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1、广州服饰城广州服饰城策划招商全程报告策划招商全程报告瑞天实业策划部瑞天实业策划部二零零九年九月二零零九年九月公司董事会：公司董事会：承蒙信任，本人受托组织公司承蒙信任，本人受托组织公司“广广州服饰城州服饰城”项目之招商事宜。特于此向公项目之招商事宜。特于此向公司董事会提交广州服饰城招商执行全程司董事会提交广州服饰城招商执行全程方案，供董事会研讨确认。方案，供董事会研讨确认。颂颂XX！XX，XX年XX月XX日 目录o引言篇o发展规划篇o市场篇o定位及细化篇o招商篇o经营管理篇第一部分第一部分 引言篇引言篇调研依据调研依据定位结论定位结论调研对象调研对象调研范围调研范围调研对象调研对象区政府规划部
2、门相关人员区政府规划部门相关人员各专业市场管理部门各专业市场管理部门专业市场经营户专业市场经营户各产业企业主各产业企业主长沙各阶层市民长沙各阶层市民调研范围调研范围城市的宏观经济状况城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况城市规划及发展状况 各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式 经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况的各项需求状况 各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议 各阶层市民对本定位方案的建议和看法各阶层市民对本定位方案的建议和看
3、法调研依据调研依据长沙市统计年鉴（长沙市统计年鉴（2008-2015）专业市场管理部访谈记录专业市场管理部访谈记录 专业市场经营户调研统计数据专业市场经营户调研统计数据 与政府有关部门的相关人员访谈记录与政府有关部门的相关人员访谈记录 与各产业私营企业主访谈记录与各产业私营企业主访谈记录 各阶层市民调研数据各阶层市民调研数据第二部分第二部分 发展规划篇发展规划篇n长长沙的沙的专业专业市市场发场发展状况及展状况及规规划划 n广洲服广洲服饰饰城的城的发发展展规规划划 长沙的专业市场发展状况及规划长沙的专业市场发展状况及规划 n零售有产业，有市场原因：原因：自由淘汰发展的结果，中部省会城市的需要，客
4、户需求量庞大。n批发无产业，无市场原因：原因：1：专业而服饰区发展十二年，及产业群及配套（饰品加工、物流、人脉）已非常完善。2：株洲交通网络发达并且成熟，尤其是铁路业最发达，运输成本低，发包收包时期短3：与邻近株州市区仅40分钟左右车程现有市场状况现有市场状况n零售市场有六个区，分别是高档服饰商圈-黄兴步行街，中高档服饰商圈红星、东塘，中低档服饰商圈火车站、金苹果市场、河西大学城、即将上市的有：河西天马服饰商圈n批发市场暂时没有，本案广洲服饰批发城已在业内有一定的概念认知。专业市场规划状况专业市场规划状况高桥相关专业市场发展状况及规划高桥相关专业市场发展状况及规划n药材n文体百货n 儿童玩具n
5、服饰首饰n日化百货n酒店用品n粮油干货n饮料食品n家电百货n电脑大世界高桥园区目品类状况高桥园区目品类状况高桥商圈定位高桥商圈定位：湖南最大集散批湖南最大集散批发市场发市场高桥商圈形象：高桥商圈形象：长沙的长沙的“天河城天河城”广州服饰城的发展规划广州服饰城的发展规划 o短期规划：（半年内）n广州服饰城在短期之内应该是以完成整个服饰城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻服饰城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往服饰城进行消费。o中期规划：（半年一年）n广州服饰城在中期的发展规划是以完成服饰城内经营户结构调整为主要工作，根据广州服饰城的整体定位，逐步
6、将整个服饰城经营户结构由零售发展为零批兼营再发展为零售本部+品牌加盟总部。o长期规划：（一年五年）n在大量的调整结束之后，广州服饰城重心放优化经营结构，最终目标：广州服饰城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时为面向全国创造模板，进军全国。第三部分第三部分 市场篇市场篇广洲服饰城广洲服饰城SWOT分析分析长沙相关经济发展状况长沙相关经济发展状况专业市场状况专业市场状况广洲服饰城状况广洲服饰城状况避免同质竞争、抓住空白机会避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略完善市场配套、组合营销策略红星市场、金苹果市场火车站市场、西站市场东
7、塘市场、步行街市场溁湾镇市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标整体经济发展规划固定资产投资情况零售业市场状况引论引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力政府强力打造打造n专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷交通便捷n市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，需求拉动需求拉动聚集效应聚集效应n慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整产业链完整n半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本
8、前提；长沙经济发展各项指标长沙经济发展各项指标长沙长沙的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2008年人均GDP达到45765万元，全国省会排名第九，中部稳居前三。高桥整体经济发展规划高桥整体经济发展规划o围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；o围绕打造集散批发基地，推动相关产业互动并进 o围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 o围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 o围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 o围绕建设高桥大市场，积极实施可持续发展战略 o围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设 周边专业市场分析周边专业市场分析租售模式租售模式n
9、只租不售or只售不租or租售并举经营模式经营模式n无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位市场定位n定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态产品形态n层数、开放式or独立式金苹果批发市场金苹果批发市场租售模式租售模式n只租不售经营模式经营模式n整合小经营商，负责部分铺面的招商，市场定位市场定位n刚开始定位中型专业市场以长沙最便宜零售市场制胜，随着市场不断扩张，目前已有一定批发资源。产品形态产品形态n单层、独立式铺面，开放式的铺面均半黄兴步行街黄兴步行街租售模式租售模式n租售并举，以租带售经营模式经营模式向国际贸易发展，整合大品牌经营商市场定位市场
10、定位n长沙最大的零售市场，向国际服饰发展；以高端服饰为主导，兼营中档服饰产品形态产品形态n街铺为主，少量开放式的铺面红星服装城红星服装城租售模式租售模式n前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位市场定位n将建成集国内中档品牌、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态n产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营模式经营模式n整合社会资源,以中档经营商联营常熟招商城常熟招商城租售模式租售模式n自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式经营模式n招商城管委会进行管理；市场定位市场定位n招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下
11、辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态产品形态n独立式的铺面。各地市场租金情况图各地市场租金情况图单位：元/日平方米各地市场租金情况图各地市场租金情况图单位：元/日平方米各地市场租金情况各地市场租金情况o从业态来看，XX装的租金水平最高，其次是XX装，然后才是XX装；o从面积段来看，面积为XX平方米左右的
12、户型最受市场欢迎；广洲服饰城状况广洲服饰城状况工程状况工程状况n一期全部交付使用出租状况出租状况n已经招租了XX间门面销售状况销售状况nXX公司于200X年X月接手广州服饰城销售工作；n目前1800套，共销售XX套；业态定位业态定位n服饰为主，皮具箱包，饰品为辅的专业服饰零批市场广洲服饰城广洲服饰城SWOT分析分析优势优势n高桥有六大支柱产业，而目前就专业市场而言，服饰专业市场仍属于空白；n高桥内离新建火车站，体育新城等不远，政府主导重点规划发展区，离未来休闲区毗邻。劣势劣势n目前地理位置离市中心相对偏远；n仓储物流用地缺乏，没有产权；n不能办理按揭贷款，机会机会n万家丽整个板块的专业市场基本
13、上没有，因此，广洲服饰城从这个意义上来说还是非常稀缺的；n从板块看：大量楼盘兴建，居住率提高，人流量会急剧上升。威胁威胁n业态定位过于分散，不能形成集约效应；n产品形态有少量硬伤，如人流、层数、等问题，暂时对于招商业态定位有一定限制；n没有较为强有力的政府政策保证，只能凭自营相关措施建立经营户的信心；广洲服饰城广洲服饰城SWOT分析分析SWOT分析得出的启示分析得出的启示本案招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略相应的策略规避劣势规避劣势解决工商税务优惠问题解决产
14、权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位第四部分第四部分 定位及细化篇定位及细化篇广洲服饰城做专业市场的理由广洲服饰城做专业市场的理由广洲服饰城广洲服饰城招商定位原则招商定位原则广洲服饰城广洲服饰城招商方向及最终定位招商方向及最终定位广洲服饰城广洲服饰城最终定位的依据最终定位的依据1234广州服饰城做专业市场的理由广州服饰城做专业市场的理由n交通便捷，o位于高桥大市场内，万家丽交通网络，便于向整个长沙辐射，能够降低销售产品的物流成本；支
15、持广州服饰城做专业市场的理由支持广州服饰城做专业市场的理由n地段偏远o广州服饰城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往批发消费，做批发成熟时期太短，而零批专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；广州服饰城广州服饰城不得不做零批专业市场的理不得不做零批专业市场的理由由n体量及建筑形态支持o广州服饰城建筑面积约XX万方，建筑形态主体三层，适合做专业市场；n休闲配套暂时欠缺o周边休闲配套较少，普通消费者难以在广州服饰城周边满足购物所产生的大量休闲需求，广州服饰城招商定位方向的选择原则广州服饰城招商定位方向的选择原则市场空白原则市场空白原则n不仅要立足在高桥，而且要立足于全省，至少要在市区内，寻找
16、到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原则可行性原则n招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原则可操作性原则n产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则成本导向原则n必须在保证在广州服饰城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让广州服饰城正兴旺起来1234广州服饰城招商的方向广州服饰城招商的方向中低档服饰类中低档服饰类中高服饰类中高服饰类衍生的皮具箱包衍生的皮具箱包类类衍生的衍生的饰品类饰品类广州服饰城可选择的广州服饰城可选择的招商定位方向招商定位方向综合考虑上述招商原则，广洲服饰城的招商定位方向主要
17、有以下几类：综合考虑上述招商原则，广洲服饰城的招商定位方向主要有以下几类：我们对广洲服饰城的业态定位我们对广洲服饰城的业态定位广洲服饰城广洲服饰城装饰饰品装饰饰品皮具箱包皮具箱包服饰用品服饰用品【营商环境营商环境新新呼唤呼唤 我们寻找出路我们寻找出路】判 断：从现代商业发展的趋势和长沙的区域商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到非常明确的结论：1.我们必须采取免租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以商场的可持续经营为宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。2.只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场，方才是我们寻觅的最佳出路。定位服饰零批交易市场的
18、依据定位服饰零批交易市场的依据消费有支撑消费有支撑n能够在长沙范围内寻找到广泛的消费人群支撑n可以满足单个消费者对其的零散需求，在市场局面打开后同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征商业有特色商业有特色n服饰国美零批模式，全国首创，特色经营：统一经营，统一管理，低成本运作。零批易共存零批易共存招商易成功招商易成功n此商业定位在株洲，广州能够找到大量生产企业和流通商入驻本案定位服饰城交易市场的理由定位服饰城交易市场的理由市场有空白市场有空白n价格的空间，以性价比取胜，以服饰国美模式取胜，是本项目的重要法宝n广州服饰城以批进再零售的统一管理的模式，对仓储地点要求不太高仓储要求低仓储要求低n调研显
19、示，服饰业在长沙高桥片区具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。中档的市场能够适应市场的变化产品有市场产品有市场定位零批交易市场的理由定位零批交易市场的理由人流易聚集人流易聚集n此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留整改要求少整改要求少n广州服饰城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，从一开始门面即根据专业服饰兴建，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本易生现金流易生现金流n现有的商业定位属于日用消费品，能满足四季性消费，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要政府必支持政府必支持n现有的商业定位一旦成
20、形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为服饰商业历史上的一座丰碑第五部分第五部分 招商篇招商篇招商原则招商原则招商前提招商前提招商目标招商目标招商实施招商实施招商原则招商原则n招商朋友化招商朋友化n广，株品牌化广，株品牌化n持续发展化持续发展化n时尚潮流化时尚潮流化n零批兼营化零批兼营化n效益最大化效益最大化作作为招商工作的指导方法和今后服饰城交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、广州品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求招商前提招商前提政府支持
21、政府支持开发商搭台开发商搭台整合社会资源整合社会资源政府支持（需定专员争取以下政策）政府支持（需定专员争取以下政策）支持五支持五n政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；支持四支持四n在“广场内”成立的从事物流，仓储等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；支持三支持三n进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二支持二n进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按
22、国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；支持一支持一n凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；核心支持核心支持n对附件的市场及，市区内老市场如跳蚤小商品市场、等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；政府支持（需定专员争取以下政策）政府支持（需定专员争取以下政策）支持十支持十n政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护广州服饰城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持九支持九n必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持
23、八支持八n对市内各小商品服饰市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持七支持七n对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持六支持六n“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；商业现状从商铺空置情况看，区内之首，达X%，市场销售前景不容乐观，而新的供应量又在不断增加，但需求有限，这势必加剧市场竞争，招商
24、面临巨大压力。投资者期盼投资者期望一个有保障、收益稳定、升值潜力巨大的商铺进行驻场。目前投资者期望进场总价小，投资风险小的商铺。判判 断：断：在招商过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“进场即收租”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。投资者投入极少资金，在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投资赚翻天。开发商搭台开发商搭台搭台六搭台六n开发商郑重承诺，评为省信誉品牌，及本店考核前50甲优质品牌，退还品质保证金，并优先续租。（考虑）搭台五搭台五n进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储服务；（考滤）搭台四搭台四n租赁广
25、场商铺的合法经营户，承租为五年，在经营过程中享受“第一、二年，免租金，第三年返还三个月租金”的优惠政策；搭台三搭台三n对前200名进驻的商家，可放宽进场政策，实行各类奖励优惠；搭台二搭台二n进入广场内的服饰行业，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；（考滤）搭台一搭台一n经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；整合社会资源整合社会资源公司放权制定招商进场费炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益招商物料招商物料招商手册、招商海报招商手册、招商海报 现场现场VI物料物料 POP物料物料 招商合同文本招商合同文本 招商细则、招商流程、租赁协议等招商细则、招商流程、租赁协议等 商场平面分割图
26、（规划效果图）商场平面分割图（规划效果图）现场管理现场管理 招商人员上岗前培训招商人员上岗前培训 每周项目例会每周项目例会 日招商情况汇报日招商情况汇报周例会纪要、招商周、月工作总结周例会纪要、招商周、月工作总结 调整招商策略，提交短期宣传推广计划书调整招商策略，提交短期宣传推广计划书 招商目标招商目标近期目标近期目标工作重点工作重点n年前，将广州，株州厂家及经营商，尽早的招商入驻本案，并在每年每季每周举办相关的展览、拍卖优惠活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；n经营公司的发展规划及工作思路：o更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础n
27、推广和招商：o制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系招商目标招商目标中期目标中期目标工作重点工作重点n利用半年到一年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的商家，达到批发和零售的均衡比例，从而开始形成较有特色的服饰交易市场；n策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；n对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。招商目标招商目标远期目标
28、远期目标工作重点工作重点n通过一到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，从中低档品牌过渡到其它地区乃至全国的品牌，雄踞中部，面向全国，从而形成长株谭最大最专业的零售服饰基地n提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；n对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。招商对象招商对象n株州中、中低档服饰品牌生产企业，及经销商n广州中、中低档服饰品牌生产企业，及经销商n杭州中、中低档服饰品牌生产企业，及经销商n广、株饰品企业及代理商n广州皮具企业及代理商招商品类招商品类o 招商品类招商品类皮具皮具n招商品类招商品类饰品饰品n其n招商品类招商品类皮具箱包皮
29、具箱包n皮招商关键招商关键通过协会，把经营服饰较为成功且有影响力的生产企业、经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使其入驻本案通过我们团队的努力，和经营服饰、的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们入驻本案招商实施实施三实施三n制定游戏规则，并用此规则在最短时间内谈定行业协会及行业品牌的带头大哥；实施二实施二n更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；实施一实施一n整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让广州，株州，乃至全国业内，知道长沙高
30、桥将崛起一座新兴的、新模式的服饰专业市场；实施五实施五n在引进零售商方面，以株州，广州为突破口，完成这一块的招商任务；实施四实施四n在引进企业方面，以广州、杭州为突破口，完成这一块的招商任务；总体战略o坐招坐招+直招直招+代理商招相结合，做到有效招代理商招相结合，做到有效招商商招商战略招商战略快快-准备准备+开展开展+推广推广准准-时机时机+展示展示+把握把握灵灵-调整调整+工具工具+计划计划招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料 认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的
31、心理和需求 灵活及时调整招商计划的各项内容灵活及时调整招商计划的各项内容,做好做好ABAB计划的时间搭接计划的时间搭接 主题商场、整合品牌o组合战略、专业路线、细分市场；o“好风借好力”、凭借地理位置的优势，面向广株两地推介；o统一规划、“由外至内、由大到小”、分主题层层展现；o市场攻击，由区域阵地 辐射长沙市民 展开长沙全市攻击；“放水养鱼”、捆绑经营、专业配套，攻或守必将立于不败之地；策略封杀、蓄势准备 招商进驻 聚集人气；品牌商家、信心保障必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者；强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。招商策略招商策略走出去、请进来走出去、请进来 建立直复式
32、的招商网络建立直复式的招商网络 分组进行分组进行 以流动招商为主、现场招商为辅以流动招商为主、现场招商为辅 工作内容2003年2004年2005年4567891011121234567891011121234一期前期招商一期前期招商招招标标公开招商公开招商正式招商（或主正式招商（或主题题物流招商）物流招商）二期前期招商二期前期招商招招标标正式招商（或主正式招商（或主题题物流招商）物流招商）正式招商正式招商三期前期招商三期前期招商招招标标公开招商公开招商正式招商（或主正式招商（或主题题物流招商）物流招商）第六篇 经营管理篇经营经营管理管理经营管理模式的定位选择一选择一引进商家整营（适合服饰中低档
33、品牌）引进商家整营（适合服饰中低档品牌）选择二选择二商家自营（适合皮包，饰品区，商家自营（适合皮包，饰品区，精品服饰区）精品服饰区）发展商引进具有一定知名度的商家进驻本案，同本公司统一经营管理 发展商对项目裙楼部分门面实行散门面招商，自己对门面进行统一的经营管理招商方案的提出方法一：方法一：整体经营，仅引进独立的经营管理品牌整体经营，仅引进独立的经营管理品牌 方法二：方法二：散租，引进高档品牌商家，自营管理散租，引进高档品牌商家，自营管理 方法方法A A剖析图剖析图发展商中小商家统一经营物业管理经营管理 服饰城商业裙楼新兴的经营品牌中低档服装方案方案 B B剖析图剖析图发展商品牌商家散铺自营物
34、业管理经营管理自 负 经营 服饰城商业裙楼成熟的卖场品牌中高档服装方案优选结果方案优选结果方案方案A+A+方案方案B B优优点点：同同步步进进行行，便便于于价价格格鲜明对比鲜明对比经营经营营造气氛，聚集人气营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广包装宣传，整体推广制定游戏规则制定游戏规则制定促销方案计划制定促销方案计划管理管理统一店面装修统一店面装修统一经营布局统一经营布局统一物业管理统一物业管理经营管理原理经营管理原理 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 功能确定功能确定内部功能内部功能外部功能外部功能n行政人事 n财务核
35、算 n吸引人流，营造人气n招商租赁n营销推广n公共关系维护n信息支持n物流配送n物业管理部门设置部门设置策划推广部策划推广部 市场部市场部 招商部招商部公关部公关部 物流配送部物流配送部物业管理部物业管理部行政人事部行政人事部财务部财务部部门组织框架及其协作部门组织框架及其协作经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服务公共关系物流公司经营管理旅业协会组织财务、行政人事策划部广告公司信息物流长期招商商铺租赁第八部分第八部分 裙楼产品定位分区篇裙楼产品定位分区篇细分定位细分定位定位描述定位描述产品设计产品设计分区命名分区命名裙楼市场细分定位经营内容定位经营内容定位 一楼：以XX精品为主，辅以XX
36、 二楼：消费档次定位消费档次定位 一楼：以XX中档为主，部分做成高档 业态定位业态定位 一楼：主题商场商家定位商家定位 广州品牌商家和株州经营商户结合 规划一：o一层规划：o二层规划：o三层规划：o规划宗旨：动静相容、统一档次、统一规划，以特色品牌为核心。缔造高品位新空间。o目标顾客琐定：规划四：品牌商家入赘规划四：品牌商家入赘（由于本项目规模较小，为了吸引大商家，建议将（由于本项目规模较小，为了吸引大商家，建议将 4 层划做商场用途）层划做商场用途）o1、与友谊城、天虹等知名的商业机构协商，由该商业机构输出品牌及经营管理，整个商场统一招商、统一规划、统一经营、统一管理，统一推广。优点：优点：
37、商业机构的专业经验及品牌效应将使本项目的投资者信心倍增，销售价格可适当提高，预计六个月内可完成70%的销售额，而且商场还将为发展商带来可观的经营收益，可做为投资者的投资回报。o缺点：缺点：发展商在前期需要投入一笔装修费、设备费、品牌输出费，预计前期投入约 600 万元，而且在商场运作过程中需要每月支付 8 万元左右的经营顾问费。o2、将商场整体出租给女人世界或其他大商家，签定 810 年的租赁合同，收取稳定的租金。o优点：发展商省心、省力，对投资者信心有极大的增强，销售价格可适当提高，预计六个月内可完成 70%的销售额。o缺点：品牌商家给付的租金极少，平均租金在 70 元左右，发展商面临销售后
38、的返租压力大。女装区定位描女装区定位描述述以女性为主要消费对象的以女性为主要消费对象的一体女性服饰、化妆品、精品之中高档消一体女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的主题商城费的主题商城 XXXX区定位描区定位描述述以以XX为主要消费对象的为主要消费对象的XX的主题商城的主题商城 女装区定位描女装区定位描述述以女性为主要消费对象的以女性为主要消费对象的一体女性服饰、化妆品、精品之中高档消一体女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的主题商城费的主题商城 裙楼产品设计:楼层楼层经营功能经营功能规模及其面积比率规模及其面积比率B1-B2XX平方米、占XX%F1男女品牌服饰XX、占XX%F1女性主题商场XX平
39、方米占XX%F2女性主题商场XX平方米F3XX平方米、占XX%F4F43000平方米（转换层）平方米（转换层）最后面积有待建筑设计方案的确定裙楼商场分区命名例：男性标榜区例：男性标榜区一般化、传统的命名，容易记忆，但特色突出*商场商场以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“*商业广场”模式命名，对其专门会议讨论 第九部分第九部分 进场定价篇进场定价篇进场定价:体现专业形象，打造优良商业品牌，中等进场价水平定位，整体定价和分层定价相结合采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合市场进场定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 市
40、场进场定价体系市场进场定价体系13层进场均价为层进场均价为XX元元其中：其中：1/F：XX元元/平方米平方米 2/F：XX元元/平方米平方米 3/F：XX元元/平方米平方米 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定第十二部分第十二部分 广告创意篇广告创意篇我们坚信：杰出的创意源自高度精准的策略性思考。因此,我们所做的任何一支广告,都有着非常严密的策略支持，在创意的背后，是实实在在的销售和品牌个性的树立！由于本商品市场在前期的产品定位、规划等方面已形成了较为明确的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场的进一步认知做出的。招商阶段
41、招商阶段确定我们的品牌个性 宣传我们的品牌和产品尽可能多地销售我们的产品运营阶段运营阶段 树立起我们的品牌形象 树立在经营者心目中的信誉和口碑 吸引消费者光临消费 为经营者带来利益 我们本次的推广策划方案我们本次的推广策划方案主要是围绕主要是围绕招商阶段招商阶段的目标进行的的目标进行的 招商阶段任务一招商阶段任务一:确定我们自己的个性确定我们自己的个性要确定我们自己的个性要确定我们自己的个性我们就要先清楚自己我们就要先清楚自己 先自我描述一下先自我描述一下 我们是谁？我们是谁？1我们是一家大型综合性零售场所 2我们更偏向于国美统一零售的经营模式，拥有厂地，仓库，物流等配套设施 3我们的店铺引进
42、品牌统一经营 我们有什么特点？我们有什么特点？问题 1投资者普遍存在的从众及疑虑心理，是招商的最大障碍 2对市场的远景发展信心不足，影响了部分投资型经营者的信心 那么，我们的品牌个性应当是这样的那么，我们的品牌个性应当是这样的 我们的品牌个性我们的品牌个性 1时尚的 2休闲的 3个性的 4文化的 品牌定位品牌定位我们是一家专为我们是一家专为有品味、有个性、追求时尚、追有品味、有个性、追求时尚、追求性价比求性价比的全长沙人而开设的的全长沙人而开设的大型综合性服饰购大型综合性服饰购物场所物场所。我们的思考我们的思考:如何令我们的宣传如何令我们的宣传有效有效?先要明确我们的目标对象是谁先要明确我们的
43、目标对象是谁目标人群定位目标人群定位 注意注意:此时的此时的目标人群目标人群和我们在确定品牌和我们在确定品牌个性时的目标人群是个性时的目标人群是不同不同的的!目标人群是谁？目标人群是谁？1想投资于此的人（投资型经营者）2想做零售生意的人（自营型经营者）想购买或承租摊位的人 他们有什么特征？他们有什么特征？1在选择投资方向时十分理性 2没有太高的素质，但对市场极为敏感，善于捕捉商机 他们最关心什么？他们最关心什么？1利益 2风险 对利益和风险影响最大的东西可能影响到利益的东西主要是什么？可能影响到利益的东西主要是什么？1我们坐落的位置是否真的好？2我们今后的客源是否充足？3我们这里是否真的能够“
44、火”起来？我们用什么打动他们我们用什么打动他们广告诉求点广告诉求点 我们的诉求点是什么样子的？我们的诉求点是什么样子的？1我们的诉求点必须有一个独特的主张 2我们的诉求点必须是竞争对手无法也不能提出的 3我们的诉求点的说服力必须很强，足以强烈地影响我们的目标受众 我们针对的目标人群是有我们针对的目标人群是有很强商业头脑很强商业头脑的人，他们的人，他们在选择投资项目时是在选择投资项目时是非常理性非常理性的。因此，如果我们的。因此，如果我们在宣传上不能提出在宣传上不能提出实实在在的利益点实实在在的利益点，是无法有力，是无法有力地打动这些人的。地打动这些人的。在这种情况下，对于我们最有力的在这种情况
45、下，对于我们最有力的支持点支持点，就是，就是“老三里屯服装市场老三里屯服装市场”的火爆历史的火爆历史和它在消费者和它在消费者心目中的心目中的品牌的忠诚度品牌的忠诚度。广告诉求点终于找到了！广告诉求点终于找到了！我们的诉求点我们的诉求点 老三里屯服装市场原址重建老三里屯服装市场原址重建老三里屯服装市场原址重建老三里屯服装市场原址重建可可衍伸出众多利益点衍伸出众多利益点 紧邻使馆区和酒吧街紧邻使馆区和酒吧街(地域优势地域优势)老三里屯的口碑老三里屯的口碑(品牌优势品牌优势)投入巨资重建投入巨资重建(购物环境优势购物环境优势)独特的经营定位独特的经营定位(定位优势定位优势)拥有众多忠诚消费者拥有众多
46、忠诚消费者(历史优势历史优势)便利的交通、地标性建筑、深厚的文化便利的交通、地标性建筑、深厚的文化可以看出：我们的提出的诉求点是可以看出：我们的提出的诉求点是最简明、最实在、最简明、最实在、蕴含信息最丰富蕴含信息最丰富的；用此点作为广告诉求无疑是最的；用此点作为广告诉求无疑是最有说服力的！有说服力的！我们的广告的支持点我们的广告的支持点 我们继承了老三里屯市场的一切优势我们的未来必将比老三里屯服装市场更加火爆繁荣我们是重建各方面品质均有很大提升我们如何打动他们我们如何打动他们广告创意表现广告创意表现 拼图篇拼图篇 财神篇财神篇 地图篇地图篇 招商阶段媒体策略招商阶段媒体策略 媒体目标媒体目标
47、1告知招商信息、传达产品利益点 2对招商工作产生促进作用媒体策略重在准确、有效；结合我们分析出的目标受众特征和我们的媒体目标，我们决定采用精准、全方位、有针对性的投放策略。媒体组合策略媒体组合策略1广播、报刊、户外媒体相结合2硬广告、软广告、新闻稿相结合3大媒体、小媒体相结合时 间：15天（2002年6月10日6月24日）主要手段：高频次广告投放+新闻造势预热阶段预热阶段媒体选择：北京晚报（软广告+新闻稿）京华时报（软广告+新闻稿）北京音乐台（栏目冠名+广播广告）效果预期：通过全方位高频次的投放引起目标受众对本项 目的注意，以新闻评论产生热点效应并增加目 标受众的信心时 间：30天（2002年
48、6月25日7月24日）主要手段：全方位高频次广告投放强销阶段强销阶段媒体选择：北京晚报（硬广告+软广告）京华时报（硬广告+软广告）北京音乐台（栏目冠名+广播广告）候车亭路牌（户外广告）地铁通道广告（户外广告）效果预期：通过强烈、准确的广告诉求促使前一阶段的关 注者产生购买，并造成“意见领袖效应”，吸引 更多的目标受众产生追随性购买。时 间：30天（2002年7月25日8月23日）主要手段：重点媒体持续性广告投放巩固阶段巩固阶段媒体选择：京华时报（硬广告）北京音乐台（栏目冠名+广播广告）候车亭路牌（户外广告）地铁通道广告（户外广告）效果预期：维持旺销的势头时 间：18天（2002年8月24日9月
49、10日）主要手段：弱化且有针对性的广告投放收尾阶段收尾阶段媒体选择：京华时报（促销广告）北京音乐台（促销广告）效果预期：销售出为数不多的剩余摊位第十四部分第十四部分 费用预算篇费用预算篇我们的售价从哪儿来？商场的定价原则一般有两种，一种是市场比较法，一种是租金返算法。由于本项目周边在售的商场极少，而且除云景豪园商铺外，其余如向西大厦、金鼎辉煌世纪等商业裙楼与本项目的地理位置有较大差别，所以本项目只能用租金返算法推算基本售价。目前春风路一带街铺的租金范围在300800元/平方米不等，本项目的临街面不够宽，街铺较少，故预计租金如下：一层270元/平方米二层170元/平方米三层100元/平方米商铺的
50、年投资回报一般可达到8%，我们可返推算出商铺的基本售价：一层售价=270X12/8%=40000元/平方米二层售价=170X12/8%=25000元/平方米三层售价=100X12/8%=15000元/平方米 销 售 锦 囊 在销售方式上，我们有三种操作模式可以运作：模式一：传统销售模式，不提供返租。将商铺拆分成小面积铺位进行销售，给商铺赋予一个主题概念进行炒作。优势：操作简单缺点：销售难度大，销售周期长，销售价格与销售率不理想销售价格：一层 4万元、二层 2.5万元、三层 1.5 万元（均价 2.5万/平方米）由于没有强有力的依托平台，消费者信心无法得到保障，故售价无法提升销售率：预计达30%