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1、房地产成本精准管控与采购房地产成本精准管控与采购管理实战训练管理实战训练201406青岛（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段
2、1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴企业家说：利润=收入成本房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理
3、体系框架解读利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。与收入相匹配的全部投入成本（一）房地产行业成本管理现状与
4、手段1、什么是成本与成本管理？1.2 企业财务预算管理、工程造价管理、项目运营管理对成本的定义和核算范畴有什么不同？房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读财务(全面)预算成本预算费用预算工程造价预算结算投资控制项目运营成本进度合同成本（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.3 成本管理的概念与理论体系沿革房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读n标准成本管理（传统）n 作业成本管理（欧美）n 成本企划管理 （日本）成本企划：（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.4制造业、建造业、房地产企业的成本管理有什
5、么不同？如何避免误入歧途？房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读制造业建造业地产开发（一）房地产行业成本管理现状与手段房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、
6、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。核算时间核算对象核算内容（一）房地产行业成本管理现状与手段房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出
7、。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。从地产企业财务结果要求导入：从地产企业财务结果要求导入：-如何确保企业财务结果的真实性，如何确保企业财务结果的真实性，（一）房地产行业成本管理现状与手段房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读2、房地产行业成本管理有什
8、么特点和要求2.2从项目开发过程和生命周期来看动态全成本归集核算要求决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划 向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读2、房地产行业成本管理有什么特点和要求地产企业成本组成土地成本前期费用建造成本配套成本环境成本期间费用发生时间：发生内容：特异性：多变性：核算：地产企业成本特点全过程管理全员参与。地产企业成本管理要求目标动态责任IT工具地产企业成本管理手段（一）房地产行业成本
9、管理现状与手段房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.3 扫一扫:（一）房地产行业成本管理现状与手段项目策划定位完成主体施工图完成施工建造过程竣工备案完成项目交付入住你的项目在哪个阶段?成本知多少?如何才能知道全成本?房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段3、不同规模和发展阶段的地产企业对成本管理有什么不同要求？3.1 单项目与多项目开发的地产企业3.2 异地操盘或集团化管理的地产企业单项目预结算造价控制本地多项目预结算造价控制成本管理异地集团预结算造价控制成本管理目标管理你的
10、核心问题房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.1 关于目标成本管理体系的框架描述分析与纠偏分析与纠偏动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标设立目标成本成本基于利润目标基于利润目标利润目标的监督与实现利润目标的监督与实现房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.2 行业成本管理现状与问题没有没概念没实施不准无依据无参与约束力无约束力逆约束征集你的问题!房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行
11、业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况目标深度要求：目标深度要求：制度流程建设：制度流程建设：责任落实：责任落实：信息化建设：信息化建设：动态管理要求：动态管理要求：财务风险控制：财务风险控制：万科模式核心分析房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况产品成本弹性适配产品/部品/工艺标准化集中/战略采购万科成本管理几个突出优势房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与
12、手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step 1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目初步设计阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标形成龙湖模式：目标形成目标成目标成本土地版本土地版目标成目标成本启动版本启动版目标成目标成本方案版本方案版目标成目标成本执行版本执行版房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step 1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step 2Step 3Step 4龙
13、湖模式：目标实现龙湖模式：目标实现目标分目标分解与合约解与合约规划规划动态成本动态成本回顾回顾项目竣项目竣工成本工成本项目成项目成本后评估本后评估房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况龙湖模式的优势：龙湖模式的优势：1 1、明确目标测算的节点和深度，、明确目标测算的节点和深度，目标约束性强目标约束性强2 2、显性的、明确的合约规划、显性的、明确的合约规划带来项目实施带来项目实施过程控制、过程控制、回顾可控度高回顾可控度高房地产企业成本管理体系框架解读房地产企业成本管
14、理体系框架解读（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况u动态成本管理u变更签证控制u如何建立目标u如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三u审批流u考核商业开发标准化万达模式：万达模式：房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点目标成本为什么要编?给谁看编不出来谁负责房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表1、投资决策项目投资可行性
15、报告投投资估算估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目目标成本成本13、方案设计确定产品标准目目标成本成本24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目目标成本成本34、施工图设计目目标成本成本4投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表如何分阶段合适?每个阶段的重点?每个阶段间的控制?房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何
16、让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表每个阶段成本测算的重点?策划阶段：方案设计阶段：深化/施工图：房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施2测算-控制-测算设计过程与目标成本编制如何有机并轨钢筋指标你限额了吗？各设计阶段成控指标？谁提谁落实目标测算对设计要求？房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施3目标成本的编制责任如何分解落实?案例分析：资金成本的测算责任？（资
17、金计划开发计划）房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施4什么样的目标成本才是有用的?有指导性控制性强落实到业务口房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施5如何考量目标成本的准确性?依据准确性环境与资源深度与可比性考核？考核？房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施1目标成本什么情况可以调整?定位与设计调整价格波动开发计划调整超的
18、多了？房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施2建立目标成本执行中的分级报警机制合同签定合同执行（原因）合同增加对成本控制目标的冲击力？费用突破业务审批房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施3目标成本与品质的矛盾如何协调?关于客户敏感关于品质策划关于成本策划案例与手段房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（二）动态成本管控要点2.1 到底应该如何定义和看待动态成本签约动态付款动态计量动态如何形成成本动
19、态采购动态房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（二）动态成本管控要点2.2 动态成本信息到底要起到什么作用项目开发主线项目开发主线专业管控专业管控目标成本采购招投标管理合同管理非合同管理动态成本成本控制与分析投资分析策划论证设计管理报批报建施工营销竣工入伙项目计划项目进度、质量、安全管理项目分析项目评估 +源于源于”经营计经营计划划”追溯追溯”经营计经营计划划”成本形成成本形成控制控制形成形成回溯回溯动态已发生动态已发生未发生预测未发生预测ITIT规划规划2.2 动态成本信息到底要起到什么作用动态成本信息到底要起到什么作用房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心
20、要点（二）动态成本管控要点2.3 你的动态成本信息月报靠谱吗?2.4影响动态成本信息准确性的几个核心因素分析合同金额变更签证市场变化成本预计远程操盘怎么办？房地产项目成本管理的核心要点房地产项目成本管理的核心要点（二）动态成本管控要点2.5如何考量动态成本信息的价值关于关于规约（口径、（口径、表内外）表内外）报警？决策？警？决策？报表表调整？整？考核什么？怎么考考核什么？怎么考？动态成本信息与成本信息与纠偏的偏的责任任（一）组织架构与管控体系的基本要求房地产企业成本管理实现需要的基本条件房地产企业成本管理实现需要的基本条件不同架构下成本管理的定位、归属、职责-单项目公司（成本独立）-多项目公司
21、-本部与异地公司（深业）-集团与分公司-集团/区域/城市公司 从归属系统上划分-财务管控型-运营管控型-独立管理系-造价/成本合并-采购/成本合并-工程/成本合并（二）专业集成的要求与实现房地产企业成本管理实现需要的基本条件房地产企业成本管理实现需要的基本条件项目部组织目标成本测算负责建造成本目标的实现目标成本动态月报1、责任部门上报并落实纠偏2、项目部项目部/成成本岗本岗统筹总成本与盈利目标关系,确保盈利目标实现目标与责任成本管理细则目标成本测算第一稿1、责任部门负责任测算2、成本岗成本岗统筹总成本与盈利目标关系策划报告目标成本测算第二稿1、责任部门负责测算及实现2、项目部项目部统筹成本与品
22、质关系，落实盈利指标控制方案设计目标成本测算定稿1、同前2、项目部项目部参与和落实合约成本控制目标主体施工图（三）全员责任体系与考核机制的保障房地产企业成本管理实现需要的基本条件房地产企业成本管理实现需要的基本条件结果的责任各专业口(。)各阶段(。)数据(。)统筹的责任 实战沙盘演练实战沙盘演练:如何编制目标成本第一版如何编制目标成本第一版目标成本管理实现之目标成本管理实现之一一演练说辞演练工具目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？1、房地产企业采购管理的目的和价值基于价值链，采购管基于价值链，采购管理做些什么？达到什理做些什么？达
23、到什么目的？怎么做？么目的？怎么做？目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？2、采购管理与成本管理的核心接驳点提炼分析为什么要求做合约规划？-成本控制目标落地-项目对成本管理的目标明确合约规划的难点与要点-谁规划？几时规划？-基本要求有哪些？-如何看待合约规划调整大总包还是小分包？甲供？甲指乙供还是乙供？风险规避：合同界面管理合约规划与成本目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？3、采购管理实现目标成本的几个步骤成本目标标底评定标标准目标市场投标合同价格结算价格合同条款合同履
24、行费率合同清单合同单价合同按时结算各类合同成本控制要点目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？4、不同采购方式和合约形式的成本控制要点解析、不同采购方式和合约形式的成本控制要点解析“中”字头设计单位咨询服务总/分包材料供货各类合同单位的成本博弈目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？5、针对不同乙方对象的成本控制要点探讨目标成本管理实现之二目标成本管理实现之二采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？6、设计变更、签证管理中的成本控制核心和难点设计变更、签证
25、管理中的成本控制核心和难点6.1 设计变更、现场签证、合同变更与补充协议、洽商与工程指令等概念的梳理6.2设计变更的成本控制要点与难点6.3现场签证的成本控制要点与难点6.4考核变更率与签证率能够控制得住成本吗?6.5如何考量设计变更及现场签证的成本责任设计变更管理-影响目标成本实现的重要因素设计过程的变更（目标不靠谱）p 决策调整p 设计专业管理实施过程的变更（成本失控）p 决策管理p事前如何做到p分类的作用外立面变更案例如何考核谁负什么责任？设计变更与成本现场签证与成本1、签证的定义2、签证的流程3、签证的控制责任4、签证的过程管理5、签证的管理难点-时间-计量-计价-乙方合作-合同深度-部门配合与责任项目与成本如何切分责任？案例1、某央企应用ERP系统管理成本的成败案例案例2、某上市公司高达1.4亿的成本失控案例案例3、某项目人工挖孔桩成本案例经典案例全程剖析经典案例全程剖析剖析诊断解决方案感谢您的时间！感谢您的时间！欢迎探讨！欢迎探讨！演讲完毕，谢谢观看！