.清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；c.c.检查设备的主要精度和技术状况；检查设
11、备的主要精度和技术状况；d.d.修复和更换所有磨损部件；修复和更换所有磨损部件；e.e.提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备；零件，为下次保养或修理作准备；第16页/共86页f.f.必须做好详细记录，存档备查；必须做好详细记录，存档备查；（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中说明原因，并因有批准人）。说明原因，并因有批准人）。g.g.对个别主要精度和技术要求，确经努力还不对个别主要精度和技术要求，确经努
12、力还不能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理计划及为更新部件做预算。便安排修理计划及为更新部件做预算。第17页/共86页保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：a.a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；b.b.设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使用条件；使用条件；c.c.按各项设备的行业标准进行维护保养。按各项设备的行业标准进行维护保养。第18页/共86页#外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，外围项目的保
13、养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。工作。#各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、内、外相结合的设备保养网络。内、外相结合的设备保养网络。第19页/共86页设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，资质证书，熟知设备的性能，
14、懂维护保养技术，方能操作。方能操作。#对设备的保养应每月落实、安排，每周检查对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。第20页/共86页*设备运行经济管理：设备运行经济管理：物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经
15、济效益的方法。的最大的经济效益的方法。第21页/共86页目的：目的：以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。自我运转、自我发展的目的。管理措施：管理措施：能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技术措施；术措施；加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常营运费用降低。营运费用降低。第22页/共86页能源消耗管理一般可分为三个阶段。能源消耗管理一般可分为三个阶段。第一阶
16、段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都要树立节能降耗，从我做起的观念。要树立节能降耗，从我做起的观念。每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，杜绝跑、冒、滴、漏现象。杜绝跑、冒、滴、漏现象。第23页/共86页第二阶段，调整高耗能设备的运行状态，第二阶段，调整高耗能设备的运行状态，如如根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和运行负荷。运行负荷。第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的第三阶
17、段，适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效的节约能源，降低能耗。的节约能源，降低能耗。第24页/共86页如通过如通过BABA系统的监控措施，对空调系统，即冷系统的监控措施，对空调系统，即冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，使能耗
18、最低。及对照明的控制等。使能耗最低。及对照明的控制等。第25页/共86页*、设备维修管理、设备维修管理 按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维修；正确判断故障，及时维修完毕。修；正确判断故障，及时维修完毕。认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息畅通。畅通。第26页/共86页在维修中要做到在维修中要做到“四懂三会四懂三会”，懂原理、懂结，懂原理、懂结构、懂性能、懂用途。构、懂性能、懂用途。“三会三会”，会操作、会，会操作、
19、会维修、维修、会排除故障。会排除故障。按相关规定做好交接班制度的执行工作，填写按相关规定做好交接班制度的执行工作，填写各班运行记录。各班运行记录。第27页/共86页 严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原因，将维修处理结果、防范措施书
20、面报告公司因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司分管领导。分管领导。第28页/共86页 控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质量，使维修工作能高质量高效率的进行。量，使维修工作能高质量高效率的进行。掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、善后工作；善后工作；第29页/共86页 工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高填写统计表，以有利发现问
21、题，解决问题，提高工程部的维修质量。工程部的维修质量。建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度和收发程序，进行有效的管理控制，并配合财务、和收发程序，进行有效的管理控制，并配合财务、仓库对其进行按期查实和复核工作。仓库对其进行按期查实和复核工作。第30页/共86页*、更新改造管理。、更新改造管理。在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都有六个方面的工作。有六个方面的工作。项目管理工作项目管理工作指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工建设以前所进行的管理工作。提出
22、的方案需技术建设以前所进行的管理工作。提出的方案需技术上先进，经济上合理，投资效益显著。上先进，经济上合理，投资效益显著。第31页/共86页工程项目的前期管理是十分重要的，这主要是因工程项目的前期管理是十分重要的，这主要是因为他的决策作用，如果决策失误，进入项目的实为他的决策作用，如果决策失误，进入项目的实施阶段后，即使再进行技术上、经济上的适度调施阶段后，即使再进行技术上、经济上的适度调整，也难以从根本上弥补决策失误引起的必然的整，也难以从根本上弥补决策失误引起的必然的经济损失。所以，前期准备工作是以后项目顺利经济损失。所以，前期准备工作是以后项目顺利进行和发挥效益的根本保证。进行和发挥效益
23、的根本保证。第32页/共86页组织工作组织工作建立项目管理组织机构，制定工作制度，确定建立项目管理组织机构，制定工作制度，确定各方面的配合关系，选择设计施工单位，组织各方面的配合关系，选择设计施工单位，组织图纸器材，做好人员保障等工作。图纸器材，做好人员保障等工作。第33页/共86页合同工作合同工作包括签订工程项目总承包合同，委托设计合同，包括签订工程项目总承包合同，委托设计合同，施工总承包合同与专业分包合同，以及合同文施工总承包合同与专业分包合同，以及合同文件的准备，合同谈判、修改、签订和合同执行件的准备，合同谈判、修改、签订和合同执行过程中的管理工作。过程中的管理工作。第34页/共86页进
24、度控制进度控制包括设计施工进度，材料设备供应以及满足各包括设计施工进度，材料设备供应以及满足各种需要的进度计划的编制和检查，施工方案的种需要的进度计划的编制和检查，施工方案的制定和实施，以及设计施工总分包各方面的协制定和实施，以及设计施工总分包各方面的协调，经常性地对计划进展与实际进度进行分析调，经常性地对计划进展与实际进度进行分析比较，并应及时加以调准。比较，并应及时加以调准。第35页/共86页质量控制质量控制提出各项工作的质量要求，对设计质量，施工提出各项工作的质量要求，对设计质量，施工质量、材料和设备的质量进行监督验收工作，质量、材料和设备的质量进行监督验收工作，处理质量问题。处理质量问
25、题。第36页/共86页费用成本控制费用成本控制编制概算预算费用计划，确定设计费，确定编制概算预算费用计划，确定设计费，确定施工款，处理索赔事项和做出工程决算等。施工款，处理索赔事项和做出工程决算等。节约投资，保证质量和工期。节约投资，保证质量和工期。第37页/共86页四、工程维修计划的制定四、工程维修计划的制定首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、高效的进行，以达到预期管理目标，
26、高效的进行，以达到预期管理目标，第38页/共86页 制定全年的维修保养计划；年度计划应覆盖制定全年的维修保养计划；年度计划应覆盖区域内所有设备设施，日期应便于操作。区域内所有设备设施，日期应便于操作。季度和月度计划应结合年度计划制定，年度季度和月度计划应结合年度计划制定，年度计划中的内容应反映在季度和月度中，如有计划中的内容应反映在季度和月度中，如有特殊情况，可调整维修保养计划；维修保养特殊情况，可调整维修保养计划；维修保养计划，应有计划、有安排的执行。计划，应有计划、有安排的执行。第39页/共86页 对重要设备和安全部件的维保和检验计划应对重要设备和安全部件的维保和检验计划应依据政府规定的时
27、间制定或调整。依据政府规定的时间制定或调整。计划制定应考虑时间、人力、物力并在执行计划制定应考虑时间、人力、物力并在执行过程中注意协调各专业相关部份的配合工作、过程中注意协调各专业相关部份的配合工作、，不得影响正常营业和业主生活。，不得影响正常营业和业主生活。第40页/共86页五、工程部在物业管理中的作用五、工程部在物业管理中的作用工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业管理中起着极其重要的作用。管理中起着极其重要的作用。首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何时刻处于良好的运行状态，以保证物业的正常运时刻
28、处于良好的运行状态，以保证物业的正常运转和对客服务。转和对客服务。第41页/共86页为此，工程部要以预防性维修为主，制定并为此，工程部要以预防性维修为主，制定并落实对各个系统的定期维护、保养计划；加强落实对各个系统的定期维护、保养计划；加强日常巡视、检查，防患于未来；重视日常维修日常巡视、检查，防患于未来；重视日常维修工作，对客户的保修要严格遵循工作，对客户的保修要严格遵循“及时及时”到位到位的原则，以高效、准确、热情的服务使客户满的原则，以高效、准确、热情的服务使客户满意、方便；同时，还应制定并熟悉各种应急措意、方便；同时，还应制定并熟悉各种应急措施，以应付各种紧急维修。施，以应付各种紧急维
29、修。第42页/共86页同时，工程部还应通过有效的管理，延长设同时，工程部还应通过有效的管理，延长设备、设施的使用寿命，控制能源的消耗，以备、设施的使用寿命，控制能源的消耗，以减少物业公司的运行开支。减少物业公司的运行开支。总之，工程部是物业公司中的一个重要部门，总之，工程部是物业公司中的一个重要部门，其管理好坏，不仅影响物业公司的正常运转其管理好坏，不仅影响物业公司的正常运转及市场形象，还将直接影响到公司的利润水及市场形象，还将直接影响到公司的利润水平。因此，工程部必须以合格、训练有素的平。因此，工程部必须以合格、训练有素的人员，合理、人员，合理、周全的工作计划及有效的管周全的工作计划及有效的
30、管理、控制手段，确保物业公司的管理目标。理、控制手段，确保物业公司的管理目标。第43页/共86页 工作制度的建立工作制度的建立工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备设施管理总则；应急措施；维修工管理制度；设施管理总则；应急措施；维修工管理制度；水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程；检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程；排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护规程；公共广播系统维护规程；卫星、公用天线规程；公共广播系
31、统维护规程；卫星、公用天线维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保养规程；：公共设施维护保养规程；养规程；：公共设施维护保养规程；高建华高建华高建华高建华 0606年年年年3 3月月月月9 9日日日日第44页/共86页工程维修工职责：负责大楼的机电设备设施的日常运行的管理工作，负责大楼的机电设备设施的日常运行的管理工作，使其正常运行。使其正常运行。负责大楼机电设备设施报修的具体实施工作。负责大楼机电设备设施报修的具体实施工作。负责机电设备设施竣工资料、文档的归档收集工作，负责机电设备设施竣工资料、文档的归档收集工作，建立设备台帐并据此制定机电设备设施
32、全年维建立设备台帐并据此制定机电设备设施全年维保计划。保计划。实施保养计划并保证质量，做好质量记录工作。实施保养计划并保证质量，做好质量记录工作。做好对机电设施设备的巡检工作并做好质量记录。做好对机电设施设备的巡检工作并做好质量记录。第45页/共86页负责本组安全生产、员工人身安全和设备安全的管理工作。做好本组维修工具的管理工作，登记造册。做好本组员工的专业培训和技能训练。协助安管组做好相关工作。协助管理处主任修改作业指导书。完成领导交给的其他任务。第46页/共86页工程维修安全操作规定：工程维修安全操作规定：高空作业应带好安全帽及系好安全带并穿防滑软高空作业应带好安全帽及系好安全带并穿防滑软
33、底鞋，患高血压、心脏病、恐高症及其他不适底鞋，患高血压、心脏病、恐高症及其他不适于高空作业的人员不得从事高空作业，使用工于高空作业的人员不得从事高空作业，使用工具必须用绳系住，登高作业时带好工具包，使具必须用绳系住，登高作业时带好工具包，使用完的工具放入工具包，禁止把工具放在人字用完的工具放入工具包，禁止把工具放在人字梯架及其他地方，防止坠落伤及他人及设备，梯架及其他地方，防止坠落伤及他人及设备，公共场所的高空或登高作业，地面应有人保护公共场所的高空或登高作业，地面应有人保护并做好围护，设有明显标识。并做好围护，设有明显标识。第47页/共86页使用人字梯时，应放置平稳，扣好保险，人不能站在梯子
34、的最上面。工作时，穿戴好劳防用品，必要时应戴安全帽。在无照明的室内作业时，应使用安全电压行灯或手提电筒。使用电动工具应先检查，确认安全可靠后方可使用。特殊工作除遵守以上规定外，还须遵守行业规定。第48页/共86页电器作业：电器作业：严格按照电气安全技术规程进行操作并持合格有效严格按照电气安全技术规程进行操作并持合格有效证书。证书。禁止带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具，检禁止带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具，检验、试验工具须定期检查、检验。验、试验工具须定期检查、检验。禁止带负荷接电或断电（末端开关除外）设备检修禁止带负荷接电或断电（末端开关除外）设备检修开关处须挂警告牌标识（有保险丝的
35、应拿掉）。开关处须挂警告牌标识（有保险丝的应拿掉）。电气设备的接地、接零完好，每年一次进行测试。电气设备的接地、接零完好，每年一次进行测试。第49页/共86页给排水作业：给排水作业：熟知给排水工的安全操作规定及各种管道走向、阀门熟知给排水工的安全操作规定及各种管道走向、阀门作用。作用。在拆卸管子时，应确认管内无压力方可操作。在拆卸管子时，应确认管内无压力方可操作。木工、油漆、泥工：木工、油漆、泥工：木工机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。木工机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。玻璃作业时必须带手套，防止划伤，特别注意搬运时玻璃作业时必须带手套，防止划伤，特别注意搬运时的安全防护。的安全防护。第
36、50页/共86页设备设施管理总则：设备设施管理总则：工程维修工对主要机电设备建立工程维修工对主要机电设备建立设备台帐设备台帐并制并制定定设备（设施）保养计划设备（设施）保养计划，对主要机电设，对主要机电设备资料原件（或第一次复印件）由工程组统一备资料原件（或第一次复印件）由工程组统一保管。保管。工程维修工负责按保养计划实施设备设施的保养工工程维修工负责按保养计划实施设备设施的保养工作并做好相关记录。由供方提供维保的机电设作并做好相关记录。由供方提供维保的机电设备设施，工程维修工应进行监管和协助。在日备设施，工程维修工应进行监管和协助。在日常巡检中，对设备的运行状态要在相应的巡检常巡检中，对设备
37、的运行状态要在相应的巡检表中作记录。在实际工作中，若需要对某项保表中作记录。在实际工作中，若需要对某项保养计划做调整时，应提出申请，由管理处主任养计划做调整时，应提出申请，由管理处主任批准后执行。批准后执行。第51页/共86页工程维修工应每天对大楼的设备设施进行巡检并做好记录。设备在运行过程中出现故障，应及时修理并做好质量记录，填写设备修理记录及设备故障处理汇总表，对于不能解决需外部维修时，工程维修工应先填写设备（设施）外委维修申请表，管理处领导批准后落实维修单位。维修后，由工程维修工对设备功能进行鉴定，填写工程（服务）完成验收表。第52页/共86页需外购的设备或器具，由工程维修工填写设备（设
38、施）购置申请表送管理处审核，必要时送公司审核。经批准后，工程维修工落实采购。新增的设备或器具应在设备台帐中登记。工程维修工每月初收集上一月的质量记录，整理归类编目后，交管理处汇总归档。外来人员进入设备机房，应填写外来人员出入登记表。第53页/共86页维修工管理制度：维修工管理制度：工程维修工应服从领导，遵守公司及工程维修工程维修工应服从领导，遵守公司及工程维修组各项规章制度。组各项规章制度。应熟悉设备、设施的现场情况、技术性能、操应熟悉设备、设施的现场情况、技术性能、操作程序及应急措施。作程序及应急措施。应做好设备设施的日常保养工作，严格按保养应做好设备设施的日常保养工作，严格按保养内容操作。
39、对供方提供维保项目，负责进行监内容操作。对供方提供维保项目，负责进行监管和协助并对其服务质量进行检查。负责保持管和协助并对其服务质量进行检查。负责保持设备、设施及承包责任区的整洁。设备、设施及承包责任区的整洁。负责对大楼的机电设备和公共设施巡视、检查负责对大楼的机电设备和公共设施巡视、检查（每天（每天2 2次）并做好相关记录，及时处理安保和次）并做好相关记录，及时处理安保和客户的报修工作。客户的报修工作。第54页/共86页做好供方服务质量评审工作。每月20日前，做好大楼物品采购计划并做好采购物品的验收工作。如遇水侵、火灾、触电等突发事件，必须以最快的速度赶到现场，采取各种相应的应急、急救措施，
40、并负有处理事故的责任。协助、监督供方做好设备设施的维修、养护工作。事假、公休应提前通知管理处主任，按规定办理手续。第55页/共86页应急措施：应急措施：电气方面突发事件应急措施：电气方面突发事件应急措施：当发生事故停电时：当发生事故停电时：带好常用工具和带好常用工具和“检修中检修中”标识牌，迅速在第标识牌，迅速在第一时间赶到事故现场。一时间赶到事故现场。尽快查明事故发生原因。关断事故线路的供电尽快查明事故发生原因。关断事故线路的供电主开关，挂好标识牌。主开关，挂好标识牌。检查事故影响的停电范围和相关机电设备、设检查事故影响的停电范围和相关机电设备、设施损坏状况。施损坏状况。立即通知管理处主任。
41、立即通知管理处主任。检查消防喷淋泵的供电情况。检查消防喷淋泵的供电情况。做好应急处理的准备工作。做好应急处理的准备工作。抢修事故停电设备、设施，尽快排除故障。抢修事故停电设备、设施，尽快排除故障。确认检查彻底排除故障后，拆除临时应急供电确认检查彻底排除故障后，拆除临时应急供电线路，恢复正常供电，摘取标识牌投入正常运线路，恢复正常供电，摘取标识牌投入正常运行。行。第56页/共86页漏水、停水事故应急措施：漏水、停水事故应急措施：消防喷淋设施漏水应急处理规程：消防喷淋设施漏水应急处理规程：当接到报渗通知时，在向领导汇报同时立即当接到报渗通知时，在向领导汇报同时立即带上维修工具、梯子，应急灯和标识牌
42、。带上维修工具、梯子，应急灯和标识牌。到报渗区域的所在地点，先检查渗漏情况，到报渗区域的所在地点，先检查渗漏情况，确认后马上关闭该区域内的喷淋进水总阀。确认后马上关闭该区域内的喷淋进水总阀。再打开该区域的喷淋排污水阀。再打开该区域的喷淋排污水阀。修复渗水点后，清理干净漏水场地，更换受修复渗水点后，清理干净漏水场地，更换受损墙顶装饰材料。及时向领导汇报渗漏情况损墙顶装饰材料。及时向领导汇报渗漏情况及所造成的其它问题。及所造成的其它问题。做好相关记录，有条件应拍照取证。做好相关记录，有条件应拍照取证。第57页/共86页空调设备报漏应急处理规程：空调设备报漏应急处理规程：当接到报漏通知时，工程维修工
43、立即带上维当接到报漏通知时，工程维修工立即带上维修工具、梯子、应急灯和标识牌。修工具、梯子、应急灯和标识牌。到报漏区域的所在地点，先检查渗漏情况，到报漏区域的所在地点，先检查渗漏情况，确认后需关闭该空调运行。确认后需关闭该空调运行。详细检查漏水部位（通常在冷凝水集水管污详细检查漏水部位（通常在冷凝水集水管污尘泥堵塞而形成漏水等原因），查明原因进尘泥堵塞而形成漏水等原因），查明原因进行维修或疏通处理。行维修或疏通处理。排除问题后，更换或修理已造成严重外观不排除问题后，更换或修理已造成严重外观不良的墙顶装饰材料。良的墙顶装饰材料。清洁漏水现场，半小时后需复查检修质量是清洁漏水现场，半小时后需复查检
44、修质量是否良好。否良好。若一时无法解决的问题，及时上报管理处主若一时无法解决的问题，及时上报管理处主任处理。任处理。第58页/共86页流程图：流程图：区域停电应急流程图：区域停电应急流程图：发生停电事故停电时发生停电事故停电时带好常用工具带好常用工具赶到事故现场赶到事故现场关断事故线关断事故线路供电主开关路供电主开关挂好标识牌挂好标识牌检查事故影响的检查事故影响的范围和相关设备、设施损坏状况范围和相关设备、设施损坏状况通知管理处通知管理处领导领导尽快恢复事故范围外临时供电尽快恢复事故范围外临时供电排除故排除故障障恢复供电恢复供电相关记录相关记录第59页/共86页区域漏水、断水应急流程图区域漏水
45、、断水应急流程图：发生区域漏水、断水发生区域漏水、断水处理人员立即带上工具、处理人员立即带上工具、梯子和标识牌到现场梯子和标识牌到现场确定是否喷淋漏水确定是否喷淋漏水是，是，确认后立即关闭喷淋进水总阀确认后立即关闭喷淋进水总阀打开该区域喷淋打开该区域喷淋排污水阀排污水阀详细检查、确定渗透位置并作记录，详细检查、确定渗透位置并作记录，回报领导。回报领导。修复渗漏点后，清理现场。做好相修复渗漏点后，清理现场。做好相关记录。关记录。第60页/共86页否；确定是否空调管路漏水是，如冷凝水集水管堵塞，应进行疏通做好相关记录。否；确定是否生活用水设施漏水是，检查用水设施的漏水情况，确认后先关闭该楼层内生活
46、用水总阀查明原因，进行维修。恢复正常后，打开所关闭的阀门。做好相关记录。否；尽快查明原因和影响范围检查水箱水位情况和水泵开停状态检查市政供水是否正常通知管理处领导。第61页/共86页水泵喷淋泵维护规程：水泵喷淋泵维护规程：工程维修工作业人员应根据工程维修工作业人员应根据设备设备(设施设施)保养计保养计划划定期对水泵进行维护保养。定期对水泵进行维护保养。维修保养时，应切断电源和关闭相应的阀门并维修保养时，应切断电源和关闭相应的阀门并悬挂维修保养的状态标识，做好人身、设备的悬挂维修保养的状态标识，做好人身、设备的安全保护工作。安全保护工作。工程维修工应熟悉设备的结构和工作原则，防工程维修工应熟悉设
47、备的结构和工作原则，防止设备人为的损坏。止设备人为的损坏。第62页/共86页保养时，应对水泵电器控制箱进行检查、测量、清洁；水泵马达检查、清洁；水泵盘更检查，必要时更换；水泵金口滤器清洗。工作完毕后，应对设备进行运行试验，确认其正常后方可投入工作并清理工作场地。做好设备维修保养的记录工作。第63页/共86页排水维护规程：排水维护规程：每月对楼内污、雨下水道、阴井等处进行检查每月对楼内污、雨下水道、阴井等处进行检查疏通。疏通。管道清理完毕，装上检修口盖板倒水试验，检管道清理完毕，装上检修口盖板倒水试验，检查检修口是否漏水，管路是否畅通。查检修口是否漏水，管路是否畅通。清理道路地沟污泥，确保地沟畅
48、通。清理道路地沟污泥，确保地沟畅通。每年雨季来临前，工程维修工检查各位置地漏、每年雨季来临前，工程维修工检查各位置地漏、地沟、雨水管道，如发现问题，及时处理。地沟、雨水管道，如发现问题，及时处理。第64页/共86页低压配电维护规程：低压配电维护规程：根据保养计划每年保养根据保养计划每年保养2 2次，利用停电时间进行次，利用停电时间进行保养并注意人身安全。保养并注意人身安全。检查进线柜的使用情况，清洁柜中灰尘，检查检查进线柜的使用情况，清洁柜中灰尘，检查接线、接头是否良好。接线接头应牢固可靠，接线、接头是否良好。接线接头应牢固可靠，无锈蚀。无锈蚀。检查量电柜的使用情况，清洁柜中灰尘。检查量电柜的
49、使用情况，清洁柜中灰尘。第65页/共86页接触器、继电器检查：接触器主触头要平整无严重烧蚀现象，并接触良好。接触器辅助触头、继电器触头接触完好，无接触不良、打火现象。电容器检查：（检查前应用10mm电线短路电容器桩头，以免电容器向人体放电，发生电击事故。）检查壳体是否良好，观察电容器应无明显鼓胀、破裂，桩头表面应无锈蚀，污迹。如有鼓壳、渗油的电容器，要及时更换。电容器充放电测试完好。显示仪表、各接线端桩头紧固检查：显示仪表应处于指示值，准确、有效且灵敏。各接线端桩头要处于紧固良好，无松动状态。第66页/共86页注意事项：现场相关工作部位，应有醒目警示标识，防止发生人身、设备事故。第67页/共8
50、6页配电箱维护规程：配电箱维护规程：根据保养计划每年保养根据保养计划每年保养2 2次，利用停电时间保养次，利用停电时间保养并注意人身安全。并注意人身安全。带好所需工具和带好所需工具和“检修中检修中”标识牌。标识牌。箱体清洁、柜内清灰，无异物和小动物在柜内。箱体清洁、柜内清灰，无异物和小动物在柜内。漏电开关检查：其开关要经漏电试验，按钮测漏电开关检查：其开关要经漏电试验，按钮测试，其开关动作要灵敏、切断电源要彻底，如试，其开关动作要灵敏、切断电源要彻底，如有问题要及时查明原因有问题要及时查明原因,并排除或更换。并排除或更换。第68页/共86页各接线端检查：检查箱内各接线端紧固状态，不能有松动、接