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1、来自来自 中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载20072007年年6 6月月2727日日北京金融街物业管理有限责任公司北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书战略规划咨询项目建议书机密机密北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第1页1、本项目建议书为正略钧策与北京金融街物业管理有限责任公司的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息；2、正略钧策拥有该项目
2、建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经正略钧策书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售；3、对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对正略钧策造成的经济损失，正略钧策公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定。4、对本项目建设书如有任何疑问，请与正略钧策联系，联系人：郝 炬：01058671818；13911033208； 薛迥文：01058671818；13501237232；保密和版权声明保密和版权声明北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理
3、有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第2页重要说明重要说明 该项目思路基于正略钧策与北京金融街物业管理有限责任公司（以下简称金融街物业）沟通后提出的初步设想。这些初步设想是在对金融街物业极其有限的了解基础上提出的，只是一个项目思路，远不是正略钧策的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合实际的管理咨询方案，需要：（1）深入广泛的内部访谈；（2）具体情况的详细分析；（3）客户、正略钧策顾问间的充分沟通；（4）基于事实的数据分析；（5）过去经验的充分参照；（6）管理工具的创造性运用；（7）切实可行的评价建议。但这些初步判断和设想只是我们项
4、目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合金融街物业的咨询方案。北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第3页目目 录录1 1项目背景和目标项目背景和目标2项目思路和方法项目思路和方法3项目成果项目成果4项目运作和安排项目运作和安排5典型案例介绍典型案例介绍6 6正略钧策房地产咨询中心简介正略钧策房地产咨询中心简介北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨
5、询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第4页金融街物业作为北京华融综合投资公司的控股公司，经过十三年的发金融街物业作为北京华融综合投资公司的控股公司，经过十三年的发展，已经成为金融街区域物业管理规模最大、管理项目类型齐全、颇展，已经成为金融街区域物业管理规模最大、管理项目类型齐全、颇具市场影响力的品牌企业具市场影响力的品牌企业 1 上海陆家嘴物业管理有限公司 2 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 3 第一太平戴维斯（Savills）中国公司 4 深圳市中海物业管理公司 5 上海中星集团申城物业有限公司 6 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 7 7 北京金融街
6、物业管理有限责任公司北京金融街物业管理有限责任公司 8 上海上房物业管理有限公司 9 北京万科物业管理有限公司 10 上海高力国际物业服务有限公司 中国物业百强排名中国物业百强排名公司发展战略：公司发展战略：“着力搭建服务于金融街区域内政界、企业界高端客户群体及区域内大众客户群体的服务平台，逐步实现物业管理、商务经营、现代科技的有机嫁接”北京华融综合投资公司北京华融综合投资公司北京金融街物业管理有限责任公司北京金融街物业管理有限责任公司北京市西马物业管理有限责任公司北京市西马物业管理有限责任公司 北京市鼎泽物业管理有限责任公司北京市鼎泽物业管理有限责任公司北京金融街第一太平戴维斯物业公北京金融
7、街第一太平戴维斯物业公司司北京融路通咨询服务有限责任公司北京融路通咨询服务有限责任公司通泰项目部通泰项目部金阳项目部金阳项目部鑫茂项目部鑫茂项目部尚城项目部尚城项目部房管项目部房管项目部餐饮项目部餐饮项目部平安项目部平安项目部G2G2项目部项目部北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第5页公司目前累计物业管理面积超过公司目前累计物业管理面积超过170万平米，随着金融街中心广场等万平米，随着金融街中心广场等项目开发建设，潜在的物业管理需求，为金融街物业提供了良好的业项目开发
8、建设，潜在的物业管理需求，为金融街物业提供了良好的业务发展前景务发展前景项目类型项目类型项目名称项目名称经营面积经营面积写字楼项目通泰大厦、金阳大厦、富凯大厦、西环广场、平安综合商务楼、银龄中心、金融街G2项目等170万平米住宅项目龙泽苑小区、西马小区等 北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第6页在发达国家，不动产增值服务是行业附加值最高、最赚钱的行业之在发达国家，不动产增值服务是行业附加值最高、最赚钱的行业之一，从长远看，不动产增值服务也将成为我国房地产行业中最大的一
9、，从长远看，不动产增值服务也将成为我国房地产行业中最大的机会机会愿景与使命愿景与使命房地产行业的一般特征房地产行业的一般特征行业起步初期存量少增量多，市场需求旺盛，大量新建房产涌入市场，价格持续上涨，整体显现出价升量增的状况行业成熟期新增需求减少，房地产存量大大增加，此时房地产开发不再占据市场主流，房地产行业的主要附加值来自房地产经营和服务，房价趋于稳定目前中国处在典型的前一阶段，但后一阶段正在悄悄来临。存量的增加，使社会对于房地产服务的需求与日俱增，相关行业势必获得大发展的机会。北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、
10、版权所有Friday,March 17,2023第7页我国的物业管理行业经过二十多年的发展，处于成长期，有着良好的我国的物业管理行业经过二十多年的发展，处于成长期，有着良好的发展潜力和较快的增长速度发展潜力和较快的增长速度引入期引入期衰退期衰退期成长期成长期成熟期成熟期业务收入业务收入低低衰退衰退上升上升顶峰顶峰平均利润率平均利润率负负衰减衰减增加增加可以很高可以很高进入障碍进入障碍技术技术产量过盛产量过盛竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手很少很少减少减少增加增加更多但稳定更多但稳定覆盖面积覆盖面积很少很少缩减缩减增长增长稳定稳定每个客户的成本每个客户的成本 高高低低一般一般低低
11、增长率增长率缓慢增长缓慢增长衰退衰退加速增长加速增长水平水平典型广告方式典型广告方式认知和教育认知和教育减少减少大众市场认知大众市场认知水平水平北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第8页总体来看，我国不动产经营管理行总体来看，我国不动产经营管理行业市场规模大，高端市场回报较业市场规模大，高端市场回报较高，盈利水平稳定，行业风险低，行业高端市场具有较高的吸引力高，盈利水平稳定，行业风险低，行业高端市场具有较高的吸引力成长潜力较大成长潜力较大随着城市化进程的加快、房地产业的
12、迅速发展，物业的规模将越来越大，整个物业管理的市场需求是巨大的市场自由度较大市场自由度较大目前行业法律体系框架未完善，政府管治力度加大，退出壁垒较低，市场自由度相对较大总体盈利水平较低但获利水平稳定总体盈利水平较低但获利水平稳定属于微利行业，以CBRE为例，2004年销售收入利润率为2.74%，但在物业管理高端市场及物业经营市场，盈利水平相对较高，且行业获利水平稳定，占用资金相对较少，具有稳定的现金流市场风险相对较小市场风险相对较小物业管理投资的市场收益率偏离期望市场收益率的程度较小，其市场风险相对较小，但受行业政策性影响较大，存在一定的市场风险市场（尤其是高端市场（尤其是高端市场）吸引力较高
13、市场）吸引力较高市场环境分析市场环境分析行业分析三因素行业分析三因素北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第9页从业内竞争态势看，我国物业管理行业市场规模大，成长性好，行从业内竞争态势看，我国物业管理行业市场规模大，成长性好，行业集中度较低业集中度较低汽车、房地产开发、物业管理汽车、房地产开发、物业管理前前三名行业集中比较三名行业集中比较物业管理行业经过物业管理行业经过20多年的发展，总产值多年的发展，总产值为为1000亿人民币，共有约亿人民币，共有约2.7万家公司，万家
14、公司，250万从业人员万从业人员房地产开发市场规模逐年增长，为物业经房地产开发市场规模逐年增长，为物业经营管理行业的发展提供保障营管理行业的发展提供保障与其他行业相比，物业管理行业前三与其他行业相比，物业管理行业前三名行业集中度不到名行业集中度不到0.5%，行业集中度，行业集中度很低很低各企业规模相对较小，竞争激烈各企业规模相对较小，竞争激烈资料来源：中国统计年鉴 正略钧策行业研究市场环境分析市场环境分析行业分析三因素行业分析三因素北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第
15、10页此外，房地产行业的专业分工趋势也拓展了物业管理企业原有的业务此外，房地产行业的专业分工趋势也拓展了物业管理企业原有的业务范围，使得物业管理企业向物业管理服务的上下游业务延伸范围，使得物业管理企业向物业管理服务的上下游业务延伸 土地获取土地获取 物业销售或经营物业销售或经营 物业管理物业管理 中介服务中介服务 规划设计规划设计 招标管理招标管理 项目施工项目施工 物业管理顾问物业管理顾问投资分析投资分析投资顾问投资顾问物业管理企业业务内容北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,
16、2023第11页综上所述，综上所述，正略钧策正略钧策认为本次金融街物业战略规划咨询需要解决以下认为本次金融街物业战略规划咨询需要解决以下几个问题几个问题分析金融街物业的业务发展潜力及面临的外部机会，明确金融街物业的总体战略定位。明确金融街物业的业务定位与商业模式。明确金融街物业的总体战略目标和资源需求计划。提出对金融街物业战略实施的建议。12拟订金融街物业的业务发展规划，制定具体战略举措。543北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第12页正略钧策希望通过本次战略咨询项目
17、达到如下目标正略钧策希望通过本次战略咨询项目达到如下目标.短期目标短期目标长期目标长期目标p明确金融街物业的战略定位；p制定金融街物业的战略目标；p明确金融街物业的商业模式；p制定金融街物业的具体战略举措；p制定金融街物业战略实施的管理保障机制。p系统和科学地建立金融街物业公司的战略规划体系，明确物业管理的长远发展方向p提升金融街物业的竞争力p通过咨询项目实现知识的转移，同时协助金融街物业提升核心管理团队的专业能力北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第13页目目 录录1
18、 1项目背景和目标项目背景和目标2项目思路和方法项目思路和方法3项目成果项目成果4项目运作和安排项目运作和安排5典型案例介绍典型案例介绍6 6正略钧策房地产咨询中心简介正略钧策房地产咨询中心简介北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第14页本次金融街物业战略咨询项目将分以下三个阶段进行本次金融街物业战略咨询项目将分以下三个阶段进行内部资源能力分析内部资源能力分析标杆企业研究标杆企业研究第一阶段：第一阶段：内外部环境分析内外部环境分析外部环境分析外部环境分析战略定位战略定位
19、业务组合及定位业务组合及定位第二阶段：第二阶段：战略规划战略规划战略目标制定战略目标制定管理模式优化建议管理模式优化建议人力资源管理优化建议人力资源管理优化建议第三阶段：第三阶段：战略实施战略实施关键战略举措与职能保障战略关键战略举措与职能保障战略核心管理流程优化建议核心管理流程优化建议北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第15页第一阶段是内外部的环境分析，主要关注面对外部机遇和挑战，金融第一阶段是内外部的环境分析，主要关注面对外部机遇和挑战，金融街物业自身的发展潜力街
20、物业自身的发展潜力内部资源能力分析内部资源能力分析标杆企业研究标杆企业研究第一阶段：第一阶段：内外部环境分析内外部环境分析外部环境分析外部环境分析战略定位战略定位业务组合及定位业务组合及定位第二阶段：第二阶段：战略规划战略规划战略目标制定战略目标制定管理模式优化建议管理模式优化建议人力资源管理优化建议人力资源管理优化建议第三阶段：第三阶段：战略实施战略实施关键战略举措与职能保障战略关键战略举措与职能保障战略核心管理流程优化建议核心管理流程优化建议北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 1
21、7,2023第16页外部环境分析之市场需求分析：正略钧策将重点聚焦于北京地区的写外部环境分析之市场需求分析：正略钧策将重点聚焦于北京地区的写字楼和金融街控股开发楼盘两大类物业管理市场需求字楼和金融街控股开发楼盘两大类物业管理市场需求资料来源：高力国际北京写字楼市场报告截至截至20052005年第三季度，北京写字楼的存量达到了年第三季度，北京写字楼的存量达到了980980万平方米万平方米北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第17页外部环境分析之市场需求分析：北京未来三年将
22、有大批量的优质写字外部环境分析之市场需求分析：北京未来三年将有大批量的优质写字楼推向市场楼推向市场资料来源：正略钧策整理和测算北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第18页外部环境分析之市场需求分析：其中外部环境分析之市场需求分析：其中CBD将是未来几年写字楼供应将是未来几年写字楼供应最集中的区域，预计未来两年新增优质写字楼超过最集中的区域，预计未来两年新增优质写字楼超过130万平米万平米项目名称项目名称面积（平米）面积（平米）入住时间入住时间SOHU尚都尚都37，000
23、2007年年12月月世纪财富中心世纪财富中心140，0002007年年12月月万通中心万通中心136，0002006年年9月月金地中心金地中心100，0002007年年华贸中心一期华贸中心一期167，0002006年年12月月华贸中心二期华贸中心二期100，0002007年年12月月银泰中心西楼银泰中心西楼75，0002006年年12月月银泰中心东楼银泰中心东楼78，0002007年年北京财富中心三期北京财富中心三期150，0002008年年光华国际中心光华国际中心212，9002007年初年初国贸三期国贸三期100，0002008年年资料来源：高力国际北京写字楼市场报告CBD在建甲级写字楼一
24、览表在建甲级写字楼一览表北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第19页外部环境分析之政策分析：正略钧策将重点对物权法等外部政策的影外部环境分析之政策分析：正略钧策将重点对物权法等外部政策的影响进行评估响进行评估1998物业管理企业财务管理规定规范物业管理企业财务行为2003物业管理条例解答了物业管理行业发展中的焦点问题，明确了物业管理公司和业主委员会的权利义务，极大地规范和促进了物业管理行业的规范化发展2003前期物业管理招标投标管理暂行办法规范物业管理招标投标活动，促进
25、物业管理市场的公平竞争，是物业管理条例的细化2003业主大会规程规范业主活动、维护业主权益，是物业管理条例的细化2003北京市物业服务收费管理办法明确北京市住宅物业服务收费基准价标准，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区物业管理收费实行市场化调节2004物业服务收费明码标价规定提高了物业服务收费透明度的要求2004物业管理企业资质管理办法对物业管理公司进行资质和信用管理，并将资质与可承接物业面积挂钩，增加行业透明度2005物业管理师制度暂行规定 对从事物业管理工作的专业管理人员实行职业准入制度，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任 2007物权法明确并强调业主对不动产的权力，将增强业
26、主的维权意识和议价能力国家及北京物业管理主管政府部门出台的主要物业管理相关规定信息来源：正略钧策研究北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第20页外部环境分析之技术趋势分析：物业管理相关技术，尤其是信息技术外部环境分析之技术趋势分析：物业管理相关技术，尤其是信息技术的快速发展，为物业管理企业及从业人员提出了更高的需求，为行业的快速发展，为物业管理企业及从业人员提出了更高的需求，为行业的专业化发展起到了推动作用，同时降低了企业人力资源的投入的专业化发展起到了推动作用，同时降
27、低了企业人力资源的投入技术发展为建设信息化、高技术含量、人员精简、快速反应的物业管理企业提供了可能性同时，由于物业管理技术含量日益提高，专业化趋势得到增强，将促使物业管理公司日益分化成由于物业管理技术含量日益提高，专业化趋势得到增强，将促使物业管理公司日益分化成集成商和专业公司两种企业集成商和专业公司两种企业北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第21页外部环境分析之竞争态势分析：从产生来源上考察，我国物业管理企外部环境分析之竞争态势分析：从产生来源上考察，我国物业管理企
28、业大致可分为如下三类，这三种类型企业在客户构成和盈利模式上分业大致可分为如下三类，这三种类型企业在客户构成和盈利模式上分别有不同的特点，在竞争中的优劣势也不尽相同别有不同的特点，在竞争中的优劣势也不尽相同依托开发商型服务型市场化专业企业万科物业北京网信物业管理北京银达物业管理高力国际最初以股东开发项目为主要客户，目前逐步走向市场化以行政项目为主，市场化趋势不明显市场专业化物业管理项目靠市场化运作方式获得盈利、品牌建设、物业保值增值等多目标的平衡提供服务、吸纳就业等，盈利压力较小追求盈利、品牌联动企业类型客户构成企业目标典型企业有项目来源，可获得联动效应优劣势70%20%10%市场化专业能力项目
29、资源稳定市场化 专业能力 品牌市场化 专业能力 品牌风险抵御能力弱企业个数信息来源：正略钧策研究北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第22页外部环境分析之关键成功因素分析：利用关键成功要素分析模型对物外部环境分析之关键成功因素分析：利用关键成功要素分析模型对物业管理服务行业分析得出行业成功最关键的要素业管理服务行业分析得出行业成功最关键的要素关键成功要素判别矩阵关键成功要素判别矩阵品牌品牌 成本成本控制控制 标准标准化化 人力人力资源资源 行业行业经验经验 项目项目资源
30、资源专业专业化化 合作合作能力能力企业企业文化文化信息信息渠道渠道 客户客户资源资源资金资金资源资源政府政府资源资源 合计合计品牌品牌 22222222222224成本控制成本控制 01222222222221标准化标准化 01222222222221人力资源人力资源 00022222222218行业经验行业经验 00002222222216项目资源项目资源 00000222222214专业化专业化 00000011222210合作能力合作能力00000011222210企业文化企业文化00000011222210信息渠道信息渠道 0000000002226客户资源客户资源0000000000
31、112资金资金0000000000112政府资源政府资源 0000000000112北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第23页外部行业分析之行业发展趋势分析：我国物业管理企业未来发展的外部行业分析之行业发展趋势分析：我国物业管理企业未来发展的趋势可以概括为以下几点趋势可以概括为以下几点市场化市场化标准化标准化品牌化品牌化专业化专业化规模化规模化目前，全国性的物业管理招投标管理办法已经出台，深圳、上海、北京等城市已经开始实施物业管理招投标立法工作，以建立市场体系和竞争机
32、制、规范物业管理行为物业管理企业内部管理将进一步加强，通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系，OHSAS18001职业安全健康体系验证等将成为大多数公司的任务之一运用品牌战略来扩大市场份额是物业管理行业的新趋势。万科、中海等国内知名物业管理品牌的成功经验，足以证明品牌化拓展模式将成为物业管理开拓市场的利器物业管理相关业务专业化分工越来越细，物业管理公司将发生分化，一部分成为系统集成商，一部分成为专业服务提供商适度的经济规模才能最大限度地创造经济效益。改变小兵团作战，走集约化发展模式，向规模发展要效益是必然趋势北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物
33、业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第24页内部资源能力分析：内部分析将建立在对金融街物业大量的访谈、资内部资源能力分析：内部分析将建立在对金融街物业大量的访谈、资料收集、调查问卷的基础上，以充分了解公司的运营管理状况料收集、调查问卷的基础上，以充分了解公司的运营管理状况深度访谈深度访谈从各层面人员收集金融街物业的相关信息以单独访谈方式熟悉公司总部和下属子公司的中高层管理人员发现与本项目相关的问题线索 资料分析资料分析收集金融街物业近三年的管理规章制度、年度经营计划和总结、主要财务报表搜集媒体相关报道信息，客观了解公司现状座谈座谈
34、约请金融街物业高管人士座谈问卷调查问卷调查 通过问卷调查，了解相关信息 北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第25页内部资源能力分析：对金融街物业的优势和劣势进行总结内部资源能力分析：对金融街物业的优势和劣势进行总结优势优势劣势劣势战略规划不力，战略定位不清晰没有形成统一的品牌人力资源管理水平较差，考核和激励不规范管理基础较差，没有形成统一的业务平台信息化水平较低关键人才储备不足客户关系管理水平较差良好的政府关系一定的资金优势股东的优势背靠“金融街控股”的强势品牌团队凝
35、聚力强单个项目运作能力强示意示意北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第26页标杆分析：正略钧策将通过竞争态势矩阵（标杆分析：正略钧策将通过竞争态势矩阵（CPM）将金融街物业与）将金融街物业与标杆企业行对比分析，找出在物业经营方面可以提升的空间标杆企业行对比分析，找出在物业经营方面可以提升的空间评分：1=较大的劣势 2=较小的劣势 3=较小的优势 4=较大的优势物业经营行业竞争态势矩阵（物业经营行业竞争态势矩阵（CPM）关键成功因素关键成功因素权重权重金融街物业金融街物业
36、招商物业招商物业国贸物业国贸物业评分评分加权分数加权分数评分评分加权分数加权分数评分评分加权分数加权分数品牌品牌0.353 31.051.054 41.41.44 41.41.4策划能力策划能力0.253 30.750.753 30.750.754 41 1销售（招租、招商）销售（招租、招商）能力能力0.253 30.750.754 41 14 41 1客户资源客户资源0.153 30.450.454 40.60.63 30.450.45合计合计13.003.003.753.753.853.85示意示意北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨
37、询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第27页标杆分析示意：中海物业标杆分析示意：中海物业管理面积在管面积逾在管面积逾2000万平方米，累积管理面积万平方米，累积管理面积5000万平方米万平方米管理项目拥有各类物业管理项目拥有各类物业管理项目100余个余个收入及资产2004年度实现营业收入年度实现营业收入5亿元，拥有各类资产亿元，拥有各类资产3.5亿元亿元企业资质在中海物业旗下的七家分支机构中，出现了深圳、广州、上海、北京四家被我国评为一在中海物业旗下的七家分支机构中，出现了深圳、广州、上海、北京四家被我国评为一级物业管理资质的公司级物业管理资质的公司认证ISO
38、9000质量管理认证、质量管理认证、ISO14000环境管理认证和环境管理认证和OHSAS18000职业安全认证职业安全认证 品牌中海物业是中国物业管理的著名品牌企业，具有很高的知名度和美誉度，在全国范围内中海物业是中国物业管理的著名品牌企业，具有很高的知名度和美誉度，在全国范围内形成了以住宅为主的物业一体化服务的品牌形象形成了以住宅为主的物业一体化服务的品牌形象人员构成在册职工近在册职工近4000名，其中高、中级以上技术人员、管理人员名，其中高、中级以上技术人员、管理人员500多名多名信息来源：正略钧策研究北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略
39、规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第28页标杆分析示意：招商物业标杆分析示意：招商物业管理面积管理面积在管面积在管面积1535.25万平方米万平方米管理项目管理项目在在31个城市有个城市有176个管理项目，其中包括个管理项目，其中包括12个个国优国优项目，项目，10个个省优省优项目，近项目，近100个个市优市优项目项目 收入及资产收入及资产资产总规模资产总规模3亿元，年经营收入亿元，年经营收入4亿元亿元 企业资质企业资质招商局物业及下属的北京招商局物业均拥有国家一级资质；深圳、上海、南京、武汉四招商局物业及下属的北京招商局物业均拥有国家一级资质；深圳、
40、上海、南京、武汉四家公司拥有国家二级资质家公司拥有国家二级资质 认证认证ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 品牌品牌在不断发展中，招商物业的品牌在地理和物业形态上均得到了延伸，成为一个内涵得到在不断发展中，招商物业的品牌在地理和物业形态上均得到了延伸，成为一个内涵得到延展的品牌延展的品牌人员构成人员构成在册职工在册职工6418人，拥有人，拥有800多名专业管理人员多名专业管理人员信息来源：中国房地产企业信用档案、正略钧策研究北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17
41、,2023第29页标杆分析示意：国贸物业酒店管理有限公司标杆分析示意：国贸物业酒店管理有限公司管理面积管理面积在管面积在管面积129万平方米万平方米管理项目管理项目拥有物业管理项目拥有物业管理项目8个个企业资质企业资质具有国家一级物业管理资质具有国家一级物业管理资质认证认证ISO9000质量管理认证、质量管理认证、ISO14000环境管理认证和环境管理认证和OHSAS18000职业安全认证职业安全认证 品牌品牌在北京形成了写字楼物业管理的知名品牌在北京形成了写字楼物业管理的知名品牌人员构成人员构成在册职工近在册职工近1000名，其中高、中级以上技术人员名，其中高、中级以上技术人员30多名多名信
42、息来源：中国房地产企业信用档案、正略钧策研究北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第30页第二阶段通过对行业操作模式和细分市场的分析，确定金融街物业的第二阶段通过对行业操作模式和细分市场的分析，确定金融街物业的战略定位，业务模式以及战略目标战略定位，业务模式以及战略目标内部资源能力分析内部资源能力分析标杆企业研究标杆企业研究第一阶段：第一阶段：内外部环境分析内外部环境分析外部环境分析外部环境分析战略定位战略定位业务组合及定位业务组合及定位第二阶段：第二阶段：战略规划战略规
43、划战略目标制定战略目标制定管理模式优化建议管理模式优化建议人力资源管理优化建议人力资源管理优化建议第三阶段：第三阶段：战略实施战略实施关键战略举措与职能保障战略关键战略举措与职能保障战略核心管理流程优化建议核心管理流程优化建议北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第31页战略定位：正略钧策将从区域战略定位：正略钧策将从区域、客户群和价值链三个维度对金融街、客户群和价值链三个维度对金融街物业进行战略定位物业进行战略定位客户群定位客户群定位物业形态选择金融街物业金融街物业区域
44、定位区域定位区域选择价值链定位价值链定位确定价值链组合形式北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第32页战略定位：首先对不同客户群的市场吸引力进行评价战略定位：首先对不同客户群的市场吸引力进行评价客户群市场吸引力客户群市场吸引力市场规模市场规模市场发展前景市场发展前景市场自由度市场自由度竞争前景吸引力竞争前景吸引力评价指标评价指标评价方法评价方法采用新开工面积、销售额、销售面积所占比例变动情况分别说明各类客户群市场在不动产投资、不动产经营以及物业管理业务中的市场规模，综合
45、评判各类客户群的市场规模采用历年新开工面积、销售额、销售面积的复合增长率综合评判各类客户群的市场发展前景衡量市场自由度主要是政府监管程度方面的评判，因此，在评价市场自由度时需要对近期出台的监管政策进行分析对细分市场的竞争情况进行分析，竞争越激烈则表明竞争前景吸引力越小，反之亦然市场风险市场风险空置率是反映房地产行业市场风险的最重要的指标，通过分析空置率现状对主要客户群市场的市场风险进行判断北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第33页战略定位：再结合价值链环节分析，明确金
46、融街物业的业务组合战略定位：再结合价值链环节分析，明确金融街物业的业务组合（如物业管理），明确核心业务的关键利润区（如工程管理）（如物业管理），明确核心业务的关键利润区（如工程管理）投资顾问投资顾问不动产经营不动产经营物业管理物业管理单一价值单一价值链环节链环节有限价值有限价值链集成链集成完整价值完整价值链集成链集成示例示例金丰易居金丰易居中海物业中海物业凯德置地凯德置地中国国贸中国国贸戴德梁行戴德梁行北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第34页战略定位：最后通过客户群
47、细分及价值链分析进一步确定适合的战略定位：最后通过客户群细分及价值链分析进一步确定适合的商业模式商业模式AC服务单一客户群纵向一体化型企业BC服务多个客户群纵向一体化型企业CC服务所有客户群纵向一体化型企业AB服务单一客户群价值链有限集成型企业AA服务单一客户群专著单一价值链环节型企业BB服务多个客户群价值链有限集成型企业CB服务所有客户群价值链有限集成型企业BA 服务多个客户群专著单一价值链环节CA服务所有客户群专著单一价值链型价值链集成度细分客户群覆盖率100%100%VCCP模型模型利用VCCP模型对不同价值链组合方式及其与不同客户群市场组合的分析，可以确定物业单元的客户群价值链定位北京
48、金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第35页规划目标体系：根据母公司对金融街物业的要求，以及公司的战略规划目标体系：根据母公司对金融街物业的要求，以及公司的战略定位和业务组合策略，确定未来几年的发展目标和资源需求计划定位和业务组合策略，确定未来几年的发展目标和资源需求计划物业经营业绩预测*200720082009201020112012现有物业管理收入现有物业管理收入新增物业管理收入新增物业管理收入主营业务利润主营业务利润三项费用三项费用净利润净利润在管面积在管面积市场化方
49、式获取面积市场化方式获取面积合计合计规划目标体系规划目标体系示意示意北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第36页第三阶段是战略实施建议，涉及组织管控、流程与人力资源等模块第三阶段是战略实施建议，涉及组织管控、流程与人力资源等模块内部资源能力分析内部资源能力分析标杆企业研究标杆企业研究第一阶段：第一阶段：内外部环境分析内外部环境分析外部环境分析外部环境分析战略定位战略定位业务组合及定位业务组合及定位第二阶段：第二阶段：战略规划战略规划战略目标制定战略目标制定管理模式优化建
50、议管理模式优化建议人力资源管理优化建议人力资源管理优化建议第三阶段：第三阶段：战略实施战略实施关键战略举措与职能保障战略关键战略举措与职能保障战略核心管理流程优化建议核心管理流程优化建议北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书北京金融街物业管理有限责任公司战略规划咨询项目建议书保密文件、版权所有Friday,March 17,2023第37页根据公司战略和竞争战略要求及关键子战略，通过对管控模式、组根据公司战略和竞争战略要求及关键子战略，通过对管控模式、组织结构和人力资源管理的优化，实现资源的有效配置，确保战略目织结构和人力资源管理的优化，实现资源的有效配置，确保战略目标的实现标的