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1、第第5章章不动产投资中不动产投资中的法律与税收问题的法律与税收问题5.1不动产投资中的法律问题不动产投资中的法律问题 5.2不动产投资税收不动产投资税收 3/16/20231主讲人：李军峰5.1不动产投资中的法律问题不动产投资中的法律问题 v5.1.1不动产法律概述不动产法律概述v1.不动产法律的概念不动产法律的概念v不动产法律：不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的指国家调整不动产关系的法律规范的总称总称;v是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具权益，促进不动产业发展的重要工具;v是调整不动产开发、经营、
2、交易、管理以及与不动是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括产相关的社会关系的法律规范的总称，包括中华中华人民共和国城市房地产管理法人民共和国城市房地产管理法和与其相配套的行和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。3/16/20232主讲人：李军峰v2.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象v不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。定领域的不动产社会经济关系。v（1）房地产开发关系）房地产开发关系v房地产开发关系
3、是指因房地产开发而产生的房地产房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。之间所发生的经济关系。v（2）房地产交易关系）房地产交易关系v房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。的经济关系。3/16/20233主讲人：李军峰v（3）房地产管理关系）房地产管理关系v房地产管理关系房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门：指人民政府及其房地产
4、管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。它又包括发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系城市土地管理关系和和城城市房屋管理关系市房屋管理关系。v城市土地管理关系城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；门发生的管理与被管理的关系；v城市房屋管理关系城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。划、开发、建设和改造
5、的管理和被管理的关系。3/16/20234主讲人：李军峰v5.1.2房地产房地产开发用地开发用地法律制度法律制度v土地开发用地：土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。设用地。v1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权和土地使用权的概念v土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。行使对土地占有
6、、使用、收益和处分的权利。3/16/20235主讲人：李军峰国家土地所有权v国家土地所有权国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、：指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。收益和处分的权利。v在一般情况下，由于在一般情况下，由于国家本身不使用土地国家本身不使用土地，因此，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。利一般由具体的单位和个人取得。v国有土地的收益权：国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税部分由国家通过收取土地使用税(费费)和土地使用
7、权和土地使用权有偿出让的形式来实现。有偿出让的形式来实现。v国有土地的国有土地的处分权处分权主要由国家来行使。主要由国家来行使。3/16/20236主讲人：李军峰农民集体土地所有权v农民集体土地所有权农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的：指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。v集体土地所有者集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权能于一身。的权能于一
8、身。v集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权要求依法得到补偿的权利利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。权权能的实现。3/16/20237主讲人：李军峰v土地使用权土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。的权利。v土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具
9、有以下特征：土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：v（1）派生性。）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。一种权利。“分离分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权的：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；v（2）物权性。）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有
10、、使用、收益权；对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；v（3）明确的期限性。）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。使土地所有权恢复圆满状态。3/16/20238主讲人：李军峰国有土地使用权v国有土地使用权：国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。地并取得收益的权利。v国有土地使用权的取得方式有国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、划拨、出让、出租、入股入股等。等。v有偿取得的国有土地使用权可以依法有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、转让、出租、抵押
11、和继承抵押和继承。v划拨土地使用权在划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。之后，才可以转让、出租、抵押。3/16/20239主讲人：李军峰v各类用途土地使用权出让的最高年限为各类用途土地使用权出让的最高年限为:v居住用地居住用地7070年年;v工业用地工业用地5O5O年年;v教育、科技、文化、卫教育、科技、文化、卫 生、体育用地生、体育用地5050年年;v商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4O4O年年;v综合或者综合或者 其他用地其他用地5050年。年。3/16/202310主讲人：李军峰v2.土地使
12、用权出让土地使用权出让v（1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念v国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。使用权出让金的行为。v（2）土地使用权的出让方式）土地使用权的出让方式v根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。拍卖三种方式。3/16/202311主讲人：李军峰v（3）土地使用权出让合同
13、）土地使用权出让合同v土地使用权出让合同包括以下主要内容：土地使用权出让合同包括以下主要内容：v出让合同双方当事人的名称、地址；出让合同双方当事人的名称、地址；出让合同出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；界线等土地自然状况等）；v土地用途；土地用途；土地出让金的数额、支付方式和支土地出让金的数额、支付方式和支付期限；付期限；土地使用权出让年限；土地使用权出让年限；建设规划设计建设规划设计条件即使用条件；条件即使用条件；v出让合同双方当事人的权利和义务；出让合同双方当事人的权利和义务；出让合同出让合同的变更和
14、续期；的变更和续期；违约责任；违约责任；土地使用权的终止。土地使用权的终止。3/16/202312主讲人：李军峰v3.土地使用权划拨土地使用权划拨v（1）土地使用权划拨的概念）土地使用权划拨的概念v国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。无偿地转移给建设用地者。v（2）土地使用权划拨的范围）土地使用权划拨的范围v城市房地产管理法规定：城市房地产管理法规定：v国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地城市基础设施用地和公益事业用地；和公益事业用地；v国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持
15、的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。3/16/202313主讲人：李军峰v5.1.3房地产开发法律制度房地产开发法律制度v1.房地产开发的概念房地产开发的概念v指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。施、房屋建设的行为。v所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。设施建设和土地的平整。v2.房地产开发的原则房地产开发的原则v指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并指在
16、城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。v（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。从事房地产开发的原则。3/16/202314主讲人：李军峰v（2）必须严格执行必须严格执行城市规划城市规划的原则。的原则。v（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。的原则。v（4）坚持）坚持经济、社会和环境效益经济、社会和环境效益相统一的原则相统一的原则v（5）应当坚持全面规划、合理布局、应当坚持全
17、面规划、合理布局、综合开发综合开发、配、配套建设的原则。套建设的原则。v综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。3/16/202315主讲人：李军峰v3.房地产开发企业设立和资质认定房地产开发企业设立和资质认定v（1）房地产开发企业设立的条件）房地产开发企业设立的条件v有自己的有自己的名称和组织机构名称和组织机构；v有固定的有固定的经营场所经营场
18、所；v有符合国务院规定的有符合国务院规定的注册资本注册资本；v有足够的专业技术人员；有足够的专业技术人员；v法律、法规规定的其他条件。法律、法规规定的其他条件。3/16/202316主讲人：李军峰v设立房地产开发企业，应当向设立房地产开发企业，应当向工商行政管理工商行政管理部门部门申请设立登记。申请设立登记。v设立设立有限责任、股份有限，从事房地产开发有限责任、股份有限，从事房地产开发经营的经营的，还应当执行法律有关规定。，还应当执行法律有关规定。v房地产开发企业在领取营业执照后的房地产开发企业在领取营业执照后的一个月一个月内内，应当到登记机关所在地的县级以上地方，应当到登记机关所在地的县级以
19、上地方人民政府规定的部门备案。人民政府规定的部门备案。3/16/202317主讲人：李军峰v（2）房地产开发企业的资质认定）房地产开发企业的资质认定v一级资质：一级资质：v注册资本不低于注册资本不低于5000万元；万元；从事房地产开发经营从事房地产开发经营5年以上；年以上；v近近3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；成与此相当的房地产开发投资额；v连续连续5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工上一年房屋建筑施工面积面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资万
20、平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；额；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；人；工程技工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；量
21、保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程未发生过重大工程质量事故。质量事故。3/16/202318主讲人：李军峰v二级资质：二级资质：v注册资本不低于注册资本不低于20002000万元；从事房地产开发经营万元；从事房地产开发经营3 3年以上；年以上；v近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工1515万平方米以上，或者累计完万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；成与此相当的房地产开发投资额；v连续连续3 3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；上一年房屋建筑施工上一年房屋建筑施工面积面积1010万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投
22、资万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；额；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于理人员不少于2020人，其中具有中级以上职称的管理人员不少人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于于1010人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于3 3人；人；工程技工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅
23、使用说明书制度；量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程未发生过重大工程质量事故。质量事故。3/16/202319主讲人：李军峰v三级资质：三级资质：v注册资本不低于注册资本不低于800800万元；从事房地产开发经营万元；从事房地产开发经营2 2年以上；年以上；v房屋建筑面积累计竣工房屋建筑面积累计竣工5 5万平方米以上，或者累计完成与此万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额相当的房地产开发投资额；v连续连续2 2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；有职称的建筑、结构、；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于财务、房地产及
24、有关经济类的专业管理人员不少于1010人，其人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于中具有中级以上职称的管理人员不少于5 5人，持有资格证书人，持有资格证书的专职会计人员不少于的专职会计人员不少于2 2人；人；v工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程未发生过重大工程
25、质量事故。质量事故。3/16/202320主讲人：李军峰v四级资质四级资质：v注册资本不低于注册资本不低于100100万元；万元；从事房地产开发经营从事房地产开发经营1 1年年以上；以上；v已竣工的建筑工程质量合格率达已竣工的建筑工程质量合格率达100%100%；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于的专业管理人员不少于5 5人，持有资格证书的专职会人，持有资格证书的专职会计人员不少于计人员不少于2 2人；人；工程技术负责人具有相应专业中工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职级以上职称，财
26、务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；称，配有专业统计人员；v商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故未发生过重大工程质量事故。3/16/202321主讲人：李军峰v4.4.房地产开发建设法律责任房地产开发建设法律责任 v（1 1）房地产开发建设单位的法律责任）房地产开发建设单位的法律责任v未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务
27、活动，没收违法所得，可以并处违法所得没收违法所得，可以并处违法所得5 5 倍以下的罚款。倍以下的罚款。v未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处正，处5 5万元以上万元以上1010万元以下的罚款万元以下的罚款；逾期不改正的，由工；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。商行政管理部门吊销营业执照。3/16/202322主讲人：李军峰v擅自转让房地产开发项目的擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政，由县级以上人民政府负
28、责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得收违法所得，可以并处违法所得5 5倍以下的罚款。倍以下的罚款。v违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房的，的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款款1%1%以下的罚款。以下的罚款。3/16/202323主讲人：李军峰商品房预售应当符合条件商品房预售应当符合条件v商品房预售商品房预售,是指开发商将尚未建成、取
29、得房产证的商品房预先出售给承是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承购人购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。v1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；v2）持有建设工程规划许可证；）持有建设工程规划许可证；v3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和程建设总
30、投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；竣工交付日期；v4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售许可证明。3/16/202324主讲人：李军峰商品房现房销售条件 v（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；执照和房地产开发企业资质证书；v（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；v（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）持有建设工程规
31、划许可证和施工许可证；v（四）已通过竣工验收；（四）已通过竣工验收；v（五）拆迁安置已经落实；（五）拆迁安置已经落实；v（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；条件或者已确定施工进度和交付日期；v（七）物业管理方案已经落实。（七）物业管理方案已经落实。3/16/202325主讲人：李军峰v未经验收的房屋交付使用的未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产，由县级以上人民政府房地产开发主管
32、部门责令限期补办验收手续；开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续逾期不补办验收手续的的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处和单位进行验收，并处10万元以上万元以上30万元以下的罚款。万元以下的罚款。v将将验收不合格的房屋交付使用的验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价价2%以下的罚款；以下的罚款；情节严重的，情节严重的，由工商行政管理部门吊销由工商行政管理部门吊
33、销营业执照；营业执照；给购买人造成损失的给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。究刑事责任。3/16/202326主讲人：李军峰v(2)有关部门和人员的法律责任有关部门和人员的法律责任v擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。人员行政处分。v没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费没有法律、法规的依据，向房地
34、产开发企业收费的，的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。行政处分。3/16/202327主讲人：李军峰v房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。不构成犯罪的，给予行政处分。v房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收
35、受他人财物上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。处分。3/16/202328主讲人：李军峰v5.1.4房地产交易法律制度房地产交易法律制度v房地产交易法律制度房地产交易法律制度：国家为了加强房地产市场管：国家为了加强房地产市场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法律规范的
36、统称。律规范的统称。v1.房地产交易的概念房地产交易的概念v房地产交易：房地产交易：指以房屋等建筑物、构筑物及其占用指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。它包括转让、出租和抵押等。活动。它包括转让、出租和抵押等。3/16/202329主讲人：李军峰v2.2.房地产交易的原则房地产交易的原则 v（1 1）房地一体原则）房地一体原则 v我国城市房地产管理法第三十一条明确规定，我国城市房地产管理法第三十一条明确规定，“房地产房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使转让、抵押时，房屋的所有权和该房
37、屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。用权同时转让、抵押。”v（2 2）依法登记原则）依法登记原则 v（3 3）房地产交易价格分别管制原则）房地产交易价格分别管制原则 v目前，除经济适用房实行政府定价外，其他各类房屋的买卖、目前，除经济适用房实行政府定价外，其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价。租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价。3/16/202330主讲人：李军峰v3.房地产转让房地产转让v房地产转让的概念房地产转让的概念v房地产转让：房地产转让：指房地产权利人通过买卖赠与或者其指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行
38、为。房地产他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是房地产交易的主要形式。转让是房地产交易的主要形式。v房地产转让主要包括下列方式：房地产转让主要包括下列方式：v买卖；交换；赠与；以房地产抵债；买卖；交换；赠与；以房地产抵债；以房地产作为出资或者作为合作条件以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人与他人成立企业法人,房地产权属房地产权属随之转移的；随之转移的；因企业兼并或者合并因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；法律、法规、规章许可的其他方式。法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方
39、式中的买卖。卖是房地产转让方式中的买卖。3/16/202331主讲人：李军峰v4.房地产抵押房地产抵押v（1）房地产抵押的概念）房地产抵押的概念v房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。v（2）房地产抵押权的设定范围）房地产抵押权的设定范围v抵押人所有的房屋和其他地上定着物。抵押人所有的房屋和其他地上定着物。v抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。这里的国有土抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。
40、地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。v抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。荒滩等荒地的土地使用权。v乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权。乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权。3/16/202332主讲人：李军峰v（3）房地产抵押担保的债权范围）房地产抵押担保的债权范围v原债权原债权v即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要内容。内容。v利息利息v指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围。
41、指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围。v违约金违约金v抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围。担保的范围。v损害赔偿金损害赔偿金v指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔偿。偿。v实现抵押权的费用。实现抵押权的费用。指抵押权人为实现抵押权而支付的费指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。3/16/202333主讲人：李军峰v（4）房地产抵押权的实现）房地产抵
42、押权的实现v房地产抵押权的实现：房地产抵押权的实现：指当债务人不能履行到期债指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。v一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式。根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式。根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式主要是拍卖。方式主要是拍卖。3/16/202334主讲人：李军峰v5.房屋租赁房屋租赁v（1）房屋租赁的概念）房屋租赁的概
43、念v房屋租赁房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。为。3/16/202335主讲人：李军峰v（2）房屋租赁的限制条件）房屋租赁的限制条件v根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：一的房屋不得出租：v依法未取得房屋所有权证的；依法未取得房屋所有权证的；权属有争议的；权属有争议的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全标不符合安全标准的；准的；属于违章建筑的；属于违章建筑的
44、；已抵押、未经抵押权已抵押、未经抵押权人同意的；人同意的；v不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；者其他形式限制房地产权利的；有关法律、法规有关法律、法规禁止出租的其他情形。禁止出租的其他情形。3/16/202336主讲人：李军峰v（3）房屋租赁合同）房屋租赁合同v房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租
45、赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。义务，并向房产管理部门登记备案。3/16/202337主讲人：李军峰v5.1.5不动产权属管理法律制度不动产权属管理法律制度v1.土地使用权登记土地使用权登记v以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。v2.房
46、屋所有权登记房屋所有权登记v在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。门核实并颁发房屋所有权证书。3/16/202338主讲人：李军峰v3.不动产变更登记不动产变更登记v（1 1）地产使用用途改变；（地产使用用途改变；（2 2）权利人姓名或名称发生变权利人姓名或名称发生变化的；（化的；（3 3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；房地产座落名称或
47、房地产名称发生变化的；v4.房地产抵押登记房地产抵押登记v房地产抵押登记房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照城市房屋权属登记管理办法的的程序应当按照城市房屋权属登记管理办法的规定进行，即收件、审核和核准登记。规定进行，即收件、审核和核准登记。3/16/202339主讲人：李军峰3/16/202340主讲人：李军峰5.2不动产投资税收不动产投资税收 v5.2.1不动产投资税收概述不动产投资税收概述v1.不动产税的概念不动产税的概念v不动产税：不动产税：指直接或间接以不动产为对象而征收的指直接或间接以不动产为对象而征收的税。税。v实际上就是土地税
48、收和房产税收的总称。实际上就是土地税收和房产税收的总称。v我国的我国的土地税收土地税收主要包括主要包括土地使用税、土地增值税等土地使用税、土地增值税等。房产房产税收税收包括包括房产税、契税、印花税和销售不动产营业税房产税、契税、印花税和销售不动产营业税等。等。v土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，并适用不同的税率。并适用不同的税率。3/16/202341主讲人：李军峰v2.不动产税的计税依据不动产税的计税依据v目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：v（1）以土地的面积为计税依据）以
49、土地的面积为计税依据v以土地的面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数以土地的面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数额。额。v（2）以不动产的价值为计税依据）以不动产的价值为计税依据v以不动产的价值为计税依据，即以土地或房屋的价值为计税标准，确定以不动产的价值为计税依据，即以土地或房屋的价值为计税标准，确定征税数额。征税数额。v（3）以不动产收益为计税依据）以不动产收益为计税依据v即以不动产的经营收益为计税标准确定征收数额。它主要适即以不动产的经营收益为计税标准确定征收数额。它主要适用于所得性质的不动产税。用于所得性质的不动产税。3/16/202342主讲人：李军
50、峰v5.2.2土地税收土地税收v在我国现阶段，土地税收主要包括耕地占用税、土地使用税、在我国现阶段，土地税收主要包括耕地占用税、土地使用税、土地增值税等几个税种。土地增值税等几个税种。v1.耕地占用税耕地占用税v耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税。耕地占用税耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税。耕地占用税法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。的法律规范。v（1）纳税义务人及征税范围）纳税义务人及征税范围v耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非